kaupunginvaltuusto edisti tiistaina toimenpidettä, jolla edellytetään, että loma-asuntojen operaattoreiden on todistettava vuosittain, että he omistavat turisteille ja matkailijoille vuokrattavat kodit. Toimenpide etenee kolmanteen käsittelyyn, koska neuvosto alensi henkilökunnan ehdottamaa todistusmaksua.
Jopa neljäsosa Boulderin lyhytaikaisista vuokrakohteista saattaa henkilökunnan arvion mukaan olla uusien sääntöjen vastaisia, koska ”hakemukset ovat puutteellisia, ne eivät ole vastanneet uusimisilmoituksiin tai ne eivät täytä ohjelman vaatimuksia”, mukaan lukien ehto, jonka mukaan kaikkien lyhytaikaisten vuokrakohteiden on oltava myös niitä ylläpitävän henkilön pääasiallinen asuinpaikka.
Neljävuotisen lisenssisyklin mukaisesti yksikään nykyisistä 864 vuokralaisesta ei ole uusittavana ennen vuotta 2020; asuinpaikan todistaminen tapahtuu huhtikuusta alkaen rullaavasti, ja kunkin lisenssinhaltijan määräaika on sidottu siihen päivään, jona heidän lisenssinsä myönnettiin.
Vuosittainen sertifiointi lisää huomattavasti aikaa ja kuluja kaupungin ponnisteluihin, mikä ei johdu ainoastaan 1 141 hakemuksen vuosittaisesta käsittelystä – joka itsessään vie arviolta 550 tuntia – vaan myös sääntöjen noudattamiseen liittyvistä ongelmista, joita henkilökunta odottaa löytävänsä.
Huijaus on ollut laajalle levinnyttä siitä lähtien, kun loma-asuntojen vuokraus alkoi Boulderissa. Naapurit valittavat usein, että asukkaat vuokraavat koteja, joissa he eivät asu, mikä on neuvoston vuonna 2015 vahvistamien sääntöjen vaatimus. Kaupunki määritteli uudelleen, mitä pidetään pääasiallisena asuinpaikkana vuonna 2016, mutta se sai silti valtavasti valituksia.
Täyspäiväisen työntekijän palkkaaminen auttoi tekemään valvonnasta ennakoivampaa. Vuodesta 2016 lähtien kaupunki on avannut 941 sääntöjen noudattamista koskevaa tapausta loma-asuntoja vastaan: 830 oli ennakoivia ja loput johtuivat valituksista. Kukin tutkinta kestää keskimäärin 2,5 tuntia. Henkilökunta selitti neuvostolle antamissaan muistiinpanoissa, miksi:
”Valtakunnallisesti on yli 100 lyhytaikaisen vuokrauksen mainosalustaa, joilla kullakin on tuhansia ilmoituksia. Useimmat alustat kannustavat tai vaativat isäntiä olemaan epämääräisiä kiinteistönsä sijainnin suhteen. Täytäntöönpanotoimia ei voida aloittaa ennen kuin kiinteistö ja kiinteistön omistaja on tunnistettu, mikä voi usein vaatia perusteellista ja aikaa vievää tutkimusta. (Aikaisemmasta muistiosta):
Kaikissa täytäntöönpanotapauksissa kaupungilla on todistustaakka siitä, että kiinteistöä käytetään lyhytaikaista vuokrausta koskevien vaatimusten vastaisesti. Tämä on erityisen vaikeaa käsiteltäessä tapauksia, joissa on kyse siitä, onko kiinteistö omistajan pääasiallinen asuinpaikka. Tällaisissa tapauksissa kaupungin on todistettava, yleensä aihetodisteiden avulla, että henkilö ei asu tietyssä paikassa.”
Ohjelmistoa ollaan ottamassa käyttöön, mikä nopeuttaa prosessia, mutta se myös todennäköisesti havaitsee vielä enemmän rikkomuksia kuin henkilökunta pystyisi manuaalisesti havaitsemaan, mikä lisää työmäärää. Samoin lisääntyy myös vuosittainen sertifiointi: henkilökunta arvioi, että pelkästään tutkimuksiin kuluu vuosittain 713 lisätyötuntia.
Korkea sääntöjenvastaisuuksien määrä on juuri se syy, miksi vuosittaisia sertifiointeja tarvitaan, kaupunginvaltuutettu Bob Yates väitti ehdottaessaan siirtymistä elokuussa. Tiistai-iltana hän toisti kantansa ja sanoi, että ohjelmisto voi tehdä vain tietyn määrän.
