Arvioitsijat käyttävät kolmea eri menetelmää kiinteistön arvon arvioimiseksi. Tuottoarvomenetelmässä arvo katsotaan kiinteistön tuottamien tulevien odotettujen kassavirtojen nykyarvona. Se on tarkin arvioitaessa liikekiinteistöjä, joilla on vuokratuloja aktiivisilla markkinoilla. Myyntivertailumenetelmässä kiinteistön arvioitu arvo suhteutetaan samoilla markkinoilla hiljattain myytyihin samankaltaisiin kiinteistöihin. Menetelmä on erityisen käyttökelpoinen silloin, kun vertailukelpoiset kiinteistöt ja kohteena oleva kiinteistö ovat hyvin samankaltaisia ja ne on myyty muutaman viime kuukauden aikana. Tämä tarkoittaa, että myyntivertailumenetelmä perustuu myös siihen, että samankaltaisten kiinteistöjen markkinat ovat aktiiviset.
Toisaalta hankintamenomenetelmä on menetelmistä se, joka ei ole riippuvainen samankaltaisten kiinteistöjen aktiivisista markkinoista. Sen sijaan hankintamenomenetelmässä kiinteistön arvo arvioidaan sen osien, perusmaan ja parannusten poistetun arvon, arvona. Tässä artikkelissa perehdymme syvällisesti siihen, miten kustannuslähestymistapa arvonmäärityksessä toimii.
Kustannuslähestymistavan kaava
Vaikka yksityiskohdat ovat monimutkaisempia, peruskaava kiinteistön arvonmääritykselle kustannuslähestymistapaa käyttäen on:
Kiinteistön arvo = maa-arvo + (hankintameno uusi – kertyneet poistot).
Kustannuslähestymistapa perustuu taloustieteelliseen uskomukseen, jonka mukaan valistuneet ostajat eivät maksa tuotteesta enempää kuin mitä he maksaisivat samankaltaisen tuotteen, jolla on sama hyöty, tuotantokustannuksista. Kustannuslähestymistapaa on helppo käyttää, kun kiinteistö on uusi ja se edustaa kiinteistön korkeinta ja parasta käyttökohtaa. Tässä tapauksessa hankintameno on tiedossa, koska parannukset on juuri rakennettu. Lisäksi kertyneiden poistojen määrän pitäisi olla vähäinen. Koska hankintamenomenetelmä ei perustu vertailukohteisiin, se on käyttökelpoinen myös silloin, kun arvostetaan erityiskäyttöistä kiinteistöä tai kiinteistöä, jossa on ainutlaatuisia osia.
Kustannusmenetelmä: Cost New
Cost new voidaan määritellä kahdella eri tavalla. Uusi korvauskustannus on nykykustannus, joka aiheutuu samanarvoisen rakennuksen rakentamisesta nykyisiä rakennusmateriaaleja käyttäen ja nykyisiä standardeja, malleja ja pohjapiirustuksia noudattaen. Uusintakustannus on nykykustannus, joka aiheutuu kiinteistön täsmällisen kopion rakentamisesta samoilla materiaaleilla ja rakentamiskäytännöillä sen suunnittelun, pohjapiirustuksen ja standardien mukaisesti, jotka olivat voimassa, kun kiinteistö alun perin rakennettiin. Suhteellisen uusien kiinteistöjen osalta jälleenhankinta- ja uusintakustannusten välillä ei käytännössä ole eroa. Mitä ainutlaatuisempi tai historiallisempi kiinteistö on, sitä suurempi kustannusero uusinta- ja korvauskustannusten välillä on. Historiallisen talon tarkan kopion rakentaminen on paljon kalliimpaa kuin uuden talon rakentaminen.
Rakentamisen kustannuksia tarkasteltaessa on tärkeää ottaa huomioon sekä välittömät että välilliset kustannukset. Välittömiin kustannuksiin kuuluvat rakentamiseen liittyvät materiaali- ja työkustannukset. Välillisiä kustannuksia ovat esimerkiksi verot, hallintomaksut, rahoituskustannukset, asiantuntijapalkkiot ja vakuutukset. On olemassa neljä päämenetelmää uusien kustannusten arvioimiseksi, kun lasketaan joko jälleenhankinta- tai uusintakustannuksia.
