Lektionen aus drei Jahren Berichterstattung über die Politik, die Politik und die Absurdität des Versuchs, eines der ärgerlichsten Probleme des Staates zu lösen.
Zurück im Jahr 2017 schrieb ich einen ziemlich unscheinbaren Artikel über den Vorschlag eines Gesetzgebers, eine Steuervergünstigung für kalifornische Ferienhäuser zu streichen, um mehr einkommensschwache Wohnungen zu finanzieren. Genauer gesagt – glauben Sie mir, unter Wohnungsnerds ist es wichtig, präzise zu sein – hätte der Gesetzentwurf den Hypothekenzinsabzug für Zweitwohnungen abgeschafft und so jährlich schätzungsweise 300 Millionen Dollar für den Bau öffentlich geförderter Wohnungen generiert.
In antiquierten journalistischen Begriffen war der Gesetzentwurf – der reicheren Kaliforniern, die ihn nicht wirklich brauchen, einen zweifelhaften Steuervorteil nehmen würde, um Wohnraum für ärmere Kalifornier zu finanzieren, die ihn brauchen – ein „Talker“
Aber meine besten „Talker“ in der Vergangenheit haben nicht die Aufmerksamkeit bekommen, die diese Geschichte bekam. Es gab dreimal so viele Leser für diesen relativ unbedeutenden Artikel zum Thema Wohnen wie für alles andere, was ich in diesem Jahr veröffentlicht hatte. Es gibt in diesem Bundesstaat nicht genug Ferienhausbesitzer, um so viele Augen zu rechtfertigen.
In gewisser Weise ergab das für mich einen Sinn. Alles, worüber man in Kalifornien zu reden schien – oder zumindest alle, die ihre Häuser nicht 1997 gekauft hatten – war, wie teuer es war, hier zu leben. Die Mieten in San Francisco hatten New York als teuersten Ort des Landes überholt, und Los Angeles, Oakland, San Jose und San Diego lagen nicht weit dahinter. Nach einem Einbruch während der Großen Rezession lag der landesweite Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus 2017 bei über einer halben Million Dollar und würde bis 2020 die erstaunliche Marke von 700.000 Dollar knacken. Für den Preis eines durchschnittlichen kalifornischen Hauses kann man jetzt zwei in Phoenix kaufen.
Besonders unter den jüngeren Kaliforniern gab es ein nagendes Gefühl, dass das „Kalifornien war schon immer teuer, jeder will hier leben“-Achselzucken, das von älteren Generationen angeboten wurde, oder „es sind die Tech-Bros, die alles ruinieren“, die auf Twitter geäußert wurden, unzureichend waren (obwohl Tech-Bros eine Menge Dinge ruinieren). Im kalifornischen Wohnungswesen lag etwas viel tiefer im Argen, und weite Teile des Staates wollten einfach nur wissen, warum die Dinge so verkorkst waren und wie wir sie wieder in Ordnung bringen konnten.
Nachdem der Gesetzesentwurf für Ferienwohnungen dort gelandet war, wo viele Wohnungsbaugesetze in Sacramento landen – unter dem Widerstand einer prominenten Interessengruppe – begann ich, mehr über Wohnungsfragen zu berichten. Das überraschend große Publikum kam zuverlässig, um sie zu lesen, so sehr, dass CalMatters innerhalb eines Jahres einen eigenartigen Podcast über Wohnfragen ins Leben rief, dem genug Nerds zuhörten, um seine Existenz zu rechtfertigen. Innerhalb von zwei Jahren wurde ich unser Wohnungsreporter.
Zur gleichen Zeit rückte die Wohnungskrise ganz oben auf die politische Agenda des Staates. Als die kalifornischen Wähler vor der Pandemie gefragt wurden, über welche Themen sie sich am meisten Sorgen machen, standen Obdachlosigkeit und erschwinglicher Wohnraum ganz oben auf ihrer Sorgenliste, noch vor den immerwährenden Prioritäten wie Wirtschaft, Bildung und Umwelt. Auf der Wahlkampftour 2018 forderte der damalige Kandidat Gavin Newsom einen „Marshallplan“, um die Wohnungsnot in Kalifornien zu beheben, und deutete damit an, dass die Lösungen in der Größenordnung des Wiederaufbaus eines ins 19. Die durch das Virus strapazierte und mutierte Wohnung wird auf uns warten, sobald die Impfstoffe verteilt sind und das Leben wieder pseudonormal ist. Es wird nur anders aussehen.
