Oppeja kolmelta vuodelta, jotka käsittelivät Kalifornian asuntokriisin politiikkaa, toimintatapoja ja absurdiutta yrittäessään korjata yhtä osavaltion kiusallisimmista ongelmista.
Taannoin vuonna 2017 kirjoitin melko mitättömän jutun osavaltion lainsäätäjän ehdotuksesta ottaa pois Kalifornian loma-asuntojen verohelpotukset, jotta voitaisiin rahoittaa lisää pienituloisten asuntoja. Tarkemmin sanottuna – uskokaa minua, asuntonörttien keskuudessa on olennaista olla tarkka – lakiesitys olisi poistanut kakkosasuntojen asuntolainojen korkovähennyksen, mikä olisi tuottanut arviolta 300 miljoonaa dollaria vuodessa julkisesti tuettujen asuntojen rakentamiseen.
Vanhoissa journalistisissa termeissä lakiehdotus – joka poistaisi kyseenalaisen veroedun rikkaammilta kalifornialaisilta, jotka eivät sitä oikeasti tarvitse, rahoittaakseen asuntoja köyhemmille kalifornialaisille, jotka sitä tarvitsevat – oli ”talkkari.”
Mutta parhaimmat ”talkkarini” menneisyydessäni eivät saaneet sellaista huomiota kuin tämä juttu sai. Tälle suhteellisen pienen panoksen asuntojutulle tuli kolme kertaa enemmän lukijoita kuin millekään muulle jutulle, jonka olin julkaissut sinä vuonna. Osavaltiossa ei ole tarpeeksi loma-asuntojen omistajia perustellakseen niin monta silmäparia.
Jollain tasolla tämä oli minusta järkevää. Kaikki kalifornialaiset tuntuivat puhuvan – tai ainakin kaikki, jotka eivät ostaneet kotiaan vuonna 1997, tuntuivat puhuvan – vain siitä, miten kallista täällä oli asua. San Franciscon vuokrat olivat ohittaneet New Yorkin maan kalleimpina, eivätkä Los Angeles, Oakland, San Jose ja San Diego olleet kaukana perässä. Suuren laman aiheuttaman romahduksen jälkeen vuonna 2017 omakotitalon mediaanihinta osavaltiossa oli yli puoli miljoonaa dollaria, ja vuoteen 2020 mennessä se olisi noussut huikeaan 700 000 dollariin. Yhden kalifornialaisen keskivertoasunnon hinnalla voi nyt ostaa kaksi Phoenixista.
Erityisesti nuorempien kalifornialaisten keskuudessa oli kalvava tunne siitä, että vanhempien sukupolvien tarjoamat ”Kalifornia on aina ollut kallis, kaikki haluavat asua täällä” -huojennukset tai Twitterissä esitetyt ”teknologiaveljet pilaavat kaiken” -vihjailut olivat riittämättömiä (vaikkakin teknologiaveljet pilaavat paljon asioita). Kalifornian asumisessa tuntui olevan jotain syvemmältä rikki, ja suuri osa osavaltiosta halusi vain tietää, miksi asiat olivat niin sekaisin ja miten voisimme ryhtyä purkamaan niitä.
Kun loma-asuntoja koskeva lakiehdotus päätyi siihen, mihin monet asuntolainsäädäntöä koskevat asiat päätyvät Sacramentossa – erään merkittävän eturyhmän vastustukseen – aloin raportoida lisää asuntojuttuja. Se yllättävän suuri yleisö ilmestyi luotettavasti lukemaan niitä, niin paljon, että vuoden sisällä CalMatters oli käynnistänyt vinksahtaneen asuntopodcastin, jota kuuntelee tarpeeksi nörttejä perustellakseen sen olemassaolon. Kahden vuoden kuluessa minusta tuli asuntotoimittajamme.
Samaan aikaan asuntokriisi nousi osavaltion poliittisen asialistan kärkeen. Kun kalifornialaisilta äänestäjiltä kysyttiin ennen pandemiaa, mistä asioista he olivat eniten huolissaan, he pitivät asunnottomuutta ja asumisen kohtuuhintaisuutta ahdistuslistan kärjessä ennen talouden, koulutuksen ja ympäristön kaltaisia monivuotisia prioriteetteja. Vuoden 2018 vaalikampanjassa silloinen ehdokas Gavin Newsom vaati ikimuistoisesti ”Marshall-suunnitelmaa” osavaltion asunto-ongelmien korjaamiseksi ja antoi ymmärtää, että ratkaisut olisivat samassa mittakaavassa kuin sodanjälkeisen, 1800-luvulle pommitetun Euroopan kunnostaminen.
