Avis de résiliation de bail résidentiel Texas

Objet. Une lettre de résiliation de bail au Texas (« Notice to Vacate ») est un document obligatoire pour mettre fin aux contrats de location au mois au Texas. La loi de l’État exige de donner un préavis d’au moins 30 jours pour la résiliation. Cependant, la loi de l’État n’exige pas que le préavis soit donné pour mettre fin aux contrats de location à durée déterminée à leur date de fin.

Lisez la suite pour en savoir plus sur les exigences de préavis et le processus de résiliation de bail résidentiel au Texas.

Qu’est-ce qu’un avis de résiliation de bail ?

Les locataires ne respectent pas toujours les termes de leur bail. Dans les cas où les individus ne paient pas le loyer ou violent d’autres dispositions, vous pouvez souhaiter résilier le bail de manière anticipée. Dans le Lone Star State, cela se fait en fournissant un avis de résiliation de bail conformément aux directives énoncées dans le Texas Property Code.

Un avis de résiliation de bail pourrait également être nécessaire si le contrat initial a expiré et que les locataires occupent la propriété sur une base mensuelle. Cela nécessite une procédure quelque peu différente de celle des cas où les locataires ont violé leur bail. À ce titre, vous devez garder à l’esprit les circonstances exactes lorsque vous rédigez un avis de résiliation de bail.

Bail mensuel ou bail au mois

Les baux mensuels sont conçus pour être de très courte durée et peuvent facilement être résiliés par le propriétaire ou le locataire. Les baux au mois sont ceux dans lesquels la durée du bail initial a expiré et les locataires n’en ont pas signé un nouveau. Dans ce cas, les dispositions de votre bail original devraient dicter que la location sera tenue sur une base de « mois à mois », et peut être résiliée à tout moment en fournissant un préavis suffisant.

Délai de résiliation d’un bail mensuel ou de mois à mois

L’article 91.001 du Texas Property Code énonce le délai de résiliation d’une location mensuelle ou de mois à mois. Selon cette section, vous devez fournir un préavis suffisant, qui varie en fonction de la période de paiement du loyer.

Si la période de paiement est d’un mois, la résiliation sera effective un mois après le jour où vous fournissez le préavis. Lorsque les paiements de loyer sont inférieurs à un mois (comme dans le cas d’un loyer hebdomadaire), la période de préavis doit être égale au nombre de jours de la période de paiement du loyer.

Vous pouvez spécifier un délai différent dans votre lettre, à condition qu’il respecte les directives minimales énoncées ci-dessus. Cependant, vous êtes exempté de ce délai si un délai différent a été spécifié dans votre bail ou si vous résiliez sur la base d’une rupture de contrat.

Rédaction d’un avis

Aucun verbiage particulier n’est requis lors de la résiliation d’un bail au mois ou au mois. Ainsi, votre lettre peut simplement contenir une déclaration disant que vous, le propriétaire, avez l’intention de résilier le bail daté du (x) et signé par (nom du locataire) pour la propriété située à (adresse de la rue). Signez la lettre et indiquez la date à laquelle elle prendra effet, en gardant à l’esprit le délai indiqué ci-dessus.

Lorsque vous résiliez un bail mensuel ou au mois, vous n’êtes pas tenu de fournir une raison pour le faire. Cependant, vous devez vous assurer que vos raisons ne sont pas de nature à entraîner des représailles. Selon la section 94.251 du Code de la propriété du Texas, les propriétaires ne peuvent pas exercer de représailles contre les locataires qui ont tenté d’exercer un droit, fourni un avis de réparation de la propriété ou émis une plainte à une agence gouvernementale concernant une violation du code de la propriété.

Signification d’un avis de vacance mensuel

La loi du Texas ne précise pas la manière dont un avis de vacance mensuel doit être délivré. Malgré cela, vous devez prendre les mesures appropriées pour documenter la date de livraison en envoyant l’avis par courrier certifié avec un accusé de réception demandé. De cette façon, vous aurez une trace claire de la date de résiliation. Cela pourrait s’avérer très important si le locataire ne quitte pas comme demandé et que vous êtes plus tard obligé de procéder à un avis de vacance.

Résiliation anticipée d’un bail

Vous pouvez parfois avoir besoin de résilier un bail de façon anticipée en raison du non-paiement du loyer ou de la violation de certaines conditions. La section 94.253 du Texas Property Code énonce également certains cas dans lesquels vous êtes autorisé à résilier un bail de manière anticipée sans que l’acte soit considéré comme des représailles. Ces cas comprennent :

• Quand le locataire est en retard dans le paiement du loyer ou d’autres paiements, et que ce montant s’élève à au moins un mois complet de loyer.
• Les dommages à la propriété ont lieu aux mains d’un locataire, d’un invité ou d’un convive.
• Un locataire, un invité ou un convive menace la sécurité personnelle du propriétaire, des autres locataires ou des employés du propriétaire.
• Il y a eu une violation importante de l’une des conditions du bail, à part la rétention.
• Mauvaise conduite grave ou actes criminels.
• Maintien du bail après que le locataire vous ait fourni une intention de quitter les lieux.
• Chaque fois que vous croyez de bonne foi qu’un locataire qui maintient le bail pourrait nuire à la jouissance paisible des voisins ou des autres locataires.

