Gutachter verwenden drei verschiedene Methoden, um den Wert einer Immobilie zu schätzen. Das Ertragswertverfahren betrachtet den Wert als den Gegenwartswert der erwarteten zukünftigen Cashflows, die durch die Immobilie generiert werden. Es ist am genauesten bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien mit Mieteinnahmen in aktiven Märkten. Die Methode des Verkaufsvergleichs setzt den geschätzten Wert der betreffenden Immobilie in Beziehung zu ähnlichen Immobilien, die kürzlich auf demselben Markt verkauft wurden. Diese Methode ist besonders nützlich, wenn die Vergleichsobjekte und die zu bewertende Immobilie sehr ähnlich sind und innerhalb der letzten Monate verkauft wurden. Das bedeutet, dass die Methode des Verkaufsvergleichs auch von einem aktiven Markt für ähnliche Immobilien abhängt.
Andererseits ist der Kostenansatz für die Bewertung die einzige Methode, die nicht von einem aktiven Markt für ähnliche Immobilien abhängig ist. Stattdessen wird beim Kostenansatz der Wert der Immobilie als Wert ihrer Bestandteile, des zugrundeliegenden Grundstücks und des abgeschriebenen Wertes der Einbauten, geschätzt.
Die Formel des Kostenansatzes
Auch wenn die Details komplizierter sind, lautet die Grundformel für die Bewertung einer Immobilie nach dem Kostenansatz:
Immobilienwert = Bodenwert + (Neuwert – kumulierte Abschreibungen).
Der Kostenansatz basiert auf der ökonomischen Überzeugung, dass informierte Käufer nicht mehr für ein Produkt bezahlen, als sie für die Kosten der Herstellung eines ähnlichen Produktes mit gleichem Nutzen bezahlen würden. Der Kostenansatz zur Bewertung ist einfach anzuwenden, wenn die Immobilie neu ist und die höchste und beste Nutzung der Immobilie darstellt. In diesem Fall sind die neuen Kosten bekannt, da die Verbesserungen gerade erst gebaut wurden. Darüber hinaus sollte die kumulierte Abschreibung vernachlässigbar sein. Da der Kostenansatz nicht auf Vergleichswerte angewiesen ist, ist er auch bei der Bewertung einer Immobilie mit besonderer Nutzung oder einer Immobilie mit einzigartigen Komponenten nützlich.
Kostenansatz: Neukosten
Neukosten können auf zwei verschiedene Arten definiert werden. Wiederherstellungskosten neu sind die aktuellen Kosten für den Bau eines Gebäudes mit dem gleichen Nutzen unter Verwendung der aktuellen Baumaterialien und unter Einhaltung der aktuellen Standards, Entwürfe und Layouts. Reproduktionskosten neu sind die aktuellen Kosten für den Bau eines exakten Duplikats der Immobilie mit denselben Materialien und Baupraktiken gemäß dem Design, der Auslegung und den Standards, die zum Zeitpunkt des ursprünglichen Baus der Immobilie galten. Bei relativ neuen Immobilien gibt es praktisch keinen Unterschied zwischen den Wiederbeschaffungskosten und den Reproduktionskosten. Je einzigartiger oder historischer eine Immobilie ist, desto größer ist jedoch der Kostenunterschied zwischen Reproduktions- und Wiederbeschaffungskosten. Der exakte Nachbau eines historischen Hauses ist viel teurer als ein Neubau.
Bei der Betrachtung der Baukosten ist es wichtig, sowohl die direkten als auch die indirekten Kosten zu berücksichtigen. Zu den direkten Kosten gehören die mit dem Bau verbundenen Material- und Arbeitskosten. Zu den indirekten Kosten gehören Kosten wie Steuern, Verwaltungsgebühren, Finanzierungskosten, Honorare und Versicherungen. Es gibt vier Hauptmethoden zur Schätzung neuer Kosten bei der Berechnung von Wiederbeschaffungs- oder Reproduktionskosten.
