Omistusasunnon ostaminen Indonesiassa

Koti ” Käytännön tietoa ” Asuntofoorumi

Tämän sivun sponsoroi avokätisesti Villas of Bali.

Indonesiassa on vuosikausia säädetty, että maa-alueen Indonesiassa voivat omistaa vain Indonesian kansalaiset. Näin ollen, jos halusit ostaa talon (ulkomaalaisena), se olisi ollut laillisesti mahdotonta.

90-luvun lopulla säädettiin uusia lakeja niin, että ulkomaalaiset saavat ostaa asuntoja ja toimistotiloja Indonesiassa, JOS rakennuksella on strata title status. Tämä mahdollistaa sen, että ulkomaalainen voi omistaa asunnon tai toimistotilan, mutta ei maata, jolla se sijaitsee.

Vuonna 2010 & 2015 säädettiin lisää lakeja, jotka saattavat helpottaa ulkomaalaisten 70-vuotisia vuokrasopimuksia maasta, mutta lain erityispiirteet/tulkinta/täytäntöönpano eivät ole aina selkeitä.

Vuonna 2020 ulkomaalaiset voivat omistaa asuntoja 30-vuotisilla vuokrasopimuksilla, joihin on mahdollista liittää 20 vuoden pidennyksiä; he voivat hankkia mutta eivät omistaa maalla sijaitsevia taloja vuokrasopimusten kautta. Ulkomaalaisten hallussa oleviin pitkäaikaisiin vuokrasopimuksiin ei liity samoja takuita/suojaa kuin Indonesian kansalaisilla, mikä vaikeuttaa niiden rahoittamista pankkien asuntolainoilla.

Indonesian maatalouslaki, laki nro 5 vuodelta 1960, sääntelee maanomistusta Indonesiassa. Siinä on maanomistusluokka nimeltä ”Hak Pakai”, joka tarkoittaa oikeutta rakentaa maalle/käyttää maata. Kuten tässä laissa todetaan, ulkomaalaiset saavat ostaa maata tai asuntoja vain ”käyttöoikeudella” (Hak Pakai).

Kiinteistökauppojen paperityöt Indonesiassa

Kiinteistökaupat Indonesiassa ovat melko suoraviivaisia, mutta kuitenkin hankalia ja mielenkiintoisia liiketoimintakäytäntöjä, joissa on useita näkökohtia sekoittuneena yhteen kauppaan. Kiinteistökauppoihin liittyy eri oikeudenaloja, kuten omaisuus-, vero- ja perintöoikeutta sekä perheoikeutta yleensä. Kiinteistökaupoissa tunnetuin paperityö on osto- ja myyntitapahtuma. Nämä kaikki ovat hyvin yleisiä oikeustoimia.

Indonesian perusmaatalouslaissa säädetään, että myynti- ja ostotapahtuma on todiste, jolla todistetaan omistusoikeuden siirtyminen myyjältä ostajalle. Laissa määrättiin, että kiinteistökauppojen on tapahduttava ja täytettävä kaksi kriteeriä eli oltava läpinäkyviä ja maksettava täysimääräisesti. Laillinen kauppa on tehtävä valtuutetun virkailijan edessä ja valvonnassa. Laissa säädetään myös, että kauppa on maksettava kokonaisuudessaan. Toisin sanoen kauppaa ei voida toteuttaa, jos maksussa on puutteita.

Nämä ovat asioita, jotka sinun on tehtävä ennen kuin jatkat kiinteistön myyntiä ja ostoa kiinteistökaupoissa Indonesiassa:

Kiinteistön omistusoikeuden taustatarkastus

Tämä on välttämätöntä. Mitään transaktiota ei voida toteuttaa ilman virallista taustatarkastusta aikaisempien omistusoikeuden/omistusasiakirjojen laillisuudesta. Tätä varten teidän on toimitettava meille alkuperäinen omistustodistus. Kiinteistön oikeudellista asemaa ei voida todentaa ilman alkuperäistä asiakirjaa.