Kirjoitetaan nyt vuosi 2021, ja vaikka koronaviruspandemia vie suuren osan jokapäiväisestä elämästämme, osavaltiomme asuntokriisi jatkuu. Viruksen rasittamana ja mutatoituneena se odottaa meitä, kun rokotteet on jaettu ja elämä on taas pseudonormaalia. Se vain näyttää erilaiselta.
Kirjoitettuani yli kolme vuotta Kalifornian asuntokriisistä ja osavaltion enimmäkseen epäonnistuneista yrityksistä korjata se, jätän työni täällä ja siirryn julkiseen radioon NPR:n Marketplace-ohjelmaan. Mutta ennen lähtöäni halusin muiden toimittajien, joilla on paisunut itsetuntemus, perinteeseen nojautuen jakaa muutamia oppimiani asioita, jotka keskivertokalifornialaisen pitäisi mielestäni tietää asuntopolitiikasta ja -politiikasta.
Nämä havainnot ovat omiani, eivätkä kaikki ole niiden kanssa samaa mieltä. Mutta ne ovat johtopäätöksiä, jotka olen tehnyt siitä, miksi tätä ongelmaa on niin vaikea ratkaista ja mitkä ovat realistisimmat keinot sen ratkaisemiseksi. Älä huoli, mukana on gifsejä, joten siitä ei tule liian tylsää.
Opas 1: Ei ole YHTÄÄN asuntokriisiä. On oikeasti KOLME asuntokriisiä. Ole tarkka siitä, mistä puhut.
Jossain vaiheessa sanonnasta ”asuntokriisi” tuli niin yleinen Kalifornian politiikassa, että sen moniselitteinen käyttö lehdistötiedotteissa ja puheissa alkoi heikentää sen kiireellisyyttä. Eräs lainsäätäjä oli niin ihastunut sanontaan, että hän halusi luoda erikoisrekisterikilven, joka osoittaisi sen merkityksen.
Hoidan tämän asian kuntoon nyt heti. Kaliforniassa on oikeastaan kolme erillistä asuntokriisiä. Vaikka ne johtuvat usein samoista perusongelmista, ne vaikuttavat eri väestöryhmiin ja vaativat erilaisia (ja joskus kilpailevia) ratkaisuja.
Ensimmäinen ja kiireellisin kriisi on 150 000 koditonta kalifornialaista, jotka nukkuvat suojissa tai kaduilla. Kuvernööri Newsom on kiinnittänyt enemmän huomiota tähän asuntokriisin ulottuvuuteen kuin mihinkään muuhun. Se on häpeällisin oire siitä, miten asiat ovat menneet täällä niin pahasti pieleen, ja suunta on väärään suuntaan.
Toiseen asuntokriisiin liittyy 7,1 miljoonaa kalifornialaista, jotka elävät köyhyydessä, kun asumiskustannukset otetaan huomioon. Vaikka he eivät ole asunnottomia, 56 prosenttia näistä pienituloisista kalifornialaisista näkee, että yli puolet heidän palkkashekistään kuluu nouseviin vuokriin. Nämä vuokralaiset, joista suurin osa on mustia ja ruskeita, joutuvat kohtaamaan voimakkaita syrjäytymis- ja gentrifikaatiopaineita, asuvat ahtaissa ja vaarallisissa asumisolosuhteissa ja ovat kahden viime vuosikymmenen aikana paenneet kaupunkien ydinkeskustoista halvempiin esikaupunkeihin.
Kalifornian kolmas asuntokriisi koettelee nuorempaa sukupolvea keskiluokkaisista ja korkeatuloisemmista kalifornialaisista. 1960-luvun lopulla keskimääräinen kalifornialainen asunto maksoi noin kolme kertaa keskimääräisen kotitalouden tulot. Nyt se maksaa yli seitsemän kertaa niin paljon kuin keskimääräinen kotitalous tienaa. Korkeat vuokrat vaikeuttavat huomattavasti käsirahan säästämistä. Vaikka alemman tulotason kalifornialaiset ovat jo vuosikymmeniä kamppailleet osavaltiossa, termi ”asuntokriisi” ja siihen liittyvä julkisuus tulivat muotiin vasta, kun rikkaammat kalifornialaiset alkoivat tosissaan harkita muuttoa Austiniin, Portlandiin tai Las Vegasiin.
