De vez en cuando recibo una llamada de un propietario que está descontento porque un cobertizo está en el patio de su vecino, infringiendo las normas municipales de retranqueo. O tal vez un vecino ha puesto una valla o un edificio por encima del límite de la propiedad, y quieren saber qué pueden hacer al respecto.
A veces estas cuestiones surgen cuando una persona quiere vender su propiedad, o un comprador quiere comprar una propiedad afectada por estas cuestiones. Pueden ser problemas complicados, pero a veces se resuelven fácilmente. Si un propietario no toma medidas para proteger su interés en su propiedad, puede perder el título y otros derechos a favor de otra persona.
De acuerdo con el concepto de posesión adversa, uno tiene la capacidad de adquirir el título de propiedad de un inmueble de otra persona si mantiene una posesión abierta, visible y exclusiva del terreno durante un período ininterrumpido de 15 años. Uno también puede adquirir un derecho de paso u otra servidumbre por el uso continuo e ininterrumpido de la propiedad de otro durante 15 años.
Cuando tuve por primera vez un caso como este, recordé de la escuela de derecho en Oregón que una persona que intentaba adquirir el título por posesión adversa tenía que ser consciente de que no era dueño de la tierra, por lo que la posesión era «hostil». Sin embargo, me sorprendió saber que bajo la ley de Connecticut, «hostil» significa simplemente una simple ocupación de la tierra y uno podría poseer adversamente incluso si piensa que de hecho es dueño de la tierra. Esto es conocido por algunos como la «regla de Connecticut», que es más favorable a un intruso inocente que piensa que es dueño de la tierra.
Así que si usted tiene una situación en la que otra persona ha puesto una valla y ha tomado posesión de parte de su propiedad o está actuando como si fuera dueño de una parte de su tierra, esa persona puede ser capaz de adquirir la propiedad de la misma. La ley de Connecticut provee un remedio para aquellos que están preocupados por la posesión adversa de su tierra por parte de un vecino, y esto está establecido en el Estatuto General de Connecticut 52-575.
Muy generalmente, el estatuto dice que la persona cuya tierra está siendo poseída adversamente puede entregar una notificación por escrito a la otra parte, dando así aviso de la intención de impugnar el esfuerzo de posesión adversa. Por favor, no intente realizar esta notificación sin el asesoramiento de un abogado. Este proceso de notificación se considera una interrupción del periodo de 15 años si el propietario registrado presenta una demanda en el plazo de un año desde la entrega de la notificación, lo que sería costoso.
Todos los propietarios deben inspeccionar sus propiedades con regularidad para ver si alguna otra persona está actuando de forma que pueda apoyar una reclamación de posesión adversa. Se ha sugerido que una forma posible de frustrar una reclamación por posesión adversa es llegar a un acuerdo por escrito con la otra parte, por el cual usted le da permiso por escrito para utilizar su terreno, y la otra parte reconoce por escrito que usted es el propietario del terreno y que lo está utilizando con su consentimiento. Esta puede ser una solución eficaz y sencilla, dependiendo de lo bien que se lleve con su vecino.
¿Qué pasa con ese vecino que coloca un cobertizo en el límite de la propiedad, violando un retranqueo municipal? Por lo general, si no toma medidas para retirar el cobertizo en un plazo de tres años, se puede considerar que ha perdido la capacidad de hacer valer el retranqueo.
Si su terreno está sujeto a una reclamación de posesión adversa o a una invasión y está planeando vender su propiedad, debería discutir la situación con su agente inmobiliario y su abogado lo antes posible. Estos profesionales pueden aconsejarle sobre los pasos que debe dar para solucionar el problema.
Estos problemas no tienen por qué convertirse siempre en una carga excesiva. Por ejemplo, si cree que el cobertizo de un vecino está invadiendo su propiedad pero lo hace de tal manera que nunca le ha molestado, quizá tampoco vaya a molestar a la persona que compre su propiedad. En este caso, cuando se le pida que firme la «declaración jurada del propietario» como vendedor de la propiedad, debe revelar que puede haber una invasión o una reclamación de posesión adversa.
El comprador debería poder seguir adquiriendo un seguro de título, ya que es probable que la aseguradora haga una excepción para los derechos sobre la propiedad que se está comprando que surjan de la invasión. Al igual que con cualquier otro asunto de importancia, es conveniente que revise esta cuestión con su agente inmobiliario y su abogado en las primeras fases del proceso.
También es posible que desee hablar con su abogado sobre lo que significa no obtener una encuesta, y lo que significa la excepción de la encuesta que normalmente se encuentra en una póliza de título. Los sondeos son caros, pero son especialmente útiles si tiene planes de construir, ampliar o reubicar cualquier estructura en la propiedad que está adquiriendo.
En otro orden de cosas, el otro día estaba montando en mi bicicleta estática y viendo las noticias cuando una noticia me recordó el viejo dicho: «Cuando se acaba tu tiempo, se acaba tu tiempo». Un señor de 65 años estaba dando su paseo matutino en Alemania cuando fue asesinado por un elefante que se había escapado de un zoológico local. No puedo decir que sea un creyente en el destino, pero me hizo preguntarme si esa persona iba a perecer esa mañana sin importar a dónde fuera o lo que hiciera.
En esta línea, si no tienes un testamento, un poder notarial y una directiva anticipada de atención médica, ¿a qué esperas? La ausencia de cualquiera de estos documentos probablemente causará a sus seres queridos considerables gastos, dolores de cabeza y trámites burocráticos si usted queda incapacitado o muere. Hágalo por ellos.
Jim Young es socio de Andrews & Young P.C., que tiene oficinas en Waterford y Groton, y ha estado sirviendo el área del sureste de Connecticut desde 1987. Las declaraciones hechas en esta columna en particular no pretenden ser tomadas como un consejo legal para cualquier situación de hecho particular. Consulte con un abogado.