Aika ajoin saan puhelun kiinteistönomistajalta, joka on tyytymätön siihen, että vaja on naapurin pihalla vastoin kunnan takapihasääntöjä. Tai ehkä naapuri on pystyttänyt aidan tai rakennuksen kiinteistörajan yli, ja he haluavat tietää, mitä he voivat tehdä asialle.
Joskus nämä asiat nousevat esiin, kun henkilö haluaa myydä kiinteistönsä tai ostaja haluaa ostaa kiinteistön, johon nämä asiat vaikuttavat. Nämä voivat olla monimutkaisia ongelmia, mutta joskus ne ovat helposti ratkaistavissa. Jos kiinteistön omistaja ei ryhdy toimiin suojellakseen etuaan omaisuuteensa, hän voi itse asiassa menettää omistusoikeuden ja muut oikeudet toiselle henkilölle.
Vastikkeellisen hallinnan käsitteen mukaan henkilöllä on mahdollisuus hankkia omistusoikeus toisen henkilön omistamaan kiinteistöön, jos hän pitää maata avoimesti, näkyvästi ja yksinoikeudella hallussaan yhtäjaksoisesti 15 vuoden ajan. Joku voi myös hankkia tieoikeuden tai muun käyttöoikeuden käyttämällä toisen kiinteistöä yhtäjaksoisesti ja keskeytyksettä 15 vuoden ajan.
Kun minulla oli ensimmäisen kerran tällainen tapaus, muistin Oregonin oikeustieteellisestä koulusta, että henkilön, joka yritti hankkia omistusoikeuden epäsuoran hallinnan avulla, oli oltava tietoinen siitä, että hän ei omistanut maata, joten hallussapito oli ”vihamielistä”. Yllätyin kuitenkin kuullessani, että Connecticutin lain mukaan ”vihamielinen” tarkoittaa vain yksinkertaista maan miehittämistä, ja henkilö voi omistaa maata haitallisesti, vaikka hän luulee itse asiassa omistavansa maan. Jotkut kutsuvat tätä ”Connecticutin säännökseksi”, joka on suotuisampi viattomalle tunkeilijalle, joka luulee omistavansa maan.
Jos sinulla on siis tilanne, jossa toinen henkilö on pystyttänyt aidan ja ottanut haltuunsa osan omaisuudestasi tai käyttäytyy muutoin ikään kuin omistaisi osan maastasi, kyseinen henkilö voi mahdollisesti hankkia omistusoikeuden siihen. Connecticutin laki tarjoaa oikeussuojakeinon niille, jotka ovat huolissaan siitä, että naapuri omistaa heidän maataan, ja tästä säädetään Connecticutin yleisessä laissa (Connecticut General Statute 52-575).
Hyvin yleisesti ottaen laissa sanotaan, että henkilö, jonka maata omistetaan, voi antaa kirjallisen ilmoituksen toiselle osapuolelle ja siten ilmoittaa aikomuksestaan riitauttaa omistusoikeus. Älkää yrittäkö antaa tätä ilmoitusta ilman asianajajan neuvoja. Tämän ilmoitusmenettelyn katsotaan keskeyttävän 15 vuoden määräajan, jos oikeudenomistaja nostaa kanteen vuoden kuluessa ilmoituksen antamisesta, mikä olisi kallista.
Kaikkien kiinteistönomistajien tulisi tarkastaa kiinteistönsä säännöllisesti nähdäkseen, toimiiko joku toinen henkilö tavalla, joka tukisi vaatimusta epäsuotuisasta hallussapidosta. On ehdotettu, että yksi mahdollinen tapa torjua haitallisen hallinnan vaatimus on tehdä toisen osapuolen kanssa kirjallinen sopimus, jossa annat hänelle kirjallisen luvan käyttää maatasi ja toinen osapuoli tunnustaa kirjallisesti, että omistat maan ja että hän käyttää sitä suostumuksellasi. Tämä voi olla tehokas ja yksinkertainen ratkaisu riippuen siitä, miten hyvin tulet toimeen naapurisi kanssa.
