Kodin ostamiseen liittyy paljon muutakin rahaa kuin vain käsiraha. Ostajilla on oltava rahaa myös sulkemiskustannuksiin, kuten omistusoikeuskirjoihin, kirjaamispalkkioihin, tarkastuksiin, kuriirikuluihin, varauksiin escrow- tai takavarikkotilien perustamiseksi ja erilaisiin maksuihin, joita lainanantajat tyypillisesti veloittavat.
Kokonaiskustannukset voivat olla shokki monille asunnonostajille, jotka etsivät vain käsirahan määrää. Heillä ei ehkä ole ylimääräistä rahaa, eikä kauppaa ehkä saada lainkaan päätökseen ilman sitä.
Lainanantajien maksut voivat olla kaikista sulkemiskustannuksista merkittävimmät.
Kuinka paljon ostaja voi odottaa maksavansa?
Kodin ostamisesta aiheutuvat sulkeutumiskustannukset ovat tyypillisesti noin 2-7 prosenttia kauppahinnasta, keskimäärin noin 3 prosenttia. Suuri osa riippuu lainanantajan lainan myöntämisestä veloittamista pisteistä ja toimitusmaksuista.
Pisteistä ja toimitusmaksuista ilmoitettiin ennen ostajan hyvässä uskossa laaditussa arviossa. Tätä asiakirjaa kutsutaan vuodesta 2020 lähtien lainaestimaatiksi.
Kokonaisuudessaan sulkemiskustannukset 300 000 dollarin asunnon ostamiseksi voivat maksaa noin 6 000-12 000 dollaria tai jopa enemmän. Varoja ei yleensä voi lainata, koska se nostaisi ostajan lainasuhteet niin korkeiksi, etteivät he ehkä enää täytä kelpoisuusehtoja.
”Ilmaiset” sulkemiskustannukset
Ensimmäiset asunnonostajat voivat joskus päästä helpommalla ja saada sulkemiskustannustensa maksettavaksi valtion virastolta, joten tarkista piirikuntien tai osavaltioiden ennakkomaksutukiohjelmat asuinpaikkakunnastasi riippuen.Kaikki valtion asuntorahoitusvirastot (HSA) eivät tarjoa käsirahaa asunnon ostamiseen, mutta jotkut tekevät niin, ja toiset lainaavat usein sulkemiskustannuksia edullisin ehdoin, jotka eivät vaikuta lainasuhteisiin.
Ohjelmat, jotka tarjoavat ostajan sulkemiskustannusavustusta, tallentavat usein asiakirjan julkisiin rekistereihin lainan vakuudeksi, mutta laina on tyypillisesti nollakorkoinen eikä sillä ole määrättyä eräpäivää. Se on maksettava takaisin myyntihetkellä, jos asunnonostaja myöhemmin myy kiinteistön, tai jälleenrahoituksen yhteydessä, riippuen siitä, kumpi tapahtuu ensin.
Kertaluonteiset ostajan sulkemiskustannukset
Ostajan sulkemiskustannusmaksut, jotka maksetaan kerran eikä koskaan uudelleen, ovat ”kertaluonteisia”. Nämä maksut ovat kertaluonteisia maksuja sellaisista eristä kuin:
- Title policies
- Escrow or closing fees
- Notary fees
- Wire fees
- Courier/delivery fees
- Attorney fees
- Endorsements
- Recording fees
- State, county or city transfer taxes
- Home protection plans
- Natural hazard disclosures
- Home inspections
- Lender fees paid in conjunction with the loan on the loan estimate
Mikään ei estä sinua shoppailemasta ja vertailemasta hintoja joidenkin näiden maksujen ja palvelujen osalta.
Toistuvat ostajan sulkemiskustannukset
Kertautuvat maksut ovat ostajan sulkemiskustannuksia, joita maksat yhä uudelleen, joko kuukausittain tai vuosittain ajan myötä. Ne ovat usein maksuja, jotka peritään ennen sulkemista ennakkoon maksetuista vakuutusmaksuista ja takavarikointi-/talletustilien perustamisesta. Niihin kuuluvat:
- Palovakuutusmaksu
- Tulvavakuutus (jos alueellasi vaaditaan)
- Kiinteistöverot
- Yhteiset tai yksityiset kiinnitysvakuutusmaksut
- Ennalta maksetut korot
Suljetun sopimuksen tekoajankohdan ajankohdan mukaan määräytyy se, kuinka monta pro rata -kuukautta vakuutusmaksuja lainanmyöntäjä perii pidättääkseen ne tulevien verojen- ja vakuutusten maksujen varalta.
Eivät kaikki lainat vaadi takavarikko- tai escrow-tiliä, mutta lainat, joiden yhteismäärä on yli 80 % kauppahinnastasi, vaativat niitä.
Myyjän luotto
Myyjän luotto, jota joskus kutsutaan myyjän myönnytykseksi (seller concession), on tosiasiassa rahaa, joka on siirretty ostajalle myyjältä joidenkin sulkemiskustannusten kattamiseksi. Myyjähyvityksiä ei makseta suoraan ostajille. Sen sijaan summa sisällytetään asunnon myyntihintaan, mikä alentaa kokonaislainan kustannuksia.
Kysy aina lainanantajaltasi, ennen kuin neuvottelet tarjouksesta, johon sisältyy myyjähyvitys, sillä lainanantaja ei välttämättä salli sitä. Joitakin yleisiä skenaarioita ovat:
- Lainanantaja saattaa rajoittaa luoton 3 %:iin kauppahinnasta, jos rahoitat 100 % kauppahinnasta.
- FICO-pistemäärästäsi ja käsirahasi määrästä riippuen lainanantaja saattaa sallia myyjän luotottaa sinua jopa 6 %:iin kauppahinnasta.
Lisäksi TRID – TILA RESPA Integrated Disclosure -sääntö, joka koskee asuntolainojen ilmoituslausuntoja – ei ehkä salli viime hetken muutoksia sulkemisilmoitukseesi viimeisinä päivinä ennen sulkemista, ja nämä hyvitykset merkitään sulkemisilmoitukseesi.
Milloin useammat kustannukset saattavat olla parempia
Lainanantajat sallivat usein, että maksat sulkemisen yhteydessä ”pisteitä”, joita joskus kutsutaan ”alennuspisteiksi”. Nämä maksut maksetaan vastineeksi siitä, että saat alhaisemman koron laina-aikana, mikä voi mahdollisesti säästää rahaa pitkällä aikavälillä. Yksi piste on yleensä noin 1 % lainaamastasi summasta.
Pisteiden maksaminen nostaa kuitenkin sulkemiskustannuksiasi.