Det at købe et hus indebærer, at der skal bruges en god portion flere penge end blot udbetalingen. Køberne skal også have penge til rådighed til lukkeomkostninger som f.eks. titelpolitikker, registreringsgebyrer, inspektioner, kurergebyrer, reserver til oprettelse af deponerings- eller beslagskonti og forskellige gebyrer, som långivere typisk opkræver.
De samlede omkostninger kan komme som et chok for mange boligkøbere, der kun kigger på at komme op med beløbet for deres udbetaling. De har måske ikke de ekstra penge, og transaktionen kan måske slet ikke afsluttes uden dem.
Långivergebyrer kan være de mest betydelige af alle de afsluttende omkostninger.
Hvor meget kan en køber forvente at betale?
Slutningsomkostningerne ved køb af en bolig ligger typisk mellem ca. 2 % og 7 % af købsprisen, med et gennemsnit på ca. 3 %. Meget afhænger af de point og oprettelsesgebyrer, som en långiver opkræver for at yde lånet.
Point og oprettelsesgebyrer plejede at blive oplyst på købers Good Faith Estimate. Dette dokument kaldes et låneoverslag fra 2020.
De samlede lukkeomkostninger for at købe et hjem til 300.000 dollars kan koste alt fra ca. 6.000 dollars til 12.000 dollars eller endnu mere. Midlerne kan typisk ikke lånes, fordi det ville hæve køberens låneforhold til et punkt, hvor de måske ikke længere kvalificerer sig.
“Gratis” lukkeomkostninger
Første gangs boligkøbere kan nogle gange få en pause og få deres lukkeomkostninger betalt af et statsligt organ, så undersøg amts- eller statslige udbetalingsstøtteprogrammer afhængigt af, hvor du bor.Ikke alle statslige boligfinansieringsagenturer (HSA’er) giver udbetalinger til at købe et hjem, men nogle gør det, og andre vil ofte låne lukkeomkostninger på gunstige vilkår, der ikke vil påvirke låneforholdet.
Programmer, der giver køberens lukkeomkostningsstøtte, registrerer ofte et instrument i de offentlige registre for at stille sikkerhed for lånet, men lånet har typisk nul renter og har ingen fast forfaldsdato. Det skal betales på salgstidspunktet, hvis boligkøberen senere sælger ejendommen, eller ved en refinansiering, alt efter hvad der først sker.
Engangsomkostninger til købers lukkeomkostninger
Køberens lukkeomkostninger, der betales én gang og aldrig mere, er “engangsomkostninger”. Disse gebyrer er engangsgebyrer for ting som f.eks:
- Title policies
- Escrow eller closing fees
- Notary fees
- Wire fees
- Courier/delivery fees
- Attorney fees
- Endorsements
- Endorsements fees
- Recording fees
- State, amts- eller byoverdragelsesafgifter
- Hjemmebeskyttelsesplaner
- Oplysninger om naturfarer
- Hjemmebesigtigelser
- Långivergebyrer, der betales i forbindelse med lånet på låneoverslaget
Ingen hindrer dig i at shoppe rundt og sammenligne priserne for nogle af disse gebyrer og tjenester.
Tilbagevendende omkostninger ved købers lukning
Ved tilbagevendende gebyrer er købers lukningsomkostninger, som du skal betale igen og igen, enten månedligt eller årligt, efterhånden som tiden går. Der er ofte tale om gebyrer, der opkræves forud for afslutningen til forudbetalte præmier og oprettelse af beslaglagte konti/escrow-konti. De omfatter:
- Brandforsikringspræmie
- Oversvømmelsesforsikring (hvis det er påkrævet i dit område)
- Ejendomsskatter
- Mutuelle eller private realkreditforsikringspræmier
- Forudbetalte renter
Den tid på året, hvor du lukker, vil diktere, hvor mange pro rata måneder af præmier långiveren vil indsamle for at holde dem tilbage mod fremtidige betalinger af skatter og forsikringer.
Det er ikke alle lån, der kræver en indskudskonto eller en deponeringskonto, men lån på i alt mere end 80 % af din købspris vil kræve dem.
Sælgerkreditter
En sælgerkredit, undertiden kaldet en sælgerkoncession, er i praksis penge, som sælgeren bidrager med til køberen fra sælgeren til at dække nogle lukkeomkostninger. Sælgerkreditter udbetales ikke direkte til køberne. I stedet bliver beløbet rullet ind i boligens salgspris, hvilket sænker omkostningerne ved det samlede lån.
Tjek altid med din långiver, før du forhandler et tilbud, der involverer en sælgerkredit, fordi långiveren måske ikke tillader det. Nogle almindelige scenarier omfatter:
- Långiveren kan begrænse din kredit til 3 % af købsprisen, hvis du finansierer 100 % af købsprisen.
- Afhængigt af din FICO-score og størrelsen af din udbetaling kan långiveren tillade en sælger at kreditere dig så meget som 6 % af købsprisen.
Dertil kommer, at TRID – den TILA RESPA Integrated Disclosure-regel, der regulerer oplysningsopgørelser om realkreditlån – måske ikke tillader ændringer i sidste øjeblik i din slutseddel i de sidste dage før afslutningen, og disse kreditter vil blive noteret på din slutseddel.
Långivere tilbyder også nogle gange kreditter til nogle af dine afsluttende omkostninger, men du skal acceptere at betale en højere rente i løbet af lånets løbetid. Dette kan spare dig penge nu, men koste dig mere senere.
Når flere omkostninger kan være bedre
Långivere vil ofte tillade dig at betale “point”, nogle gange kaldet “rabatpoint”, ved afslutningen. Disse gebyrer betales til gengæld for at få en lavere rente i løbet af lånets løbetid, hvilket potentielt kan spare dig penge i det lange løb. Et point koster normalt omkring 1 % af det beløb, du låner.
Betaling af dem vil dog øge dine lukkeomkostninger.