- Vuokralainen vuokranantajalle (Vuokrasopimuksen päättyminen) – Ilmoitus vaaditaan vähintään 30 päivää ennen määräaikaisen vuokrasopimuksen päättymistä Teksasissa.
- Vuokralainen vuokranantajalle (kuukausivuokra) – Ilmoitus vaaditaan vähintään 30 päivää ennen seuraavaa maksupäivää Teksasissa kuukausivuokrasopimuksissa tai ”at will” -vuokralaisissa, jotka maksavat vuokraa kuukausittain.
- Vuokranantaja vuokralaiselle (vuokrasopimuksen päättyminen) – ilmoitus vaaditaan vähintään 30 päivää ennen määräaikaisen vuokrasopimuksen päättymistä Teksasissa.
- Vuokranantaja vuokralaiselle (kuukausittain) – ilmoitus vaaditaan vähintään 30 päivän kuluttua seuraavasta maksupäivästä Teksasissa, kun kyseessä ovat kuukausittaiset vuokrasopimukset tai halutessaan vuokralaiset, jotka maksavat vuokraa kuukaudesta toiseen.
Tarkoitus. Teksasin vuokrasopimuksen irtisanomiskirje (”Notice to Vacate”) on vaadittu asiakirja kuukausivuokrasopimusten päättämiseksi Teksasissa. Osavaltion laki edellyttää vähintään 30 päivän irtisanomisaikaa. Osavaltion laki ei kuitenkaan edellytä ilmoituksen antamista määräaikaisten vuokrasopimusten päättämiseksi niiden päättymispäivänä.
Lue lisää saadaksesi lisätietoja ilmoitusvaatimuksista ja asuntojen vuokrasopimuksen irtisanomisprosessista Teksasissa.
Mikä on vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus?
Vuokralaiset eivät aina noudata vuokrasopimuksensa ehtoja. Tapauksissa, joissa henkilöt eivät maksa vuokraa tai rikkovat muita määräyksiä, saatat haluta irtisanoa vuokrasopimuksen ennenaikaisesti. Lone Star State -osavaltiossa tämä tapahtuu antamalla vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus Texasin kiinteistölakiin (Texas Property Code) sisältyvien ohjeiden mukaisesti.
Vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus voi olla tarpeen myös silloin, kun alkuperäinen sopimus on päättynyt ja vuokralaiset asuvat kiinteistössä kuukausittaisella vuokrasopimuksella. Tämä edellyttää hieman erilaista menettelyä kuin tapauksissa, joissa vuokralaiset ovat rikkoneet vuokrasopimusta. Näin ollen vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitusta kirjoitettaessa on syytä pitää mielessä tarkat olosuhteet.
Kuukausivuokrasopimus tai kuukausivuokrasopimus
Kuukausivuokrasopimukset on suunniteltu hyvin lyhytaikaisiksi vuokrasopimuksiksi, jotka voidaan helposti irtisanoa joko vuokranantajan tai vuokralaisen toimesta. Kuukausivuokrasopimukset ovat vuokrasopimuksia, joissa alkuperäinen vuokrasopimuskausi on päättynyt, eivätkä vuokralaiset ole allekirjoittaneet uutta vuokrasopimusta. Tällöin alkuperäisen vuokrasopimuksen määräyksissä olisi määrättävä, että vuokrasuhde pidetään ”kuukaudesta kuukauteen”-periaatteella, ja se voidaan irtisanoa milloin tahansa ilmoittamalla siitä riittävän ajoissa.
Kuukausi- tai kuukausivuokrasopimuksen irtisanomisen aikataulu
Texasin kiinteistölain (Texas Property Code) 91.001 §:ssä säädetään kuukausi- tai kuukausivuokrasopimuksen irtisanomisen aikataulusta. Tämän pykälän mukaan sinun on annettava riittävä irtisanomisaika, joka vaihtelee vuokranmaksukauden mukaan.
Jos maksukausi on yksi kuukausi, irtisanominen tulee voimaan kuukauden kuluttua irtisanomispäivästä. Jos vuokranmaksuaika on alle kuukausi (esimerkiksi viikoittainen vuokra), irtisanomisajan on oltava yhtä pitkä kuin vuokranmaksukauden päivien lukumäärä.
Voit määritellä kirjeessäsi toisenlaisen määräajan, kunhan se täyttää edellä mainitut vähimmäisohjeet. Olet kuitenkin vapautettu tästä aikarajasta, jos vuokrasopimuksessasi on määritetty toinen aikaraja tai jos irtisanoudut sopimusrikkomuksen perusteella.
