Der Stadtrat hat am Dienstag eine Maßnahme verabschiedet, die von den Betreibern von Ferienunterkünften verlangt, jährlich nachzuweisen, dass sie Eigentümer der an Touristen und Reisende vermieteten Wohnungen sind. Die Maßnahme geht in die dritte Lesung, da der Stadtrat die von der Verwaltung vorgeschlagene Zertifizierungsgebühr gesenkt hat.
Die Verwaltung schätzt, dass bis zu einem Viertel der Kurzzeitvermietungen in Boulder die neuen Vorschriften nicht erfüllen, weil sie unvollständige Anträge stellen, nicht auf Verlängerungsmitteilungen reagieren oder die Anforderungen des Programms nicht erfüllen, einschließlich der Bedingung, dass alle Kurzzeitvermietungen auch der Hauptwohnsitz der Person(en) sind, die sie betreiben.
Im Rahmen eines vierjährigen Genehmigungszyklus steht für keine der bestehenden 864 Vermietungen vor 2020 eine Erneuerung an; die Bescheinigung des Wohnsitzes wird ab April fortlaufend erfolgen, wobei die Frist für jeden Genehmigungsinhaber an den Tag gebunden ist, an dem seine Genehmigung erteilt wurde.
Die jährliche Zertifizierung wird einen erheblichen Mehraufwand an Zeit und Kosten für die Stadt mit sich bringen, nicht nur wegen der Bearbeitung von 1.141 Anträgen pro Jahr – die selbst schätzungsweise 550 Stunden in Anspruch nehmen wird -, sondern auch wegen der zu erwartenden Probleme bei der Einhaltung der Vorschriften.
Betrügereien sind seit dem Aufkommen der Ferienvermietung in Boulder an der Tagesordnung. Nachbarn beklagen sich häufig über Bewohner, die Häuser vermieten, in denen sie nicht wohnen, was eine Anforderung der 2015 vom Stadtrat erlassenen Regeln ist. Die Stadt definierte 2016 neu, was als Hauptwohnsitz gilt, erhielt aber immer noch eine große Anzahl von Beschwerden.
Die Einstellung eines Vollzeitmitarbeiters hat dazu beigetragen, dass die Durchsetzung proaktiver ist. Seit 2016 hat die Stadt 941 Verfahren gegen Ferienunterkünfte eingeleitet: 830 davon waren proaktiv, der Rest wurde durch Beschwerden ausgelöst. Für jede Untersuchung werden durchschnittlich 2,5 Stunden benötigt. In Notizen an den Stadtrat erklärten die Mitarbeiter, warum:
„Es gibt landesweit über 100 Werbeplattformen für Kurzzeitvermietungen, jede mit Tausenden von Angeboten. Die meisten Plattformen ermutigen oder verlangen von den Vermietern, dass sie die Lage ihres Objekts nur vage angeben. Die Durchsetzungsmaßnahmen können erst beginnen, wenn die Immobilie und der Eigentümer identifiziert wurden, was oft eine gründliche und zeitintensive Untersuchung erfordert. (Aus einem früheren Memo): Um eine Immobilie zu identifizieren, müssen die Mitarbeiter Fotos aus der Anzeige mit Blickwinkeln von Straßenansichten vergleichen, soziale Medienplattformen abgleichen und physisch in die Nachbarschaft fahren, um die tatsächliche Immobilie ausfindig zu machen.
In jedem Vollstreckungsfall hat die Stadt die Beweislast, dass die Immobilie unter Verstoß gegen die Vorschriften für Kurzzeitmieten genutzt wird. Besonders schwierig ist dies in Fällen, in denen es um die Frage geht, ob die Immobilie der Hauptwohnsitz des Eigentümers ist. In solchen Fällen muss die Stadt in der Regel anhand von Indizien beweisen, dass eine Person nicht an einem bestimmten Ort wohnt.“
Es wird eine Software eingeführt, die den Prozess beschleunigen wird, aber sie wird wahrscheinlich auch noch mehr Verstöße aufdecken, als die Mitarbeiter manuell feststellen könnten, was die Arbeitsbelastung erhöht. Das Gleiche gilt für die jährliche Zertifizierung: Die Mitarbeiter schätzen, dass allein für die Untersuchungen jedes Jahr 713 zusätzliche Arbeitsstunden anfallen.