Kaikki nämä kolme kriisiä liittyvät toisiinsa, ja ne juontavat juurensa samasta perimmäisestä ongelmasta: siitä, että asuntoja ei ole riittävästi.
Mutta on tärkeää, ettei niitä sekoiteta keskenään. Vaikka kohtuuhintaisten asuntojen puute on keskeinen syy siihen, miksi asunnottomien määrä on maan suurin, mielenterveys- ja riippuvuusongelmat vaikeuttavat sen ratkaisemista. Uusi ensiasunnon verohyvitys voi olla siunaus suurituloisemmille, mutta se ei auta niitä, jotka ovat valtion tukemien asuntojen 8. jakson jonotuslistalla.
Kun vaaleilla valitut edustajasi sanovat haluavansa ratkaista asuntokriisin, kysy heiltä: ”Minkälaisen kriisin?”
Oppitunti 2: Etätyön yleistyminen vähentää kysyntää, joka kohdistuu asumiseen tiiviissä kaupunkiympäristössä. (Mielestäni).
Juuri nyt käydään hyvin typerää keskustelua siitä, merkitseekö pandemian aiheuttama etätyön lisääntyminen suurkaupunkien kuolemaa.
Rokotuksen jälkeinen San Francisco ei vähene vaeltaviksi entisten Twitter-työntekijöiden joukkioiksi, jotka silmäilevät Fisherman Wharfin merileijonia ravinnokseen sen jälkeen, kun viimeisetkin Soylent-pullot ovat pilaantuneet. Haluttuja kalifornialaisia kaupunkeja on edelleen olemassa, ja ne ovat edelleen kalliita paikkoja asua.
Todellinen keskustelu on siitä, vältteleekö merkittävä määrä kotitalouksia osavaltion kalleimpia ja tiheimmin asuttuja alueita halvempien ja laajempien tilojen vuoksi, kun heille on taattu, että heidän on kuljettava työmatkoja vain kahtena tai kolmena päivänä viikossa. Uskon, että riittävän moni muuttaa, niin että vuokrat ovat yleisesti ottaen maailman San Franciscoissa, Los Angelesissa ja San Diegossa viileämpiä kuin ennen pandemiaa. Samaan aikaan omakotitalojen ja suurempien vuokra-asuntojen hinnat keskisuurissa kaupungeissa, esikaupungeissa ja esikaupunkialueilla nousevat.
Ennusteeni riippuu enimmäkseen siitä, että millenniaalit ikääntyvät ja haluavat ja kykenevät omistusasuntoihin ja suurempaan tilaan, mitä tukevat halvat asuntolainakorot ja etätyö. Tämä tapahtui jo ennen pandemiaa, ja uskon sen kiihtyvän.
Viisaat ihmiset voivat olla eri mieltä – voimme hyvinkin päätyä samaan tilanteeseen, jossa olimme helmikuussa 2020, ennen kuin San Franciscon vuokrat putosivat 25 prosenttia eikä kulman takana ollut siistiä baaria, joka olisi oikeuttanut ahtaamaan neljä ihmistä kahden makuuhuoneen asuntoon.
Jos näin ei tapahdu, asuntokriisin painopiste siirtyy hieman itään ja ulospäin – ajatelkaa Sacramentoa, Fresnoa ja Bakersfieldiä, joissa vuokrat ja asuntojen hinnat ovat nousseet pandemian aikana. Vaikka etätyö merkitsee todennäköisesti vähemmän pakokaasupäästöjä, lainsäätäjien on kehitettävä politiikkoja, jotka vähentävät muita automatkoja, joilla on taipumus lisääntyä, kun siirrytään pois BART:n tai metron luota. Syrjäytymispaineet kasvavat viimeisissä pienituloisten työntekijöiden kohtuuhintaisuuden linnakkeissa: esikaupunkialueilla ja Central Valleyssa.
Oppitunti 3: Asuntopolitiikan suuri jakolinja on se, onko yksi markkinaehtoisen asunnon yksikkö lisää mielestäsi hyvä vai huono asia. Useimmiten se on hyvä asia, mutta se riippuu.