On erittäin tärkeää tehdä taustatarkastus ennen kuin teet mitään muita kauppoja kiinteistön myyjän kanssa. Näin saat riittävästi tietoa kiinteistön nykytilasta sekä sen omistusoikeudesta. Näiden tietojen perusteella voit päättää, haluatko jatkaa osto- ja myyntitapahtumaa vai et.

Taustatarkistuksesta selviää, onko kiinteistöön kohdistuva kiinnitys maksamatta. Jos kyllä, sinun on ensin varmistettava, että omistaja poistaa kiinnityksen omistusoikeudesta, ennen kuin aloitat jatkotoimenpiteet kanssasi ostajana. Saat myös selville, onko kiinteistöstä mahdollista riitaa vai ei. Taustatarkastus on äärimmäisen tärkeä, enkä suosittele kaupan jatkamista ennen kuin taustatarkastus on saatu päätökseen.

Myyjän tiedot

Myyjältä on saatava tietoja, joihin on liitettävä kopiot seuraavista asiakirjoista:

1. Kopio Kartu Tanda Pendudukista (nk.) Jos kiinteistön omistaja on naimisissa, sinun on hankittava kopio myös puolison KTP:stä. Todennäköisesti puolisoa vaaditaan myös allekirjoittamaan kanssasi osto- ja myyntisopimus. Jos heillä ei ole avioehtosopimusta, se tarkoittaa, että ostamasi kiinteistö on heidän avio-omaisuuttaan, ja siksi lakisääteisesti vaaditaan puolison suostumus. Muussa tapauksessa yrittämäsi kauppa on mahdollisesti laiton;
2. Perhekortti (ns. Kartu Keluarga/KK). Tästä asiakirjasta käy ilmi myyjän perheenjäsenet;
3. avioliittotodistus, jos mahdollista. Jos puoliso on kuollut, sinun on hankittava hänen kuolintodistuksensa. Jos myyjä on eronnut, sinun on saatava hänen avioerotuomionsa, jossa on omaisuuden jako ja jossa todistetaan, että myytävä omaisuus on hänen omaisuuttaan tai hänen omaisuuttaan;
4. Originaalitodistus maanomistuksesta;
5. PBB-veronmaksu, nimeltään SPPT PBB. Tämä edustaa nykyisen rakennus- ja maaveron maksamista. Tämä asiakirja on tärkeä, jotta voidaan tunnistaa kauppaan sovellettava vero. Saat selville, kuinka paljon myyjän on maksettava ja kuinka paljon veroa sinun on ostajana maksettava.
6. Myyjän veronumero, ns. NPWP.

Ostajan tiedot

Jos olet ostamassa kiinteistöä, sinun on huolehdittava siitä, että sinulla on kaupantekoa varten saatavilla seuraavat asiakirjat:

1. Kopio KTP:stä. Jos olet naimisissa, sinun on toimitettava myös puolisosi KTP. Ellette ole allekirjoittaneet avioehtosopimusta, kuten voimassa olevaa avio- tai avioehtosopimusta. Ota yhteyttä Asep Wijayaan saadaksesi lisätietoja näistä asiakirjoista. Jos olet seka-avioliitossa oleva kansainvälinen pariskunta, et todennäköisesti voi suorittaa mitään liiketoimia ilman tätä sopimusta;
2. Perhekortti. Tätä tarvittaisiin myös laillisen lähiomaisesi tunnistamiseksi. Tässä asiakirjassa on tiedot Nomor Induk Kependudukan/NIK (oleskeluluvan rekisteröintinumero), joka viittaa verotietoihisi. Tämä on erittäin tärkeää, kun vahvistamme tähän tapahtumaan sovellettavan veron;
3. Avioliittotodistus. Meidän on tiedettävä statuksesi ja se, miten valtio käsittelee omaisuutta nykyisessä statuksessa, eli erillisomaisuutena vai yhteisomaisuutena. Tämä todistus on tarvittaessa liitettävä avioehtosopimukseen;
4. NPWP. He tarvitsevat kopion veronmaksajanumerostasi, jotta he voivat vahvistaa tähän kauppaan sovellettavan veron.

