Tässä artikkelissa käsitellään kiinteistön ”flippaamiseen” liittyviä eettisiä huolenaiheita ja kahta tapaa, joilla spekulantti voi jäsentää omistusoikeuksiensa siirron flipissä.
Ensimmäisen tiistailehden verkkolehden lukijat tietävät, että suhtautumisemme omakotitalokeinottelijoihin on epäsuotuisa. Keinottelijat vetävät rahaa pois sekä asuntojen myyjien että ostaja-asukkaiden käsistä. Samalla he paisuttavat keinotekoisesti asuntojen hintoja, tyypillisesti kaksoistalletusjärjestelyin.
First Tuesdayn kirjoittajat ovat kuitenkin tietoisia siitä, että keinottelijoita on olemassa ja että ne ovat edelleen tekijä Kalifornian kiinteistömarkkinoilla. Siksi keinottelijoiden ja heidän kiinteistönvälittäjiensä olisi tiedettävä, miten heidän liiketoimensa rakennetaan oikein, jotta he eivät aiheuta kohtuutonta stressiä myyjille, ostajille ja koko kiinteistömarkkinoille. Toisin sanoen: jos sinun on pakko tehdä se, tee se oikein.
Kaksi erilaista tapaa tehdä flip-sopimus
Alikapitalisoitunut keinottelija etsii asuinpaikan, jonka hän haluaisi ostaa aikomuksenaan korjata se, löytää välittömästi ostajan ja myydä kiinteistö eteenpäin. Keinottelija ei kuitenkaan itse kykene taloudellisesti ostamaan, kunnostamaan ja kuljettamaan kiinteistöä jälleenmyynnin loppuun asti.
Jos keinottelija voi tehdä kirjallisen kauppasopimuksen kiinteistön ostamisesta, hän myy ja siirtää omistusoikeutensa kiinteistöön seuraavalle taholle:
- käyttäjälle, joka maksaa käteistä hankkiakseen keinottelijan omistusoikeuden – tätä kutsutaan flippaamiseksi – ja ryhtyy korvaavaksi ostajaksi; tai
- ryhmälle käteisvaroja käyttäviä pääomasijoittajia, jotka keinottelija on perustanut osakeyhtiöksi (LLC) rahoittaakseen ostohinnan ja jatkuvan omistusoikeuden kantokulut tarkoituksenaan sulkea escrow-käsittelyn loppuunsaattaminen ja myöhempi jälleenmyynti – tätä kutsutaan syndikaatioksi.
Myydessään kiinteistön edelleen ostajalle (muutoin kuin luovuttamalla sen syndikaattiryhmälleen) keinottelija joko:
- luovuttaa sopimusoikeutensa kiinteistön ostamiseen korvaavalle ostajalle, jota silloin kutsutaan myös luovutuksensaajaksi, antamalla täydentäviä escrow-ohjeita, ja escrow sulkeutuu korvaavan ostajan nimiin (kuten syndikoinnissa tehdään); tai
- siirtää omistusosuutensa luovutuskirjaa käyttäen tekemällä erillisen kauppasopimuksen ja escrow-ohjeet ostajan kanssa ja sulkemalla samanaikaisesti tai sen jälkeen, kun keinottelijan ostoteskriitti omistajan kanssa on suljettu, menettelyä kutsutaan kaksinkertaiseksi escrowingiksi (double escrowing), jos keinottelija välttää panostamasta enemmän rahaa kuin hänen hyvässä uskossa tekemänsä talletus.
Asiirtomääräys ja omistusoikeus
Kaikki osto-oikeudet, jotka keinottelijalla on ostajana omistajan kanssa tehdyn ostosopimuksen nojalla, voidaan siirtää, ellei sitä ole rajoitettu ostosopimuksessa tai escrow-ohjeissa olevalla määräyksellä. Lisäksi siirto on estetty silloin, kun alkuperäisen ostajan (keinottelijan) ostosopimuksen nojalla lupaama henkilökohtainen suoritus on erilainen, jos sen suorittaa korvaava ostaja (siirronsaaja), kuten tapahtuu siirtorahoitusjärjestelyissä, jotka edellyttävät, että ostaja täyttää samat luottokelpoisuutta ja omaisuuden hoitoa koskevat vaatimukset.
