Von Zeit zu Zeit bekomme ich einen Anruf von einem Grundstückseigentümer, der unglücklich darüber ist, dass ein Schuppen im Garten seines Nachbarn steht und damit gegen die kommunalen Abstandsregeln verstößt. Oder ein Nachbar hat einen Zaun oder ein Gebäude über eine Grundstücksgrenze gesetzt und möchte wissen, was er dagegen tun kann.
Manchmal tauchen diese Probleme auf, wenn jemand sein Grundstück verkaufen möchte oder ein Käufer ein von diesen Problemen betroffenes Grundstück kaufen will. Das können komplizierte Probleme sein, aber manchmal sind sie leicht zu lösen. Wenn ein Grundstückseigentümer keine Maßnahmen ergreift, um seine Interessen an seinem Grundstück zu schützen, kann er das Eigentumsrecht und andere Rechte an eine andere Person verlieren.
Nach dem Konzept des widerrechtlichen Besitzes kann man das Eigentumsrecht an einem Grundstück erwerben, das einer anderen Person gehört, wenn man 15 Jahre lang ununterbrochen einen offenen, sichtbaren und ausschließlichen Besitz an dem Grundstück hat. Man kann auch ein Wegerecht oder eine andere Dienstbarkeit erwerben, wenn man das Grundstück eines anderen 15 Jahre lang ununterbrochen nutzt.
Als ich zum ersten Mal mit einem solchen Fall konfrontiert wurde, erinnerte ich mich an meine Zeit an der juristischen Fakultät in Oregon, dass eine Person, die versucht, ein Eigentumsrecht durch widerrechtlichen Besitz zu erwerben, sich bewusst sein musste, dass ihr das Land nicht gehörte, so dass der Besitz „feindlich“ war. Ich war jedoch überrascht, als ich erfuhr, dass nach dem Recht von Connecticut „feindselig“ lediglich eine einfache Inbesitznahme des Landes bedeutet, und dass jemand auch dann feindseligen Besitz ausüben kann, wenn er oder sie glaubt, das Land tatsächlich zu besitzen. Dies wird von einigen als die „Connecticut-Regel“ bezeichnet, die für einen unschuldigen Eindringling, der glaubt, das Land zu besitzen, günstiger ist.
Wenn Sie also eine Situation haben, in der eine andere Person einen Zaun errichtet und einen Teil Ihres Grundstücks in Besitz genommen hat oder auf andere Weise so tut, als ob sie einen Teil Ihres Grundstücks besitzt, kann diese Person möglicherweise das Eigentum daran erwerben. Das Gesetz von Connecticut sieht ein Rechtsmittel für diejenigen vor, die sich Sorgen darüber machen, dass ein Nachbar ihr Land widerrechtlich in Besitz nimmt. Dieses Rechtsmittel ist im Connecticut General Statute 52-575 festgelegt.
Ganz allgemein besagt das Gesetz, dass die Person, deren Land widerrechtlich in Besitz genommen wird, der anderen Partei eine schriftliche Mitteilung zukommen lassen kann, in der sie ihre Absicht kundtut, den Versuch der widerrechtlichen Inbesitznahme anzufechten. Versuchen Sie bitte nicht, diese Mitteilung ohne den Rat eines Anwalts zu machen. Diese Benachrichtigung gilt als Unterbrechung der 15-Jahres-Frist, wenn der eingetragene Eigentümer innerhalb eines Jahres nach der Benachrichtigung Klage erhebt, was kostspielig wäre.
Alle Grundstückseigentümer sollten ihre Grundstücke regelmäßig daraufhin überprüfen, ob eine andere Person sich so verhält, dass sie einen Anspruch auf nachteiligen Besitz geltend machen kann. Es wurde vorgeschlagen, dass eine Möglichkeit, einen Anspruch auf nachteiligen Besitz zu vereiteln, darin besteht, eine schriftliche Vereinbarung mit der anderen Partei zu treffen, in der Sie ihr die schriftliche Erlaubnis erteilen, Ihr Land zu nutzen, und die andere Partei schriftlich anerkennt, dass das Land Ihnen gehört und sie es mit Ihrer Zustimmung nutzt. Je nachdem, wie gut Sie mit Ihrem Nachbarn auskommen, kann dies eine wirksame und einfache Lösung sein.