Myynti- ja ostosopimus

Aikomuksenne tehdä myynti- ja ostotapahtuma on kirjattava sopimuksen muodossa. Sitä kutsutaan myynti- ja ostosopimukseksi (Sales and Purchase Agreement, SPA). Sekä myyjän että ostajan on oltava läsnä allekirjoittamassa SPA:ta. Sinun on oltava mukana puolisosi kanssa, jos olette naimisissa.
Pätevä asiakirja, kuten avioehtosopimus, on esitettävä myös siinä tapauksessa, että avioliitossanne on omaisuuden erottaminen. Avioehto tai avioehdon jälkeinen avioehto voi toimia asiakirjana, jota tarvitset ilman puolisosi apua. Tämän asiakirjan avulla puolisosi ei tarvitse tulla kanssasi allekirjoittamaan avioehtosopimusta.

Kelpoinen SPA on jätettävä maistraattiin, jotta omistusoikeus siirtyy myyjältä ostajalle. Yksi asia, joka sinun on huomioitava, on se, että kuluvan vuoden verot on maksettava ennen omistusoikeuden siirtoa. Ennen omistusoikeuden siirtoa tehdään verovahvistus.

Kiinteistön omistusoikeus

Kun ostat maata ja/tai taloa Indonesiassa, olet tekemisissä myyjän tai myyjän edustajan kanssa. Sinun on oltava tekemisissä kiinteistön omistajan kanssa, jotta voit suojella tulevaa sijoitustasi. Omistajalla on oltava lailliset oikeudet omistaa kiinteistö, jonka ostamisesta olet kiinnostunut. Jos hänellä on lailliset oikeudet kiinteistöön, hänellä on oltava omistusoikeus, joka voidaan siirtää sinulle ostajana.

Hänen on voitava esittää omistusoikeustodistuksensa todistamaan omistusoikeutensa. Todistuksen myöntää Indonesian tasavallan hallitus. Valtuutettu valtion virasto, joka on vastuussa omistusoikeustodistuksen antamisesta, on Badan Pertanahan Nasional (kansallinen maarekisteri), josta käytetään myös nimitystä BPN. Sillä on toimistoja kaikissa Indonesian suurimmissa kaupungeissa.

Todistuksen omistusoikeudesta, jos talon, jonka aiot ostaa, myöntää maarekisteritoimisto, jossa kiinteistö sijaitsee. Omaisuus, kuten maa-alueet, talot ja asunnot, luokitellaan kiinteän omaisuuden luokkaan. Kiinteän omaisuuden laillinen omistaja on henkilö, jonka nimi on painettu omistusoikeustodistukseen.

Kiinteän omaisuuden omistus eroaa irtaimen omaisuuden, kuten autojen jne. omistuksesta. Tämäntyyppisen omaisuuden laillinen omistaja on se, jonka nimi (nimet) on painettu omistusoikeustodistukseen. Jos omistaja on kuollut, hänen lähin omaisensa on kiinteistön laillinen omistaja. Tämä koostuu yleensä eloonjääneestä puolisosta ja hänen lapsistaan. Jos kiinteistön omistaja on siis kuollut, varmista, että olet tekemisissä oikean henkilön kanssa.

Kiinteistöjen, kuten autojen, osalta omistajana voidaan pitää sitä henkilöä, joka hallitsee kiinteistöä, joskin kannattaa tarkistaa myös todistuksen omistusoikeus. Ota minuun yhteyttä, jos haluat keskustella asiasta.

Kiinteistöjen omistusoikeustodistus on vahva todiste, joka toimii todisteena omistusoikeudesta sekä todisteena paikallisen maarekisterin rekisteröinnistä. Maatalouden peruslain 19 artiklassa todistetaan, että Indonesian hallitus suorittaa maan rekisteröintiä, jotta omistajalle, jonka nimi on painettu omistusoikeustodistukseen, voidaan antaa laillinen etuoikeus. Omistaja sisällytetään automaattisesti maarekisterin tietokantaan, joten häneen sovelletaan Indonesiassa voimassa olevia lakeja ja asetuksia.