Asuntotuotanto ei noudata perinteisiä vasemmisto-oikeistopoliittisia jakolinjoja Kaliforniassa. Viime vuoden kiistellyintä asuntotuotantolakia, joka olisi pakottanut vain yhden perheen asuinalueet sallimaan paritalot ja tonttijaot, vastustivat republikaani High Sierrasista ja demokraatti Culver Citystä. Demokraatit San Franciscosta ja republikaani Bakersfieldistä äänestivät sen puolesta.
Ytimeltään perustavanlaatuinen jakolinja monille kalifornialaisille on se, uskotko, että uusi kerrostalo, joka nousee jonnekin yhteisöösi, auttaa vai haittaa sinua. Filosofisesti kyse on siitä, uskotko kysyntään ja tarjontaan.
Edistyksellinen skeptisyys markkinavoimia kohtaan on se, mikä näennäisesti yhdistää Marin Countyn ja Comptonin asukkaita uusien asuntojen vastustamisessa. Alemman tulotason yhteisöissä pelätään, että uusi kerrostalo johtaa vuokrien nousuun, johon heillä ei ole varaa. Vauraammilla esikaupunkialueilla pelätään, että uudet kerrostaloasunnot merkitsevät lisää ihmisiä, jotka lisäävät liikennettä ja pilaavat heidän yhteisöjensä ”luonteen”.
Asuntomarkkinat eivät ole yhtä yksinkertaiset kuin Econ 1 -oppikirjan tarjonnan ja kysynnän kaavio. Periaatteessa valtaosa asuntotutkijoista on kuitenkin samaa mieltä siitä, että markkinaehtoisten asuntojen lisääminen johtaa yleensä asuntojen alueellisten hintojen alenemiseen.
Korttelin tai kaupunginosan tasolla asiat ovat hieman hankalampia. Tutkimuksen sisällä on perusteltuja kiistoja siitä, kasvattaako ensimmäinen kiiltävä uusi kerrostalorakennus, joka nousee alemman tulotason alueelle, läheisten vuokrien hintoja vai laskeeko se niitä lisäämällä vuokrakantaa.
Mutta se, että ei rakenneta mitään minnekään – mikä on ollut Kalifornian strategia viimeisen puolen vuosisadan ajan – johtaa siihen, että liian monille ihmisille riittää liian vähän asuntoja ja että asumiskustannukset nousevat tähtitieteellisiin lukemiin.
Oppitunti numero 4: Osavaltion rakennustyöntekijöiden ammattiliitolla on paljon enemmän vaikutusvaltaa kuin luuletkaan sen olevan.
Kalifornian asuntopolitiikka on voimakkaiden eturyhmien ampiaispesä. Rakennuttajat, kiinteistövälittäjät, suuret teknologiayritykset, kaupungit, piirikunnat, ympäristöryhmät, vuokranantajat, asuntorakentamisen vastustajat ja kodinomistajaryhmät lobbaavat kaikki lainsäätäjiä ja kuvernööriä tavalla tai toisella. Se on osasyynä siihen, että passiivisuus on asioiden oletustila.
Mutta on yksi kuningaskuoriainen, joka on ylivoimaisesti tehokkain ja vaikutusvaltaisin: osavaltion rakennus- ja rakennusalan ammattiliitto.
Rakennustyöläisten ammattiliitto on Kalifornian demokraattien merkittävä lahjoittaja, ja se pelaa poliittisesti kovaa peliä sekä julkisesti että kulissien takana. Demokraattisen lainsäätäjän kuulee hyvin, hyvin harvoin arvostelevan ammattikuntia medialle, vaikka he usein kertovat taustalla, että on hölmöläisen hommaa mennä heidän kanssaan ristiin.
En ole vielä nähnyt, että ammattikuntien vastustamasta merkittävästä lainsäädännöstä todella tulisi laki. Lakiehdotus, joka antaisi kirkoille ja yliopistoille mahdollisuuden muuttaa vapaata maata pienituloisten asunnoiksi ilman aikaa vieviä ympäristöselvityksiä? Ammattikunnat vastustavat ja hautaavat sen. Lakiehdotus, joka pakottaisi korkeamman tulotason asuinalueet sallimaan tiheämmän, pienituloisten asuntojen rakentamisen nopeutetun tarkastelun avulla? Ammattikunnat vastustavat ja haudataan. Eräässä tapauksessa ammattiyhdistysliikkeen työntekijöiden odottamattomat kuulemislausunnot, jotka vastustivat lakiehdotusta motellien muuttamisen sujuvoittamisesta kerrostaloiksi, saivat erään parlamentin jäsenen kyynelehtimään.
