Det er et stort ansvar at leje et erhvervslokale – din virksomheds succes eller fiasko kan afhænge af visse vilkår i lejekontrakten. Før du henvender dig til en udlejer, bør du forstå, hvordan erhvervslejemål adskiller sig fra de mere almindelige boliglejemål, og før du underskriver noget, skal du sikre dig, at du forstår og er enig i de grundlæggende vilkår i lejemålet, f.eks. lejebeløbet, lejemålets længde og det fysiske rums udformning.
Hvordan erhvervslejemål adskiller sig fra boliglejemål
Det er vigtigt at forstå fra starten, at erhvervslejemål og boliglejemål praktisk og juridisk set er helt forskellige. Her er de vigtigste forskelle mellem dem:
- Færre forbrugerbeskyttelseslove. Erhvervslejemål er ikke omfattet af de fleste forbrugerbeskyttelseslove, der gælder for boliglejemål – der er f.eks. ingen lofter for depositum eller regler, der beskytter lejerens privatliv.
- Ingen standardformularer. Mange erhvervslejekontrakter er ikke baseret på en standardformular eller -aftale; hver enkelt erhvervslejekontrakt er tilpasset udlejers behov. Som følge heraf skal du nøje undersøge hver enkelt erhvervslejekontrakt, som du får tilbudt.
- Langvarig og bindende. Du kan ikke let bryde eller ændre en erhvervslejekontrakt. Det er en juridisk bindende kontrakt, og der er normalt mange penge på spil.
- Forhandlingsmuligheder og fleksibilitet. Kommercielle lejemål er generelt genstand for langt flere forhandlinger mellem virksomhedsejerne og udlejeren, da virksomhederne ofte har brug for særlige funktioner i deres lokaler, og udlejere er ofte ivrige efter lejere og villige til at give særlige tilbud. (For oplysninger om forhandling af vilkårene i din lejekontrakt, se Erhvervslejekontrakter:
Sørg for, at lejekontrakten passer til din virksomhed
Hvor du underskriver en lejekontrakt, bør du nøje undersøge vilkårene for at sikre dig, at lejekontrakten opfylder din virksomheds behov.
Først skal du overveje huslejen – sørg for, at du har råd til den – og lejekontraktens længde. Du ønsker sandsynligvis ikke at binde dig til en fem- eller tiårig lejekontrakt, hvis du kan undgå det; din virksomhed kan vokse hurtigere, end du forventer, eller det kan være, at beliggenheden ikke passer til dig. En kortfristet lejekontrakt med mulighed for forlængelse er normalt mere sikker.
Tænk også på det fysiske rum. Hvis din virksomhed kræver ændringer af det eksisterende lokale – f.eks. tilføjelse af kabiner, forhøjelse af en ladebygning eller omlægning af kabler for at sikre bedre kommunikation – skal du sikre dig, at du (eller udlejeren) vil være i stand til at foretage de nødvendige ændringer.
Andre, mindre iøjnefaldende punkter, der er beskrevet i lejekontrakten, kan være lige så afgørende for din virksomheds succes. Hvis du f.eks. forventer, at din kamerareparationsvirksomhed i høj grad vil være afhængig af kunder, der kommer udenom, skal du sikre dig, at din lejekontrakt giver dig ret til at sætte et skilt op, der er synligt fra gaden. Eller hvis du regner med at være den eneste sandwichbutik i et nyt erhvervskompleks, skal du sørge for, at din lejekontrakt forhindrer udlejeren i at udleje plads til en konkurrent.
For mere dybdegående oplysninger om forhandling af vilkår for erhvervslejemål kan du se Nolo’s afsnit om forhandling af erhvervslejemål.
Kritiske vilkår for lejemål
Den følgende liste indeholder mange punkter, der ofte behandles i erhvervslejemål. Vær opmærksom på vilkår vedrørende:
- lejekontraktens længde (også kaldet lejeperioden), hvornår den begynder, og om der er mulighed for forlængelse
- leje, herunder tilladte stigninger (også kaldet eskalationer), og hvordan de beregnes
- om den leje, du betaler, omfatter forsikring, ejendomsskatter og vedligeholdelsesomkostninger (kaldet en bruttoleje); eller om du vil blive opkrævet for disse poster separat (kaldet en nettolejekontrakt)
- depositummet og betingelserne for tilbagelevering af det
- det præcise rum, du lejer (herunder fællesområder såsom gange, toiletter og elevatorer), og hvordan udlejeren måler rummet (nogle målemetoder omfatter væggenes tykkelse)
- om der vil blive foretaget forbedringer, ændringer (kaldet build outs, når nyt rum færdiggøres efter dine specifikationer), eller om der vil blive tilføjet inventar til rummet; hvem der skal betale for dem, og hvem der skal eje dem, når lejemålet udløber (normalt gør udlejeren det)
- specifikationer for skilte, herunder hvor du må placere dem
- hvem der skal vedligeholde og reparere lokalerne, herunder varme- og klimaanlæg
- om lejemålet kan overdrages eller fremlejes til en anden lejer
- om der er mulighed for at forny lejemålet eller udvide det lokale, du lejer
- om og hvordan lejemålet kan opsiges, herunder krav om varsel, og om der er sanktioner ved førtidig opsigelse, og
- om tvister skal mægles eller voldgiftsbehandles som et alternativ til domstolene.
Den amerikanske handicaplov (Americans with Disabilities Act). Ifølge Americans with Disabilities Act (ADA) skal alle virksomheder, der er åbne for offentligheden, eller som beskæftiger mere end 15 personer, have lokaler, der er tilgængelige for handicappede. Sørg for, at du og din udlejer er enige om, hvem der skal betale for eventuelle nødvendige ændringer, f.eks. tilføjelse af en rampe eller udvidelse af døråbninger for at give plads til kørestole.
For flere råd om valg af en placering til din virksomhed kan du læse Vælge en succesfuld placering til din virksomhed.
For vigtige oplysninger til iværksættere på jagt efter en fair og brugbar lejekontrakt kan du læse Negotiate the Best Lease for Your Business, af Janet Portman og Fred S. Steingold (Nolo).