Kiinteistön ostaminen ulkomaalaisen/indonesialaisen pariskunnan toimesta

Kriittinen valmistelu kiinteistön ostamiseksi on se, onko indonesialaisella puolisolla ja ulkomaalaisella puolisolla avioehtosopimus omaisuuden erottamisesta. Jos tällainen sopimus on, se tarkoittaisi, että pariskunta voisi laillisesti ostaa kiinteistön. Tämä sopimus on allekirjoitettava ENNEN avioliittoa.

Indonesian lain mukaan omaisuus on avioliiton solmimisen jälkeen yhteisomistuksessa, ellei avioehtosopimusta ole, ja tämä tarkoittaa, että indonesialaisen puolison omistamasta omaisuudesta tulee myös ulkomaisen puolison omaisuutta, mikä on maatalouslain mukaan laitonta. Tämän vuoksi omaisuus on myytävä vuoden kuluessa avioliiton solmimisesta ulkomaalaiselle tai muutettava ”hak milik” (omistusoikeus) ”hak pakai” (käyttöoikeus) -oikeudeksi, mikä vähentää omaisuuden arvoa. (Pasal 26 ayat 2)

Omistusoikeuden siirto

Kiinteistöä ostettaessa on tehtävä omistusoikeuden siirto. Nimesi on rekisteröitävä kiinteistön viimeisimmäksi omistajaksi sen jälkeen, kun olet tehnyt kauppasopimuksen ja suorittanut maksun myyjälle. Ne sisältävät tiedot sopimuksesta, jonka olet tehnyt kiinteistön myyjän kanssa, sekä päivämäärän, jolloin teit sopimuksen.

Nimesi merkitään omistusoikeustodistukseen kiinteistön nykyiseksi omistajaksi. Tämä menettely koskee paikallista maarekisteriä, jossa kiinteistö sijaitsee. Sinut tunnustetaan lailliseksi omistajaksi menettelyn päätyttyä. Ota minuun yhteyttä, jos haluat keskustella asiasta lisää.

Kiinnityssuoja

Kun rahoitat kiinteistön oston sataprosenttisesti ja haluat sisällyttää indonesialaisen puolisosi kiinteistön haltijaksi, tarvitset mahdollisesti kiinnityssuojaa. Oikeudellisesti omaisuuden omistaja on se, jonka nimi on painettu kiinteistötodistukseen. Jos nimeäsi ei näy todistuksessa ja olette allekirjoittaneet avioehtosopimuksen, omaisuus kuuluu puolisolle. Siihen ei voi vaatia ketään osapuolta, etenkään sinua. Tämä on normaalia silloin, kun pariskunta on eri kansallisuuksia.

Jos mielestäsi haluat suojata alkuperäistä sijoitustasi, kiinnityssuoja on sinua varten. Omistusoikeuden haltija ei voi myydä kiinteistöä ilman, että hän ensin korvaa sinulle koko panoksesi, minkä jälkeen myyntivoitto jaetaan tasan. Sinun nimesi kiinnitysvelkojana painetaan omistusoikeustodistukseen yhdessä indonesialaisen puolisosi nimen kanssa kiinteistön haltijana. Tämä on riittävän vahva suojaamaan taloudellista etuasi omaisuudesta ja välttämään sen, että joudut lähtemään avioliitosta tyhjin käsin.

Huoneiston tai toimiston ostaminen strata-tittelillä

Toimistojen ja huoneistojen omistaminen on mahdollista strata-tittelin kautta, mutta sinun on oltava hyvin varovainen lakien ja asetusten kanssa toimiessasi varmistaaksesi, että omistusoikeutesi kerrostalossa sijaitsevaan huoneistoon on turvallinen.

Vuoden 1996 asetuksessa (nro 41/1996) todetaan, että ulkomaalaiset, jotka asuvat Indonesiassa tai vierailevat maassa säännöllisesti liikematkoilla, voivat ostaa kodin, asunnon tai osakehuoneiston, kunhan se ei ole osa hallituksen tukemaa asuntorakentamista. Ulkomaalaisilla voi kuitenkin olla vain maankäyttöoikeudet (hak pakai), ja rakennuskohteella on ”Hak pakai” (rakennusoikeus). Ei ole mahdollista, että jollakulla olisi maankäyttökirja rakennusoikeuskirjan alayksiköstä. Myös näiden omistusoikeuksien pituus vaihtelee. Tässä piilee osa vaikeuksista ja epäselvistä omistusoikeuskysymyksistä.

