El Consejo Municipal avanzó el martes una medida para exigir a los operadores de alquileres vacacionales que demuestren anualmente que son propietarios de las viviendas que alquilan a turistas y viajeros. La medida se dirigirá a una tercera lectura, ya que el consejo redujo la tasa de certificación sugerida por el personal.
Alrededor de una cuarta parte de los alquileres a corto plazo de Boulder pueden no cumplir con las nuevas normas, el personal estima, «debido a las solicitudes incompletas, sin respuesta a los avisos de renovación, o no cumplir con los requisitos del programa», incluyendo la condición de que todos los alquileres a corto plazo también son la residencia principal de la persona (s) que los operan.
Según un ciclo de licencias de cuatro años, ninguno de los 864 alquileres existentes debe renovarse hasta 2020; la certificación de residencia se hará de forma continua a partir de abril, y el plazo de cada titular de la licencia estará vinculado al día en que se emitió su licencia.
La certificación anual añadirá un tiempo y unos gastos considerables a los esfuerzos de la ciudad, debido no sólo al trabajo de procesar 1.141 solicitudes cada año -lo que en sí mismo llevará unas 550 horas- sino también por los problemas de cumplimiento que el personal espera descubrir.
El engaño ha sido rampante desde la llegada de los alquileres vacacionales a Boulder. Los vecinos se quejan con frecuencia de que los residentes alquilan casas en las que no viven, un requisito de las normas de 2015 establecidas por el consejo. La ciudad redefinió lo que se considera una residencia principal en 2016, pero siguió recibiendo un gran número de quejas.
La contratación de un empleado a tiempo completo ayudó a que la aplicación fuera más proactiva. Desde 2016, la ciudad ha abierto 941 casos de cumplimiento contra los alquileres vacacionales: 830 fueron proactivos y el resto desencadenados por denuncias. Cada investigación tarda una media de 2,5 horas en completarse. El personal, en notas al consejo, explicó por qué:
«Hay más de 100 plataformas de publicidad de alquileres a corto plazo a nivel nacional, cada una con miles de listados. La mayoría de las plataformas alientan o exigen a los anfitriones que sean imprecisos sobre la ubicación de su propiedad. Los esfuerzos de aplicación no pueden comenzar hasta que la propiedad y el propietario hayan sido identificados, lo que a menudo puede requerir una investigación exhaustiva y de larga duración. (De una nota anterior): Identificar una propiedad requiere que el personal compare las fotos del anuncio con los ángulos de las vistas de la calle, cruce las plataformas de los medios sociales y conduzca físicamente al vecindario para encontrar la propiedad real.
En cualquier caso de aplicación, la ciudad tiene la carga de demostrar que la propiedad se está utilizando en violación de los requisitos de alquiler a corto plazo. Esto es particularmente difícil cuando se trata de casos que implican la cuestión de si la propiedad es la residencia principal del propietario. En estos casos, la ciudad debe demostrar, normalmente a través de pruebas circunstanciales, que una persona no está viviendo en un lugar determinado».
Se está implementando un software que agilizará el proceso, pero también es probable que identifique aún más infracciones de las que el personal podría identificar manualmente, aumentando la carga de trabajo. También lo hará la certificación anual: el personal calcula 713 horas adicionales de trabajo cada año sólo en investigaciones.
La alta tasa de incumplimiento es exactamente la razón por la que se necesitan certificaciones anuales, argumentó el concejal Bob Yates cuando sugirió el cambio en agosto. El martes por la noche, reiteró esa posición, diciendo que el software sólo puede hacer tanto.
«No hay manera de que este software pueda saber si alguien vive en la propiedad 183 días al año», dijo. «Si sólo hacemos esa pregunta cada cuatro años, es bastante fácil que alguien no viva allí convenientemente».
El personal, incluido el abogado de la ciudad Tom Carr, se opuso inicialmente a un cambio, diciendo que podría reducir paradójicamente la aplicación de la ley al trasladar los recursos a la certificación de declaraciones juradas.
Hay 864 licencias activas; se esperan 250 nuevas solicitudes al año. Con una duración aproximada de 30 minutos cada una, el personal calcula que se necesitarán más de 550 horas para completar cada año. Para cubrir los gastos de la nómina, el personal sugirió una tasa de certificación de 47 dólares, que se cobraría a los solicitantes de licencias de alquiler a corto plazo.
Algunos miembros del consejo, incluida la alcaldesa Suzanne Jones, consideraron que era demasiado alta. En cambio, una tasa más baja podría ser «más aceptable».
Dos miembros del público hablaron en la audiencia, pero ninguno se refirió a la tasa. Una rápida lectura de los listados de Boulder en Airbnb y VRBO, dos de los sitios de alquiler de vacaciones más populares, muestran que las habitaciones o propiedades suelen alquilarse por más de 50 dólares por noche, con varias opciones de más de 100 dólares por noche.
El Consejo se decantó por una tasa de certificación de 20 dólares. Debido al cambio, la medida irá a otra lectura rápida ante el consejo, sin comentarios del público.
La votación fue unánime, 6-0 (miembros del consejo Mirabai Nagle y Sam Weaver estaban ausentes), aunque la mujer del consejo Cindy Carlisle ha expresado en el pasado su disgusto por el aumento del escrutinio. En agosto, sugirió que volver a la aplicación basada en las quejas podría ser «más amable y gentil», y el martes por la noche volvió a categorizar el enfoque como «autoritario». «Parece exagerado. No quiero que seamos los malos»
En respuesta, el alcalde Jones señaló que se han recibido cientos de quejas sobre este tema en particular. «Escuchamos mucho de la comunidad que no hacemos cumplir nuestras leyes existentes.»
Los problemas de los alquileres vacacionales no se limitan a Boulder. Decenas de ciudades han promulgado normas estrictas y la aplicación después de las quejas de los vecinos y los trabajadores que luchan por encontrar una vivienda como propietarios optan por la ruta de alquiler de vacaciones más rentable.
La audiencia pública del martesTiempo programado asignado para que el público testifique o comparta comentarios/opiniones sobre una ordenan… sobre la certificación anual de alquiler a corto plazo seguirá una discusión y decisión sobre la exención de los negocios de marihuana no de cultivo de los requisitos de compensación de energía.
Nota del autor: Este artículo ha sido actualizado para incluir la discusión y acción del consejo el martes 5 de febrero, así como para aclarar por qué el personal cree que un alto número de alquileres vacacionales se anticipa a ser ilegal.
– Shay Castle, [email protected], @shayshinecastle
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