Nach mehr als drei Jahren, in denen ich über die Wohnungskrise in Kalifornien und die größtenteils erfolglosen Versuche des Staates, sie zu lösen, berichtet habe, verlasse ich meinen Posten hier, um einen Job im öffentlichen Rundfunk bei NPR’s Marketplace anzunehmen. Doch bevor ich gehe, möchte ich in der Tradition anderer Journalisten mit einem übersteigerten Gefühl der Selbstgefälligkeit ein paar Lektionen mit Ihnen teilen, die ich gelernt habe und von denen ich denke, dass der durchschnittliche Kalifornier sie über die Wohnungspolitik wissen sollte.
Diese Beobachtungen sind meine eigenen, und nicht jeder stimmt ihnen zu. Aber sie sind die Schlussfolgerungen, die ich darüber gezogen habe, warum dieses Problem so schwierig zu lösen ist und wie man es am realistischsten lösen kann. Keine Sorge, es gibt Gifs, damit es nicht zu langweilig wird.
Lektion 1: Es gibt nicht EINE Wohnungskrise. Es gibt in Wirklichkeit DREI Wohnungskrisen. Gib genau an, von welcher du sprichst.
Der Begriff „Wohnungskrise“ wurde in der kalifornischen Politik irgendwann so allgegenwärtig, dass seine zweideutige Verwendung in Pressemitteilungen und Sonntagsreden seine Dringlichkeit zu schwächen begann. Ein Gesetzgeber war von dem Begriff so angetan, dass er ein spezielles Nummernschild einführen wollte, um seine Bedeutung zu unterstreichen.
Ich werde das jetzt in Ordnung bringen. In Kalifornien gibt es eigentlich drei verschiedene Immobilienkrisen. Obwohl sie oft auf dieselben Probleme zurückzuführen sind, betreffen sie unterschiedliche Bevölkerungsgruppen und erfordern unterschiedliche (und manchmal konkurrierende) Lösungen.
Die erste und dringendste Krise sind die 150.000 obdachlosen Kalifornier, die in Notunterkünften oder auf der Straße schlafen. Gouverneur Newsom hat dieser Dimension der Wohnungskrise mehr Aufmerksamkeit gewidmet als jeder anderen. Sie ist das beschämendste Symptom dafür, dass die Dinge hier so schief gelaufen sind und sich in die falsche Richtung entwickeln.
Die zweite Wohnungskrise betrifft die 7,1 Millionen Kalifornier, die in Armut leben, wenn man die Wohnkosten mit einbezieht. 56 % dieser einkommensschwachen Kalifornier sind zwar nicht obdachlos, aber mehr als die Hälfte ihres Gehalts wird durch steigende Mieten aufgefressen. Diese überwiegend schwarzen und braunen Mieter stehen unter starkem Verdrängungs- und Gentrifizierungsdruck, leben in überfüllten und unsicheren Wohnungen und sind in den letzten zwei Jahrzehnten aus den städtischen Zentren in billigere Außenbezirke geflohen.
Die dritte Wohnungskrise in Kalifornien betrifft eine jüngere Generation von Kaliforniern der Mittelschicht und mit höherem Einkommen. In den späten 1960er Jahren kostete das durchschnittliche kalifornische Haus etwa das Dreifache des durchschnittlichen Haushaltseinkommens. Heute kostet es mehr als das Siebenfache dessen, was der Durchschnittshaushalt verdient. Hohe Mieten machen das Sparen für eine Anzahlung noch schwieriger. Während einkommensschwächere Kalifornier schon seit Jahrzehnten damit zu kämpfen haben, sich den Staat leisten zu können, kam der Begriff „Wohnungskrise“ und die damit verbundene Publicity erst in Mode, als reichere Kalifornier ernsthaft in Erwägung zogen, nach Austin, Portland oder Las Vegas zu ziehen.
Alle drei dieser Krisen sind offensichtlich miteinander verbunden und rühren von demselben Grundproblem her: zu wenig Wohnraum.