”Ohjelmisto ei voi mitenkään tietää, asuuko joku kiinteistöllä 183 päivää vuodessa”, hän sanoi. ”Jos kysymme tuon kysymyksen vain joka neljäs vuosi, on aika helppoa, että joku ei asu siellä.”
Työntekijät, mukaan lukien kaupungin asianajaja Tom Carr, vastustivat aluksi muutosta ja sanoivat, että se voisi paradoksaalisesti vähentää valvontaa siirtämällä resursseja valaehtoisen todistuksen varmentamiseen.
Aktiivisia lisenssejä on 864. Vuosittain odotetaan 250 uutta hakemusta. Kukin hakemus kestää noin 30 minuuttia, joten henkilökunta arvioi, että hakemusten käsittelyyn kuluu vuosittain yli 550 tuntia. Palkkakustannusten kattamiseksi henkilökunta ehdotti 47 dollarin sertifiointimaksua, joka peritään lyhytaikaisen vuokrausluvan hakijoilta.
Joidenkin valtuuston jäsenten, kuten pormestari Suzanne Jonesin, mielestä se oli liian korkea. Hän sanoi, että se saattaisi herättää ”vastareaktioita” yleisössä, kun taas alhaisempi maksu voisi olla ”miellyttävämpi”.
Kaksi yleisön jäsentä puhui kuulemistilaisuudessa, mutta kumpikaan ei viitannut maksuun. Nopea tutustuminen Boulderin ilmoituksiin Airbnb:ssä ja VRBO:ssa, kahdessa suosituimmassa lomavuokraussivustossa, osoittaa, että huoneet tai kiinteistöt vuokrataan tyypillisesti yli 50 dollarilla yöltä, ja useat vaihtoehdot maksavat yli 100 dollaria yöltä.
Neuvosto päätyi 20 dollarin sertifiointimaksuun. Muutoksen vuoksi toimenpide menee toiseen nopeaan käsittelyyn neuvostossa ilman julkisia kommentteja.
Äänestys oli yksimielinen 6-0 (neuvoston jäsenet Mirabai Nagle ja Sam Weaver olivat poissa), vaikka neuvoston nainen Cindy Carlisle on aiemmin ilmaissut vastenmielisyytensä lisääntyneelle valvonnalle. Elokuussa hän ehdotti, että paluu valituksiin perustuvaan valvontaan voisi olla ”ystävällisempää ja lempeämpää”, ja tiistai-iltana hän luokitteli lähestymistavan jälleen ”ylivoimaiseksi.”
”Tämä lähestyy gulag-valtiota”, hän sanoi elokuussa. ”Se vaikuttaa yliampuvalta. En halua, että meistä tulee pahiksia.”
Vastauksessaan pormestari Jones totesi, että tästä nimenomaisesta asiasta on saatu satoja valituksia. ”Kuulimme paljon yhteisöltä, ettemme valvo nykyisiä lakejamme.”
Lomavuokrausongelmat eivät rajoitu vain Boulderiin. Kymmenet kaupungit ovat ottaneet käyttöön tiukkoja määräyksiä ja valvontaa sen jälkeen, kun naapurit ja työntekijät ovat valittaneet, että he kamppailevat löytääkseen asuntoa, kun vuokranantajat valitsevat kannattavamman loma-asuntojen vuokrausreitin.
Tiistain julkinen kuulemistilaisuusAika, joka on varattu yleisölle, jotta se voi todistaa tai jakaa kommentteja/syötteitä tietystä asetuksesta… vuotuisesta lyhytaikaisen vuokrauksen sertifioinnista seuraa keskustelua ja päätöksentekoa, joka koskee muiden kuin viljelevien marihuana-alan liikeyritysten vapauttamista energiankorvausvaatimuksista.
Kirjoittajan huomautus: Tämä artikkeli on päivitetty sisällyttämään neuvoston keskustelu ja toiminta tiistaina 5. helmikuuta sekä selventämään, miksi henkilökunta uskoo, että suuri määrä loma-asuntoja odotetaan olevan laittomia.
– Shay Castle, [email protected], @shayshinecastle
Tahdotko lisää tämänkaltaisia tarinoita, jotka toimitetaan suoraan sähköpostiisi? Klikkaa tästä ja tilaa Boulder Beatin viikoittainen uutiskirje.
Kasvu ja kehitys Asuminen Airbnb Bob Yates Boulder Cindy Carlisle kaupunginvaltuusto Cindy Carlisle Boulderin kaupunki Boulderin vuokranantajat Mirabai Nagle kiinteistönomistajat vuokrauslisenssi Sam Weaver lyhytaikaiset vuokrasopimukset Suzanne Jones Tom Carr loma-asunnot VRBO