Texas Residential Lease Termination Notice

Zweck. Ein texanisches Kündigungsschreiben („Notice to Vacate“) ist ein erforderliches Dokument zur Beendigung von Mietverträgen mit monatlicher Laufzeit in Texas. Das staatliche Recht schreibt eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen vor. Das Gesetz schreibt jedoch nicht vor, dass befristete Mietverträge zum Enddatum gekündigt werden müssen.

Lesen Sie weiter, um mehr über die Kündigungsvorschriften und das Verfahren zur Beendigung von Mietverträgen in Texas zu erfahren.

Was ist ein Kündigungsschreiben?

Mieter halten sich nicht immer an die Bedingungen ihres Mietvertrags. In Fällen, in denen Personen die Miete nicht zahlen oder gegen andere Bestimmungen verstoßen, können Sie den Mietvertrag vorzeitig kündigen. Im Bundesstaat Lone Star erfolgt dies durch eine Kündigung des Mietvertrags gemäß den Richtlinien des Texas Property Code.

Eine Kündigung des Mietvertrags kann auch erforderlich sein, wenn der ursprüngliche Vertrag abgelaufen ist und die Mieter die Immobilie auf monatlicher Basis bewohnen. Dies erfordert ein etwas anderes Verfahren als in Fällen, in denen die Mieter ihren Mietvertrag verletzt haben. Daher sollten Sie beim Verfassen einer Kündigungsmitteilung die genauen Umstände berücksichtigen.

Monats- oder Monatsmietverträge

Monatsmietverträge sind sehr kurzfristig angelegt und können sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter leicht gekündigt werden. Monatsmietverträge sind solche, bei denen die ursprüngliche Vertragsdauer abgelaufen ist und die Mieter keinen neuen Vertrag unterzeichnet haben. In diesem Fall sollte in den Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrags festgelegt werden, dass das Mietverhältnis auf einer „Monat-zu-Monat“-Basis stattfindet und jederzeit mit einer ausreichenden Kündigungsfrist beendet werden kann.

Zeitplan für die Beendigung eines Monats- oder Monat-zu-Monat-Mietvertrags

Abschnitt 91.001 des texanischen Eigentumsgesetzes legt den Zeitplan für die Beendigung eines Monats- oder Monat-zu-Monat-Mietvertrags fest. Nach diesem Abschnitt müssen Sie eine ausreichende Kündigungsfrist einhalten, die je nach Mietzahlungszeitraum variiert.

Bei einem Zahlungszeitraum von einem Monat wird die Kündigung einen Monat nach dem Tag der Kündigung wirksam. Wenn die Mietzahlungen weniger als einen Monat betragen (z. B. bei wöchentlicher Miete), muss die Kündigungsfrist der Anzahl der Tage des Mietzahlungszeitraums entsprechen.

Sie können in Ihrem Schreiben einen anderen Zeitrahmen angeben, sofern dieser die oben genannten Mindestrichtlinien erfüllt. Sie sind jedoch von dieser Frist befreit, wenn in Ihrem Mietvertrag eine andere Frist festgelegt wurde oder Sie aufgrund eines Vertragsbruchs kündigen.

Verfassen einer Kündigung

Bei der Kündigung eines Monats- oder Monatsmietvertrags ist keine besondere Formulierung erforderlich. Ihr Schreiben kann einfach die Erklärung enthalten, dass Sie, der Vermieter, beabsichtigen, den Mietvertrag vom (x) zu kündigen, der von (Name des Mieters) für die Immobilie in (Adresse) unterzeichnet wurde. Unterschreiben Sie das Schreiben und geben Sie ein Datum an, an dem die Kündigung in Kraft tritt, wobei Sie den oben genannten Zeitrahmen beachten sollten.

Wenn Sie einen monatlichen oder monatlich abgeschlossenen Mietvertrag kündigen, sind Sie nicht verpflichtet, einen Grund dafür anzugeben. Sie sollten jedoch darauf achten, dass Ihre Gründe keinen Vergeltungscharakter haben. Gemäß Abschnitt 94.251 des Texas Property Code dürfen Vermieter keine Vergeltungsmaßnahmen gegen Mieter ergreifen, die versucht haben, ein Recht auszuüben, eine Mitteilung über die Instandsetzung der Wohnung gemacht haben oder eine Beschwerde bei einer Behörde wegen eines Verstoßes gegen die Hausordnung eingereicht haben.