Aber es ist wichtig, sie nicht miteinander zu vermischen. Der Mangel an erschwinglichem Wohnraum ist zwar der Hauptgrund dafür, dass unsere Obdachlosenpopulation die größte im ganzen Land ist, aber psychische Probleme und Suchtprobleme erschweren die Lösung des Problems. Eine neue Steuergutschrift für Erstwohnungsbesitzer mag ein Segen für Besserverdienende sein, aber sie wird denjenigen, die auf der Warteliste für staatlich geförderte Wohnungen stehen, nicht helfen.
In einer Welt begrenzter staatlicher Ressourcen und kurzer politischer Aufmerksamkeitsspannen sollten Sie Ihre gewählten Vertreter fragen, wenn sie sagen, dass sie die Wohnungskrise lösen wollen: „Welche?“
Lektion 2: Der Anstieg der Telearbeit wird die Nachfrage nach Wohnraum in dichten, städtischen Umgebungen verringern. (I think).
Es wird gerade eine sehr dumme Debatte darüber geführt, ob die durch die Pandemie bedingte Zunahme der Telearbeit den Tod der Großstädte bedeuten wird.
Das San Francisco nach der Impfung wird nicht auf umherstreifende Banden ehemaliger Twitter-Angestellter reduziert werden, die die Seelöwen am Fisherman Wharf nach Nahrung suchen, nachdem die letzten Flaschen Soylent schlecht geworden sind. Die begehrten kalifornischen Städte wird es immer noch geben, und sie werden immer noch teure Orte zum Leben sein.
Die eigentliche Debatte ist, ob eine bedeutende Anzahl von Haushalten die teuersten, dichtesten Teile des Staates für billigere, größere Räume meiden wird, sobald sie sicher sein können, dass sie nur noch zwei oder drei Tage pro Woche pendeln müssen. Ich glaube, dass eine ausreichend große Zahl von Haushalten umziehen wird, so dass die Mieten in den San Franciscos, Los Angeleses und San Diegos dieser Welt im Allgemeinen kühler sein werden als vor der Pandemie. In der Zwischenzeit werden die Preise für Einfamilienhäuser und größere Mietwohnungen in mittelgroßen Städten, Vororten und Außenbezirken steigen.
Meine Vorhersage hängt hauptsächlich davon ab, dass die Millennials den Wunsch und die Fähigkeit zum Erwerb von Wohneigentum und mehr Platz entwickeln, was durch günstige Hypothekenzinsen und Fernarbeit unterstützt wird. Dies geschah bereits vor der Pandemie, und ich denke, es wird sich beschleunigen.
Schlaue Menschen können anderer Meinung sein – wir könnten sehr wohl genau dort enden, wo wir im Februar 2020 waren, bevor die Mieten in San Francisco um 25 % einbrachen und es keine coole Bar um die Ecke gab, die es rechtfertigte, vier Personen in eine Zweizimmerwohnung zu zwängen.
Wenn das nicht passiert, verlagert sich der Schwerpunkt der Wohnungskrise leicht nach Osten und nach außen – man denke an Sacramento, Fresno und Bakersfield, wo die Mieten und Immobilienpreise während der Pandemie in die Höhe geschossen sind. Telearbeit bedeutet zwar wahrscheinlich weniger Auspuffemissionen, aber der Gesetzgeber wird Maßnahmen entwickeln müssen, um die anderen Autofahrten zu reduzieren, die tendenziell zunehmen, sobald man sich von BART oder Metro entfernt. Der Verdrängungsdruck wird auf die letzten Bastionen der Erschwinglichkeit für Arbeitnehmer mit niedrigem Einkommen steigen: die Vororte und das Central Valley.
Lektion 3: Die große Trennlinie in der Wohnungspolitik ist die Frage, ob man eine weitere Wohneinheit zu Marktpreisen für eine gute oder eine schlechte Sache hält. Meistens ist es eine gute Sache, aber es kommt darauf an.
Der Wohnungsbau folgt in Kalifornien nicht den traditionellen politischen Bruchlinien zwischen links und rechts. Das umstrittenste Wohnungsbaugesetz des letzten Jahres, das Einfamilienhaussiedlungen gezwungen hätte, Doppelhäuser und Grundstücksteilungen zuzulassen, wurde von einem Republikaner aus den High Sierras und einem Demokraten aus Culver City abgelehnt. Demokraten aus San Francisco und ein Republikaner aus Bakersfield stimmten dafür.
