Texas Residential Lease Termination Notice

Formål. Et Texas-brev om opsigelse af lejemål (“Notice to Vacate”) er et påkrævet dokument til at afslutte måned-til-måned-lejekontrakter i Texas. Delstatslovgivningen kræver, at der gives mindst 30 dages varsel til opsigelse. Statslovgivningen kræver dog ikke, at der gives et varsel for at afslutte tidsbegrænsede lejeaftaler på deres slutdato.

Læs videre for at få mere at vide om krav om varsel og processen for opsigelse af boliglejemål i Texas.

Hvad er en meddelelse om opsigelse af lejemål?

Lejere overholder ikke altid vilkårene i deres lejemål. I tilfælde, hvor personer undlader at betale husleje eller overtræder andre bestemmelser, kan du ønske at opsige lejemålet før tid. I Lone Star State sker dette ved at udstede en meddelelse om opsigelse af lejemålet i overensstemmelse med retningslinjerne i Texas Property Code.

En meddelelse om opsigelse af lejemålet kan også være nødvendig, hvis den oprindelige kontrakt er udløbet, og lejerne bebor ejendommen fra måned til måned. Dette kræver en noget anderledes procedure end i tilfælde, hvor lejerne har overtrådt deres lejekontrakt. Som sådan bør du huske på de præcise omstændigheder, når du skriver en opsigelse af lejemålet.

Månedlig eller måned-til-måned lejekontrakt

Månedlige lejemål er designet til at være meget kortvarige, som let kan opsiges af enten udlejer eller lejer. Måned-til-måned-lejekontrakter er kontrakter, hvor den oprindelige lejeperiode er udløbet, og hvor lejerne ikke har underskrevet en ny kontrakt. I så fald bør bestemmelserne i den oprindelige lejekontrakt diktere, at lejemålet vil blive afholdt på “måned-til-måned”-basis og kan opsiges når som helst ved at give et tilstrækkeligt varsel.

Tidslinje for opsigelse af en månedlig eller måned-til-måned-lejekontrakt

Sektion 91.001 i Texas Property Code præciserer tidslinjen for opsigelse af et månedligt eller måned-til-måned-lejeforhold. Ifølge dette afsnit skal du give et tilstrækkeligt varsel, som varierer afhængigt af lejebetalingsperioden.

Hvis betalingsperioden er en måned, træder opsigelsen i kraft en måned efter den dag, hvor du giver besked. Når huslejebetalingerne er mindre end en måned (f.eks. ved ugentlig husleje), skal opsigelsesperioden være lig med antallet af dage i huslejebetalingsperioden.

Du kan angive en anden tidsramme i dit brev, forudsat at den opfylder minimumsretningslinjerne som anført ovenfor. Du er dog undtaget fra denne tidsramme, hvis der er angivet en anden i din lejekontrakt, eller hvis du opsiger på baggrund af et kontraktbrud.

Skrivning af en opsigelse

Der kræves ingen særlig ordlyd ved opsigelse af en måned-til-måned- eller månedlig lejekontrakt. Som sådan kan dit brev blot indeholde en erklæring om, at du som udlejer har til hensigt at opsige lejekontrakten dateret den (x) og underskrevet af (lejerens navn) for ejendommen beliggende på (gadeadresse). Underskriv brevet og angiv en dato, hvor det vil træde i kraft, idet du skal huske på den tidsramme, der er anført ovenfor.

Når du opsiger en månedlig eller måned-til-måned-lejekontrakt, er du ikke forpligtet til at angive en grund til at gøre det. Du bør dog sikre dig, at dine grunde ikke er af gengældelsesmæssig karakter. I henhold til afsnit 94.251 i Texas Property Code må udlejere ikke udøve gengældelsesforanstaltninger over for lejere, der har forsøgt at udøve en rettighed, givet en meddelelse om reparation af ejendommen eller indgivet en klage til et statsligt organ vedrørende en overtrædelse af ejendomslovgivningen.

Servering af en månedlig meddelelse om fraflytning

Lovgivningen i Texas angiver ikke, hvordan en månedlig meddelelse om fraflytning skal afleveres. Alligevel bør du træffe de nødvendige foranstaltninger for at dokumentere leveringsdatoen ved at sende meddelelsen via certificeret post med en kvittering for modtagelse. På den måde har du en klar registrering af, hvornår opsigelsesdatoen skal være. Dette kan vise sig at være meget vigtigt, hvis lejeren ikke forlader lejemålet som krævet, og du senere er tvunget til at gå videre med en meddelelse om fraflytning.

Slutte en lejekontrakt før tid

Du kan nogle gange være nødt til at opsige en lejekontrakt før tid på grund af manglende betaling af husleje eller overtrædelse af visse vilkår. Afsnit 94.253 i Texas Property Code præciserer også visse tilfælde, hvor du har ret til at opsige en lejekontrakt før tid, uden at handlingen betragtes som repressalier. Disse tilfælde omfatter:

• Når lejeren er i restance med husleje eller andre betalinger, og dette beløb udgør mindst en hel måneds husleje.
• Ejendomsskader sker på grund af en lejer, gæst eller indbudt gæst.
• En lejer, gæst eller inviteret person truer udlejerens, andre lejeres eller udlejerens ansattes personlige sikkerhed.
• Der er sket en væsentlig overtrædelse af nogen af lejebetingelserne, bortset fra overholdelsen af lejemålet.
• Svær forseelse eller kriminelle handlinger.
• Holdelse, efter at lejeren har givet dig en hensigt om at forlade lejemålet.
• Når du i god tro mener, at en lejer, der holder ud, kan påvirke naboernes eller andre lejeres rolige nydelse negativt.