Zustellung einer monatlichen Räumungsmitteilung

Das texanische Recht schreibt nicht vor, wie eine monatliche Räumungsmitteilung zugestellt werden muss. Dennoch sollten Sie die entsprechenden Maßnahmen ergreifen, um das Zustellungsdatum zu dokumentieren, indem Sie die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein versenden. Auf diese Weise haben Sie einen klaren Nachweis darüber, wann der Kündigungstermin sein sollte. Dies könnte sich als sehr wichtig erweisen, wenn der Mieter nicht wie gefordert auszieht und Sie später gezwungen sind, eine Räumungsklage zu erheben.

Vorzeitige Beendigung eines Mietvertrags

Es kann vorkommen, dass Sie einen Mietvertrag vorzeitig beenden müssen, weil die Miete nicht gezahlt wurde oder bestimmte Bedingungen verletzt wurden. Abschnitt 94.253 des texanischen Eigentumsgesetzes nennt auch bestimmte Fälle, in denen Sie berechtigt sind, einen Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, ohne dass dies als Vergeltungsmaßnahme angesehen wird. Zu diesen Fällen gehören:

• Wenn der Mieter mit der Miete oder anderen Zahlungen im Rückstand ist und sich dieser Betrag auf mindestens eine volle Monatsmiete beläuft.
• Eigentumsbeschädigung durch einen Mieter, Gast oder Eingeladenen.
• Ein Mieter, Gast oder Eingeladener bedroht die persönliche Sicherheit des Vermieters, anderer Mieter oder der Angestellten des Vermieters.
• Es liegt ein wesentlicher Verstoß gegen eine der Mietbedingungen vor, abgesehen von der Überlassung.
• Schwerwiegendes Fehlverhalten oder kriminelle Handlungen.
• Wenn Sie in gutem Glauben davon ausgehen, dass ein überziehender Mieter die Ruhe der Nachbarn oder anderer Mieter beeinträchtigen könnte.

Räumungsmitteilung

Mietvertragskündigungen, die aus einem Verstoß des Mieters resultieren, erfordern eine Räumungsmitteilung. Abschnitt 24.005 des Texas Property Code beschreibt die Notice to Vacate genauer. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um eine Mitteilung, die Sie dem Mieter vor der Einreichung einer Räumungsklage zukommen lassen.

Bereiten Sie Ihre Notice to Vacate im Briefformat vor und verwenden Sie nach Möglichkeit einen offiziellen Briefkopf. Geben Sie in dem Schreiben den Namen des Mieters, die Adresse der Wohnung und den Grund für die Kündigung an. Geben Sie Datum und Uhrzeit des Inkrafttretens der Kündigung an und achten Sie darauf, dass sie den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Schließen Sie mit ein oder zwei Sätzen, in denen Sie darauf hinweisen, dass Sie weitere Maßnahmen ergreifen werden, wenn der Mieter dieser Aufforderung nicht nachkommt. Weisen Sie deutlich darauf hin, dass Sie eine Räumungsklage einleiten werden, wenn Sie dies beabsichtigen. Unterschreiben Sie das Schreiben und versehen Sie es mit Datum und Zeitstempel. Es empfiehlt sich auch, zwei Kopien anzufertigen, damit sowohl Sie als auch der Mieter über eine Kopie mit Ihrer Originalunterschrift verfügen.

Zeitrahmen für eine Räumungsaufforderung

In Abschnitt 24.005 (a) heißt es, dass ein Vermieter jeden Mieter, der einen Mietvertrag nicht einhält oder überzieht, mindestens drei Tage vorher schriftlich darüber informieren muss, dass er die Wohnung zu räumen hat. Wenn Sie in Ihrem ursprünglichen Mietvertrag eine längere Frist vorgesehen haben, müssen Sie diesen Zeitrahmen einhalten.