Tämä tarkoittaa, että ulkomaalaiset voivat tosiasiassa vuokrata (ei oikeasti omistaa) asunnon jopa 70 vuodeksi, mutta eivät vapaasti seisovaa taloa. Tämän 70 vuoden jakson aikana ulkomaalaisten on myös määräajoin uusittava käyttöoikeutensa. Ensimmäinen Hak Pakai -jakso on 25 vuotta, sitten se uusitaan vielä 25 vuodeksi ja lopuksi 20 vuodeksi.

Vaihdettava vuokrasopimus

Yksi keino, jolla ulkomaalaiset voivat näistä oikeudellisista epäselvyyksistä huolimatta edetä ja ostaa kiinteistön, on allekirjoittaa vaihdettava vuokrasopimus huoneiston kiinteistönhoitotoimiston kanssa asunnon ostamista varten. Periaatteessa tämä sopimus merkitsee sitä, että ulkomaalainen voi ostaa asunnon, mutta omistusoikeus on edelleen rakennuttajan tai kiinteistönhoitoyhtiön tai indonesialaisen nimismiehen nimissä. Tämä vuokrasopimus on määräaikainen.

Vaihtovuokrasopimuksessa todetaan, että jos ja kun vallitsevat lait ja määräykset sallivat sen, että vuokralleottajasta tulee huoneiston/osakkeen omistusoikeuden yksikön laillinen omistaja, sekä vuokranantaja että vuokralleottaja ovat velvollisia allekirjoittamaan kauppakirjan ja omistusoikeus siirretään ulkomaalaiselle omistajalle.

Jos olet kiinnostunut ostamaan osakehuoneiston tämäntyyppisellä sopimuksella, tutki kiinteistönhoitoyhtiötä perusteellisesti. Monet kiinteistönvälittäjät ovat joutuneet vakaviin taloudellisiin paineisiin, ja monien kiinteistöjen rakentamista on lykätty tai peruttu. Näyttäkää sopimukset vilpittömässä mielessä toimivalle lakimiehelle varmistaaksenne, että kaikki oikeudelliset seuraukset on katettu perusteellisesti.

Lisähuomautus: Kun kysyimme muunneltavien vuokrasopimusten laillisuudesta, kuulemamme lakimiehet totesivat hyvin selvästi, että tämä on ERITTÄIN PAHA ajatus ja että lakimiehen ei pitäisi koskaan neuvoa teitä allekirjoittamaan muunneltavaa vuokrasopimusta. Ulkomaalaisena sinulla on oikeus Hak Pakai -oikeuteen, ja sinun pitäisi vaatia, että kerrostalolta tai rakennuttajalta vaaditaan laillinen omistusoikeus, jotta omistusoikeus on sinun nimissäsi. Muunneltavassa vuokrasopimuksessa… olet täysin ”nimitetyn osapuolen” armoilla, ja jos he päättävät muuttaa mielensä, sinulla ei ole juurikaan oikeudellisia perusteita heitä vastaan, koska sopimus, jonka ulkosuomalainen on solminut itsensä ja indonesialaisen ”nimitetyn osapuolen” välillä, ei ole oikeastaan oikeudellinen asiakirja.

On parasta vain vaatia, että Hak Pakai on sinun nimissäsi. Jos rakennuttaja ei pysty toimittamaan Hak Pakai -asiakirjaa sinun nimissäsi, se voi johtua siitä, että heillä ei ole Hak Bangunan -oikeutta. Jos näin on, ÄLÄ OTA ASUNTOA.

Indonesialaisen nimismiehen/ystävän käyttäminen omistusoikeuden haltijana

Toinen tapa, jolla voit ostaa osakehuoneiston, on maksaa kiinteistöstä, mutta laittaa omistusoikeus Indonesian kansalaisen nimiin. Sanomattakin on selvää, että tämän henkilön on oltava joku, johon luotat varauksetta, koska lain mukaan tämä henkilö olisi laillinen omistaja riippumatta siitä, millainen suullinen tai kirjallinen sopimus teillä kahdella on.

