La location d’un espace commercial est une grande responsabilité — le succès ou l’échec de votre entreprise peut dépendre de certaines conditions du bail. Avant d’approcher un propriétaire, vous devriez comprendre comment les baux commerciaux diffèrent de la variété résidentielle plus commune, et avant de signer quoi que ce soit, assurez-vous de comprendre et d’accepter les conditions de base du bail, comme le montant du loyer, la durée du bail et la configuration de l’espace physique.
Comment les baux commerciaux diffèrent des baux résidentiels
Il est crucial de comprendre dès le départ que, pratiquement et légalement parlant, les baux commerciaux et les baux résidentiels sont très différents. Voici les principales distinctions entre eux :
- Moins de lois sur la protection des consommateurs. Les baux commerciaux ne sont pas soumis à la plupart des lois de protection des consommateurs qui régissent les baux résidentiels – par exemple, il n’y a pas de plafonnement des dépôts de garantie ou de règles protégeant la vie privée d’un locataire.
- Pas de formulaires standard. De nombreux baux commerciaux ne sont pas basés sur un formulaire ou un accord standard ; chaque bail commercial est personnalisé en fonction des besoins du propriétaire. Par conséquent, vous devez examiner attentivement chaque contrat de bail commercial qui vous est proposé.
- Long terme et contraignant. Vous ne pouvez pas facilement rompre ou modifier un bail commercial. C’est un contrat juridiquement contraignant, et une bonne quantité d’argent est généralement en jeu.
- Négociabilité et flexibilité. Les baux commerciaux font généralement l’objet de beaucoup plus de négociations entre les propriétaires d’entreprises et le propriétaire, car les entreprises ont souvent besoin de caractéristiques spéciales dans leurs espaces, et les propriétaires sont souvent avides de locataires et prêts à faire des offres spéciales. (Pour des informations sur la négociation des conditions de votre bail, voir Baux commerciaux : Négocier les meilleures conditions.)
S’assurer que le bail conviendra à votre entreprise
Avant de signer un contrat de bail, vous devriez en étudier soigneusement les conditions pour vous assurer que le bail répond aux besoins de votre entreprise.
Premièrement, considérez le montant du loyer — assurez-vous que vous pouvez vous le permettre — et la durée du bail. Vous ne voulez probablement pas vous lier à un bail de cinq ou dix ans si vous pouvez l’éviter ; votre entreprise peut se développer plus rapidement que prévu ou l’emplacement peut ne pas vous convenir. Un bail à court terme avec des options de renouvellement est généralement plus sûr.
Pensez également à l’espace physique. Si votre entreprise nécessite des modifications de l’espace existant — par exemple, l’ajout de cubicules, l’élévation d’un quai de chargement ou le recâblage pour de meilleures communications — assurez-vous que vous (ou le propriétaire) serez en mesure d’effectuer les changements nécessaires.
D’autres éléments moins visibles énoncés dans le bail peuvent être tout aussi cruciaux pour le succès de votre entreprise. Par exemple, si vous prévoyez que votre entreprise de réparation d’appareils photo dépendra en grande partie des clients qui viennent sans rendez-vous, assurez-vous que votre bail vous donne le droit d’installer une enseigne visible de la rue. Ou encore, si vous comptez être la seule sandwicherie à l’intérieur d’un nouveau complexe commercial, assurez-vous que votre bail empêche le propriétaire de louer un espace à un concurrent.
Pour des informations plus approfondies sur la négociation des conditions d’un bail commercial, consultez la section de Nolo sur la négociation des baux commerciaux.
Conditions critiques du bail
La liste suivante comprend de nombreux éléments qui sont souvent abordés dans les baux commerciaux. Faites attention aux termes concernant :
- la durée du bail (également appelée durée du bail), quand il commence et s’il y a des options de renouvellement
- le loyer, y compris les augmentations autorisées (également appelées indexations) et la façon dont elles seront calculées
- si le loyer que vous payez comprend l’assurance, les impôts fonciers et les coûts d’entretien (appelé bail brut) ; ou si ces éléments vous seront facturés séparément (appelé bail net)
- le dépôt de garantie et les conditions de sa restitution
- l’espace exact que vous louez (y compris les parties communes comme les couloirs, les salles de repos et les ascenseurs) et la façon dont le propriétaire mesure l’espace (certaines pratiques de mesure incluent l’épaisseur des murs)
- si des améliorations, des modifications (appelées build outs lorsque le nouvel espace est fini selon vos spécifications) ou des accessoires fixes seront ajoutés à l’espace ; qui les paiera et qui en sera le propriétaire à la fin du bail (généralement, c’est le propriétaire qui le fait)
- les spécifications pour les enseignes, y compris l’endroit où vous pouvez les placer
- qui entretiendra et réparera les locaux, y compris les systèmes de chauffage et de climatisation
- si le bail peut être cédé ou sous-loué à un autre locataire
- si une option de renouvellement du bail ou d’agrandissement de l’espace que vous louez est prévue
- si et comment le bail peut être résilié, y compris les exigences en matière de préavis, et si des pénalités sont prévues en cas de résiliation anticipée, et
- si les différends doivent faire l’objet d’une médiation ou d’un arbitrage comme alternative au tribunal.
La loi sur les Américains handicapés. L’Americans with Disabilities Act (ADA) exige que toutes les entreprises qui sont ouvertes au public ou qui emploient plus de 15 personnes aient des locaux accessibles aux personnes handicapées. Assurez-vous que vous et votre propriétaire êtes d’accord sur qui paiera les modifications nécessaires, comme l’ajout d’une rampe ou l’élargissement des portes pour accueillir les fauteuils roulants.
Pour plus de conseils sur le choix d’un emplacement pour votre entreprise, lisez Choisir un emplacement réussi pour votre entreprise.
Pour des informations essentielles pour les entrepreneurs à la recherche d’un bail équitable et viable, obtenez Negotiate the Best Lease for Your Business, par Janet Portman et Fred S. Steingold (Nolo).