L’achat d’une maison implique de sortir un peu plus d’argent de sa poche que le simple acompte. Les acheteurs doivent également avoir de l’argent disponible pour les frais de clôture tels que les politiques de titre, les frais d’enregistrement, les inspections, les frais de messagerie, les réserves pour mettre en place des comptes de séquestre ou de fourrière, et divers frais que les prêteurs facturent généralement.
Le coût total peut être un choc pour de nombreux acheteurs de maison qui ne cherchent qu’à trouver le montant de leur mise de fonds. Il se peut qu’ils n’aient pas l’argent supplémentaire et que la transaction ne soit pas du tout conclue sans cela.
Les frais du prêteur peuvent être les plus importants de tous les frais de clôture.
Combien un acheteur peut-il s’attendre à payer ?
Les frais de clôture pour acheter une maison vont généralement d’environ 2 % à 7 % du prix d’achat, avec une moyenne d’environ 3 %. Beaucoup dépend des points et des frais d’origination qu’un prêteur demande pour faire le prêt.
Les points et les frais d’origination étaient autrefois divulgués sur l’estimation de bonne foi de l’acheteur. Ce document est appelé une estimation de prêt à partir de 2020.
Le total des frais de clôture pour l’achat d’une maison de 300 000 $ pourrait coûter entre environ 6 000 $ et 12 000 $, voire plus. Les fonds ne peuvent généralement pas être empruntés parce que cela augmenterait les ratios de prêt de l’acheteur à un point où il pourrait ne plus être admissible.
Frais de clôture « gratuits »
Les acheteurs d’une première maison peuvent parfois faire une pause et avoir leurs frais de clôture payés par une agence gouvernementale, alors vérifiez les programmes d’aide à la mise de fonds du comté ou de l’État en fonction de votre lieu de résidence.Les agences de financement du logement de l’État (HSA) ne fournissent pas toutes des acomptes pour acheter une maison, mais certaines le font, et d’autres prêteront souvent les frais de clôture à des conditions favorables qui n’affecteront pas les ratios de prêt.
Les programmes qui prévoient une aide pour les frais de clôture de l’acheteur enregistrent souvent un instrument dans les registres publics pour fournir une garantie pour le prêt, mais le prêt porte généralement zéro intérêt et n’a pas de date d’échéance fixe. Il doit être remboursé au moment de la vente si l’acheteur de la maison vend plus tard la propriété, ou lors d’un refinancement, selon la première éventualité.
Coûts de clôture de l’acheteur non récurrents
Les frais de clôture de l’acheteur qui sont payés une fois et jamais plus sont « non récurrents ». Ces frais sont des frais uniques pour des éléments tels que :
- Politiques de titres
- Frais d’entiercement ou de clôture
- Frais de notaire
- Frais de câblage
- Frais de messagerie/livraison
- Frais d’avocat
- Annotations
- Frais d’enregistrement
- Etat, de comté ou de ville
- Plans de protection de la maison
- Déclarations de risques naturels
- Inspections de la maison
- Frais du prêteur payés conjointement avec le prêt sur l’estimation du prêt
Rien ne vous empêche de magasiner et de comparer les prix pour certains de ces frais et services.
Frais récurrents de clôture de l’acheteur
Les frais récurrents sont des frais de clôture de l’acheteur que vous paierez encore et encore, soit mensuellement ou annuellement au fil du temps. Il s’agit souvent de frais perçus avant la clôture pour les primes prépayées et l’établissement de comptes de fourrière/de séquestre. Ils comprennent :
- Prime d’assurance incendie
- Assurance contre les inondations (si elle est requise dans votre région)
- Impôts fonciers
- Primes d’assurance hypothécaire mutuelle ou privée
- Intérêts prépayés
La période de l’année où vous concluez dictera le nombre de mois proportionnels de primes que le prêteur percevra pour les retenir contre les paiements futurs d’impôts et d’assurance.
Pas tous les prêts exigent un compte de fourrière ou de séquestre, mais les prêts totalisant plus de 80 % de votre prix d’achat les exigeront.
Crédits du vendeur
Un crédit du vendeur, parfois appelé concession du vendeur, est effectivement de l’argent versé à l’acheteur par le vendeur pour couvrir certains coûts de clôture. Les crédits du vendeur ne sont pas versés directement aux acheteurs. Au lieu de cela, le montant est intégré dans le prix de vente de la maison, ce qui réduit le coût du prêt global.
Vérifiez toujours avec votre prêteur avant de négocier une offre qui implique un crédit vendeur, car le prêteur pourrait ne pas l’autoriser. Voici quelques scénarios courants :
- Le prêteur pourrait limiter votre crédit à 3 % du prix d’achat si vous financez 100 % du prix d’achat.
- Selon votre score FICO et le montant de votre mise de fonds, le prêteur pourrait permettre à un vendeur de vous créditer jusqu’à 6 % du prix d’achat.
De plus, la TRID – la règle TILA RESPA Integrated Disclosure qui régit les déclarations de divulgation des prêts hypothécaires – pourrait ne pas autoriser de changements de dernière minute à votre déclaration de clôture dans les derniers jours avant la clôture, et ces crédits seront notés sur votre déclaration de clôture.
Les prêteurs offrent aussi parfois des crédits pour certains de vos frais de clôture, mais vous devrez accepter de payer un taux d’intérêt plus élevé pendant la durée du prêt. Cela peut vous faire économiser de l’argent maintenant mais vous coûter plus cher plus tard.
Quand plus de coûts pourraient être meilleurs
Les prêteurs vous permettront souvent de payer des « points », parfois appelés « points d’escompte », à la clôture. Ces frais sont payés en échange de la réception d’un taux d’intérêt plus bas sur la durée du prêt, ce qui pourrait potentiellement vous faire économiser de l’argent à long terme. Un point coûte généralement environ 1 % du montant que vous empruntez.
Les payer fera toutefois augmenter vos frais de clôture.