Die Anmietung von Gewerbeflächen ist eine große Verantwortung – der Erfolg oder Misserfolg Ihres Unternehmens kann von bestimmten Bedingungen des Mietvertrags abhängen. Bevor Sie sich an einen Vermieter wenden, sollten Sie wissen, wie sich gewerbliche Mietverträge von den üblichen Wohnmietverträgen unterscheiden, und bevor Sie etwas unterschreiben, sollten Sie sich vergewissern, dass Sie die grundlegenden Bedingungen des Mietvertrags verstehen und mit ihnen einverstanden sind, z. B. die Höhe der Miete, die Dauer des Mietvertrags und die Gestaltung der Räumlichkeiten.
Wie sich gewerbliche Mietverträge von Wohnmietverträgen unterscheiden
Es ist wichtig, von Anfang an zu verstehen, dass sich gewerbliche Mietverträge und Wohnmietverträge praktisch und rechtlich gesehen stark voneinander unterscheiden. Hier sind die wichtigsten Unterschiede:
- Weniger Verbraucherschutzgesetze. Gewerbliche Mietverträge unterliegen nicht den meisten Verbraucherschutzgesetzen, die für Mietverträge über Wohnräume gelten. So gibt es beispielsweise keine Obergrenzen für Kautionen oder Vorschriften zum Schutz der Privatsphäre des Mieters.
- Keine Standardformulare. Viele gewerbliche Mietverträge basieren nicht auf einem Standardformular oder -vertrag; jeder gewerbliche Mietvertrag ist auf die Bedürfnisse des Vermieters zugeschnitten. Daher müssen Sie jeden Ihnen angebotenen Gewerbemietvertrag sorgfältig prüfen.
- Langfristig und verbindlich. Einen Gewerbemietvertrag kann man nicht einfach kündigen oder ändern. Es handelt sich um einen rechtsverbindlichen Vertrag, bei dem in der Regel viel Geld auf dem Spiel steht.
- Verhandelbarkeit und Flexibilität. Gewerbemietverträge sind in der Regel Gegenstand von Verhandlungen zwischen den Geschäftsinhabern und dem Vermieter, da die Unternehmen oft besondere Merkmale ihrer Räume benötigen und die Vermieter oft an Mietern interessiert und bereit sind, Sonderangebote zu machen. (Informationen zum Aushandeln der Bedingungen Ihres Mietvertrags finden Sie unter Gewerbliche Mietverträge: Die besten Bedingungen aushandeln.)
Sicherstellen, dass der Mietvertrag zu Ihrem Unternehmen passt
Bevor Sie einen Mietvertrag unterzeichnen, sollten Sie die Bedingungen sorgfältig prüfen, um sicherzustellen, dass der Mietvertrag den Bedürfnissen Ihres Unternehmens entspricht.
Zuerst sollten Sie die Höhe der Miete – stellen Sie sicher, dass Sie sie sich leisten können – und die Dauer des Mietvertrags prüfen. Sie wollen sich wahrscheinlich nicht an einen Fünf- oder Zehnjahresmietvertrag binden, wenn Sie es vermeiden können; Ihr Unternehmen könnte schneller wachsen, als Sie erwarten, oder der Standort könnte sich nicht für Sie eignen. Ein kurzfristiger Mietvertrag mit Verlängerungsoptionen ist in der Regel sicherer.
Denken Sie auch an die Räumlichkeiten. Wenn für Ihr Unternehmen Änderungen an den vorhandenen Räumlichkeiten erforderlich sind – z. B. das Hinzufügen von Kabinen, das Anheben einer Laderampe oder die Neuverkabelung für eine bessere Kommunikation -, vergewissern Sie sich, dass Sie (oder der Vermieter) in der Lage sind, die erforderlichen Änderungen vorzunehmen.
Auch andere, weniger auffällige Punkte, die im Mietvertrag festgelegt sind, können für den Erfolg Ihres Unternehmens entscheidend sein. Wenn Sie zum Beispiel davon ausgehen, dass Ihr Kamerageschäft weitgehend von Laufkundschaft abhängt, sollten Sie sich vergewissern, dass Ihr Mietvertrag Ihnen das Recht einräumt, ein von der Straße aus sichtbares Schild aufzustellen. Oder wenn Sie sich darauf verlassen, der einzige Sandwich-Laden in einem neuen Geschäftskomplex zu sein, stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag den Vermieter daran hindert, Flächen an einen Konkurrenten zu vermieten.
Für ausführlichere Informationen über die Aushandlung von gewerblichen Mietverträgen siehe Nolo’s Abschnitt über die Aushandlung gewerblicher Mietverträge.
Kritische Mietvertragsbedingungen
Die folgende Liste enthält viele Punkte, die häufig in gewerblichen Mietverträgen angesprochen werden. Achten Sie auf Klauseln bezüglich:
- die Länge des Mietvertrags (auch Mietdauer genannt), wann er beginnt und ob es Verlängerungsoptionen gibt
- die Miete, einschließlich zulässiger Erhöhungen (auch Eskalationen genannt) und wie sie berechnet werden
- ob die Miete, die Sie zahlen, Versicherungen, Grundsteuern und Instandhaltungskosten enthält (Bruttomiete genannt); oder ob Ihnen diese Kosten gesondert in Rechnung gestellt werden (sog. Nettomiete)
- die Kaution und die Bedingungen für ihre Rückgabe
- die genaue Größe der gemieteten Fläche (einschließlich der Gemeinschaftsräume wie Flure, Toiletten und Aufzüge) und die Art und Weise, wie der Vermieter die Fläche misst (einige Messverfahren schließen die Dicke der Wände ein)
- ob es Verbesserungen, Änderungen (sog. „build outs“, wenn die neue Fläche nach Ihren Vorgaben fertiggestellt wird) oder Einbauten in der Fläche geben wird; wer sie bezahlt und wem sie nach Beendigung des Mietverhältnisses gehören (in der Regel dem Vermieter)
- Angaben zu Schildern, einschließlich des Ortes, an dem sie angebracht werden dürfen
- Wer die Räumlichkeiten instand hält und repariert, ob der Mietvertrag an einen anderen Mieter abgetreten oder untervermietet werden kann
- ob es eine Option zur Verlängerung des Mietvertrags oder zur Erweiterung der gemieteten Fläche gibt
- ob und wie der Mietvertrag gekündigt werden kann, einschließlich der Kündigungsfrist, und ob es Strafen für eine vorzeitige Kündigung gibt, und
- ob Streitigkeiten alternativ zu einem Gerichtsverfahren geschlichtet oder geschlichtet werden müssen.
Der Americans with Disabilities Act. Der Americans with Disabilities Act (ADA) schreibt vor, dass alle Unternehmen, die der Öffentlichkeit zugänglich sind oder mehr als 15 Mitarbeiter beschäftigen, über Räumlichkeiten verfügen müssen, die für Behinderte zugänglich sind. Vergewissern Sie sich, dass Sie und Ihr Vermieter sich darüber einig sind, wer die Kosten für die erforderlichen Umbauten trägt, z. B. für den Einbau einer Rampe oder die Verbreiterung von Türen, damit sie für Rollstühle geeignet sind.
Weitere Ratschläge zur Auswahl eines Standorts für Ihr Unternehmen finden Sie unter Auswahl eines erfolgreichen Standorts für Ihr Unternehmen.
Wichtige Informationen für Unternehmer auf der Suche nach einem fairen und praktikablen Mietvertrag finden Sie in Negotiate the Best Lease for Your Business, von Janet Portman und Fred S. Steingold (Nolo).