Les leçons de trois années de couverture de la politique, de la politique et de l’absurdité d’essayer de résoudre l’un des problèmes les plus contrariants de l’État.
En 2017, j’ai écrit un article assez banal sur la proposition d’un législateur de l’État de supprimer un avantage fiscal sur les maisons de vacances en Californie pour financer davantage de logements à faible revenu. Plus précisément – croyez-moi, chez les nerds du logement, il est essentiel d’être précis – le projet de loi aurait éliminé la déduction des intérêts hypothécaires sur les résidences secondaires, générant une somme estimée à 300 millions de dollars par an pour construire des appartements subventionnés par l’État.
En termes archaïques de journalisme, le projet de loi – qui aurait retiré un avantage fiscal douteux aux Californiens les plus riches qui n’en ont pas vraiment besoin pour financer des logements pour les Californiens plus pauvres qui en ont besoin – était un « talker »
Mais mes meilleurs « talkers » dans le passé n’ont pas obtenu l’attention que cette histoire a obtenue. Il y avait trois fois plus de lecteurs pour cet article sur le logement aux enjeux relativement faibles que pour tout ce que j’avais publié cette année-là. Il n’y a pas assez de propriétaires de vacances dans l’État pour justifier autant de regards.
À un certain niveau, cela avait du sens pour moi. Tout le monde en Californie semblait parler – ou du moins tous ceux qui n’avaient pas acheté leur maison en 1997 semblaient parler – de la cherté de la vie ici. Les loyers à San Francisco avaient dépassé ceux de New York et étaient devenus les plus chers du pays, suivis de près par Los Angeles, Oakland, San Jose et San Diego. Après s’être effondré pendant la Grande Récession, le prix médian d’une maison individuelle dans l’État dépassait en 2017 le demi-million de dollars et atteindrait le chiffre stupéfiant de 700 000 dollars en 2020. Pour le prix d’une maison californienne moyenne, vous pouvez maintenant en acheter deux à Phoenix.
Particulièrement parmi les jeunes Californiens, il y avait un sentiment tenace que le haussement d’épaules « la Californie a toujours été chère, tout le monde veut vivre ici » offert par les générations plus âgées, ou les bromures « c’est les tech bros qui ruinent tout » soumis sur Twitter, étaient inadéquats (bien que les tech bros ruinent beaucoup de choses). Quelque chose semblait plus profondément brisé dans le logement californien, et une grande partie de l’État voulait juste savoir pourquoi les choses étaient si foireuses, et comment nous pouvions commencer à les dévisser.
Après que le projet de loi sur les résidences secondaires ait fini là où beaucoup de lois sur le logement finissent à Sacramento – enterré par l’opposition d’un groupe d’intérêt important – j’ai commencé à rapporter plus d’histoires de logement. Ce public étonnamment nombreux s’est montré fiable pour les lire, à tel point qu’en l’espace d’un an, CalMatters a lancé un podcast sur le logement, avec suffisamment de nerds pour justifier son existence. Deux ans plus tard, je suis devenu notre journaliste spécialisé dans le logement.
Au même moment, la crise du logement est devenue la priorité de l’agenda politique de l’État. Avant la pandémie, lorsqu’on leur demandait quels étaient les problèmes qui les préoccupaient le plus, les électeurs californiens plaçaient le sans-abrisme et l’accessibilité au logement en tête de leur liste d’anxiété, devant des priorités pérennes comme l’économie, l’éducation et l’environnement. Lors de la campagne de 2018, le candidat de l’époque, Gavin Newsom, a appelé de façon mémorable à un « plan Marshall » pour résoudre les problèmes de logement de l’État, laissant entendre que les solutions étaient à l’échelle de la réhabilitation d’une Europe d’après-guerre bombardée au 19e siècle.
Nous sommes maintenant en 2021, et même si la pandémie de coronavirus consomme une grande partie de notre vie quotidienne, la crise du logement de l’État persiste. Tendue et mutée par le virus, elle sera là à nous attendre une fois les vaccins distribués et la vie pseudo-normale de nouveau. Elle aura juste l’air différente.
Après plus de trois ans à couvrir la crise du logement en Californie et les tentatives pour la plupart avortées de l’État pour la résoudre, je quitte mon poste ici pour poursuivre un travail dans la radio publique à Marketplace de NPR. Mais avant de partir, dans la tradition d’autres journalistes ayant un sens gonflé de leur importance, je voulais partager quelques leçons que j’ai apprises et que le Californien moyen devrait connaître sur la politique et la politique du logement.
