Wenn man ein Haus kauft, muss man ein gutes Stück mehr Geld aus eigener Tasche aufbringen als nur die Anzahlung. Der Käufer muss auch Geld für die Abschlusskosten aufbringen, z. B. für Titelpolicen, Eintragungsgebühren, Inspektionen, Kuriergebühren, Rücklagen für die Einrichtung von Treuhand- oder Pfandkonten und verschiedene Gebühren, die Darlehensgeber in der Regel erheben.
Die Gesamtkosten können für viele Hauskäufer, die nur den Betrag ihrer Anzahlung aufbringen wollen, ein Schock sein. Möglicherweise haben sie das zusätzliche Geld nicht, und die Transaktion kann ohne dieses Geld gar nicht abgeschlossen werden.
Die Kreditgebergebühren können die bedeutendsten aller Abschlusskosten sein.
Wie viel kann ein Käufer erwarten zu zahlen?
Die Abschlusskosten für den Kauf eines Hauses belaufen sich in der Regel auf etwa 2 % bis 7 % des Kaufpreises, wobei der Durchschnitt bei etwa 3 % liegt. Vieles hängt von den Punkten und den Bearbeitungsgebühren ab, die ein Kreditgeber für die Gewährung des Kredits erhebt.
Die Punkte und Bearbeitungsgebühren wurden früher in der „Good Faith Estimate“ des Käufers angegeben. Dieses Dokument wird ab 2020 als Darlehensvoranschlag bezeichnet.
Die gesamten Abschlusskosten für den Kauf eines Hauses im Wert von 300.000 $ können zwischen etwa 6.000 $ und 12.000 $ oder sogar mehr betragen. Die Mittel können in der Regel nicht geliehen werden, da sich dadurch die Darlehenskonditionen des Käufers so weit erhöhen würden, dass er sich möglicherweise nicht mehr qualifiziert.
„Kostenlose“ Abschlusskosten
Erstmalige Hauskäufer können manchmal eine Pause einlegen und ihre Abschlusskosten von einer staatlichen Stelle bezahlen lassen.Nicht alle staatlichen Wohnbaufinanzierungsagenturen (HSAs) gewähren Anzahlungen für den Kauf eines Hauses, aber einige tun es, und andere vergeben oft Darlehen für die Abschlusskosten zu günstigen Bedingungen, die sich nicht auf die Darlehensquoten auswirken.
Programme, die eine Unterstützung für die Abschlusskosten des Käufers vorsehen, nehmen oft eine Urkunde in die öffentlichen Aufzeichnungen auf, um eine Sicherheit für das Darlehen zu bieten, aber das Darlehen ist normalerweise zinslos und hat kein festes Fälligkeitsdatum. Es muss zum Zeitpunkt des Verkaufs abbezahlt werden, wenn der Hauskäufer die Immobilie später verkauft, oder bei einer Refinanzierung, je nachdem, was zuerst eintritt.
Einmalige Abschlusskosten des Käufers
Käuferabschlusskosten, die einmal bezahlt werden und nie wieder anfallen, sind „einmalig“. Diese Gebühren sind einmalige Kosten für solche Posten wie:
- Titelpolicen
- Escrow- oder Abschlussgebühren
- Notargebühren
- Drahtgebühren
- Kurier-/Zustellungsgebühren
- Rechtsanwaltsgebühren
- Beglaubigungen
- Aufnahmegebühren
- State, Grunderwerbssteuern
- Hausschutzpläne
- Angaben zu Naturgefahren
- Hausinspektionen
- Gebühren des Kreditgebers, die in Verbindung mit dem Kredit auf dem Kreditangebot gezahlt werden
Nichts hindert Sie daran, sich umzusehen und die Preise für einige dieser Gebühren und Dienstleistungen zu vergleichen.
Wiederkehrende Abschlusskosten für Käufer
Wiederkehrende Gebühren sind Abschlusskosten für Käufer, die Sie im Laufe der Zeit immer wieder zahlen, entweder monatlich oder jährlich. Es handelt sich dabei oft um Gebühren, die vor dem Abschluss für vorausbezahlte Prämien und die Einrichtung von Pfändungs-/Tilgungskonten erhoben werden. Dazu gehören:
- Feuerversicherungsprämie
- Hochwasserversicherung (falls in Ihrem Gebiet erforderlich)
- Grundstückssteuern
- Gemeinsame oder private Hypothekenversicherungsprämien
- Vorausgezahlte Zinsen
Die Jahreszeit, in der Sie den Vertrag abschließen, bestimmt, wie viele anteilige Monatsprämien der Kreditgeber für künftige Steuer- und Versicherungszahlungen einbehält.
Nicht für jedes Darlehen ist ein Pfand- oder Treuhandkonto erforderlich, aber bei Darlehen, die mehr als 80 % des Kaufpreises ausmachen, werden sie verlangt.
Verkäuferkredite
Ein Verkäuferkredit, manchmal auch als Verkäuferkonzession bezeichnet, ist ein Geldbetrag, der dem Käufer vom Verkäufer zur Deckung bestimmter Abschlusskosten zur Verfügung gestellt wird. Der Kredit des Verkäufers wird nicht direkt an den Käufer ausgezahlt. Stattdessen wird der Betrag in den Verkaufspreis des Hauses einberechnet, wodurch sich die Kosten des Gesamtkredits verringern.
Erkundigen Sie sich immer bei Ihrem Kreditgeber, bevor Sie ein Angebot aushandeln, das einen Verkäuferkredit beinhaltet, da der Kreditgeber dies möglicherweise nicht zulässt. Einige häufige Szenarien sind:
- Der Kreditgeber könnte Ihren Kredit auf 3 % des Kaufpreises begrenzen, wenn Sie 100 % des Kaufpreises finanzieren.
- Abhängig von Ihrem FICO-Score und der Höhe Ihrer Anzahlung könnte der Kreditgeber einem Verkäufer erlauben, Ihnen einen Kredit in Höhe von 6 % des Kaufpreises zu gewähren.
Die TRID-Regelung (TILA RESPA Integrated Disclosure), die die Offenlegung von Hypothekendarlehen regelt, lässt in den letzten Tagen vor dem Abschluss keine Änderungen in letzter Minute zu, und diese Gutschriften werden auf Ihrer Abschlusserklärung vermerkt.
Kreditgeber bieten manchmal auch Gutschriften für einen Teil der Abschlusskosten an, aber Sie müssen sich bereit erklären, während der Laufzeit des Kredits einen höheren Zinssatz zu zahlen. Das kann Ihnen jetzt Geld sparen, Sie aber später mehr kosten.
Wenn mehr Kosten besser sind
Die Kreditgeber gestatten Ihnen oft, bei der Schließung „Punkte“ zu zahlen, die manchmal auch „Rabattpunkte“ genannt werden. Diese Gebühren werden im Gegenzug für einen niedrigeren Zinssatz während der Laufzeit des Kredits gezahlt, wodurch Sie auf lange Sicht Geld sparen können. Ein Punkt macht in der Regel etwa 1 % des Darlehensbetrags aus.
Die Zahlung dieser Punkte erhöht jedoch Ihre Abschlusskosten.