Die hohe Zahl der Verstöße ist genau der Grund, warum jährliche Zertifizierungen erforderlich sind, argumentierte Stadtrat Bob Yates, als er im August die Umstellung vorschlug. Am Dienstagabend bekräftigte er diese Position, indem er sagte, dass Software nur so viel leisten kann.
„Es gibt keine Möglichkeit, dass diese Software weiß, ob jemand 183 Tage im Jahr auf dem Grundstück lebt“, sagte er. „Wenn wir diese Frage nur alle vier Jahre stellen, ist es für jemanden ziemlich einfach, dort nicht zu wohnen.“
Die Mitarbeiter, einschließlich des Stadtanwalts Tom Carr, waren anfangs gegen eine Änderung und meinten, dass dies paradoxerweise die Durchsetzung der Vorschriften verringern könnte, indem Ressourcen auf die Beglaubigung von eidesstattlichen Erklärungen verlagert würden.
Es gibt 864 aktive Lizenzen; 250 neue Anträge werden jährlich erwartet. Bei einem Zeitaufwand von etwa 30 Minuten pro Antrag werden die Mitarbeiter schätzungsweise mehr als 550 Stunden pro Jahr für die Bearbeitung benötigen. Zur Deckung der Personalkosten schlugen die Mitarbeiter eine Zertifizierungsgebühr von 47 Dollar vor, die von Antragstellern für Kurzzeitmietlizenzen erhoben werden sollte.
Einige Ratsmitglieder, darunter Bürgermeisterin Suzanne Jones, hielten dies für zu hoch. Eine niedrigere Gebühr könnte dagegen „schmackhafter“ sein.
Zwei Mitglieder der Öffentlichkeit meldeten sich bei der Anhörung zu Wort, aber keiner von ihnen bezog sich auf die Gebühr. Ein kurzer Blick auf die Boulder-Inserate auf Airbnb und VRBO, zwei der beliebtesten Websites für Ferienvermietungen, zeigt, dass Zimmer oder Grundstücke in der Regel für mehr als 50 Dollar pro Nacht vermietet werden, mit mehreren Optionen für 100 Dollar und mehr pro Nacht.
Der Rat einigte sich auf eine Zertifizierungsgebühr von 20 Dollar. Aufgrund dieser Änderung wird die Maßnahme in einer weiteren schnellen Lesung vor dem Stadtrat behandelt, ohne öffentliche Kommentare.
Die Abstimmung war einstimmig, 6-0 (die Stadtratsmitglieder Mirabai Nagle und Sam Weaver waren abwesend), obwohl Stadträtin Cindy Carlisle in der Vergangenheit ihre Abneigung gegen eine verstärkte Kontrolle zum Ausdruck gebracht hat. Im August schlug sie vor, dass die Rückkehr zu einer beschwerdebasierten Durchsetzung „freundlicher und sanfter“ sein könnte, und am Dienstagabend bezeichnete sie den Ansatz erneut als „anmaßend“.
„Das nähert sich einem Gulag-Staat“, sagte sie im August. „It seems over the top. Ich möchte nicht, dass wir die Bösen sind.“
Bürgermeister Jones wies darauf hin, dass Hunderte von Beschwerden zu diesem Thema eingegangen seien. „Wir haben viel von der Gemeinde gehört, dass wir unsere bestehenden Gesetze nicht durchsetzen.“
Das Problem der Ferienvermietung ist nicht auf Boulder beschränkt. Dutzende von Städten haben strenge Vorschriften und Durchsetzung nach Beschwerden von Nachbarn und Arbeitnehmern erlassen, die Schwierigkeiten haben, eine Unterkunft zu finden, da Vermieter sich für die profitablere Ferienvermietung entscheiden.
Dienstag öffentliche AnhörungGeplante Zeit, die für die Öffentlichkeit vorgesehen ist, um zu bezeugen oder Kommentare/Eingaben zu einer bestimmten Verordnung mitzuteilen… über die jährliche Kurzzeitvermietungszertifizierung wird einer Diskussion und Entscheidung über die Befreiung von Nicht-Anbau-Marihuana-Geschäften von Energieausgleichsanforderungen folgen.
Anmerkung des Autors: Dieser Artikel wurde aktualisiert, um die Diskussion und die Maßnahmen des Stadtrats am Dienstag, den 5. Februar, mit einzubeziehen und zu verdeutlichen, warum die Mitarbeiter der Meinung sind, dass eine große Anzahl von Ferienvermietungen voraussichtlich illegal sein wird.
– Shay Castle, [email protected], @shayshinecastle
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