Omistajalla ei myöskään ole oikeutta kieltäytyä yhteistyöstä sen kanssa, että sijoittaja luovuttaa osto-oikeutensa title warehousing agentille, jotta sijoittaja voi toteuttaa käänteisen Internal Revenue Code §1031 -liiketoimen, jota Internal Revenue Service (IRS) kutsuu pysäköintiliiketoimeksi. Varastoinnin välittäjä ei ole korvaava ostaja, vaan välikäsi tai oljenkorsi, joka ainoastaan pitää omistusoikeutta hallussaan ja luovuttaa kiinteistön sijoittajalle myöhempänä ajankohtana.
Lisäksi, kun kauppasopimuksessa todetaan, että keinottelijan osto-oikeudet ovat siirrettävissä, omistaja ei voi vaatia alkuperäistä ostajaa – keinottelijaa – sulkemaan escrow-tiliä ja ottamaan omistusoikeutta omiin nimiinsä sen sijaan, että se siirrettäisiin sijaisostajan nimiin.
Jotta omistaja saisi tietää keinottelijan oikeudesta luovuttaa osto-oikeutensa korvaavalle ostajalle, joka sulkee kauppakirjan mukaisen escrow-menettelyn, kauppakirjan luovutusta koskevissa määräyksissä edellytetään, että omistaja vakuuttaa omistusoikeuden siirron ostajan tai siirronsaajan nimiin.
Kun omistaja on kauppasopimuksessa sopinut, että omistusoikeus voidaan luovuttaa sijaisostajan nimiin, hänen on toimittava vilpittömässä mielessä yhteistyössä allekirjoittamalla sulkemisohjeet ja siirtoasiakirjat, jotta omistusoikeus voidaan luovuttaa sijaisostajalle ja sulkea escrow-järjestely sijaisostajan nimiin.
Sitouduttuaan ostosopimukseen, jossa on määräys, joka velvoittaa omistajan toimimaan yhteistyössä luovutuksessa, keinottelija:
- etsii ja etsii sijaisostajan;
- neuvottelee määrästä, joka hänelle maksetaan hänen osto-oikeutensa myynnistä;
- sisällyttää sopimuksen myymisestä ja luovuttaa oikeutensa kiinteistöön omistajan kanssa tekemiensä ostosopimusten ja escrow-ohjeiden mukaisesti.
Jälleenmyynti luovuttamalla
Keinottelijan sopimusperusteisen kiinteistön osto-oikeutensa luovuttamisen dokumentointi on parasta hoitaa escrow:n kautta täydentävinä escrow-ohjeina.
Keinottelija siirtää luovutuksella koko osto-oikeutensa korvaavalle ostajalle, jota kutsutaan luovutuksensaajaksi, vastineeksi lupauksesta maksaa keinottelijalle rahasumma, joka erääntyy maksettavaksi luovutusta tehtäessä tai escrow-toimeksiannon päättyessä.
Toimeksiannon hyväksyvä sijaisostaja sitoutuu täyttämään täysimääräisesti kaikki keinottelijan ostosopimuksen ja escrow-ohjeiden mukaiset velvoitteet. Luovutuksen myötä sijaisostaja ottaa oikeudellisen vastuun keinottelijan sopimusvelvoitteista, jotka on siirretty sijaisostajalle, toimintaa kutsutaan haltuunotoksi.
Kun keinottelija luovuttaa osto-oikeutensa, sijaisostaja ”astuu keinottelijan kenkiin” ostajana escrow-järjestelyssä. Saatuaan kaikki kiinteistön osto-oikeudet sijaisostaja voi panna kauppasopimuksen täytäntöön omissa nimissään ja vaatia omistajaa sulkemaan escrow-menettelyn luovuttamalla kiinteistön sijaisostajalle.
Sekä sijaisostaja, joka hyväksyy toimeksiannon escrow:ssa, ottaa vastatakseen kaikista spekulantin ostosopimuksen ja escrow-ohjeiden mukaisista velvoitteista. Poistettuaan kaikki ehdolliset varaukset, hyväksyessään tiedot ja luopuessaan muista peruutusoikeuksista sijaisostajan on täytettävä velvoitteensa maksamalla kauppahinta ja sulkemalla kaupantekotilaisuus. Jos näin ei tapahdu, hän on vastuussa omistajalle siitä, että hän on virheellisesti laiminlyönyt escrow-tilin sulkemisen.
