Alquilar un local comercial es una gran responsabilidad: el éxito o el fracaso de su negocio puede depender de ciertas condiciones del contrato de arrendamiento. Antes de dirigirse a un arrendador, debe entender en qué se diferencian los arrendamientos comerciales de los residenciales, más comunes, y antes de firmar nada, asegúrese de que entiende y está de acuerdo con los términos básicos del contrato, como el importe del alquiler, la duración del mismo y la configuración del espacio físico.
En qué se diferencian los arrendamientos comerciales de los residenciales
Es crucial entender desde el principio que, desde el punto de vista práctico y legal, los arrendamientos comerciales y los residenciales son bastante diferentes. Estas son las principales diferencias entre ellos:
- Menos leyes de protección al consumidor. Los arrendamientos comerciales no están sujetos a la mayoría de las leyes de protección al consumidor que rigen los arrendamientos residenciales; por ejemplo, no hay límites en los depósitos de seguridad ni normas que protejan la privacidad del inquilino.
- No hay formularios estándar. Muchos contratos comerciales no se basan en un formulario o acuerdo estándar; cada contrato comercial se adapta a las necesidades del propietario. Como resultado, debe examinar cuidadosamente cada contrato de arrendamiento comercial que se le ofrezca.
- A largo plazo y vinculante. No es fácil romper o cambiar un contrato de arrendamiento comercial. Se trata de un contrato legalmente vinculante, y suele estar en juego una buena cantidad de dinero.
- Negociabilidad y flexibilidad. Los arrendamientos comerciales suelen estar sujetos a mucha más negociación entre los propietarios de la empresa y el arrendador, ya que las empresas suelen necesitar características especiales en sus espacios, y los arrendadores suelen estar ávidos de inquilinos y dispuestos a ampliar las ofertas especiales. (Para obtener información sobre cómo negociar las condiciones de su contrato de arrendamiento, consulte Arrendamientos comerciales: Negocie los mejores términos.)
Asegurarse de que el contrato de arrendamiento se ajusta a su negocio
Antes de firmar un contrato de arrendamiento, debe investigar cuidadosamente sus términos para asegurarse de que el contrato se ajusta a las necesidades de su negocio.
En primer lugar, considere el importe del alquiler -asegúrese de que puede pagarlo- y la duración del contrato. Probablemente no quiera atarse a un contrato de cinco o diez años si puede evitarlo; puede que su negocio crezca más rápido de lo que espera o que la ubicación no le convenga. Un contrato de alquiler a corto plazo con opciones de renovación suele ser más seguro.
También piense en el espacio físico. Si su negocio requiere modificaciones en el espacio existente -por ejemplo, añadir cubículos, elevar un muelle de carga o cambiar el cableado para mejorar las comunicaciones- asegúrese de que usted (o el arrendador) podrá realizar los cambios necesarios.
Otros aspectos menos llamativos que se detallan en el contrato de arrendamiento pueden ser igual de cruciales para el éxito de su negocio. Por ejemplo, si espera que su negocio de reparación de cámaras dependa en gran medida de los clientes que acuden a la tienda, asegúrese de que el contrato de arrendamiento le da derecho a colocar un cartel que sea visible desde la calle. O, si cuenta con ser la única tienda de sándwiches dentro de un nuevo complejo comercial, asegúrese de que su contrato de arrendamiento impida que el propietario alquile el espacio a un competidor.
Para obtener información más detallada sobre la negociación de los términos del contrato de arrendamiento comercial, consulte la sección de Nolo sobre la negociación de los contratos de arrendamiento comercial.
Términos críticos del contrato de arrendamiento
La siguiente lista incluye muchos elementos que se abordan a menudo en los contratos de arrendamiento comercial. Preste atención a los términos relativos a:
- la duración del contrato de arrendamiento (también llamado plazo de arrendamiento), cuándo comienza y si hay opciones de renovación
- el alquiler, incluidos los aumentos permitidos (también llamados escaladas) y cómo se computarán
- si el alquiler que paga incluye el seguro, los impuestos sobre la propiedad y los costes de mantenimiento (llamado arrendamiento bruto); o si se le cobrarán estos conceptos por separado (lo que se denomina arrendamiento neto)
- el depósito de seguridad y las condiciones para su devolución
- exactamente qué espacio está alquilando (incluidas las zonas comunes como los pasillos, las salas de descanso y los ascensores) y cómo mide el arrendador el espacio (algunas prácticas de medición incluyen el grosor de las paredes)
- si habrá mejoras, modificaciones (denominadas construcciones cuando el nuevo espacio se está terminando según sus especificaciones) o accesorios añadidos al espacio; quién pagará por ellos y quién será su propietario una vez finalizado el contrato de arrendamiento (por lo general, el arrendador lo hace)
- especificaciones de los rótulos, incluido el lugar donde puede colocarlos
- quién mantendrá y reparará los locales, incluyendo los sistemas de calefacción y aire acondicionado
- si el contrato puede ser cedido o subarrendado a otro inquilino
- si existe la opción de renovar el contrato o ampliar el espacio que está alquilando
- si el contrato puede ser rescindido y cómo, incluyendo los requisitos de notificación, y si existen penalizaciones por la rescisión anticipada, y
- si las disputas deben ser mediadas o arbitradas como alternativa a los tribunales.
La Ley de Estadounidenses con Discapacidades. La Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA) exige que todos los negocios abiertos al público o que empleen a más de 15 personas tengan locales accesibles para personas discapacitadas. Asegúrese de que usted y el propietario están de acuerdo sobre quién pagará las modificaciones necesarias, como añadir una rampa o ensanchar las puertas para acomodar las sillas de ruedas.
Para obtener más consejos sobre cómo elegir una ubicación para su negocio, lea Cómo elegir una ubicación exitosa para su negocio.
Para obtener información esencial para los empresarios que buscan un contrato de arrendamiento justo y viable, consiga Negotiate the Best Lease for Your Business (Negociar el mejor contrato de arrendamiento para su negocio), de Janet Portman y Fred S. Steingold (Nolo).