Notificación de Terminación de Arrendamiento Residencial en Texas

Propósito. Una carta de terminación del contrato de arrendamiento en Texas («Notice to Vacate») es un documento requerido para terminar los contratos de arrendamiento de mes a mes en Texas. La ley estatal requiere dar al menos 30 días de aviso para la terminación. Sin embargo, la ley estatal no requiere que se dé aviso para terminar los acuerdos de arrendamiento de plazo fijo en su fecha de finalización.

Lea más para aprender más sobre los requisitos de notificación y el proceso de terminación de arrendamiento residencial en Texas.

¿Qué es un aviso de terminación de arrendamiento?

Los inquilinos no siempre cumplen con los términos de su contrato de arrendamiento. En los casos en que los individuos no pagan el alquiler o violan otras disposiciones, es posible que desee terminar el contrato de arrendamiento temprano. En el Estado de la Estrella Solitaria, esto se hace proporcionando un Aviso de Terminación de Arrendamiento de acuerdo con las directrices establecidas en el Código de Propiedad de Texas.

Un aviso de terminación de arrendamiento también podría ser necesario si el contrato original ha expirado y los inquilinos están ocupando la propiedad sobre una base de mes a mes. Esto requiere un procedimiento algo diferente que en los casos en que los inquilinos han violado su contrato de arrendamiento. Por ello, debe tener en cuenta las circunstancias exactas a la hora de redactar una notificación de finalización del contrato de arrendamiento.

Arrendamiento mensual o mes a mes

Los contratos de arrendamiento mensual están diseñados para ser de muy corta duración y pueden ser fácilmente rescindidos tanto por el propietario como por el inquilino. Los contratos de mes a mes son aquellos en los que el plazo original del contrato ha expirado y los inquilinos no han firmado uno nuevo. En ese caso, las disposiciones de su contrato original deben dictar que el arrendamiento se llevará a cabo sobre la base de «mes a mes», y puede ser terminado en cualquier momento mediante la prestación de una notificación suficiente.

Línea de tiempo para la terminación de un contrato de arrendamiento mensual o mes a mes

La sección 91.001 del Código de Propiedad de Texas detalla la línea de tiempo para la terminación de un arrendamiento mensual o mes a mes. De acuerdo con esta sección, usted debe proporcionar una notificación suficiente, que varía según el período de pago de la renta.

Si el período de pago es de un mes, la terminación será efectiva un mes después del día en que usted proporcione la notificación. Cuando los pagos de la renta son inferiores a un mes (como en el caso de la renta semanal), el período de notificación debe ser igual al número de días del período de pago de la renta.

Puede especificar un plazo diferente en su carta, siempre que cumpla las directrices mínimas indicadas anteriormente. Sin embargo, usted está exento de este plazo si se ha especificado uno diferente en su contrato de arrendamiento o usted está terminando sobre la base de un incumplimiento de contrato.

Escribiendo un aviso

No se requiere ninguna redacción especial al terminar un contrato de arrendamiento de mes a mes o mensual. Como tal, su carta puede contener simplemente una declaración diciendo que usted, el propietario tiene la intención de terminar el contrato de arrendamiento con fecha de (x) y firmado por (nombre del inquilino) para la propiedad ubicada en (dirección). Firme la carta e indique la fecha en la que se hará efectiva, teniendo en cuenta los plazos indicados anteriormente.

Al rescindir un contrato de alquiler mensual o mes a mes, no está obligado a dar una razón para hacerlo. Sin embargo, debe asegurarse de que sus razones no sean de carácter represivo. De acuerdo con la Sección 94.251 del Código de Propiedad de Texas, los propietarios no pueden tomar represalias contra los inquilinos que han intentado ejercer un derecho, han proporcionado un aviso para reparar la propiedad, o han emitido una queja a una agencia gubernamental con respecto a una violación del código de la propiedad.

Servir un Aviso Mensual para Desocupar

La ley de Texas no especifica la manera en que se debe entregar un Aviso Mensual para Desocupar. Aun así, debe tomar las medidas adecuadas para documentar la fecha de entrega enviando la notificación por correo certificado con acuse de recibo. De este modo, tendrá un registro claro de cuándo debe ser la fecha de terminación. Esto podría ser muy importante si el inquilino no se va como se le pidió y usted se ve obligado a proceder con una Notificación de Desalojo.

Terminar un Contrato de Arrendamiento Temprano

A veces puede ser necesario terminar un contrato de arrendamiento temprano debido a la falta de pago de la renta o la violación de ciertos términos. La sección 94.253 del Código de Propiedad de Texas también detalla ciertos casos en los que usted está autorizado a terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo sin que el acto sea considerado como una represalia. Esos casos incluyen:

• Cuando el inquilino se atrasa en el pago de la renta u otros pagos, y esa cantidad suma al menos un mes completo de renta.
• Se producen daños a la propiedad a manos de un inquilino, huésped o invitado.
• Un inquilino, huésped o invitado amenaza la seguridad personal del propietario, de otros inquilinos o de los empleados del propietario.
• Ha habido un incumplimiento material de cualquiera de los términos del contrato, aparte de la retención.
• Mala conducta o actos criminales graves.
• Se mantiene después de que el inquilino le ha proporcionado una intención de desocupar.
• Cuando usted cree de buena fe que un inquilino retenido podría afectar negativamente el disfrute tranquilo de los vecinos u otros inquilinos.

