De temps en temps, je reçois un appel d’un propriétaire qui est mécontent qu’une remise se trouve dans la cour de son voisin en violation des règles municipales de recul. Ou peut-être un voisin a mis une clôture ou un bâtiment au-dessus d’une ligne de propriété, et ils veulent savoir ce qu’ils peuvent faire à ce sujet.
Parfois, ces questions se posent quand une personne veut vendre sa propriété, ou un acheteur veut acheter une propriété affectée par ces questions. Ces problèmes peuvent être compliqués, mais parfois ils sont facilement résolus. Si un propriétaire ne prend pas de mesures pour protéger son intérêt dans sa propriété, il peut effectivement perdre le titre et d’autres droits au profit d’une autre personne.
Selon le concept de possession adverse, on a la possibilité d’acquérir le titre d’un bien immobilier appartenant à une autre personne si on maintient une possession ouverte, visible et exclusive du terrain pendant une période ininterrompue de 15 ans. On peut également acquérir un droit de passage ou une autre servitude par l’utilisation continue et ininterrompue de la propriété d’autrui pendant 15 ans.
Lorsque j’ai eu pour la première fois un cas de ce genre, je me souvenais, depuis la faculté de droit en Oregon, qu’une personne tentant d’acquérir un titre par possession adversative devait être consciente qu’elle ne possédait pas le terrain, la possession était donc « hostile ». Cependant, j’ai été surpris d’apprendre qu’en vertu de la loi du Connecticut, « hostile » signifie simplement une occupation simple du terrain et qu’une personne peut avoir une possession défavorable même si elle pense être propriétaire du terrain. Certains appellent cela la « règle du Connecticut », qui est plus favorable à un intrus innocent qui pense être propriétaire du terrain.
Donc, si vous êtes dans une situation où une autre personne a installé une clôture et a pris possession d’une partie de votre propriété ou agit autrement comme si elle était propriétaire d’une partie de votre terrain, cette personne peut être en mesure d’en acquérir la propriété. La loi du Connecticut prévoit un recours pour ceux qui s’inquiètent du fait qu’un voisin possède de manière défavorable leur terrain, et cela est énoncé dans le Connecticut General Statute 52-575.
Très généralement, la loi dit que la personne dont le terrain est possédé de manière défavorable peut signifier un avis écrit à l’autre partie, donnant ainsi un avis de l’intention de contester l’effort de possession défavorable. N’essayez pas de donner cet avis sans l’avis d’un avocat. Ce processus d’avis est considéré comme une interruption de la période de 15 ans si une poursuite est intentée par le propriétaire inscrit au registre dans l’année qui suit la remise de l’avis, ce qui serait coûteux.
Tous les propriétaires devraient inspecter leurs propriétés régulièrement pour voir si une autre personne agit de manière à appuyer une demande de possession adversative. Il a été suggéré qu’une façon possible de contrecarrer une réclamation pour possession adverse est de conclure un accord écrit avec l’autre partie, par lequel vous lui donnez la permission écrite d’utiliser votre terrain, et l’autre partie reconnaît par écrit que vous êtes propriétaire du terrain et qu’elle l’utilise avec votre consentement. Cela peut être une solution efficace et simple, selon que vous vous entendez bien avec votre voisin.
Qu’en est-il de ce voisin qui place une remise sur une limite de propriété, en violation d’une marge de recul municipale ? En général, si vous ne prenez pas de mesures pour faire enlever la remise dans les trois ans, vous pouvez être considéré comme ayant perdu la capacité de faire respecter la marge de recul.
Si votre terrain fait l’objet soit d’une revendication de possession adverse, soit d’un empiètement et que vous prévoyez de vendre votre propriété, vous devriez discuter de la situation avec votre agent immobilier et votre avocat dès que possible. Ces professionnels peuvent vous conseiller sur les mesures à prendre pour régler le problème.
Ces problèmes ne doivent pas toujours devenir un fardeau indu. Par exemple, si vous pensez que la remise d’un voisin empiète sur votre propriété, mais que cela est fait de telle manière que cela ne vous a jamais dérangé, peut-être que cela ne dérangera pas non plus la personne qui achète votre propriété. Dans ce cas, lorsqu’on vous demande de signer l' »affidavit du propriétaire » en tant que vendeur de la propriété, vous devez divulguer qu’il peut y avoir un empiètement ou une revendication de possession adverse.
L’acheteur devrait tout de même être en mesure d’acquérir une assurance titre, puisque l’assureur est susceptible de faire une exception pour les droits sur la propriété achetée qui découlent de l’empiètement. Comme pour toute autre question d’importance, vous voudrez examiner cette question avec votre agent immobilier et votre avocat dès le début du processus.
Vous voudrez peut-être aussi parler à votre avocat de ce que cela signifie si vous n’obtenez pas d’arpentage, et de ce que signifie l’exception d’arpentage que l’on trouve généralement dans une police de titre. Les levés sont coûteux, mais ils sont particulièrement utiles si vous avez l’intention de construire, d’agrandir ou de déplacer des structures sur la propriété que vous acquérez.
Dans un autre ordre d’idées, je faisais de la bicyclette d’exercice l’autre jour et je regardais les nouvelles lorsqu’un élément m’a rappelé le vieux dicton : » Quand ton temps est écoulé, ton temps est écoulé. » Un homme de 65 ans faisait sa promenade matinale en Allemagne lorsqu’il a été tué par un éléphant qui s’était échappé d’un zoo local. Je ne peux pas dire que je crois au destin, mais cela m’a fait me demander si cette personne allait périr ce matin-là, peu importe où elle allait ou ce qu’elle faisait.
Dans le même ordre d’idées, si vous n’avez pas de testament, de procuration et de directive préalable sur les soins de santé, qu’attendez-vous ? L’absence de l’un de ces documents causera probablement à vos proches des dépenses considérables, des maux de tête et des tracasseries administratives si vous devenez invalide ou si vous décédez. Faites-le pour eux.
Jim Young est un associé du cabinet Andrews & Young P.C., qui a des bureaux à Waterford et à Groton, et qui dessert la région du sud-est du Connecticut depuis 1987. Les déclarations faites dans cette colonne particulière ne sont pas destinées à être considérées comme des conseils juridiques pour une situation de fait particulière. Consultez un avocat.