In diesem Artikel werden die ethischen Bedenken erörtert, die mit dem „Flipping“ einer Immobilie verbunden sind, sowie die beiden Möglichkeiten, wie ein Spekulant die Übertragung seiner Eigentumsrechte bei einem „Flip“ strukturieren kann.
Die regelmäßigen Leser des First Tuesday Journal Online wissen, dass wir Spekulanten im Bereich Einfamilienhäuser (SFR) ablehnend gegenüberstehen. Spekulanten ziehen sowohl den Verkäufern als auch den Käufern und Bewohnern von Häusern das Geld aus den Händen. Dabei treiben sie die Immobilienpreise künstlich in die Höhe, in der Regel durch eine Doppelhinterlegung.
Die Autoren des First Tuesday sind sich jedoch bewusst, dass es Spekulanten gibt und dass sie weiterhin ein Faktor auf dem kalifornischen Immobilienmarkt sind. Daher sollten Spekulanten und ihre Immobilienmakler wissen, wie sie ihre Transaktionen richtig strukturieren, um Verkäufer, Käufer und den Immobilienmarkt insgesamt nicht übermäßig zu belasten. Mit anderen Worten: Wenn Sie es tun müssen, dann tun Sie es richtig.
Zwei verschiedene Methoden, um einen „Flip“ abzuschließen
Ein unterkapitalisierter Spekulant findet ein Haus, das er gerne kaufen würde, mit der Absicht, es in Ordnung zu bringen, sofort einen Käufer zu finden und die Immobilie weiterzuverkaufen. Der Spekulant ist jedoch selbst finanziell nicht in der Lage, die Immobilie zu kaufen, zu sanieren und bis zum Abschluss des Wiederverkaufs zu tragen.
Wenn der Spekulant einen schriftlichen Kaufvertrag zum Erwerb der Immobilie abschließen kann, verkauft er und überträgt sein Eigentumsrecht an der Immobilie an:
- einen Nutzer, der Bargeld zahlt, um die Eigentumsrechte des Spekulanten zu erwerben – genannt „flipping“ – und Ersatzkäufer zu werden; oder
- eine Gruppe von bargeldstarken Risikokapitalgebern, die vom Spekulanten als Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC) gegründet wird, um den Kaufpreis und die laufenden Kosten des Eigentums zu finanzieren, mit der Absicht, das Treuhandkonto zu schließen und die Immobilie später weiterzuverkaufen – genannt „syndication“.
Beim Weiterverkauf der Immobilie an einen Käufer (außer durch Abtretung an seine Konsortialgruppe) wird der Spekulant entweder:
- sein vertragliches Recht, die Immobilie zu kaufen, an den Ersatzkäufer, der dann auch als Zessionar bezeichnet wird, abtreten, indem er eine zusätzliche Treuhandanweisung erteilt, und die Treuhand wird im Namen des Ersatzkäufers geschlossen (wie es bei der Syndizierung geschieht); oder
- seinen Eigentumsanteil unter Verwendung einer Zuwendungsurkunde übertragen, indem er einen separaten Kaufvertrag und Treuhandanweisungen mit seinem Käufer abschließt und das Treuhandkonto gleichzeitig mit oder nach dem Abschluss des Kaufs des Spekulanten mit dem Eigentümer schließt, ein Verfahren, das als Doppel-Treuhänderschaft bezeichnet wird, wenn der Spekulant es vermeidet, mehr Geld als seine gutgläubige Anzahlung aufzubringen.
Abtretungsregelung und Unverfallbarkeit
Alle Kaufrechte, die ein Spekulant als Käufer im Rahmen eines mit dem Eigentümer abgeschlossenen Kaufvertrags besitzt, können abgetreten werden, sofern sie nicht durch eine Bestimmung im Kaufvertrag oder in den Treuhandanweisungen eingeschränkt werden. Ferner ist eine Abtretung ausgeschlossen, wenn die vom ursprünglichen Käufer (dem Spekulanten) im Rahmen des Kaufvertrags versprochene persönliche Leistung anders ausfällt, wenn sie vom Ersatzkäufer (dem Abtretungsempfänger) zu erbringen ist, wie dies bei Rücktragsfinanzierungen der Fall ist, bei denen der Käufer die gleichen Anforderungen an die Kreditwürdigkeit und die Pflege des Eigentums erfüllen muss.