- Vertaileva yksikkökustannusmenetelmä – Kustannukset perustuvat kertakorvausarvioon neliöjalkaa tai kuutiometriä kohti. Kustannukset jakautuvat viiteen pääluokkaan rakennusmateriaalien mukaan: raskas teräsrunko, jossa on ulkoverhoseinät, teräsbetonirunko, jossa on ulkoverhoseinät, teräsbetoniset tai muuratut kantavat ulkoseinät, runkorakenteiset kantavat ulkoseinät ja tehdasvalmisteinen metallirunko. Kustannukset voidaan jakaa edelleen laadun mukaan.
- Erilliskustannusmenetelmä – Sen sijaan, että tarkasteltaisiin komponenttikustannuksia yhtenä kokonaisuutena, erilliskustannusmenetelmässä käytetään keskimääräisiä komponenttikustannuksia rakennusmateriaalin ja laadun mukaan. Erilliskustannusmenetelmässä tarkastellaan esimerkiksi katto-, runko-, lattiapäällyste-, putki- ja LVI-yksikön kaltaisten komponenttien kustannuksia erikseen. Nämä yksittäiset kustannukset yhdessä arvioivat uuden kustannuksen.
- Unit-in-place-menetelmä- Unit-in-place-menetelmä on samankaltainen kuin erilliskustannusmenetelmä, mutta siinä kukin pääkomponentti jaetaan yksityiskohtaisempiin osiin. Esimerkiksi kattorakenne olisi yksi komponenttikustannus erilliskustannusmenetelmässä. Tässä menetelmässä kattorakenne lasketaan kuitenkin tarkastelemalla kattorakenteen osia, kuten kattopalkkeja ja kattolevyjä. Lisäksi arvioitu yleiskustannus ja urakoitsijan voitto on sisällytetty kuhunkin kustannusarvioon yksikkökohtaisessa menetelmässä.
- Määrämittausmenetelmä- Tämä on tarkin menetelmä uusien kustannusten arvioimiseksi, mutta se on myös vaikein ja aikaa vievin menetelmä. Määrälaskentamenetelmässä arvioidaan parannusten rakentamiseen liittyvien yksittäisten kohteiden kustannukset. Se muistuttaa tapaa, jolla urakoitsijat laskevat kustannusarvionsa. Kokonaiskustannuksiin lisätään yleiskustannukset ja voitto.
Kustannuslähestymistapa: Poistot
Poistot aiheuttavat parannusten uuden hankintamenon ja parannusten tämänhetkisen käyttöarvon välisen arvoneron. Poistojen kolme muotoa ovat fyysinen, toiminnallinen ja ulkoinen poisto. Fyysinen poisto johtuu kiinteistön normaalista kulumisesta, joka tapahtuu iän myötä. Toiminnallinen poisto on seurausta tarpeiden tai mieltymysten muuttumisesta ajan mittaan, mikä vähentää kiinteistön käyttökelpoisuutta. Ulkoinen arvonalentuminen on seurausta epäsuotuisasta naapurustosta tai taloudellisesta kehityksestä. Arvioitsijat voivat käyttää kolmea menetelmää poistojen arvioimiseen.
- Ikä-ikä-menetelmä- Tämä menetelmä on yksinkertaisin ja yleisin poistojen arviointimenetelmä. Arvioija arvioi parannusten kokonais-iän, efektiivisen iän ja jäljellä olevan käyttöiän. Efektiivinen ikä riippuu kiinteistön nykykunnosta sekä sen hyödyllisyydestä ja sijainnista nykyisillä markkinoilla.