Varsel om at forlade lejemålet

Lejemålsophør, der skyldes en lejers misligholdelse, kræver en varsel om at forlade lejemålet. Afsnit 24.005 i Texas Property Code beskriver Notice to Vacate mere detaljeret. I det væsentlige er dette en meddelelse, som du giver lejeren, før du indgiver en rømningsmeddelelse.

Forbered din meddelelse om at rømme i brevformat og brug et officielt brevhoved, når det er muligt. I brevet skal du angive lejerens navne, ejendommens adresse og en begrundelse for opsigelsen. Angiv en dato og et tidspunkt, hvor opsigelsen træder i kraft, og sørg for, at den er i overensstemmelse med de retningslinjer, der er angivet i loven.

Afslut med en sætning eller to om, at du vil træffe yderligere foranstaltninger, hvis lejeren ikke efterlever denne meddelelse, hvis han eller hun ikke efterlever den. Angiv tydeligt, at du vil indlede en udsættelsessag, hvis du har til hensigt at gøre det. Skriv under, dater og stemplet brevet med et tidsstempel. Det er også en god idé at udarbejde to eksemplarer, så både du og lejeren har et, der indeholder din originale underskrift.

Tidsramme for en meddelelse om fraflytning

I henhold til § 24.005 (a) skal en udlejer give enhver lejer, der misligholder en lejekontrakt eller holder over, mindst tre dages skriftligt varsel om, at han eller hun skal fraflytte ejendommen. Hvis du har fastsat en længere periode i din oprindelige lejekontrakt, skal du i henhold til dette afsnit i stedet overholde denne tidsramme.

Levering af meddelelsen om fraflytning

Meddelelsen om fraflytning er ikke effektiv, medmindre den er leveret på den korrekte måde. Afsnit 24.005 i Texas Property Code beskriver de forskellige metoder, hvormed du kan foretage afleveringen. De omfatter at efterlade meddelelsen hos en person, der bor på bopælen, og som er mindst 16 år gammel, at anbringe meddelelsen på indersiden af hovedindgangsdøren, med almindelig post eller via anbefalet, certificeret eller anbefalet post.

Der kan være tilfælde, hvor en personlig aflevering af meddelelsen kan bringe din sikkerhed i fare. I så fald er du bemyndiget til at anbringe meddelelsen på ydersiden af hovedindgangsdøren.

Placer meddelelsen i en forseglet kuvert med lejerens navn og adresse tydeligt markeret på den. Skriv “VIGTIGT DOKUMENT” eller en anden lignende sætning på kuverten med store bogstaver. Senest kl. 17.00 samme dag skal du smide en kopi af meddelelsen i en postkasse i det amt, hvor ejendommen er beliggende.

Leveringsfrist for en meddelelse om fraflytning

I henhold til § 24.005 (g) begynder opsigelsesfristen at løbe fra den dato, hvor meddelelsen om fraflytning er leveret. Det er den samme dag for personligt afleverede meddelelser, men kan være flere dage senere for meddelelser, der sendes med posten. Du bør derfor tage denne tidsramme i betragtning, når du udarbejder din skriftlige meddelelse om at rømme.

En god praksis er altid at bruge certificeret, anbefalet eller anbefalet post med returkvittering. På den måde har du klar dokumentation for leveringsdatoen, og en lejer vil ikke kunne bestride din frist i retten. Hvis du afleverer opsigelsen personligt, skal du have nogen til at ledsage dig som vidne. Endnu bedre er det at tage et fotografi med et tids- og datostempel af den opsigelse, der er sat op på døren.

Før lejemålets udløb

Der er tilfælde, hvor du måske ikke ønsker at forny et lejemål, men ikke nødvendigvis ønsker, at lejeren skal flytte med det samme. I disse tilfælde skal du i henhold til afsnit 94.055 i Texas Property Code give en meddelelse mindst 60 dage før lejemålets udløb. Denne tidsramme gælder for lejemål, der er gældende, såvel som for lejemål, der er gået tilbage til en “måned-til-måned”-status.

Særlige rettigheder for militærpersoner

Medlemmer af militæret kan have visse rettigheder i henhold til Servicemember’s Civil Relief Act (SCRA). Bestemmelserne i denne lov giver medlemmer af tjenesten mulighed for at opsige deres lejemål før tid i visse tilfælde. Den beskytter dem også mod udsættelse eller førtidig opsigelse.

For eksempel kan du måske ikke opsige en lejekontrakt på grund af manglende betaling, hvis lejerens militærtjeneste har haft en negativ indvirkning på hans eller hendes betalingsevne. Dette sker oftest, når en nationalgardist eller reservist indkaldes til aktiv tjeneste og efterfølgende bemærker en reduktion i lønnen.

En persons militærtjeneste kan begrænse din mulighed for at håndhæve frister. Hvis en lejer f.eks. ikke var tilgængelig på grund af udsendelse, kunne en dommer beslutte, at du ikke kunne fortsætte med en udsættelsesmeddelelse, fordi den pågældende person ikke er blevet korrekt underrettet.

Hvis en lejer gør krav på beskyttelse i henhold til SCRA, bør han eller hun give dig en kopi af Permanent Change of Station (PCS) ordrer eller udsendelsesordrer, der er for 90 dage eller længere.