Useimmat lakimiehet neuvovat, että sinun EI pitäisi tehdä näin, koska sinulla ei ole mitään ”laillista” asiakirjaa, joka sanoo, että kiinteistö on sinun. Laitat itsesi TODELLA haavoittuvaan asemaan. Olemme kuulleet monia tarinoita ihmisistä, jotka ovat menettäneet suuria investointeja luottamalla indonesialaiseen ”ystävään”, joka pitää hallussaan omistusoikeutta ostamaansa kiinteistöön.

Nominee-yhtiön käyttäminen ulkomaisen kiinteistön omistuksen suojaamiseksi on itse asiassa laitonta Indonesiassa. Jos asiaa tutkitaan ja sitä ajetaan takaa, hallitus voi takavarikoida maan ja omistusoikeus palautuu takaisin valtiolle.

Yksittäisten perheiden asunnot – talot

Yksittäisten perheiden asuntojen omistamiseen liittyy vielä suurempia oikeudellisia ongelmia, koska ulkomaalaiset eivät saa omistaa maata Indonesiassa. Jos asunto, jonka haluat ostaa, on osa asuntorakentamista, rakennuttajat voivat usein sopia, että voit ”ostaa” asunnon pitkäaikaisella vuokrasopimuksella.

Yksi lukija kirjoittaa positiivisista (ja onnistuneista) kokemuksistaan tässä asiassa:

”Periaatteessa minulla on täysi omistusoikeus taloon, omissa nimissäni. Sitä, että vaimoni on indonesialainen, ei otettu huomioon (itse asiassa vaimoani ei otettu huomioon lainkaan). Hän omistaa myös omaisuutta, emmekä nähneet mitään eroa omistusoikeudessa ja oikeuksissani. Rakennuttaja omistaa tontin, jolle talo on rakennettu, ja minä omistan tontista 30 vuoden täysin maksetun vuokrasopimuksen, jota lain mukaan rakennuttajan on pyynnöstä jatkettava 30 vuodella. Tuolloin he voivat periä minulta nimellisen vuokran, jonka voin maksaa nyt 35 Yhdysvaltain dollaria vuodessa. Voin halutessani myydä tai testamentata (mutta en alivuokrata) vuokrasopimuksen yhdessä talon omistusoikeuden kanssa. Rakennuttaja voi myydä maa-alueen, mutta vain samojen ehtojen mukaisesti, jotka ovat jo voimassa. Nämä määräykset koskevat myös indonesialaisia, vaikka indonesialaiset voisivat ostaa maan suoraan, jos rakennuttaja suostuu myyntiin, ja indonesialaiset voisivat halutessaan vuokrata maan alivuokralle.

Jos vaimoni ei olisi indonesialainen enkä asuisi Indonesiassa täyteen kalenterivuoteen, teoriassa valtio voisi viedä taloni, ellen pystyisi todistamaan, että kohtuulliset ponnistelut myynnin aikaansaamiseksi eivät olisi onnistuneet, mutta jo pelkkä oleskeluni missä tahansa Indonesiassa yhdenkin vuorokauden ajaksi käynnistäisi kellon uudelleen. Koska vaimoni on testamenttini ainoa edunsaaja ja hän on indonesialainen, tätä sääntöä ei sovelleta tapauksessani.

Ostin talon ilman rahoitusta; en ole varma, mikä vaikutus olisi omistusoikeuteen, jos otit lainan tai kiinnityksen avuksesi ostoa varten. Voisin kuvitella, että asuntolainan saaminen olisi vaikeinta ulkomaalaiselle, ja rahoitusyhtiöllä säilyisi varmasti valtuudet takavarikoida kiinteistö takaisin maksuhäiriötilanteessa. Tällaisia asioita säännellään hyvin tarkasti kotimaassa, mutta heillä on luultavasti paljon enemmän mahdollisuuksia täyttää omat taskunsa laillisesti täällä. Maksusta totean, että maksoin takuumaksun rupiana käteisenä, koska rakennuttaja halusi sitä tuolloin, mutta sitten hän halusi mieluummin dollareita loppusumman maksamiseen, joten maksoin dollareita molempia osapuolia tyydyttävällä kurssilla. Henkilökohtaisessa kaupassa ei ole mitään rajoituksia sen suhteen, miten maksat – voit maksaa rouheilla (tai jopa vuohilla!), jos sovitte siitä.”