Korvaava ostaja, joka laiminlyö escrow:n sulkemisen ilman laillista syytä tai perustetta, jota kutsutaan rikkomukseksi, on myös vastuussa spekulantille toimeksiantosopimuksen oletusehtojen nojalla tappioista, joita spekulantille voi aiheutua rikkomuksen vuoksi. Tälle keinottelijalle voi aiheutua rahallisia tappioita, jos omistaja haastaa keinottelijan oikeuteen rahallisista tappioista tai rikkomisesta johtuvasta erityissuorituksesta, elleivät omistaja ja keinottelija ole tehneet vastuuvapautusta tai novaatiota luovutuksen yhteydessä. Tämä vapautumis- ja sijaantulosopimus edellyttää, että omistaja katsoo, että kauppasopimuksen ja escrow-sopimuksen täyttäminen on yksinomaan sijaisostajan vastuulla, ja tätä järjestelyä kutsutaan novaatioksi.
Eskrow noudattaa escrow-ohjeita sen jälkeen, kun keinottelijan osto-oikeudet on luovutettu, escrow laatii kaikki sulkemisasiakirjat sijaisostajan nimiin. Closing documents include:
- deeds;
- carryback notes and trust deeds;
- closing instructions and statements;
- approvals and assumptions of any existing loans;
- title insurance; and
- clearance of any other items necessary for escrow to close.
erillinen jälleenmyynti luovutuskirjalla
Kiinteistöllä keinottelija, joka vaihtaa kiinteistöä, ei ehkä halua paljastaa korvaavalle ostajalle ostohintaa, jonka hän maksaa kiinteistöstä, ja näin ollen myös voittojaan, jotka hän on saanut kiinteistökaupasta. Omistaja saattaa myös kieltäytyä (aiheettomasti) yhteistyöstä ja sallimasta, että escrow-menettely suljetaan sijaisostajan nimiin, kun häntä pyydetään noudattamaan keinottelijan osto-oikeutensa luovutusta. Omistaja saattaa tuntea olevansa oikeutettu keinottelijan nopeaan voittoon.
Sen sijaan, että keinottelija luovuttaisi kauppasopimuksen ja escrow-ohjeiden mukaiset osto-oikeutensa keinottelijan löytämälle korvaavalle ostajalle, keinottelija voi yksinkertaisesti myydä kiinteistön edelleen riippumatta siitä, onko keinottelija hankkinut omistusoikeuden omiin nimiinsä vai ei. Joissakin maakunnissa jälleenmyyntiä verotetaan lisäksi toisen luovutuskirjan kirjaamisen yhteydessä, minkä veron luovuttaminen välttää. Lisäksi Franchise Tax Board (FTB) pidättää 3 prosenttia jälleenmyyntihinnasta, minkä vuoksi keinottelijat perustavat yhtiön ja ilmoittautuvat S-yhtiöksi välttääkseen FTB:n pidätyksen jälleenmyynnistä.
Keinottelijan myydessä kiinteistön edelleen keinottelija ja hänen ostajaehdokkaansa tekevät täysin uuden kauppasopimuksen ja escrow-ohjeet, jotka ovat erillään keinottelijan ja omistajan välisistä sopimuksista.
Jälleenmyynnin yhteydessä keinottelija sitoutuu niihin velvollisuuksiin, jotka omistaja on ostajalle velkaa tehdäkseen kaikki kiinteistön myyjältä vaadittavat tiedot. Keinottelija voi käyttää omistajalta saamiaan tietoja ja merkitä tiedossaan olevat lisä- tai vastakkaiset tiedot.
Jälleenmyyntiä varten avataan erillinen escrow, jonka rahoittavat jälleenmyynnin ostaja ja mahdollinen ostoa avustava asuntolainanantaja. Spekulantin ostoa hoitavaa escrow-yhtiötä käytetään yleensä jälleenmyynnissä mukavuuden ja alhaisempien escrow-kulujen vuoksi, ja jos kyseessä on samanaikainen sulkeminen, varojen siirto.