Ein Eigentümer darf sich auch nicht weigern, mit einem Investor zusammenzuarbeiten, der seine Kaufrechte an einen „title warehousing agent“ abtritt, damit der Investor eine umgekehrte Transaktion nach §1031 des Internal Revenue Code (Steuergesetzbuch), vom Internal Revenue Service (IRS) als „parking transaction“ bezeichnet, durchführen kann. Der Warehousing Agent ist kein Ersatzkäufer, sondern ein Zwischenhändler oder Strohmann, der lediglich das Eigentumsrecht hält und die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt auf den Investor überträgt.
Wenn der Kaufvertrag vorsieht, dass die Kaufrechte des Spekulanten abtretbar sind, kann der Eigentümer nicht verlangen, dass der ursprüngliche Käufer – der Spekulant – das Treuhandkonto schließt und das Eigentum auf seinen Namen statt auf den Namen eines Ersatzkäufers durch Abtretung übernimmt.
Um den Eigentümer auf das Recht des Spekulanten hinzuweisen, seine Kaufrechte an einen Ersatzkäufer abzutreten, der das Treuhandkonto im Rahmen des Kaufvertrags abschließt, sehen die Eigentumsübertragungsbestimmungen im Kaufvertrag vor, dass die Eigentumsübertragung durch den Eigentümer im Namen des Käufers oder des Abtretungsempfängers versichert wird.
Nachdem im Kaufvertrag vereinbart wurde, dass das Eigentum durch Abtretung auf den Namen eines Ersatzkäufers übertragen werden kann, muss der Eigentümer nach Treu und Glauben kooperieren, indem er die Abschlussanweisungen und Übertragungsdokumente unterzeichnet, damit das Eigentum auf den Ersatzkäufer übertragen und das Treuhandkonto auf seinen Namen geschlossen werden kann.
Nach dem Abschluss eines Kaufvertrags mit einer Bestimmung, die den Eigentümer zur Mitwirkung an einer Abtretung verpflichtet, muss der Spekulant:
- einen Ersatzkäufer suchen und ausfindig machen;
- den Betrag aushandeln, der ihm für den Verkauf seiner Kaufrechte gezahlt werden soll; und
- einen Vertrag über den Verkauf und die Abtretung seines Rechts, die Immobilie gemäß dem Kaufvertrag und den Treuhandanweisungen, die er mit dem Eigentümer hat, zu kaufen, abschließen.
Der Weiterverkauf durch Abtretung
Die Dokumentation der Abtretung des vertraglichen Rechts des Spekulanten, eine Immobilie zu kaufen, wird am besten über ein Treuhandkonto als ergänzende Treuhandanweisung abgewickelt.
Mit einer Abtretung überträgt der Spekulant sein gesamtes Kaufrecht auf den Ersatzkäufer, den sogenannten Zessionar, gegen das Versprechen, dem Spekulanten eine Geldsumme zu zahlen, die bei Abschluss der Abtretung oder bei Abschluss des Treuhandvertrags fällig wird.
Der Ersatzkäufer, der die Abtretung annimmt, verpflichtet sich, alle Verpflichtungen des Spekulanten aus dem Kaufvertrag und dem Treuhandauftrag vollständig zu erfüllen. Durch die Abtretung übernimmt der Ersatzkäufer die rechtliche Verantwortung für die dem Ersatzkäufer übertragenen Vertragsverpflichtungen des Spekulanten, ein Vorgang, der als Übernahme bezeichnet wird.
Mit der Abtretung der Kaufrechte des Spekulanten tritt der Ersatzkäufer „in die Fußstapfen“ des Spekulanten als Käufer im Treuhandverhältnis. Da dem Ersatzkäufer alle Rechte zum Erwerb des Grundstücks abgetreten worden sind, kann er den Kaufvertrag in seinem Namen vollstrecken und vom Eigentümer verlangen, dass er das Treuhandverhältnis durch Übereignung des Grundstücks an den Ersatzkäufer beendet.
Außerdem übernimmt der Ersatzkäufer mit der Annahme der Abtretung im Treuhandverfahren alle Verpflichtungen des Spekulanten aus dem Kaufvertrag und den Treuhandaufträgen. Nach dem Wegfall aller Eventualitäten, der Genehmigung der Offenlegung und dem Verzicht auf andere Rücktrittsrechte muss der Ersatzkäufer die Leistung erbringen, indem er den Kaufpreis zahlt und das Geschäft treuhänderisch abschließt. Andernfalls haftet er gegenüber dem Eigentümer, weil er es versäumt hat, das Treuhandkonto zu schließen.