Kansainvälisen yrityksen tekemä maa-alueen osto

Jos Indonesian hallitus tunnustaa ulkomaisen yrityksen oikeushenkilöksi, ulkomaiset sijoittajat voivat ostaa jommankumman kahdentyyppisistä maa-alueen omistusoikeuksista, rakennusoikeuden (Hak Guna Bangunan), joka on voimassa 30 vuotta ja jota voidaan pidentää vielä 20 vuodella, ja/tai käyttöoikeuden (Hak Guna Usaha), joka on voimassa 35 vuotta ja jota voidaan pidentää 20 vuodella.

Maan ostaminen

Indonesian maatalouslainsäädännön mukaan ulkomaalainen ei voi laillisesti omistaa maata Indonesiassa. Jos joku kertoo sinulle, että voit … ostaja varo …! Kuten eräässä Jakarta Expat -artikkelissa sanotaan: ”Vuoden 1960 maatalouslaissa todetaan, että Indonesian maa on ”Jumalan lahja” Indonesian kansalle ja tämän suhteen luonne on ikuinen. Maa on ”kansallinen aarre”, jota valtion on valvottava kansan maksimaalisen hyvinvoinnin takaamiseksi.”

Jos ulkomaalainen haluaa, hän voi omistaa maata ”välillisesti”. Tähän tarvitaan ulkomaalaisen ja indonesialaisen välinen sopimus, joka allekirjoitetaan notaarin todistuksella. Sopimuksessa indonesialainen on ”laillinen omistaja”, mutta tunnustaa samalla, että ulkomaalainen on maan ”laillinen omistaja”, ja näin ollen indonesialainen omistaja toteuttaa kaikki ulkomaalaisen antamat maa-aluetta koskevat ohjeet, mukaan lukien maa-alueen myyminen tiettyyn hintaan ja varojen maksaminen ulkomaalaiselle omistajalle. Jos taas indonesialainen ”omistaja” muuttaa mielensä, sinulla ei ole mitään laillista omistusoikeutta maahan.

On myös selvää, että tämäntyyppiset sopimukset EIVÄT ole lainkaan täytäntöönpanokelpoisia Indonesian lain mukaan, ja ulkomaalainen on vaarassa sijoituksensa todellisen omistusoikeuden suhteen. Emme suosittele tämäntyyppisten sopimusten tekemistä!

Kaikki maanomistusoikeudet Suur-Jakarta-alueella (DKI) ovat presidentin tai kuvernöörin asetusten ehtojen alaisia. Pohjimmiltaan tämä vaikuttaa Hak Milik -nimikkeitä koskeviin säännöksiin Jakartan DKI-alueella.

Batamia koskevat erityissäännökset

Batamissa ulkomaalaisten omistusoikeutta koskevat säännöt kuuluvat asetuksen nro 068/KPTS/KA/III/1999 soveltamisalaan. Asetuksessa säädetään, että ulkomaalaiset tai yritykset saavat 100-prosenttisesti omistaa asuin- tai liikekiinteistöjä Barelangin alueella (Batam, Rempang ja Galang). Ainoat kiinteistöt, jotka eivät kuulu tämän asetuksen piiriin, ovat edulliset ja erittäin edulliset asunnot, mutta se sisältää kaikenlaiset muut rakennustyypit.

Vaikka Batamissa ja Kalimantanissa sijaitsevia erityistalousalueita varten on olemassa ”erityissäännös”, maa-alueita koskeva laki kuuluu edelleen Hukum Nationalin (Indonesian kansallinen laki) alaisuuteen, ja samoja yleisiä lakeja ja periaatteita sovelletaan edelleen riippumatta siitä, missä päin maata olet.

