Byrådet fremlagde tirsdag en foranstaltning, der kræver, at operatører af ferieboliger skal bevise årligt, at de ejer de boliger, der udlejes til turister og rejsende. Foranstaltningen vil gå til tredjebehandling, da byrådet sænkede det certificeringsgebyr, som personalet havde foreslået.
Så mange som en fjerdedel af Boulders korttidsudlejningsejendomme kan ikke være i overensstemmelse med de nye regler, vurderer personalet, “på grund af ufuldstændige ansøgninger, manglende svar på fornyelsesmeddelelser eller manglende opfyldelse af programkravene”, herunder betingelsen om, at alle korttidsudlejningsejendomme også skal være hovedbolig for den eller de personer, der driver dem.
I henhold til en fireårig licenscyklus skal ingen af de eksisterende 864 udlejningsboliger fornyes før 2020; certificering af bopæl vil blive foretaget løbende fra april, og fristen for hver licensindehaver vil være knyttet til den dag, hvor deres licens blev udstedt.
Den årlige certificering vil øge byens indsats betydeligt i tid og penge, ikke kun på grund af arbejdet med at behandle 1 141 ansøgninger hvert år – hvilket i sig selv vil tage anslået 550 timer – men også på grund af de problemer med overholdelse af reglerne, som personalet forventer at afdække.
Snyd har været udbredt siden fremkomsten af sommerhusudlejning i Boulder. Naboer beklager ofte, at beboere udlejer boliger, som de ikke boede i, hvilket er et krav i de regler fra 2015, der blev fastsat af byrådet. Byen omdefinerede i 2016, hvad der anses for at være en hovedbolig, men modtog stadig et stort antal klager.
At ansætte en fuldtidsansat var med til at gøre håndhævelsen mere proaktiv. Siden 2016 har byen indledt 941 sager om overholdelse af reglerne mod sommerhusudlejningsselskaber: 830 var proaktive, og resten blev udløst af klager. Hver undersøgelse tager i gennemsnit 2,5 timer at gennemføre. Medarbejdere forklarede i notater til byrådet hvorfor:
“Der findes over 100 annonceringsplatforme for korttidsudlejning på nationalt plan, hver med tusindvis af opslag. De fleste platforme opfordrer eller kræver, at værterne er vage med hensyn til deres ejendoms beliggenhed. Håndhævelsesindsatsen kan først begynde, når ejendommen og ejeren af ejendommen er blevet identificeret, hvilket ofte kan kræve en grundig og tidskrævende undersøgelse. (Fra et tidligere notat): Identificering af en ejendom kræver, at personalet sammenligner fotos fra annoncen med vinkler fra gadebilleder, foretager krydsreferencer på sociale medieplatforme og kører fysisk til kvarteret for at finde den faktiske ejendom.
I enhver håndhævelsessag har byen bevisbyrden for, at ejendommen anvendes i strid med kravene om korttidsudlejning. Dette er særligt vanskeligt, når der er tale om sager, der involverer spørgsmålet om, hvorvidt ejendommen er ejerens hovedbolig. I sådanne sager skal byen bevise, normalt ved hjælp af indicier, at en person ikke bor på et bestemt sted.”
Software er ved at blive implementeret, som vil fremskynde processen, men den vil sandsynligvis også identificere endnu flere overtrædelser, end personalet kunne gøre manuelt, hvilket vil øge arbejdsbyrden. Det samme gælder den årlige certificering: Personalet anslår, at det vil kræve yderligere 713 timers arbejde hvert år alene med undersøgelser.
Den høje grad af manglende overholdelse er netop grunden til, at der er behov for årlige certificeringer, argumenterede byrådsmedlem Bob Yates, da han foreslog at skifte i august. Tirsdag aften gentog han denne holdning og sagde, at software kun kan gøre så meget.
“Der er ingen måde, hvorpå denne software kan vide, om nogen bor på ejendommen 183 dage om året”, sagde han. “Hvis vi kun stiller det spørgsmål hvert fjerde år, er det ret nemt for en person at lade være med at bo der.”
Medarbejdere, herunder byadvokat Tom Carr, var i første omgang imod en ændring og sagde, at det paradoksalt nok kunne reducere håndhævelsen ved at flytte ressourcer til attestering af affidavit.
Der er 864 aktive licenser; 250 nye ansøgninger forventes årligt. Med ca. 30 minutter hver, anslog personalet, at det vil tage over 550 timer at gennemføre hvert år. For at dække lønudgifterne foreslog personalet, at der opkræves et certificeringsgebyr på 47 USD fra ansøgere om korttidsudlejningslicenser.
Enge rådsmedlemmer, herunder borgmester Suzanne Jones, mente, at det var for højt. Det kunne måske give anledning til “modreaktioner” fra offentligheden, sagde hun, mens et lavere gebyr kunne være “mere acceptabelt.”
To medlemmer af offentligheden tog ordet under høringen, men ingen af dem nævnte gebyret. En hurtig gennemgang af Boulder-listerne på Airbnb og VRBO, to af de mest populære ferieboligudlejningssider, viser, at værelser eller ejendomme typisk udlejes for mere end 50 dollars pr. nat, med flere muligheder på over 100 dollars pr. nat.
Rådet besluttede sig for et certificeringsgebyr på 20 dollars. På grund af ændringen vil foranstaltningen gå til endnu en hurtig behandling i rådet, uden offentlige kommentarer.
Stemningen var enstemmig, 6-0 (rådsmedlemmerne Mirabai Nagle og Sam Weaver var fraværende), selv om rådskvinde Cindy Carlisle tidligere har udtrykt modvilje mod øget kontrol. I august foreslog hun, at en tilbagevenden til klagebaseret håndhævelse kunne være “venligere og blidere”, og tirsdag aften kategoriserede hun igen tilgangen som “anmassende”.
“Dette nærmer sig gulag-state”, sagde hun i august. “Det virker overdrevet. Jeg ønsker ikke, at vi skal være de slemme fyre.”
Borgmester Jones bemærkede som svar, at han havde modtaget hundredvis af klager over netop dette spørgsmål. “Vi hørte meget fra lokalsamfundet om, at vi ikke håndhæver vores eksisterende love.”
Storhedsudlejningsproblemer er ikke begrænset til Boulder. Snesevis af byer har indført strenge regler og håndhævelse efter klager fra naboer og arbejdstagere, der kæmper for at finde en bolig, da udlejere vælger den mere rentable ferieudlejningsrute.
Tirsdagens offentlige høringDer er afsat tid til offentligheden til at vidne eller dele kommentarer/input om en bestemt ordinan… om årlig korttidsudlejning certificering vil følge en diskussion og beslutning om at undtage ikke-dyrkning af marihuana virksomheder fra energiudligningskrav.
Author’s note: Denne artikel er blevet opdateret for at inkludere rådsdiskussion og handling tirsdag den 5. februar, samt for at præcisere, hvorfor personalet mener, at et stort antal ferieboliger forventes at være ulovlige.
– Shay Castle, [email protected], @shayshinecastle
Vil du have flere historier som denne, leveret direkte til din indbakke? Klik her for at tilmelde dig et ugentligt nyhedsbrev fra Boulder Beat.
Vækst og udvikling Boliger Airbnb Bob Yates Boulder Cindy Carlisle byrådet byen Boulder udlejere Mirabai Nagle ejendomsejere udlejningslicens Sam Weaver korttidsudlejning Suzanne Jones Tom Carr sommerhusudlejning VRBO