Ilmoitusilmoituksen kirjoittaminen
Kuukausi- tai kuukausivuokrasopimuksen irtisanomiseen ei tarvita erityistä sanamuotoa. Kirjeessäsi voi yksinkertaisesti olla maininta siitä, että sinä, vuokranantaja, aiot irtisanoa (x) päivätyn ja (vuokralaisen nimi) allekirjoittaman vuokrasopimuksen, joka koskee osoitteessa (katuosoite) sijaitsevaa kiinteistöä. Allekirjoita kirje ja ilmoita päivämäärä, jolloin irtisanominen tulee voimaan, pitäen mielessä edellä mainitut määräajat.
Kuukausi- tai kuukausivuokrasopimuksen irtisanomisen yhteydessä sinun ei tarvitse perustella irtisanomista. Sinun on kuitenkin varmistettava, että syysi eivät ole luonteeltaan kostotoimia. Texasin kiinteistölain 94.251 pykälän mukaan vuokranantajat eivät saa ryhtyä kostotoimiin vuokralaisia vastaan, jotka ovat yrittäneet käyttää oikeuttaan, antaneet ilmoituksen kiinteistön korjaamisesta tai valittaneet viranomaiselle kiinteistölainsäädännön rikkomisesta.
Kuukausittaisen irtisanomisilmoituksen tiedoksiantaminen
Texasin laissa ei määritellä tapaa, jolla kuukausittainen irtisanomisilmoitus tulisi toimittaa. Siitä huolimatta sinun tulisi ryhtyä asianmukaisiin toimenpiteisiin dokumentoidaksesi toimituspäivämäärän lähettämällä ilmoitus kirjattuna kirjeenä saantitodistusta vastaan. Näin sinulla on selkeät tiedot siitä, milloin irtisanomispäivän pitäisi olla. Tämä voi osoittautua erittäin tärkeäksi, jos vuokralainen ei poistu pyydetyllä tavalla ja joudut myöhemmin käyttämään irtisanomisilmoitusta.
Vuokrasopimuksen irtisanominen ennenaikaisesti
Vuokrasopimus voidaan joskus joutua irtisanomaan ennenaikaisesti vuokranmaksun laiminlyönnin tai tiettyjen ehtojen rikkomisen vuoksi. Texasin omaisuuslain 94.253 §:ssä määritellään myös tietyt tapaukset, joissa sinulla on oikeus irtisanoa vuokrasopimus ennenaikaisesti ilman, että tekoa pidetään kostotoimena. Näitä tapauksia ovat:
- Kun vuokralainen on laiminlyönyt vuokranmaksun tai muut maksut, ja tämä summa on vähintään kokonaisen kuukauden vuokran suuruinen.
- Kiinteistön vahingoittuminen tapahtuu vuokralaisen, vieraan tai kutsutun henkilön toimesta.
- Vuokralainen, vieras tai kutsuttu uhkaa vuokranantajan, muiden vuokralaisten tai vuokranantajan työntekijöiden henkilökohtaista turvallisuutta.
- Mitä tahansa vuokrasopimusehtoa on rikottu olennaisesti, lukuun ottamatta hallussapitoa.
- Raskas väärinkäytös tai rikollinen teko.
- Holding over after the tenant has provided you with a Intent to Vacate.
- Whenever you in good faith believe that a holdover tenant might negatively affect the quiet enjoyment of neighbors or other tenants.
Notice to Vacate
Lease terminations that result of an tenant’s breach when the tenant has submitted you with a Intent to Vacate. Texasin kiinteistölain 24.005 §:ssä kuvataan tarkemmin irtisanomisilmoitusta. Pohjimmiltaan kyseessä on ilmoitus, jonka annat vuokralaiselle ennen häätöilmoituksen tekemistä.
Valmistele irtisanomisilmoitus kirjeen muotoon ja käytä virallista kirjepaperia aina kun mahdollista. Ilmoita kirjeessä vuokralaisen nimet, kiinteistön osoite ja irtisanomisen syy. Ilmoita päivämäärä ja kellonaika, jolloin irtisanominen tulee voimaan, ja varmista, että se on laissa määriteltyjen ohjeiden mukainen.
Lopeta lauseella tai kahdella, että jos vuokralainen ei noudata tätä ilmoitusta, ryhdyt lisätoimiin. Ilmoita selvästi, että aiot ryhtyä häätömenettelyyn, jos aiot tehdä niin. Allekirjoita, päivitä ja leimaa kirje. On myös hyvä idea laatia kaksi kopiota, jotta sinulla ja vuokralaisella on kummallakin toinen, jossa on alkuperäinen allekirjoituksesi.
Aikataulu irtisanomisilmoitukselle
Pykälässä 24.005 (a) sanotaan, että vuokranantajan on annettava jokaiselle vuokralaiselle, joka laiminlyö vuokrasopimuksen täyttämisen tai pidättää vuokrasopimuksen, vähintään kolmen vuorokauden pituinen kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa kerrotaan, että vuokralaisen on lähdettävä pois kiinteistöstä. Jos alkuperäisessä vuokrasopimuksessa on määrätty pidemmästä määräajasta, tässä pykälässä edellytetään, että noudatat sen sijaan kyseistä määräaikaa.
