Fra tid til anden får jeg et opkald fra en ejer, der er utilfreds med, at et skur står i naboens gård i strid med de kommunale regler om tilbagetrækning. Eller måske har en nabo sat et hegn eller en bygning over en ejendomsgrænse, og de vil gerne vide, hvad de kan gøre ved det.
Sommetider opstår disse problemer, når en person ønsker at sælge sin ejendom, eller en køber ønsker at købe en ejendom, der er berørt af disse problemer. Det kan være komplicerede problemer, men nogle gange er de lette at løse. Hvis en ejer af en ejendom undlader at træffe foranstaltninger til at beskytte sin interesse i sin ejendom, kan han eller hun faktisk miste ejendomsretten og andre rettigheder til en anden person.
I henhold til begrebet adverse possession har man mulighed for at erhverve ejendomsretten til fast ejendom, der ejes af en anden person, hvis man opretholder en åben, synlig og eksklusiv besiddelse af jorden i en uafbrudt periode på 15 år. Man kan også erhverve en vejret eller anden servitut ved kontinuerlig, uafbrudt brug af en andens ejendom i 15 år.
Da jeg først havde en sag som denne, huskede jeg fra jurastudiet i Oregon, at en person, der forsøgte at erhverve ejendomsret ved hjælp af adverse possession, skulle være klar over, at vedkommende ikke ejede jorden, så besiddelsen var “fjendtlig”. Jeg blev imidlertid overrasket over at erfare, at i henhold til loven i Connecticut betyder “fjendtlig” blot en simpel besættelse af jorden, og at man kan besidde jorden på en negativ måde, selv om han eller hun tror, at han eller hun rent faktisk ejer jorden. Dette omtales af nogle som “Connecticut-reglen”, som er mere gunstig for en uskyldig indtrænger, der tror, at han/hun ejer jorden.
Så hvis du står i en situation, hvor en anden person har sat et hegn op og har taget en del af din ejendom i besiddelse eller på anden måde opfører sig, som om han/hun ejer en del af din jord, kan den pågældende person muligvis erhverve ejendomsretten til den. Lovgivningen i Connecticut giver et retsmiddel til dem, der er bekymrede over, at en nabo besidder deres jord på anden måde, og dette er fastsat i Connecticut General Statute 52-575.
Som hovedregel siger loven, at den person, hvis jord besiddes på anden måde, kan sende en skriftlig meddelelse til den anden part og derved give meddelelse om, at man har til hensigt at bestride forsøget på at besidde jorden på anden måde. Forsøg ikke at give denne meddelelse uden råd fra en rådgiver. Denne meddelelsesproces betragtes som en afbrydelse af 15-års perioden, hvis der anlægges en retssag af den registrerede ejer inden for et år efter afgivelsen af meddelelsen, hvilket ville være dyrt.
Alle ejere af ejendomme bør inspicere deres ejendomme regelmæssigt for at se, om en anden person handler på en sådan måde, at det kan understøtte et krav om adverse possession. Det er blevet foreslået, at en mulig måde at forpurre et krav om ugunstig besiddelse på er at indgå en skriftlig aftale med den anden part, hvorved du giver dem skriftlig tilladelse til at bruge din jord, og den anden part erkender skriftligt, at du ejer jorden, og at de bruger den med dit samtykke. Dette kan være en effektiv og enkel løsning, afhængigt af hvor godt du kommer sammen med din nabo.
Hvad med den nabo, der placerer et skur på en ejendomsgrænse i strid med en kommunal tilbagetrækningsgrænse? Generelt set kan du, hvis du ikke tager skridt til at få skuret fjernet inden for tre år, blive anset for at have mistet muligheden for at håndhæve tilbagetrækningen.
Hvis din grund er genstand for enten et krav om uvedkommende besiddelse eller et indgreb, og du planlægger at sælge din ejendom, bør du drøfte situationen med din ejendomsmægler og din advokat så hurtigt som muligt. Disse fagfolk kan rådgive dig om de skridt, du bør tage for at løse problemet.
Disse problemer behøver ikke altid at blive en urimelig byrde. Hvis du f.eks. mener, at naboens skur griber ind på din ejendom, men at det sker på en sådan måde, at det aldrig har generet dig, vil det måske heller ikke genere den person, der køber din ejendom. I dette tilfælde skal du, når du bliver bedt om at underskrive “ejerens affidavit” som sælger af ejendommen, oplyse, at der kan være tale om et indgreb eller en påstand om uvedkommende besiddelse.
Køberen bør stadig kunne erhverve en ejerskifteforsikring, da forsikringsselskabet sandsynligvis vil gøre en undtagelse for rettigheder i den ejendom, der købes, som opstår som følge af indgrebet. Som med alle andre spørgsmål af betydning bør du gennemgå dette med din ejendomsmægler og advokat tidligt i processen.
Du bør måske også tale med din advokat om, hvad det betyder, hvis du ikke får en opmåling, og hvad den undtagelse for opmåling, der typisk findes i en ejerskifteforsikring, betyder. Undersøgelser er dyre, men de er især nyttige, hvis du har planer om at bygge, udvide eller flytte strukturer på den ejendom, du erhverver.
På et andet punkt kørte jeg på min motionscykel forleden dag og så nyhederne, da et emne mindede mig om det gamle ordsprog: “Når din tid er gået, er din tid gået”. En 65-årig herre var ude på sin morgentur i Tyskland, da han blev dræbt af en elefant, som var undsluppet fra en lokal zoologisk have. Jeg kan ikke sige, at jeg tror på skæbnen, men det fik mig til at tænke på, om denne person ville omkomme den morgen, uanset hvor han gik hen, eller hvad han gjorde.
I forlængelse af disse linjer, hvis du ikke har et testamente, en fuldmagt og et forhåndsdirektiv om sundhedspleje, hvad venter du så på? Manglen på et af disse dokumenter vil sandsynligvis medføre betydelige udgifter, hovedpine og bureaukrati for dine kære, hvis du bliver uarbejdsdygtig eller dør. Gør det for dem.
Jim Young er partner i Andrews & Young P.C., som har kontorer i Waterford og Groton, og som har betjent det sydøstlige Connecticut-område siden 1987. Udsagnene i denne særlige klumme skal ikke opfattes som juridisk rådgivning for en bestemt faktuel situation. Rådfør dig med en advokat.