- Jaottelumenetelmä- Tämä on tarkin ja kattavin tapa arvioida kaikki poiston muodot. Se on kuitenkin erittäin monimutkainen ja aikaa vievä. Jaottelumenetelmässä yksilöidään jokainen yksittäinen fyysisen, toiminnallisen ja ulkoisen arvonalentumisen muoto. Tämän jälkeen kustakin yksittäisestä tekijästä johtuvat poistot määritetään määrällisesti ja lasketaan yhteen kiinteistöstä kertyneiden poistojen laskemiseksi.
- Markkinapoistomenetelmä- Markkinapoistomenetelmässä käytetään vertailukelpoisista myynneistä saatuja tietoja arvioitaessa asianmukaista poistoprosenttia, jota sovelletaan kohteena olevaan kiinteistöön. Arvioijat löytävät vertailukelpoisen kiinteistön parannusten poistetun arvon vähentämällä myyntihinnasta maan arvon ja parannusten arvon. Vertailukelpoisen kiinteistön arvon alenemisprosentti on parannusten alentunut arvo jaettuna kyseisten parannusten uudella hankintamenolla. Tätä prosenttiosuutta sovelletaan sitten kohteena olevaan kiinteistöön.
Kustannuslähestymistapa: Maa-alueen arvo
On monia tekniikoita, joita arvioijat voivat käyttää maa-alueen arvon arvioimiseksi, mutta kaikki ne ovat pohjimmiltaan jonkinlainen tulolähtöinen lähestymistapa tai myyntivertailulähtöinen lähestymistapa. Suora vertailu on yleisin menetelmä maan arvon arvioimiseksi. Maan hinta yksinkertaisesti johdetaan äskettäin myydyistä tonteista. Se voidaan laskea myös jäännösarvona käyttämällä kustannuslähestymistavan yhtälöä hiljattain rakennetulle kiinteistölle, jossa sekä uudiskustannus että myyntihinta ovat tiedossa.
Kustannuslähestymistavan arviointiesimerkki
Esitettäköön, että arvioija käyttää kustannuslähestymistapaa arvioidessaan kiinteistön arvoa 1 hehtaarin maa-alueella. Samankokoisia ja sijainniltaan samanlaisia tontteja myydään noin 40 000 dollarilla. Käyttämällä vertailevan yksikön menetelmää arvioija toteaa, että rakennusmateriaaliltaan ja laadultaan samankaltaisen rakennuksen uudiskustannus on 40 dollaria neliömetriltä 24 000 neliömetrin suuruiselle rakennukselle. Parannusten uudet kustannukset ovat siis 960 000 dollaria. Parannusten arvioitu taloudellinen kokonaiskäyttöikä on 40 vuotta ja jäljellä oleva taloudellinen käyttöikä 30 vuotta. Ikääntymisajan poistomenetelmän mukaan parannuksista pitäisi tehdä 25 prosentin poistot, koska ne ovat vanhentuneet 10 vuotta 40 vuodesta. Sopiva poistovähennys on 25 % 960 000 dollarin arvosta eli 240 000 dollaria. Kustannuslähestymistapaa käyttäen arvioitsija arvioi kiinteistön lopulliseksi arvoksi 760 000 dollaria.
Johtopäätös
Tässä artikkelissa käsiteltiin kustannuslähestymistapaa arvonmäärityksessä, jota liikekiinteistöjen arvioijat käyttävät yleisesti. Vertailimme kustannuslähestymistapaa vs. myyntivertailulähestymistapaa ja myös kustannuslähestymistapaa vs. tuottolähestymistapaa. Ensisijainen ero kustannuslähestymistavassa on se, että se ei edellytä aktiivisia markkinoita. Kustannuslähestymistavassa arvo määritetään lisäämällä maan arvo uuden vastaavan rakennuksen kustannuksiin ja vähentämällä siitä poistot. Käytiin läpi, miten arvioijat laskevat uuden hankintamenon, poistot ja miten maan arvo määritetään. Lopuksi kävimme läpi kustannuslähestymistapaa koskevan esimerkin vaihe vaiheelta osoittaaksemme, miten kustannuslähestymistapaa voidaan käyttää kiinteistön arvon määrittämiseen.