Hak Guna Bangunan vs Hak Milik

Hak Guna Bangunan on vain oikeus käyttää rakennusta tietyn ajanjakson ajan, jonka jälkeen sitä on jatkettava. HGB-maan omistaja on Indonesian hallitus. HGB käännetään myös nimellä – Conditional Corporate Ownership.

Vain Hak Milikillä omistat oikeasti maan tai rakennuksen. Hak Milikiä ei tarvitse laajentaa.

Hak Pakai antaa sinulle tilojen käytön, mutta ei omistusoikeutta. Hak Pakai käännetään myös nimellä – Ehdollinen omistusoikeus.

Lainan saaminen indonesialaiselta pankilta kiinteistön ostoa varten

Indonesialaiset pankit EIVÄT lainaa rahaa kiinteistönomistajille, joilla on vain Hak Pakai-status kiinteistönsä osalta. Maanomistusoikeuden PITÄÄ olla Hak Milik, jotta pankki voi käyttää sitä vakuutena. Siksi ulkomaalaiset eivät perinteisesti ole voineet saada lainaa kiinteistön ostoon Indonesiassa, koska heillä ei voi olla Hak Milik -titteliä. Tämä koskee kaikkia….jopa indonesialaisia. Asuntolainojen normaali pituus Indonesiassa on viisi vuotta, ei 20-30 vuotta kuten lännessä.

Ostosta ilmoittaminen rahanpesua valvovalle virastolle

Maaliskuusta 2012 alkaen kaikkien Indonesiassa toimivien kiinteistökehittäjien on raportoitava yli 55 000 Yhdysvaltain dollarin arvoisten asuinkiinteistöjen ostot Rahoitustapahtumaraporttien ja -analyysin keskukselle (PPATK). Tämä virasto on hallituksen rahanpesun valvontaviranomainen. Tämän uuden asetuksen tavoitteena on estää rahanpesu, joka liittyy viralliseen korruptioon, jota tapahtui luksusasuntojen ja osakehuoneistojen ostamisen kautta.

Indonesian maatalouslaki Undang Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang: Peraturan Dasar Pokok Agraria.

Pasal 21:

(1) Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.

(Ainoastaan Indonesian kansalaisilla voi olla hak milik – free hold land title)

(2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.

(Hallituksen on määriteltävä, mitkä oikeushenkilöt voivat saada hak milikin ja mitkä ovat sen edellytykset.)

(3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini kehilangan kewarga-negaraannya wajib melepaskan hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

(Ulkomaalainen, joka tämän lain voimaantulon jälkeen saa hak milikin perintönä ilman testamenttia tai avioliiton tuloksena syntyneen omaisuuden yhteisomistuksena, ja Indonesian kansalainen, jolla on hak milik ja joka tämän lain voimaantulon jälkeen menettää Indonesian kansalaisuuden, on velvollinen luopumaan tästä oikeudesta vuoden kuluessa siitä päivästä, jona hak milik on hankittu ensiksi mainitun tapauksessa, tai siitä päivästä, jona Indonesian kansalaisuus on menetetty jälkimmäisen tapauksessa. Jos kyseisestä oikeudesta ei luovuta mainitun määräajan päätyttyä, kyseinen oikeus mitätöidään lain nojalla ja maa-alue kuuluu valtiolle sillä varauksella, että muiden osapuolien oikeudet, jotka rasittavat maata, säilyvät.)

(4) Selama seseorang disamping kewarga-negaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini.

(Niin kauan kuin henkilöllä, jolla on Indonesian kansalaisuus, on samanaikaisesti ulkomaan kansalaisuus, hänellä ei voi olla hak milik -asemassa olevaa maata, ja häneen olisi sovellettava tämän artiklan 3 kohdassa tarkoitettua määräystä.)

Pasal 26:

(2) Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga-negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing atau kepada suatu badan hukum kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

Also, Lue koko vuoden 1960 maatalouslaki

Lue vuoden 1996 laki (Bahasa Indonesiassa) – Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia

Virtakaavioesitys, joka koskee naimisissa olevien pariskuntien oikeuksia omistaa maata Indonesiassa

Kaavioesitys, joka koskee aviopuolisoiden oikeuksia omistaa maa-alueet Indonesiassa.