Ces observations sont les miennes, et tout le monde n’est pas d’accord avec elles. Mais ce sont les conclusions que j’ai tirées sur les raisons pour lesquelles ce problème est si difficile à résoudre et les moyens les plus réalistes de le résoudre. Ne vous inquiétez pas, il y a des gifs donc ce ne sera pas trop ennuyeux.
La leçon 1 : il n’y a pas UNE crise du logement. Il y a vraiment TROIS crises du logement. Soyez précis sur celle dont vous parlez.
À un moment donné, l’expression « crise du logement » est devenue si omniprésente dans la politique californienne que son utilisation ambiguë dans les communiqués de presse et les discours de souche a commencé à sape son caractère urgent. Un législateur était tellement amoureux de l’expression qu’il voulait créer une plaque d’immatriculation spécialisée pour en connaitre l’importance.
Je vais régler ça tout de suite. Il y a vraiment trois crises du logement distinctes qui secouent la Californie. Bien qu’elles découlent souvent des mêmes problèmes sous-jacents, elles touchent différents segments de la population et justifient des solutions différentes (et parfois concurrentes).
La première crise, la plus urgente, concerne les 150 000 Californiens sans abri qui dorment dans des abris ou dans la rue. Le gouverneur Newsom a consacré plus d’attention à cette dimension de la crise du logement qu’à toute autre. C’est le symptôme le plus honteux de la façon dont les choses ont si mal tourné ici, et la tendance est à la mauvaise direction.
La deuxième crise du logement concerne les 7,1 millions de Californiens qui vivent dans la pauvreté lorsque les coûts de logement sont pris en compte. Sans être sans abri, 56 % de ces Californiens à faible revenu voient plus de la moitié de leur salaire dévoré par la hausse des loyers. De couleur noire et brune, ce sont les locataires qui font face à d’intenses pressions de déplacement et de gentrification, vivent dans des conditions de logement surpeuplées et dangereuses, et ont fui les noyaux urbains pour des banlieues moins chères au cours des deux dernières décennies.
La troisième crise du logement en Californie afflige une plus jeune génération de Californiens de la classe moyenne et à revenu élevé. À la fin des années 1960, la maison californienne moyenne coûtait environ trois fois le revenu du ménage moyen. Aujourd’hui, elle coûte plus de sept fois le revenu du ménage moyen. Les loyers élevés rendent l’épargne pour une mise de fonds encore plus difficile. Alors que les Californiens à faible revenu se battent pour se payer l’État depuis des décennies, le terme « crise du logement » et la publicité qui l’accompagne ne sont vraiment entrés en vogue qu’une fois que les Californiens plus riches ont commencé à envisager sérieusement de déménager à Austin, Portland ou Las Vegas.
Ces trois crises sont évidemment liées et découlent du même problème de fond : pas assez de logements.
Mais il est important de ne pas les confondre. Si le manque de logements abordables est au cœur de la raison pour laquelle notre population de sans-abri est la plus importante du pays, les problèmes de santé mentale et de dépendance compliquent sa solution. Un nouveau crédit d’impôt pour les propriétaires d’une première maison peut être une aubaine pour les personnes à revenu élevé, mais il ne va pas aider ceux qui sont sur une liste d’attente de la section 8 pour un logement subventionné par le gouvernement.
Dans un monde de ressources gouvernementales limitées et de courtes durées d’attention politique, lorsque vos représentants élus disent qu’ils veulent résoudre la crise du logement, demandez-leur : « Lequel ? »
La leçon 2 : La montée du télétravail va diluer la demande de vivre dans des environnements urbains denses. (Je pense).
Il y a un débat très bête en ce moment pour savoir si l’augmentation du travail à distance, rendue nécessaire par la pandémie, va sonner le glas des grandes villes.
San Francisco post-vaccin ne va pas être réduite à des bandes itinérantes d’ex-employés de Twitter regardant les otaries du Fisherman Wharf pour leur subsistance après que les dernières bouteilles de Soylent soient périmées. Les villes californiennes désirables existeront toujours, et seront toujours des endroits coûteux à vivre.