Vapauttamisilmoituksen toimittaminen
Vapauttamisilmoitus ei ole tehokas, ellei sitä ole toimitettu asianmukaisella tavalla. Texasin omaisuuslain (Texas Property Code) 24.005 §:ssä luetellaan eri tavat, joilla ilmoitus voidaan toimittaa. Niitä ovat esimerkiksi ilmoituksen jättäminen jonkun asunnossa asuvan, vähintään 16-vuotiaan henkilön luokse, ilmoituksen kiinnittäminen pääsisäänkäyntioven sisäpuolelle, tavallisena postilähetyksenä tai kirjattuna kirjeenä, kirjattuna kirjeenä tai saantitodistuslähetyksenä.
Voi olla tilanteita, joissa ilmoituksen henkilökohtainen luovuttaminen voi vaarantaa turvallisuutesi. Tällöin sinulla on oikeus kiinnittää ilmoitus pääoven ulkopuolelle.
Laita ilmoitus sinetöityyn kirjekuoreen, johon on selvästi merkitty vuokralaisen nimi ja osoite. Kirjoita kirjekuoreen isoin kirjaimin ”TÄRKEÄ ASIAKIRJA” tai muu vastaava ilmaisu. Viimeistään klo 17.00 samana päivänä sinun on pudotettava kopio ilmoituksesta postilaatikkoon samassa piirikunnassa, jossa kiinteistösi sijaitsee.
Vapauttamisilmoituksen toimitusaika
Pykälän 24.005 (g) mukaan irtisanomisaika alkaa irtisanomisilmoituksen toimituspäivästä. Tämä on sama päivä henkilökohtaisesti toimitetuissa ilmoituksissa, mutta postitse lähetetyissä ilmoituksissa se voi olla useita päiviä myöhemmin. Näin ollen sinun on otettava tämä aikaväli huomioon, kun laadit kirjallista irtisanomisilmoitusta.
Paras käytäntö on aina käyttää kirjattua, kirjattua tai palautuskuittia pyytävää postia. Näin sinulla on selkeät asiakirjat toimituspäivästä, eikä vuokralainen voi kiistää määräaikaa oikeudessa. Jos toimitat ilmoituksen henkilökohtaisesti, ota joku mukaan todistajaksi. Vielä parempi on ottaa valokuva, jossa on aika- ja päivämäärämerkintä oveen kiinnitetystä ilmoituksesta.
Ennen vuokrasopimuksen päättymistä
Tietyissä tapauksissa et ehkä halua uudistaa vuokrasopimusta, mutta et välttämättä halua vuokralaisen lähtevän heti. Näissä tapauksissa Texasin kiinteistölain 94.055 §:n mukaan sinun on ilmoitettava asiasta vähintään 60 päivää ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Tämä aikaraja koskee sekä voimassa olevia vuokrasopimuksia että vuokrasopimuksia, jotka ovat muuttuneet kuukausittain voimassa oleviksi.
Sotilaiden erityisoikeudet
Sotilaiden jäsenillä voi olla tiettyjä oikeuksia Servicemember’s Civil Relief Act (SCRA) -lain nojalla. Tämän lain säännösten nojalla palveluksessa olevat voivat tietyissä tapauksissa irtisanoa vuokrasopimuksensa ennenaikaisesti. Se myös suojaa heitä häädöiltä tai ennenaikaisilta irtisanomisilta.
Vuokrasopimusta ei esimerkiksi välttämättä voi irtisanoa maksamatta jättämisen perusteella, jos vuokralaisen asevelvollisuus on vaikuttanut haitallisesti hänen maksukykyynsä. Näin käy useimmiten silloin, kun kansalliskaartilainen tai reserviläinen kutsutaan aktiivipalvelukseen ja hän myöhemmin huomaa palkan alennuksen.
Henkilön asepalvelus voi rajoittaa mahdollisuuksiasi valvoa määräaikojen noudattamista. Jos vuokralainen ei esimerkiksi ole ollut käytettävissä komennuksen vuoksi, tuomari saattaa päättää, ettet voi tehdä häätöilmoitusta, koska kyseiselle henkilölle ei ole ilmoitettu asianmukaisesti.
Jos vuokralainen vetoaa SCRA:n mukaiseen suojaan, hänen on toimitettava sinulle kopio pysyvästä asemapaikan vaihdosta (Permanent Change of Station, PCS) annetusta käskystä tai komennuskäskystä, jonka kesto on 90 päivää tai pidempi.