Im Kern geht es vielen Kaliforniern darum, ob sie glauben, dass ein neues Mehrfamilienhaus, das irgendwo in ihrer Gemeinde entsteht, ihnen helfen oder schaden wird. Philosophisch gesehen geht es darum, ob man an Angebot und Nachfrage glaubt.
Eine fortschrittliche Skepsis gegenüber den Marktkräften ist es, die die Bewohner von Marin County und Compton scheinbar in ihrem Widerstand gegen neue Wohnungen vereint. In einkommensschwächeren Gemeinden befürchtet man, dass der neue Wohnungsbau zu steigenden Mieten führen wird, die sie sich nicht leisten können. In wohlhabenderen Vorstadtgebieten befürchtet man, dass mehr Eigentumswohnungen mehr Menschen bedeuten, die den Verkehr erhöhen und den „Charakter“ ihrer Gemeinden ruinieren.
Der Wohnungsmarkt ist nicht so einfach wie eine Angebots- und Nachfragegrafik aus einem Econ 1 Lehrbuch. Aber grundsätzlich ist sich die überwiegende Mehrheit der Wohnungsforscher einig, dass die Schaffung von mehr Wohnungen zu Marktpreisen in der Regel zu einer Senkung der regionalen Wohnungspreise führt.
Auf der Ebene der Stadtteile oder der Nachbarschaft werden die Dinge ein wenig heikler. In der Forschung gibt es berechtigte Meinungsverschiedenheiten darüber, ob das erste glänzende neue Gebäude mit Eigentumswohnungen, das in einem einkommensschwachen Gebiet entsteht, die Mietpreise in der Nähe in die Höhe treibt oder ob es sie senkt, indem es den Bestand an Mietwohnungen vergrößert.
Aber nirgendwo etwas zu bauen – das ist so ziemlich die Strategie Kaliforniens im letzten halben Jahrhundert – führt dazu, dass es zu wenige Wohnungen für zu viele Menschen gibt und die Wohnkosten astronomisch hoch sind.
Lektion 4: Die staatliche Bauarbeitergewerkschaft hat viel mehr Einfluss, als Sie denken.
Die Wohnungspolitik in Kalifornien ist ein Hornissennest aus mächtigen Interessengruppen. Bauträger, Immobilienmakler, große Technologieunternehmen, Städte, Landkreise, Umweltgruppen, Vermieter, Befürworter der Gentrifizierung und Gruppen von Hauseigentümern haben alle auf die eine oder andere Weise Einfluss auf die Gesetzgeber und den Gouverneur. Das ist einer der Gründe, warum Trägheit der Standardzustand der Dinge ist.
Aber es gibt einen Hornissenkönig, der bei weitem der effektivste und mächtigste ist: der State Building and Construction Trades Council.
Die Bauarbeitergewerkschaft ist ein wichtiger Spender für die kalifornischen Demokraten und spielt sowohl öffentlich als auch hinter den Kulissen mit harten Bandagen Politik. Man hört nur sehr, sehr selten, dass ein demokratischer Abgeordneter die Gewerkschaften in den Medien kritisiert, obwohl sie einem im Hintergrund häufig sagen, dass es ein Fehler ist, sich mit ihnen anzulegen.
Ich habe noch nicht erlebt, dass wichtige Gesetze, die von den Gewerkschaften abgelehnt wurden, tatsächlich Gesetz wurden. Ein Gesetzesentwurf, der es Kirchen und Universitäten erlaubt, ohne zeitraubende Umweltverträglichkeitsprüfungen ungenutztes Land in einkommensschwachen Wohnraum umzuwandeln? Von den Gewerkschaften abgelehnt und begraben. Ein Gesetzentwurf, der einkommensstärkere Stadtteile zwingt, dichteren, einkommensschwächeren Wohnungsbau zuzulassen, und der eine beschleunigte Prüfung vorsieht? Von den Gewerbetreibenden abgelehnt und beerdigt. In einem Fall hat eine unerwartete Flut von Anhörungsaussagen von Gewerkschaftsarbeitern, die sich gegen einen Gesetzentwurf zur Vereinfachung der Umwandlung von Motels in Wohnhäuser aussprachen, einen Abgeordneten den Tränen nahe gebracht.