- Methode der Vergleichseinheit – Die Kosten basieren auf einer Pauschalschätzung pro Quadratfuß oder pro Kubikfuß. Die Kosten fallen in fünf Hauptkategorien nach Baumaterialien: schwerer Stahlrahmen mit äußeren Vorhangwänden, Stahlbetonrahmen mit äußeren Vorhangwänden, tragende Außenwände aus Stahlbeton oder Mauerwerk, tragende Außenwände in Rahmenbauweise und vorgefertigte Metallrahmen. Die Kosten können weiter nach Qualität aufgeschlüsselt werden.
- Methode der getrennten Kosten – Anstatt die Kosten der einzelnen Komponenten in einer Pauschalsumme zu betrachten, werden bei der Methode der getrennten Kosten die durchschnittlichen Kosten der einzelnen Komponenten auf der Grundlage des Baumaterials und der Qualität verwendet. Bei der Einzelkostenmethode werden beispielsweise die Kosten für Komponenten wie das Dach, den Dachstuhl, die Bodenbeläge, die Sanitäranlagen und die HLK-Anlage getrennt betrachtet. Diese Einzelkosten ergeben zusammen eine neue Kostenschätzung.
- Unit-in-place-Methode – Die Unit-in-place-Methode ähnelt der Methode der getrennten Kosten, unterteilt aber jede der Hauptkomponenten in detailliertere Teile. Beispielsweise würde die Dachkonstruktion bei der Einzelkostenmethode eine einzige Komponente darstellen. Bei dieser Methode wird die Dachkonstruktion jedoch anhand der einzelnen Teile der Dachkonstruktion, wie z. B. der Dachbalken und der Deckungsplatten, berechnet. Außerdem werden die geschätzten Kosten für Gemeinkosten und den Gewinn des Bauunternehmers in jede der Kostenschätzungen für die Unit-in-Place-Methode einbezogen.
- Methode der Mengenermittlung – Dies ist die genaueste Methode für eine neue Kostenschätzung, aber auch die schwierigste und zeitaufwändigste Methode. Bei der Mengenermittlungsmethode werden die Kosten für jeden einzelnen Posten, der am Bau der Verbesserungen beteiligt ist, geschätzt. Sie ähnelt der Art und Weise, wie Bauunternehmer die Kosten berechnen, die sie als Kostenvoranschlag vorlegen. Zu den Gesamtkosten der Grundkomponenten wird ein Zuschlag für Gemeinkosten und Gewinn hinzugerechnet.
Kostenansatz: Abschreibung
Die Abschreibung ergibt sich aus der Wertdifferenz zwischen den Neuanschaffungskosten der Einbauten und dem aktuellen Beitragswert der Einbauten. Die drei Formen der Abschreibung sind die physische, die funktionale und die externe Abschreibung. Die physische Abschreibung ergibt sich aus der normalen Abnutzung der Immobilie, die mit dem Alter eintritt. Die funktionale Wertminderung ist das Ergebnis veränderter Bedürfnisse oder Präferenzen im Laufe der Zeit, die zu einer Verringerung des Nutzens der Immobilie führen. Externe Wertminderung ist das Ergebnis ungünstiger Nachbarschafts- oder Wirtschaftstrends. Es gibt drei Methoden, die Gutachter zur Schätzung der Wertminderung anwenden können.
- Die Alters-Lebensdauer-Methode – Diese Methode ist die einfachste und gebräuchlichste Methode zur Schätzung der Wertminderung. Der Gutachter schätzt das Gesamtalter, das tatsächliche Alter und die Restlebensdauer der Einbauten. Das tatsächliche Alter ist eine Funktion des aktuellen Zustands der Immobilie sowie ihres Nutzens und ihrer Lage auf dem aktuellen Markt.