Le vrai débat est de savoir si un nombre significatif de ménages esquivera les parties les plus chères et les plus denses de l’État pour des espaces plus grands et moins chers une fois qu’ils auront la garantie de n’avoir à faire la navette que deux ou trois jours par semaine. Je pense qu’un nombre suffisant de personnes se déplaceront, de sorte que les loyers seront généralement plus frais dans les San Francisco, Los Angeles et San Diego du monde qu’ils ne l’étaient avant la pandémie. Pendant ce temps, le prix des maisons unifamiliales et des locations plus importantes dans les villes de taille moyenne, les banlieues et les exurbains augmentera.
Ma prédiction s’articule principalement autour des milléniaux vieillissant dans un désir et une capacité d’accession à la propriété et plus d’espace, étayés par des taux hypothécaires bon marché et le travail à distance. Cela se produisait avant la pandémie, et je pense que cela va s’accélérer.
Les gens intelligents peuvent ne pas être d’accord – nous pourrions très bien nous retrouver exactement là où nous étions en février 2020, avant que les loyers de San Francisco ne plongent de 25 % et qu’il n’y ait pas de bar cool au coin de la rue pour justifier l’entassement de quatre personnes dans un deux-pièces.
Si cela ne se produit pas, le lieu de la crise du logement se déplace légèrement vers l’est et vers l’extérieur – pensez à Sacramento, Fresno et Bakersfield, où les loyers et les prix des maisons ont explosé pendant la pandémie. Si le télétravail permet sans doute de réduire les émissions de gaz d’échappement, les législateurs devront élaborer des politiques visant à réduire les autres déplacements en voiture qui ont tendance à augmenter dès que l’on s’éloigne du BART ou du métro. Les pressions de déplacement s’accentueront sur les derniers bastions de l’abordabilité pour les travailleurs à faible revenu : les banlieues et la Central Valley.
La leçon 3 : La grande ligne de division dans la politique du logement est de savoir si vous pensez qu’une unité supplémentaire de logement de marché est une bonne ou une mauvaise chose. C’est le plus souvent une bonne chose, mais cela dépend.
Le logement ne suit pas les lignes de faille politiques traditionnelles gauche-droite en Californie. Le projet de loi sur la production de logements le plus controversé de l’année dernière, qui aurait obligé les quartiers réservés aux familles monoparentales à autoriser les duplex et les divisions de lots, a été rejeté par un républicain des Hautes Sierras et un démocrate de Culver City. Les démocrates de San Francisco et un républicain de Bakersfield ont voté pour.
Au fond, la ligne de démarcation fondamentale pour de nombreux Californiens est de savoir si vous pensez qu’un nouvel immeuble d’habitation qui va s’élever quelque part dans votre communauté va vous aider ou vous nuire. Il s’agit vraiment, philosophiquement, de savoir si vous adhérez à l’offre et à la demande.
Un scepticisme progressif à l’égard des forces du marché est ce qui unit ostensiblement les résidents du comté de Marin et de Compton dans leur opposition aux nouveaux logements. Pour les communautés à faibles revenus, la crainte est que le nouvel immeuble d’appartements entraîne une hausse des loyers qu’ils ne peuvent pas se permettre. Pour les zones suburbaines plus aisées, la crainte est que plus de condos signifie plus de gens qui vont ajouter du trafic et ruiner le « caractère » de leurs communautés.
Le marché du logement n’est pas aussi simple qu’un graphique d’offre et de demande d’un manuel d’Econ 1. Mais fondamentalement, la grande majorité des chercheurs dans le domaine du logement s’accordent à dire que l’ajout d’unités de logement à loyer modéré entraînera généralement une réduction des prix du logement au niveau régional.
Au niveau de l’îlot urbain ou du quartier, les choses deviennent un peu plus épineuses. Il existe des différends légitimes au sein de la recherche sur la question de savoir si ce premier immeuble à condos brillant qui sort de terre dans une zone à faible revenu gonfle les prix de location à proximité ou les dégonfle en ajoutant plus de stock de location.
Mais ne rien construire nulle part – à peu près la stratégie de la Californie au cours du dernier demi-siècle – aboutit à trop peu de logements pour trop de gens et à des coûts de logement astronomiques.
La leçon 4 : le syndicat des travailleurs de la construction de l’État a beaucoup plus d’influence que vous ne le pensez.
La politique du logement en Californie est un nid de frelons de puissants groupes d’intérêts. Les promoteurs, les agents immobiliers, les grandes technologies, les villes, les comtés, les groupes environnementaux, les propriétaires, les défenseurs de la lutte contre l’embourgeoisement et les groupes de propriétaires font tous pression sur les législateurs et le gouverneur d’une manière ou d’une autre. C’est en partie la raison pour laquelle l’inertie est l’état par défaut des choses.
