Comprar una casa implica reunir un poco más de dinero de su bolsillo que sólo el pago inicial. Los compradores también deben disponer de dinero para los costes de cierre, como las pólizas de propiedad, las tasas de registro, las inspecciones, los gastos de mensajería, las reservas para establecer cuentas de depósito en garantía o de incautación, y diversas tasas que suelen cobrar los prestamistas.
El coste total puede resultar sorprendente para muchos compradores de vivienda que sólo pretenden reunir el importe de su pago inicial. Es posible que no dispongan del dinero extra y que la transacción no se cierre sin él.
Los honorarios del prestamista pueden ser los más significativos de todos los costes de cierre.
¿Cuánto puede esperar pagar un comprador?
Los costes de cierre para la compra de una vivienda suelen oscilar entre el 2% y el 7% del precio de compra, con una media de alrededor del 3%. Mucho depende de los puntos y las comisiones de apertura que cobre un prestamista para conceder el préstamo.
Los puntos y las comisiones de apertura solían revelarse en la Estimación de Buena Fe del comprador. Este documento se llama una estimación de préstamo a partir de 2020.
Los costos totales de cierre para comprar una casa de 300.000 dólares podrían costar entre aproximadamente 6.000 y 12.000 dólares o incluso más. Los fondos normalmente no pueden ser prestados porque eso elevaría los coeficientes del préstamo del comprador hasta un punto en el que ya no podrían calificar.
Costos de cierre «gratuitos»
Los compradores de vivienda por primera vez a veces pueden obtener una ventaja y hacer que sus costos de cierre sean pagados por una agencia gubernamental, así que verifique los programas de asistencia para el pago inicial del condado o del estado, según el lugar donde viva.No todas las Agencias Estatales de Financiación de la Vivienda (HSA) proporcionan pagos iniciales para la compra de una vivienda, pero algunas sí lo hacen, y otras suelen prestar los costes de cierre en condiciones favorables que no afectarán a los coeficientes del préstamo.
Los programas que proporcionan asistencia para los costes de cierre del comprador suelen registrar un instrumento en los registros públicos para proporcionar seguridad para el préstamo, pero el préstamo suele tener un interés cero y no tiene una fecha de vencimiento establecida. Debe ser pagado en el momento de la venta si el comprador de la casa más tarde vende la propiedad, o en un refinanciamiento, lo que ocurra primero.
Costos de cierre del comprador no recurrentes
Las tarifas de costos de cierre del comprador que se pagan una vez y nunca más son «no recurrentes». Estos honorarios son cargos de una sola vez para tales artículos como:
- Pólizas de título
- Gastos de fideicomiso o de cierre
- Gastos de notario
- Gastos de alambre
- Gastos de mensajería/entrega
- Gastos de abogado
- Endosos
- Gastos de grabación
- Estado, impuestos de transferencia del estado, del condado o de la ciudad
- Planes de protección de la vivienda
- Declaraciones de riesgos naturales
- Inspecciones de la vivienda
- Costes del prestamista pagados junto con el préstamo en el presupuesto del préstamo
Nada le impide comparar los precios de algunas de estas tarifas y servicios.
Costes de cierre del comprador recurrentes
Las cuotas recurrentes son costes de cierre del comprador que pagará una y otra vez, ya sea mensual o anualmente a medida que pase el tiempo. Suelen ser cuotas que se cobran antes del cierre para las primas prepagadas y el establecimiento de cuentas de incautación/depósito. Incluyen:
- Prima de seguro contra incendios
- Seguro contra inundaciones (si se exige en su zona)
- Impuestos sobre la propiedad
- Primas de seguro hipotecario mutuo o privado
- Intereses pagados por adelantado
La época del año en la que se realice el cierre dictará cuántos meses prorrateados de primas cobrará el prestamista para retenerlos contra futuros pagos de impuestos y seguros.
No todos los préstamos requieren una cuenta de incautación o de depósito en garantía, pero los préstamos que suman más del 80% del precio de compra los exigirán.
Créditos del vendedor
Un crédito del vendedor, a veces denominado concesión del vendedor, es efectivamente dinero aportado al comprador por el vendedor para cubrir algunos costes de cierre. Los créditos del vendedor no se pagan a los compradores directamente. En su lugar, el importe se incluye en el precio de venta de la vivienda, lo que reduce el coste del préstamo total.
Consulte siempre con su entidad crediticia antes de negociar una oferta que implique un crédito del vendedor, ya que ésta podría no permitirlo. Algunos escenarios comunes incluyen:
- El prestamista podría limitar su crédito al 3% del precio de compra si está financiando el 100% del precio de compra.
- Dependiendo de su puntuación FICO y la cantidad de su pago inicial, el prestamista podría permitir que un vendedor le acredite hasta el 6% del precio de compra.
Además, TRID -la regla de divulgación integrada de TILA RESPA que rige las declaraciones de divulgación de hipotecas- podría no permitir ningún cambio de último minuto en su declaración de cierre en los últimos días antes del cierre, y estos créditos se anotarán en su declaración de cierre.
Los prestamistas también ofrecen a veces créditos para algunos de sus costos de cierre, pero tendrá que aceptar pagar una tasa de interés más alta durante la vida del préstamo. Esto puede ahorrarle dinero ahora pero costarle más después.
Cuando más costes pueden ser mejores
Los prestamistas a menudo le permitirán pagar «puntos», a veces llamados «puntos de descuento», al cierre. Estos honorarios se pagan a cambio de recibir un tipo de interés más bajo durante la vida del préstamo, lo que podría ahorrarle dinero a largo plazo. Un punto suele suponer alrededor del 1% de la cantidad que se pide prestada.
Sin embargo, pagarlos aumentará los costes de cierre.