- Die Aufteilungsmethode – Dies ist die genaueste und umfassendste Methode zur Schätzung aller Formen der Abschreibung. Sie ist jedoch äußerst kompliziert und zeitaufwendig. Bei der Aufteilungsmethode wird jede einzelne Form der physischen, funktionalen und externen Abschreibung identifiziert. Dann wird die Abschreibung jedes einzelnen Faktors quantifiziert und addiert, um die kumulierte Abschreibung der Immobilie zu berechnen.
- Die Marktextraktionsmethode – Die Marktextraktionsmethode verwendet Daten aus vergleichbaren Verkäufen, um den angemessenen Abschreibungsprozentsatz für die betreffende Immobilie zu schätzen. Die Gutachter ermitteln den abgeschriebenen Wert der Einbauten an der vergleichbaren Immobilie, indem sie den Bodenwert und den Wert der Einbauten vom Verkaufspreis abziehen. Der Prozentsatz, um den sich der Wert der vergleichbaren Immobilie vermindert hat, ist der abgeschriebene Wert der Einbauten geteilt durch die Neuanschaffungskosten dieser Einbauten. Dieser Prozentsatz wird dann auf die betreffende Immobilie angewandt.
Kostenansatz: Bodenwert
Es gibt viele Techniken, die Gutachter zur Schätzung des Bodenwerts anwenden können, aber alle sind im Wesentlichen eine Form des Ertragswertverfahrens oder des Vergleichswertverfahrens. Der direkte Vergleich ist die gängigste Methode zur Schätzung des Bodenwerts. Der Bodenpreis wird einfach von kürzlich verkauften Grundstücken abgeleitet. Er kann auch als Restwert berechnet werden, indem die Gleichung des Kostenansatzes für eine neu errichtete Immobilie verwendet wird, bei der sowohl die neuen Kosten als auch der Verkaufspreis bekannt sind.
Beispiel für die Bewertung nach dem Kostenansatz
Angenommen, ein Bewerter verwendet den Kostenansatz, um den Wert einer Immobilie auf einem Hektar Land zu schätzen. Grundstücke ähnlicher Größe und Lage werden für etwa 40.000 $ verkauft. Unter Verwendung des Vergleichswertverfahrens stellt der Gutachter fest, dass die Neukosten für ein Gebäude mit ähnlichen Baumaterialien und ähnlicher Qualität 40 $/qm für ein Gebäude mit 24.000 qm betragen. Die Neukosten für die Verbesserungen betragen also 960.000 $. Die Verbesserungen haben eine geschätzte Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren und eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren. Die Abschreibungsmethode nach der Lebensdauer legt nahe, dass die Verbesserungen um 25 % abgeschrieben werden sollten, da sie das Äquivalent von 10 von 40 Jahren gealtert sind. Der angemessene Abschreibungsabzug beträgt 25 % der 960.000 $, also 240.000 $. Unter Verwendung des Kostenansatzes schätzt der Gutachter den endgültigen Immobilienwert auf 760.000 $.
Abschluss
In diesem Artikel haben wir den Kostenansatz für die Bewertung erörtert, der üblicherweise von gewerblichen Immobiliengutachtern verwendet wird. Wir haben den Kostenansatz mit dem Ansatz der vergleichbaren Verkäufe sowie den Kostenansatz mit dem Ertragswertansatz verglichen. Der Hauptunterschied zum Kostenansatz besteht darin, dass er keinen aktiven Markt voraussetzt. Beim Kostenansatz wird der Wert ermittelt, indem der Wert des Grundstücks zu den Kosten eines gleichwertigen neuen Gebäudes addiert und dann die Abschreibungen abgezogen werden. Wir haben uns angeschaut, wie Gutachter die Neukosten und die Abschreibung berechnen und wie der Grundstückswert ermittelt wird. Schließlich haben wir anhand eines Beispiels Schritt für Schritt gezeigt, wie der Kostenansatz zur Ermittlung des Immobilienwerts verwendet werden kann.