Der Ersatzkäufer, der es ohne rechtliche Entschuldigung oder Rechtfertigung versäumt, das Treuhandkonto zu schließen, was als Vertragsbruch bezeichnet wird, haftet dem Spekulanten gemäß den Übernahmebestimmungen in der Abtretung auch für Verluste, die dem Spekulanten durch den Vertragsbruch entstehen. Der Spekulant kann Geldverluste erleiden, wenn der Eigentümer den Spekulanten wegen des Vertragsbruchs auf Geldverluste oder bestimmte Leistungen verklagt, es sei denn, der Eigentümer und der Spekulant haben zum Zeitpunkt der Abtretung eine Haftungsfreistellung oder Novation vereinbart. Diese Freistellungs- und Ersetzungsvereinbarung verpflichtet den Eigentümer, die Erfüllung des Kaufvertrags und des Treuhandvertrags ausschließlich dem Ersatzkäufer zu überlassen, eine Vereinbarung, die als Novation bezeichnet wird.
Um den Anweisungen des Treuhänders nach der Abtretung der Kaufrechte des Spekulanten nachzukommen, erstellt der Treuhänder alle Abschlussdokumente im Namen des Ersatzkäufers. Zu den Abschlussdokumenten gehören:
- Urkunden;
- Rückübertragungserklärungen und Treuhandurkunden;
- Abschlussanweisungen und -erklärungen;
- Zustimmungen und Annahmen zu bestehenden Darlehen;
- Titelversicherung; und
- Abklärungen zu allen anderen Punkten, die für den Abschluss des Treuhandvertrags erforderlich sind.
Ein separater Weiterverkauf durch eine Schenkungsurkunde
Ein Spekulant, der eine Immobilie veräußert, möchte einem Ersatzkäufer möglicherweise nicht den Kaufpreis offenlegen, den er für die Immobilie bezahlt hat, und damit seinen Gewinn aus der Veräußerung. Außerdem könnte sich der Eigentümer (zu Unrecht) weigern, zu kooperieren und zuzulassen, dass das Treuhandkonto auf den Namen des Ersatzkäufers geschlossen wird, wenn er aufgefordert wird, der Abtretung der Kaufrechte des Spekulanten nachzukommen. Der Eigentümer könnte der Meinung sein, dass er Anspruch auf den schnellen Gewinn des Spekulanten hat.
Anstatt seine Kaufrechte gemäß Kaufvertrag und Treuhandauftrag an einen Ersatzkäufer abzutreten, den der Spekulant ausfindig gemacht hat, kann der Spekulant die Immobilie einfach weiterverkaufen, unabhängig davon, ob der Spekulant das Eigentum in seinem Namen erworben hat oder nicht. In einigen Bezirken wird der Weiterverkauf bei der Eintragung der zweiten Übertragungsurkunde zusätzlich besteuert, eine Steuer, die durch die Abtretung vermieden wird. Hinzu kommt, dass das Franchise Tax Board (FTB) beim Wiederverkauf 3 % des Preises einbehält, was Spekulanten dazu veranlasst, eine Gesellschaft zu gründen und als „S“-Gesellschaft anzumelden, um den FTB-Einbehalt beim Wiederverkauf zu vermeiden.
Beim Weiterverkauf der Immobilie durch den Spekulanten schließen der Spekulant und sein potenzieller Käufer einen völlig neuen Kaufvertrag und eine Reihe von Treuhandanweisungen ab, die von den Verträgen des Spekulanten mit dem Eigentümer getrennt sind.
Im Rahmen des Weiterverkaufs übernimmt der Spekulant die Pflichten, die ein Eigentümer einem Käufer schuldet, nämlich alle Angaben zu machen, die ein Immobilienverkäufer machen muss. Der Spekulant kann die Angaben, die er vom Eigentümer erhalten hat, verwenden und alle ihm bekannten zusätzlichen oder gegenteiligen Angaben vermerken.
Für den Wiederverkauf wird ein separates Treuhandkonto eröffnet, das vom Käufer des Wiederverkaufs und einem eventuellen Hypothekengeber, der den Kauf unterstützt, finanziert wird. Die Treuhandgesellschaft, die den Kauf des Spekulanten abwickelt, wird in der Regel auch für den Wiederverkauf eingesetzt, um die Treuhandgebühren zu senken und, falls der Abschluss gleichzeitig erfolgt, den Geldtransfer zu ermöglichen.