Luulisi, että rakennustyöläisten ammattiyhdistys haluaisi tehdä asuntojen rakentamisesta helpompaa: Enemmän asuntorakentamista tarkoittaa enemmän työpaikkoja. Mutta status quo toimii enimmäkseen ammattikuntien hyväksi. He voivat hyödyntää pitkällisiä paikallishallinnon tarkastusprosesseja neuvotteluissa markkinahintaisten rakennuttajien kanssa taatakseen ammattiliittotasoiset palkat ja muut suojatoimenpiteet.
Viime vuosina ammattiliitot ovat olleet vieläkin aggressiivisempia, ja ne ovat vaatineet, että pienituloisten asuntojen rakentamiseen liitetään lisätyövoiman suojaa, joka kohtuuhintaisen asumisen kannattajien mukaan tekee tuettujen asuntojen rakentamisesta kalliimpaa.
Oppitunti 5: Newsom ei ole tohtori Manhattanin tohtori. Mutta en usko, että edes tohtori Manhattan olisi saavuttanut asuntotavoitteitaan.
Jos et ole lukenut graafista romaania ”Watchmen” tai katsonut HBO:n sarjaa, tohtori Manhattan on jumalankaltainen olento, joka voi tuhota, luoda ja manipuloida materiaa parhaaksi katsomallaan tavalla.
Mutta epäilen, etteikö edes tri. Manhattan olisi pystynyt täyttämään kampanjan ”tavoitteen” rakentaa Kaliforniaan 3,5 miljoonaa asuntoa seitsemässä vuodessa.
Kampanjapolulla Newsomin Marshall-suunnitelmassa vaadittiin 500 000 asunnon rakentamista vuodessa asumiskustannusten alentamiseksi. Tällainen rakentamisen määrä olisi ollut ennennäkemätön Kalifornian modernissa historiassa. Kahden virkavuoden aikana hän ei ole päässyt lähellekään tätä tavoitetta.
3,5 miljoonaa on peräisin McKinseyn tutkimuksesta, jonka tarkasteluun Newsomin tiimi käytti varmaan paljon aikaa. Muut asuntoasiantuntijat ja rakennuttajat olisivat voineet kertoa, että on melko mahdotonta lisätä kehitystä niin nopeasti ilman massiivisia, poliittisesti epäsuosittuja uudistuksia. Ja silloinkin se on arveluttavaa.
Ei kannata hämmentyä 3,5 miljoonan luvusta, jonka Newsomin haastajat kuvernöörin paikasta vuonna 2022 ripustavat häneen aina tilaisuuden tullen. Mutta kuvernöörin on vaikea väittää tehneensä asuntojen rakentamisen huomattavasti helpommaksi ensimmäisellä kaudellaan.
Asunnottomuuden ja vuokralaisten suojelun osalta Newsom ansaitsee paljon kiitosta siitä, että hän on tehnyt asioita, joita hän lupasi tehdä, tai ainakin asioita, jotka hänen edeltäjänsä jättivät suurelta osin huomiotta. Project Homekey, Newsomin kunnianhimoinen suunnitelma hankkia tyhjillään olevia motelleja pysyviksi asunnottomien asunnoiksi pandemian aikana, seisoo 6 000 yksikön hankkimisessa vain kuudessa kuukaudessa, mikä on uskomattoman lyhyt aika. Viime vuonna Newsom lunasti vaalien jälkeisen lupauksensa välittää jonkinlainen vuokralaisen suojelupaketti vuokranantajien ja vuokralaisten välille, ja hän johti menestyksekkäästi maan ensimmäistä vuokrien korottamisen vastaista lakia.
Mutta asuntotuotantopuolella politiikka on jäänyt jälkeen retoriikasta. Uhkailtuaan ottaa kuljetusdollareita pois kaupungeilta, jotka eivät hyväksy tarpeeksi asuntoja, Newsom perääntyi sen jälkeen, kun paikallishallinnot ja lainsäätäjät vastustivat sitä.
Näemme, merkitseekö Newsomin pandemian jälkeinen normaalitilanne uutta ponnistelua rakentamisen helpottamiseksi.