Notificación para desocupar

Las terminaciones de contrato que resultan de la violación de un inquilino requieren una notificación para desocupar. La sección 24.005 del Código de la Propiedad de Texas describe la notificación de desalojo con mayor detalle. Esencialmente, se trata de un aviso que usted proporciona al inquilino antes de presentar un aviso de desalojo.

Prepare su Aviso de Desalojo en formato de carta, utilizando un membrete oficial siempre que sea posible. En la carta, incluya los nombres del inquilino, la dirección de la propiedad y el motivo de la rescisión. Indique la fecha y la hora en que se hará efectiva la rescisión, asegurándose de que se ajusta a las directrices especificadas por la ley.

Concluya con una o dos frases que indiquen que si el inquilino no cumple con esta notificación, usted tomará otras medidas. Indique claramente que, en caso de que tenga intención de hacerlo, iniciará un procedimiento de desahucio. Firme, feche y selle la carta. También es una buena idea preparar dos copias para que tanto usted como el inquilino tengan una que contenga su firma original.

Marco de tiempo para un aviso de desalojo

La sección 24.005 (a) establece que un propietario debe proporcionar a cualquier inquilino que incumpla un contrato de arrendamiento o que se atrinchere al menos tres días de aviso por escrito de que debe desalojar la propiedad. Si usted ha estipulado un período más largo en su contrato original, esta sección requerirá que usted cumpla con ese plazo en su lugar.

Entregar la Notificación de Desalojo

La Notificación de Desalojo no será efectiva a menos que sea entregada de la manera apropiada. La sección 24.005 del Código de Propiedad de Texas detalla los distintos métodos por los que se puede hacer la entrega. Estos incluyen dejar la notificación con alguien que viva en la residencia y que tenga por lo menos 16 años de edad, colocar la notificación en el interior de la puerta de entrada principal, por correo postal regular, o a través de correo registrado, certificado o con acuse de recibo.

Puede haber ocasiones en que la entrega personal de la notificación podría poner en peligro su seguridad. En ese caso, está autorizado a pegar el aviso en el exterior de la puerta de entrada principal.

Coloque el aviso en un sobre cerrado con el nombre y la dirección del inquilino claramente marcados en él. Escriba en el sobre «DOCUMENTO IMPORTANTE» u otra frase similar en letras mayúsculas. A más tardar a las 5 de la tarde del mismo día, debe dejar una copia de la notificación en un buzón postal en el mismo condado donde se encuentra su propiedad.

Tiempo de entrega de una notificación de desalojo

De acuerdo con la Sección 24.005 (g) el período de notificación comienza en la fecha de entrega de la notificación de desalojo. Ese es el mismo día para las notificaciones entregadas en mano, pero podría ser varios días después para las que se envían por correo. En consecuencia, debe tener en cuenta este plazo cuando prepare su notificación de desalojo por escrito.

Una buena práctica es utilizar siempre correo certificado, registrado o con acuse de recibo. De este modo, tendrá una documentación clara sobre la fecha de entrega y el inquilino no podrá impugnar el plazo en los tribunales. Si entrega la notificación en mano, haga que alguien le acompañe como testigo. Mejor aún, tome una fotografía que contenga un sello de fecha y hora del aviso colocado en la puerta.

Antes del vencimiento del contrato

Hay casos en los que usted no desea renovar un contrato, pero no necesariamente desea que el inquilino se vaya inmediatamente. En esos casos, la Sección 94.055 del Código de Propiedad de Texas requiere que usted proporcione un aviso al menos 60 días antes de que el contrato de arrendamiento expire. Este plazo se aplica tanto a los contratos de arrendamiento vigentes como a los que han pasado a ser «mes a mes».

Derechos especiales para los militares

Los miembros de las fuerzas armadas pueden tener ciertos derechos en virtud de la Ley de Alivio Civil de los Miembros del Servicio (SCRA). Las disposiciones de esta ley permiten a los miembros del servicio rescindir sus contratos de alquiler antes de tiempo en determinados casos. También los protege contra los desalojos o las rescisiones anticipadas.

Por ejemplo, es posible que no pueda rescindir un contrato de alquiler por falta de pago si el servicio militar del inquilino ha afectado negativamente a su capacidad de pago. Esto ocurre con mayor frecuencia cuando un guardia nacional o reservista es llamado al servicio activo y, posteriormente, nota una reducción de su sueldo.

El servicio militar de una persona podría limitar su capacidad para hacer cumplir los plazos. Por ejemplo, si un inquilino no está disponible debido al despliegue, un juez podría dictaminar que usted no puede proceder con un aviso de desalojo porque ese individuo no ha sido notificado adecuadamente.

Si un inquilino reclama las protecciones bajo la SCRA, él o ella debe proporcionarle una copia de las órdenes de cambio permanente de estación (PCS), o las órdenes de despliegue que son por 90 días o más.