Der Treuhandvertrag des Spekulanten mit dem Eigentümer und der separate Treuhandvertrag für den Wiederverkauf mit dem Ersatzkäufer können gleichzeitig geschlossen werden, oder die Abschlüsse können zeitlich voneinander getrennt sein. Die Schließung des Wiederverkaufs-Treuhandkontos sollte von der Schließung des Kauf-Treuhandkontos des Spekulanten mit dem Eigentümer abhängig gemacht werden. Der Nettoverkaufserlös des Spekulanten aus seinem Treuhandkonto für den Wiederverkauf ist die Quelle der Mittel, die er verwenden wird, wenn er sein Treuhandkonto für den Kauf gleichzeitig mit dem Treuhandkonto des Eigentümers abschließt.
Durch diesen legitimen Prozess der doppelten Treuhand werden zwei Übereignungsurkunden registriert – eine vom Eigentümer an den Spekulanten, der seinerseits die Immobilie durch eine Übereignungsurkunde an den Käufer für den Wiederverkauf weiter überträgt.
Wenn die Abschlüsse gleichzeitig erfolgen, wird nur eine Versicherungspolice ausgestellt, und es wird nur ein Satz von Darlehensanträgen oder Darlehensunterlagen ausgefüllt – alles im Namen des Ersatzkäufers. Wenn das Treuhandkonto des Spekulanten zuerst geschlossen wird, muss eine Binder-Titelpolice mit einer Prämie von 10 % abgeschlossen werden. Im Rahmen einer Binder-Police wird eine Versicherungspolice auf den Namen des Ersatzkäufers ausgestellt, wenn das Treuhandkonto für den Wiederverkauf der Immobilie geschlossen wird.
Anmerkung des Herausgebers – Normalerweise dürfen Immobilien, die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert sind, nicht innerhalb von 90 Tagen nach dem Verkauf weiterverkauft werden. Das US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) hat jedoch ein vorübergehendes Moratorium für diese Anti-Flipping-Regel eingeführt, um die angebliche Illiquidität von Immobilien im Eigentum (REO) während der Zwangsversteigerungskrise zu bekämpfen. Seit dem 1. Februar 2010 und mit einer Gültigkeit von einem Jahr kann eine Immobilie von einem Spekulanten innerhalb der 90-Tage-Frist nach dem Verkauf geflippt werden, sofern die Anforderungen an den Verkaufspreis, die Spezifikationen des Kreditgebers und den Fremdvergleichsstatus der Transaktion erfüllt sind.
Angaben bei einem Weiterverkauf
Der Spekulant, der eine Wohnimmobilie mit einer bis vier Einheiten zum Verkauf anbietet, muss eine vollständige Offenlegung der physischen, betrieblichen und rechtlichen Bedingungen sowie der natürlichen und umweltbedingten Gefahren, die die Immobilie betreffen, vornehmen. Der Ersatzkäufer erhält bei der Abtretung des Kaufrechts des Spekulanten Kopien des Kaufvertrags, des Treuhandauftrags und aller Angaben, die der Spekulant vom Eigentümer erhalten hat.
Mit der Zustimmung zur Abtretung bestätigt der Ersatzkäufer den Empfang der ihm vom Spekulanten übergebenen Unterlagen.
Überlegungen zur Maklerfirma
Wenn es sich bei dem Spekulanten um einen Immobilienmakler handelt, der im Auftrag des Eigentümers der zu verkaufenden Immobilie handelt (in der Regel im Rahmen eines Vertrages über die Auflistung oder Verwaltung der Immobilie), wird die Situation durch die treuhänderischen Pflichten kompliziert, die der Spekulant dem Eigentümer/Verkäufer gegenüber hat.
Betrachten wir einen Makler, der, während er damit beschäftigt ist, einen Käufer für die aufgelistete Immobilie zu finden, einen Kaufvertrag ausarbeitet, in dem er sich selbst als Käufer benennt, und ihn dem Verkäufer vorlegt. Der Kaufvertrag sieht vor, dass der Makler für seine Tätigkeit als Vertreter des Verkäufers ein Honorar erhält.