Avis de quitter les lieux

La résiliation du bail qui résulte de la violation du bail par un locataire nécessite un avis de quitter les lieux. L’article 24.005 du code de la propriété du Texas décrit plus en détail l’avis de vacance. Essentiellement, il s’agit d’un avis que vous fournissez au locataire avant de déposer un avis d’expulsion.

Préparez votre avis de vacance au format lettre, en utilisant un en-tête officiel lorsque cela est possible. Dans la lettre, incluez les noms des locataires, l’adresse de la propriété, et une raison pour la résiliation. Indiquez la date et l’heure auxquelles la résiliation prendra effet, en veillant à ce qu’elle soit conforme aux directives spécifiées par la loi.

Concluez par une phrase ou deux indiquant que si le locataire ne se conforme pas à cet avis, vous prendrez d’autres mesures. Indiquez clairement que vous poursuivrez la procédure d’expulsion si vous avez l’intention de le faire. Signez, datez et horodatez la lettre. C’est également une bonne idée de préparer deux copies afin que vous et le locataire en ayez tous deux une qui contient votre signature originale.

Délai pour un avis de départ

L’article 24.005 (a) stipule qu’un propriétaire doit fournir à tout locataire en défaut de paiement d’un bail ou d’une retenue au moins trois jours de préavis écrit qu’il doit quitter la propriété. Si vous avez prévu une période plus longue dans votre bail original, cette section vous obligera à respecter ce délai à la place.

Délivrance de l’avis de vacance

L’avis de vacance ne sera pas effectif s’il n’est pas délivré de la manière appropriée. La section 24.005 du code de la propriété du Texas énonce les différentes méthodes par lesquelles vous pouvez effectuer la livraison. Elles comprennent le fait de laisser l’avis à une personne vivant à la résidence et âgée d’au moins 16 ans, d’apposer l’avis à l’intérieur de la porte d’entrée principale, par courrier postal ordinaire ou par courrier recommandé, certifié ou avec accusé de réception.

Il peut arriver que la remise en main propre de l’avis mette votre sécurité en danger. Dans ce cas, vous êtes autorisé à apposer l’avis à l’extérieur de la porte d’entrée principale.

Placez l’avis dans une enveloppe scellée sur laquelle le nom et l’adresse du locataire sont clairement indiqués. Écrivez « DOCUMENT IMPORTANT » ou une autre phrase similaire sur l’enveloppe en lettres majuscules. Au plus tard à 17 heures le même jour, vous devez déposer une copie de l’avis dans une boîte aux lettres postale dans le même comté où se trouve votre propriété.

Délai de livraison d’un avis de vacance

Selon l’article 24.005 (g), le délai de préavis commence à la date de livraison de l’avis de vacance. C’est le même jour pour les avis remis en main propre, mais cela peut être plusieurs jours plus tard pour ceux qui sont envoyés par la poste. Par conséquent, vous devez tenir compte de ce délai lorsque vous préparez votre avis d’inoccupation écrit.

Une meilleure pratique consiste à toujours utiliser un courrier certifié, recommandé ou avec accusé de réception. De cette façon, vous disposez d’une documentation claire quant à la date de livraison, et un locataire ne pourra pas contester votre délai au tribunal. Si vous remettez l’avis en main propre, demandez à quelqu’un de vous accompagner en tant que témoin. Mieux encore, prenez une photographie contenant l’horodatage de l’avis affiché sur la porte.

Préalable à l’expiration du bail

Il y a des cas où vous ne souhaitez pas renouveler un bail, mais ne souhaitez pas nécessairement que le locataire quitte immédiatement. Dans ces cas, l’article 94.055 du Texas Property Code vous oblige à fournir un avis au moins 60 jours avant l’expiration du bail. Ce délai s’applique aux baux en cours ainsi qu’à ceux qui sont revenus à un statut de « mois à mois ».

Droits spéciaux pour les militaires

Les membres de l’armée peuvent avoir certains droits en vertu de la loi sur le secours civil des militaires (SCRA). Les dispositions de cette loi permettent aux militaires de résilier leur bail de manière anticipée dans certains cas. Elle les protège également contre les expulsions ou les résiliations anticipées.

Par exemple, il se peut que vous ne puissiez pas résilier un bail sur la base du non-paiement si le service militaire du locataire a eu un effet négatif sur sa capacité de paiement. Cela se produit le plus souvent lorsqu’un garde national ou un réserviste est appelé au service actif et remarque par la suite une réduction de sa rémunération.

Le service militaire d’une personne pourrait limiter votre capacité à faire respecter les délais. Par exemple, si un locataire n’était pas disponible en raison d’un déploiement, un juge pourrait décider que vous ne pouvez pas procéder à un avis d’expulsion parce que cette personne n’a pas été correctement notifiée.

Si un locataire réclame des protections en vertu de la SCRA, il devrait vous fournir une copie des ordres de changement permanent de station (PCS), ou des ordres de déploiement qui sont pour 90 jours ou plus.