Was ist mit dem Nachbarn, der einen Schuppen auf eine Grundstücksgrenze stellt und damit gegen eine kommunale Abstandsregelung verstößt? Wenn Sie nicht innerhalb von drei Jahren Maßnahmen ergreifen, um den Schuppen entfernen zu lassen, kann es sein, dass Sie die Möglichkeit verlieren, die Abstandsregelung durchzusetzen.
Wenn Ihr Grundstück Gegenstand eines Anspruchs auf nachteiligen Besitz oder einer Beeinträchtigung ist und Sie planen, Ihr Grundstück zu verkaufen, sollten Sie die Situation so bald wie möglich mit Ihrem Immobilienmakler und Ihrem Anwalt besprechen. Diese Fachleute können Sie beraten, welche Schritte Sie unternehmen sollten, um das Problem zu lösen.
Diese Probleme müssen nicht immer zu einer unzumutbaren Belastung werden. Wenn Sie beispielsweise der Meinung sind, dass der Schuppen eines Nachbarn auf Ihr Grundstück eindringt, dies aber so geschieht, dass es Sie nie gestört hat, wird es vielleicht auch den Käufer Ihres Grundstücks nicht stören. In diesem Fall müssen Sie bei der Unterzeichnung der „eidesstattlichen Erklärung des Eigentümers“ als Verkäufer des Grundstücks angeben, dass möglicherweise eine Beeinträchtigung oder ein Anspruch auf nachteiligen Besitz vorliegt.
Der Käufer sollte dennoch in der Lage sein, eine Eigentumsversicherung abzuschließen, da der Versicherer wahrscheinlich eine Ausnahme für Rechte an dem zu erwerbenden Grundstück machen wird, die sich aus der Beeinträchtigung ergeben. Wie bei allen anderen wichtigen Fragen sollten Sie dies frühzeitig mit Ihrem Immobilienmakler und Ihrem Anwalt besprechen.
Sie sollten auch mit Ihrem Anwalt darüber sprechen, was es bedeutet, wenn Sie kein Gutachten erstellen lassen, und was die Ausnahmeregelung für Gutachten bedeutet, die in der Regel in einer Eigentumsversicherung enthalten ist. Vermessungen sind teuer, aber sie sind besonders nützlich, wenn Sie planen, auf dem zu erwerbenden Grundstück etwas zu bauen, zu erweitern oder zu verlegen.
Eine andere Bemerkung: Neulich fuhr ich auf meinem Heimtrainer und sah die Nachrichten, als mich eine Meldung an das alte Sprichwort erinnerte: „Wenn deine Zeit um ist, ist deine Zeit um.“ Ein 65-jähriger Herr war auf seinem Morgenspaziergang in Deutschland unterwegs, als er von einem Elefanten getötet wurde, der aus einem örtlichen Zoo entkommen war. Ich kann nicht behaupten, dass ich an das Schicksal glaube, aber ich habe mich gefragt, ob dieser Mensch an diesem Morgen sterben würde, egal wohin er ging oder was er tat.
In diesem Sinne: Wenn Sie kein Testament, keine Vollmacht und keine Patientenverfügung haben, worauf warten Sie dann noch? Das Fehlen eines dieser Dokumente wird Ihren Angehörigen wahrscheinlich erhebliche Kosten, Kopfschmerzen und bürokratischen Aufwand verursachen, wenn Sie arbeitsunfähig werden oder sterben. Tun Sie es für sie.
Jim Young ist Partner der Kanzlei Andrews & Young P.C., die über Büros in Waterford und Groton verfügt und seit 1987 im Südosten von Connecticut tätig ist. Die in dieser Kolumne gemachten Aussagen sind nicht als Rechtsberatung für eine bestimmte Sachlage gedacht. Wenden Sie sich an einen Anwalt.