Vor dem Abschluss des für den Kauf eröffneten Treuhandvertrags macht der Makler einen Ersatzkäufer ausfindig, der sich bereit erklärt, die Rechte des Maklers zum Kauf der Immobilie gemäß dem Kaufvertrag durch eine Abtretung zu erwerben und sich selbst als Ersatzkäufer in den Treuhandvertrag einzutragen. Der Ersatzkäufer zahlt dem Makler eine Abtretungsgebühr für die Abtretung.
Der Verkäufer stimmt der Abtretung der Rechte des Maklers an den Ersatzkäufer zu, nachdem der Makler erneut darauf hingewiesen hat, dass der Wert der Immobilie den in seinem Kaufvertrag mit dem Verkäufer festgelegten Preis nicht übersteigt.
Beim Abschluss teilt der Makler dem Verkäufer mit, dass er eine Abtretungsgebühr für die Abtretung seines Kaufrechts erhalten wird, gibt aber den Dollarbetrag der Gebühr nicht bekannt. Nach Abschluss des Treuhandvertrags stellt der Verkäufer fest, dass der Ersatzkäufer dem Makler zusätzlich zu der von ihm gezahlten Gebühr 10 % des Kaufpreises für die Abtretung gezahlt hat.
Der Verkäufer fordert vom Makler die Abtretungsgebühr und die Rückzahlung der von ihm gezahlten Maklergebühr mit der Begründung, der Makler habe seine treuhänderische Pflicht gegenüber dem Verkäufer verletzt und in betrügerischer Weise gehandelt, da er die Höhe der Zuwendungen, die er in seiner Eigenschaft als Listing Agent erhalten habe, nicht offengelegt und den Verkäufer seiner Möglichkeit beraubt habe, seine Immobilie zum höchstmöglichen Wert zu verkaufen.
Der Makler behauptete, er sei nicht verpflichtet gewesen, den vom Ersatzkäufer für die Abtretung gezahlten Preis offenzulegen, da der Status des Maklers im Rahmen des Kaufvertrags als Käufer der eines Auftraggebers mit einem Interesse an der Immobilie war, die er verkaufen konnte.
Hat der Makler seine dem Verkäufer als Listing Agent (oder Immobilienverwalter) geschuldete Treuepflicht verletzt, indem er es versäumte, den Dollarbetrag der Vorteile offenzulegen, die er bei seiner Abtretung der Immobilie an den Ersatzkäufer erhielt?
Ja! Die durch den Maklervertrag begründete Treuepflicht des Maklers wurde nie beendet, so dass der Makler alle Einkünfte offenlegen muss. Der Makler hat seine Pflichten als Vermittler nicht aufgehoben, bevor er den Kaufvertrag über den Erwerb der aufgelisteten Immobilie als Auftraggeber abgeschlossen hat.
Ein Makler muss den vollen Umfang aller Vorteile offenlegen, die er aus seiner Beteiligung an einem Geschäft erhalten hat, das er im Namen eines Kunden ausgehandelt oder vermittelt hat.
Besondere Regeln für EP-Spekulanten
Wenn ein Spekulant eine Wohnimmobilie von einem in der Zwangsvollstreckung befindlichen Verkäufer erwirbt, unterliegt er zusätzlich den Gesetzen zum Erwerb von Eigenkapital (Equity Purchase, EP), die dem Schutz gefährdeter Verkäufer dienen. Ein Verkäufer in der Zwangsvollstreckung hat ein zweijähriges Rücktrittsrecht, wenn ein Fehlverhalten des Spekulanten gemäß den EP-Gesetzen vorliegt. Bei einer Abtretung der Kaufrechte des Spekulanten behält der Verkäufer sein Rücktrittsrecht gegenüber dem Ersatzkäufer, da das Rücktrittsrecht aus dem vom Ersatzkäufer übernommenen Vertrag entstanden ist.
Wenn jedoch der Spekulant die Immobilie an einen Drittkäufer überträgt, der sie im Rahmen eines separaten Weiterverkaufs zu Marktbedingungen veräußert, ist der Käufer ein gutgläubiger Erwerber (BFP), der von dem zweijährigen Rücktrittsrecht des Verkäufers nach EP-Recht ausgenommen ist – selbst wenn der Käufer des Weiterverkaufs weiß, dass sich die Immobilie in der Zwangsvollstreckung befindet.
Schlüsselwörter: Abtretung, Flipping, Spekulanten