Mais il y a un frelon roi qui est de loin le plus efficace et le plus puissant : le Conseil des métiers du bâtiment et de la construction de l’État.
Donneur majeur des démocrates de Calfornie, le syndicat des travailleurs de la construction joue les gros bras politiques à la fois publiquement et en coulisses. Vous entendez très, très rarement un législateur démocrate critiquer les métiers aux médias, bien qu’ils vous diront fréquemment en arrière-plan que c’est une course de fous de les contrarier.
Je n’ai pas encore vu une législation majeure opposée par les métiers devenir effectivement une loi. Un projet de loi visant à permettre aux églises et aux universités de convertir des terrains inutilisés en logements à faible revenu sans avoir à subir des examens environnementaux fastidieux ? Opposé par les commerçants et enterré. Un projet de loi visant à forcer les quartiers à revenus élevés à autoriser la construction de logements plus denses pour les personnes à faibles revenus, avec un examen accéléré ? Opposé par les commerçants et enterré. Dans un cas, un torrent inattendu de témoignages de travailleurs syndiqués s’opposant à un projet de loi visant à rationaliser les conversions de motels en immeubles d’habitation a laissé un membre de l’Assemblée au bord des larmes.
On pourrait penser que le syndicat des travailleurs de la construction voudrait faciliter la construction de maisons : Plus de construction de maisons signifie plus d’emplois. Mais le statu quo fonctionne surtout pour les métiers. Ils peuvent tirer parti des longs processus d’examen des gouvernements locaux dans les négociations avec les promoteurs du marché pour garantir des salaires de niveau syndical et d’autres protections.
Ces dernières années, les métiers ont été encore plus agressifs, demandant que des protections supplémentaires en matière de travail soient attachées aux logements à faible revenu qui, selon les défenseurs du logement abordable, rendent la construction de logements subventionnés plus coûteuse.
La leçon 5 : Newsom n’est pas le Dr Manhattan. Mais je ne pense pas que même le Dr Manhattan aurait pu atteindre ses objectifs en matière de logement.
Si vous n’avez pas lu le roman graphique « Watchmen » ou regardé la série HBO, le Dr Manhattan est un être divin qui peut détruire, créer et manipuler la matière comme bon lui semble.
Mais je doute que même le Dr. Manhattan aurait pu remplir un « objectif » de campagne consistant à construire 3,5 millions de logements en Californie en sept ans.
Durant la campagne, le plan Marshall de Newsom prévoyait la construction de 500 000 logements par an pour faire baisser le coût du logement. Ce niveau de construction aurait été sans précédent dans l’histoire moderne de la Californie. Au cours de ses deux années de mandat, il est loin d’avoir atteint cette marque.
Le chiffre de 3,5 millions provient d’une étude McKinsey dont je me demande combien de temps l’équipe de Newsom a passé à l’examiner. D’autres experts en logement et promoteurs auraient pu vous dire qu’il était plutôt impossible d’accélérer le développement aussi rapidement sans réformes massives et politiquement impopulaires. Et même dans ce cas, c’est douteux.
Il ne faut pas se laisser distraire par le chiffre de 3,5 millions, que les challengers de Newsom pour le siège de gouverneur en 2022 lui accrocheront dès qu’ils en auront l’occasion. Mais le gouverneur aura du mal à prétendre qu’il a rendu les logements beaucoup plus faciles à construire au cours de son premier mandat.
Sur le sans-abrisme et les protections des locataires, Newsom mérite une bonne quantité de crédit pour avoir fait des choses qu’il a promis de faire, ou à tout le moins des choses que ses prédécesseurs ont largement ignorées. Le projet Homekey, l’ambitieux plan de Newsom visant à acquérir des motels vacants pour en faire des logements permanents pour les sans-abri pendant la pandémie, prévoit d’acquérir 6 000 unités en seulement six mois, une période incroyablement courte. L’année dernière, Newsom a tenu sa promesse post-électorale de négocier un certain type de paquet de protection des locataires entre les propriétaires et les locataires, menant avec succès la charge pour la première loi du pays contre l’abus de loyer.
Mais du côté de la production de logements, la politique a suivi la rhétorique. Après avoir menacé de retirer les dollars de transport des villes qui n’approuvent pas assez de logements, Newsom a reculé après que les gouvernements locaux et les législateurs ont repoussé.
Nous verrons si la normale post-pandémie de Newsom signifie une nouvelle poussée pour faciliter la construction.