Man sollte meinen, dass die Gewerkschaft der Bauarbeiter den Bau von Häusern erleichtern möchte: Mehr Wohnungsbau bedeutet mehr Arbeitsplätze. Aber der Status quo ist vor allem für das Baugewerbe von Vorteil. Sie können bei Verhandlungen mit Bauträgern, die marktübliche Preise anbieten, langwierige Überprüfungsverfahren der lokalen Behörden ausnutzen, um Löhne auf Gewerkschaftsniveau und andere Schutzmaßnahmen zu garantieren.
In den letzten Jahren sind die Handwerker sogar noch aggressiver vorgegangen und haben zusätzliche Arbeitsschutzmaßnahmen für einkommensschwache Wohnungen gefordert, die nach Ansicht von Befürwortern erschwinglicher Wohnungen den Bau von Sozialwohnungen verteuern.
Lektion 5: Newsom ist nicht Dr. Manhattan. Aber ich glaube nicht, dass selbst Dr. Manhattan seine Wohnungsbauziele hätte erreichen können.
Wer die Graphic Novel „Watchmen“ nicht gelesen oder die HBO-Serie nicht gesehen hat, weiß, dass Dr. Manhattan ein gottähnliches Wesen ist, das Materie zerstören, erschaffen und auf jede erdenkliche Weise manipulieren kann.
Aber ich bezweifle, dass selbst Dr. Manhattan hätte sein Wahlkampf-„Ziel“ erreichen können, in sieben Jahren 3,5 Millionen Wohnungen in Kalifornien zu bauen.
Im Wahlkampf hatte Newsom in seinem Marshall-Plan den Bau von 500.000 Wohnungen pro Jahr gefordert, um die Wohnkosten zu senken. Ein solches Bauvolumen wäre in der modernen Geschichte Kaliforniens beispiellos gewesen. In den zwei Jahren seiner Amtszeit hat er dieses Ziel nicht annähernd erreicht.
Die Zahl von 3,5 Millionen stammt aus einer McKinsey-Studie, bei der ich mich frage, wie viel Zeit das Team von Newsom mit der Überprüfung verbracht hat. Andere Wohnungsbauexperten und -entwickler hätten Ihnen sagen können, dass es ohne massive, politisch unpopuläre Reformen ziemlich unmöglich ist, die Entwicklung so schnell voranzutreiben. Und selbst dann ist es zweifelhaft.
Man sollte sich nicht von der Zahl 3,5 Millionen ablenken lassen, die Newsoms Herausforderer für den Gouverneurssitz im Jahr 2022 ihm bei jeder sich bietenden Gelegenheit anhängen werden. Aber der Gouverneur wird es schwer haben, zu behaupten, dass er in seiner ersten Amtszeit den Wohnungsbau erheblich erleichtert hat.
Was die Obdachlosigkeit und den Mieterschutz betrifft, so verdient Newsom Anerkennung dafür, dass er Dinge getan hat, zu denen er sich verpflichtet hat oder die zumindest von seinen Vorgängern weitgehend ignoriert wurden. Das Projekt Homekey, Newsoms ehrgeiziger Plan zum Erwerb leer stehender Motels für die dauerhafte Unterbringung von Obdachlosen während der Pandemie, sieht den Erwerb von 6.000 Einheiten in nur sechs Monaten vor, einer unglaublich kurzen Zeitspanne. Letztes Jahr löste Newsom sein Versprechen ein, eine Art Mieterschutzpaket zwischen Vermietern und Mietern auszuhandeln, und setzte sich erfolgreich für das landesweit erste Gesetz gegen Mietpreistreiberei ein.
Aber bei der Wohnungsbauproduktion blieb die Politik hinter der Rhetorik zurück. Nachdem er gedroht hatte, Städten, die nicht genügend Wohnungen genehmigen, die Mittel für den Verkehr zu entziehen, zog sich Newsom zurück, nachdem lokale Regierungen und Gesetzgeber zurückgeschlagen hatten.
Wir werden sehen, ob Newsoms post-pandemische Normalität einen erneuten Vorstoß bedeutet, um den Bau zu erleichtern.