Spekulantin ostoteskriitti omistajan kanssa ja erillinen jälleenmyyntiteskriitti, joka on avattu korvaavan ostajan kanssa, voidaan sulkea samanaikaisesti tai sulkemiset voivat olla ajallisesti erillään. Jälleenmyyntitilin sulkemisen olisi oltava riippuvainen siitä, että keinottelijan ja omistajan välinen ostotili on suljettu. Keinottelijan nettomyyntitulot jälleenmyyntitilinpidosta ovat hänen käyttämiensä varojen lähde, jos hän sulkee sopimuksen samanaikaisesti omistajan kanssa tekemänsä ostotilinpidon kanssa.
Tämän laillisen kaksinkertaisen tilinpidon kautta kirjataan kaksi luovutuskirjaa – toinen omistajalta keinottelijalle, joka puolestaan luovuttaa kiinteistön edelleen luovutuskirjalla jälleenmyyntiä tekevälle ostajalle, kun kyseessä on tämänkaltainen vaihtokauppa.
Jos sulkemiset ovat samanaikaisia, myönnetään vain yksi omistusoikeusvakuutus, ja täytetään vain yksi sarja lainaolettamuksia tai lainan myöntämisasiakirjoja – kaikki korvaavan ostajan nimissä. Jos keinottelijan ostoselvitys sulkeutuu ensin, on ostettava 10 %:n preemiolla sidontalomakkeen muodossa oleva omistusoikeusvakuutus. Binder-muodossa omistusoikeusvakuutus myönnetään sijaisostajan nimiin, kun flipin jälleenmyyntiselvitys suljetaan.
Toimittajan huomautus – Normaalisti FHA:n (Federal Housing Administration) vakuuttamaa kiinteistöä ei saa myydä 90 päivän kuluessa myynnistä, mutta Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (HUD) on kuitenkin väliaikaisesti lykännyt kyseistä flipin vastaisen säännön noudattamista torjuakseen pakkolunastuskriisin aikana vallitsevaa kiinteistöjen oletettua maksuvalmiusongelmaa (Real Estate Owned Properties, REO). Helmikuun 1. päivästä 2010 alkaen ja yhden vuoden ajan voimassa olevana sääntönä keinottelija voi myydä kiinteistön 90 päivän kuluessa myynnin päättymisestä edellyttäen, että myyntihintaan, lainanantajan eritelmiin ja kaupan markkinaehtoisuuteen liittyvät vaatimukset täyttyvät.
Jälleenmyyntiä koskevat tiedot
Keinottelijan, joka tarjoaa myyntiin yhdestä neljään asuntoa käsittävän asuinkiinteistön, on annettava täydelliset tiedot kiinteistön fyysisistä, toiminnallisista ja omistusoikeudellisista olosuhteista sekä kiinteistöön vaikuttavista luonnon- ja ympäristöriskeistä. Sijaisostaja, joka on luovuttanut keinottelijan oikeuden ostaa kiinteistö, saa jäljennökset kauppasopimuksesta, escrow-ohjeista ja kaikista tiedoista, jotka keinottelija on saanut omistajalta.
Suostumalla luovutukseen sijaisostaja kuittaa vastaanottaneensa asiakirjat, jotka keinottelija on hänelle toimittanut.
Välitystoimistoon liittyviä näkökohtia
Kun kyseessä oleva keinottelija on kiinteistönvälittäjän toimiluvan haltija, joka toimii myytävää kiinteistöä etsivän kiinteistön omistajan puolesta (tavallisesti toimimalla listaus- tai kiinteistönhoitosopimuksen nojalla), tilannetta mutkistavat keinotekoiselle ostajalle omistajalle/myyjälle kuuluvat luottamusvelvollisuudet.
Voidaan ajatella esimerkiksi meklaria, joka työllistettyään itsensä ostajan etsimiseen listattua kiinteistöä varten laatii ostosopimuksen, jossa hän itse mainitsee itsensä ostajaksi, ja toimittaa sen myyjälle. Kauppasopimuksen mukaan välittäjälle maksetaan palkkio siitä, että hän toimii myyjän asiamiehenä.