Mitä mieltä olet siitä naapurista, joka sijoittaa vajan kiinteistörajalle vastoin kunnan määräämää etäisyyttä? Yleisesti ottaen, jos et ryhdy toimiin vajan poistamiseksi kolmen vuoden kuluessa, voidaan katsoa, että olet menettänyt kyvyn panna takaraja täytäntöön.
Jos tonttiisi kohdistuu joko väite haitallisesta omistusoikeudesta (adverse possession) tai esteellisyysvaatimus (encrochment) ja suunnittelet kiinteistösi myyntiä, sinun on keskusteltava tilanteesta kiinteistönvälittäjiesi ja lakimiehesi kanssa niin pian kuin mahdollista. Nämä ammattilaiset voivat neuvoa, mihin toimenpiteisiin sinun tulisi ryhtyä ongelman ratkaisemiseksi.
Tällaisten ongelmien ei aina tarvitse muodostua kohtuuttomaksi taakaksi. Jos esimerkiksi uskot, että naapurin vaja tunkeutuu kiinteistösi alueelle, mutta se on tehty niin, että se ei ole koskaan häirinnyt sinua, ehkä se ei häiritse myöskään kiinteistösi ostavaa henkilöä. Tässä tapauksessa, kun sinua pyydetään allekirjoittamaan ”omistajan valaehtoinen vakuutus” kiinteistön myyjänä, sinun on ilmoitettava, että kyseessä voi olla rasite tai väite epäsuotuisasta hallussapidosta.
Ostajan pitäisi silti pystyä hankkimaan omistusoikeusvakuutus, sillä vakuutuksenantaja tekee todennäköisesti poikkeuksen rasitteesta johtuvien oikeuksien osalta ostettavaan kiinteistöön. Kuten kaikki muutkin merkittävät asiat, tämäkin asia kannattaa käydä läpi kiinteistönvälittäjän ja asianajajan kanssa prosessin alkuvaiheessa.
Olet ehkä myös valmis keskustelemaan asianajajasi kanssa siitä, mitä tarkoittaa, jos et hanki katsastusta, ja mitä tyypillisesti omistusoikeuskirjavakuutuksessa oleva katsastuspoikkeus tarkoittaa. Katselmukset ovat kalliita, mutta ne ovat erityisen hyödyllisiä, jos sinulla on suunnitelmia rakentaa, laajentaa tai siirtää rakenteita hankkimallesi kiinteistölle.
Toisesta huomautuksesta: ajelin eräänä päivänä kuntopyörälläni ja katselin uutisia, kun eräs asia muistutti minua vanhasta sanonnasta: ”Kun aikasi loppuu, aikasi loppuu”. 65-vuotias herrasmies oli aamukävelyllä Saksassa, kun paikallisesta eläintarhasta karannut norsu tappoi hänet. En voi sanoa uskovani kohtaloon, mutta se sai minut miettimään, olisiko tuo ihminen menehtynyt sinä aamuna riippumatta siitä, minne hän menisi tai mitä tekisi.
Tältä pohjalta totean, että jos sinulla ei ole testamenttia, edunvalvontavaltuutusta ja etukäteisohjeistusta terveydenhuollosta, mitä odotat? Minkä tahansa näistä asiakirjoista puuttuminen aiheuttaa todennäköisesti läheisillesi huomattavia kustannuksia, päänsärkyä ja byrokratiaa, jos tulet työkyvyttömäksi tai kuolet. Tee se heidän puolestaan.
Jim Young on osakas Andrews & Young P.C.:ssä, jolla on toimistot Waterfordissa ja Grotonissa ja joka on palvellut kaakkoisen Connecticutin aluetta vuodesta 1987. Tässä nimenomaisessa kolumnissa esitettyjä lausuntoja ei ole tarkoitettu oikeudelliseksi neuvonnaksi missään tietyssä tosiseikatilanteessa. Ota yhteyttä asianajajaan.