Zustellung der Räumungsmitteilung

Die Räumungsmitteilung ist nur dann wirksam, wenn sie ordnungsgemäß zugestellt wird. In Abschnitt 24.005 des Texas Property Code sind die verschiedenen Zustellungsarten aufgeführt. Dazu gehören die Hinterlegung der Kündigung bei einer Person, die mindestens 16 Jahre alt ist, die Anbringung der Kündigung an der Innenseite der Haupteingangstür, die Zustellung per Post, per Einschreiben, per Rückschein oder per Rückschein.

Es kann vorkommen, dass die persönliche Zustellung der Kündigung Ihre Sicherheit gefährden könnte. In diesem Fall sind Sie berechtigt, die Mitteilung an der Außenseite der Haupteingangstür anzubringen.

Setzen Sie die Mitteilung in einen versiegelten Umschlag, auf dem der Name und die Adresse des Mieters deutlich angegeben sind. Schreiben Sie in Großbuchstaben „WICHTIGES DOKUMENT“ oder eine ähnliche Formulierung auf den Umschlag. Spätestens um 17.00 Uhr desselben Tages sollten Sie eine Kopie der Mitteilung in einen Postbriefkasten im selben Bezirk einwerfen, in dem sich Ihre Immobilie befindet.

Zustellungsfrist für eine Räumungsmitteilung

Nach Abschnitt 24.005 (g) beginnt die Kündigungsfrist an dem Tag, an dem die Räumungsmitteilung zugestellt wird. Das ist derselbe Tag, wenn die Benachrichtigung persönlich zugestellt wird, kann aber mehrere Tage später sein, wenn sie per Post verschickt wird. Dementsprechend sollten Sie diesen Zeitrahmen bei der Erstellung Ihrer schriftlichen Räumungsmitteilung berücksichtigen.

Am besten verwenden Sie immer Einschreiben oder Rückschein. Auf diese Weise haben Sie einen eindeutigen Nachweis über das Zustellungsdatum, und der Mieter kann die Frist nicht vor Gericht anfechten. Wenn Sie die Kündigung persönlich zustellen, sollten Sie jemanden als Zeugen mitnehmen. Noch besser ist es, ein Foto mit Zeit- und Datumsstempel der an der Tür angebrachten Mitteilung zu machen.

Vor Ablauf des Mietvertrags

Es gibt Fälle, in denen Sie einen Mietvertrag nicht verlängern möchten, aber nicht unbedingt wollen, dass der Mieter sofort auszieht. In diesen Fällen müssen Sie gemäß Abschnitt 94.055 des Texas Property Code mindestens 60 Tage vor Ablauf des Mietvertrags eine Kündigung aussprechen. Diese Frist gilt sowohl für laufende Mietverträge als auch für solche, die in einen „Monat-zu-Monat“-Status übergegangen sind.

Besondere Rechte für Militärangehörige

Mitglieder des Militärs können nach dem Servicemember’s Civil Relief Act (SCRA) bestimmte Rechte haben. Die Bestimmungen dieses Gesetzes ermöglichen es Militärangehörigen, ihre Mietverträge in bestimmten Fällen vorzeitig zu kündigen. Es schützt sie auch vor Zwangsräumungen oder vorzeitigen Kündigungen.

Sie können zum Beispiel einen Mietvertrag nicht wegen Nichtzahlung kündigen, wenn der Militärdienst des Mieters seine Zahlungsfähigkeit beeinträchtigt hat. Dies ist häufig der Fall, wenn ein Nationalgardist oder Reservist zum aktiven Dienst einberufen wird und anschließend eine Gehaltskürzung feststellt.

Der Militärdienst einer Person könnte Ihre Möglichkeiten zur Durchsetzung von Fristen einschränken. Wenn zum Beispiel ein Mieter aufgrund eines Einsatzes nicht verfügbar war, könnte ein Richter entscheiden, dass Sie nicht mit einer Räumungsankündigung fortfahren können, weil diese Person nicht ordnungsgemäß benachrichtigt wurde.

Wenn ein Mieter den Schutz des SCRA in Anspruch nimmt, sollte er oder sie Ihnen eine Kopie des Befehls zum ständigen Stationswechsel (PCS) oder des Einsatzbefehls, der 90 Tage oder länger gilt, vorlegen.