Ennen kauppaa varten avattua escrow-tiliä välittäjä etsii korvaavan ostajan, joka suostuu hankkimaan välittäjän oikeudet ostaa kiinteistö kauppasopimuksen nojalla luovutuksen kautta ja siirtymään itse escrow-tilille korvaavana ostajana. Sijaisostaja maksaa välittäjälle siirtopalkkion siirrosta.
Myyjä suostuu välittäjän oikeuksien siirtämiseen sijaisostajalle sen jälkeen, kun välittäjä on toistanut, että kiinteistön arvo ei ylitä hänen ja myyjän välisessä kauppasopimuksessa sovittua hintaa.
Sulkeutumisvaiheessa välittäjä kertoo myyjälle, että hän saa siirtopalkkion osto-oikeutensa siirrosta, mutta hän ei kerro palkkion dollarin summaa. Escrow:n sulkeuduttua myyjä saa tietää, että välittäjälle maksamansa palkkion lisäksi sijaisostaja maksoi välittäjälle 10 prosenttia kauppahinnasta luovutuksesta.
Myyjä vaatii välittäjältä toimeksiantopalkkiota ja maksamansa välityspalkkion palauttamista väittäen, että välittäjä on rikkonut myyjään kohdistuvaa luottamusvelvollisuuttaan ja toiminut harhaanjohtavasti, koska hän ei ole ilmoittanut niiden etujen määrää, jotka hän on saanut toimiessaan listausasiamiehenä, ja koska hän on riistänyt myyjältä mahdollisuuden myydä kiinteistönsä mahdollisimman korkeaan hintaan.
Meklari väitti, ettei hänellä ollut velvollisuutta ilmoittaa sijaisostajan toimeksiannosta maksamaa hintaa, koska välittäjän asema ostajana oli ostosopimuksen mukaan toimeksiantajan asema, jolla oli intressi kiinteistöön, jonka hän saattoi myydä.
Rikkoiko meklari myyjälle listausasiamiehenä (tai kiinteistön hallinnoijana) kuulunutta luottamusvelvollisuuttaan, kun hän laiminlöi ilmoittaa niiden hyötyjen dollarin suuruisen summan, jotka hän oli saanut luovuttamallaan kiinteistövälityksen sijaisostajaan?
Ja! Luettelointisopimuksella luotu välittäjän fidusiaarinen velvollisuus ei ole koskaan päättynyt, mikä edellyttää välittäjää ilmoittamaan kaikki tulot. Välittäjä ei poistanut välitysvelvollisuuttaan ennen kuin hän teki kauppasopimuksen ostaakseen listatun kiinteistön päämiehenä.
Meklarin on ilmoitettava kaikki ne edut, jotka hän on saanut siitä, että hänen edustajansa on ollut osallisena kaupassa, josta hän on neuvotellut tai jonka hän on järjestänyt asiakkaan puolesta.
Erityissäännöt EP-keinottelijoille
Ostaessaan asuinkiinteistön suljetulta myyjältä keinottelijaa säätelevät entisestään oman pääoman ostoa (EP) koskevat lait, joiden tarkoituksena on suojella haavoittuvia myyjiä. Ulosoton kohteena olevalla myyjällä on kahden vuoden peruutusoikeus, jos keinottelija toimii EP-lainsäädännön mukaisesti väärin. Kun keinottelijan osto-oikeudet siirretään, myyjä säilyttää purkuoikeutensa korvaavaa ostajaa vastaan, koska purkuoikeus syntyi korvaavan ostajan haltuunsa ottaman sopimuksen perusteella.
Jos keinottelija kuitenkin luovuttaa kiinteistön kolmannelle osapuolelle, joka myy sen erillisessä, markkinaehtoisessa jälleenmyynnissä, ostaja on vilpittömässä mielessä toimiva ostaja (bona fide purchaser, BFP), joka on vapautettu myyjän EP-lainsäädännön mukaisesta kaksivuotisesta purkamisoikeudesta – vaikka jälleenmyyntiä harjoittava ostaja tietäisikin, että kiinteistö on pakkohuutokaupattavana.
Avainsanat: Assignment, flipping, spekulantit
