Le conseil municipal a avancé mardi une mesure visant à obliger les opérateurs de locations de vacances à prouver chaque année qu’ils sont propriétaires des maisons louées aux touristes et aux voyageurs. La mesure passera en troisième lecture, le conseil ayant abaissé les frais de certification suggérés par le personnel.
Plus d’un quart des locations à court terme de Boulder pourraient être non conformes aux nouvelles règles, estime le personnel, « en raison de demandes incomplètes, de l’absence de réponse aux avis de renouvellement ou du non-respect des exigences du programme », notamment la condition selon laquelle toutes les locations à court terme doivent également être la résidence principale de la ou des personnes qui les exploitent.
Dans le cadre d’un cycle d’autorisation de quatre ans, aucune des 864 locations existantes ne doit être renouvelée avant 2020 ; la certification de la résidence se fera sur une base continue à partir d’avril, la date limite de chaque titulaire de permis étant liée au jour où son permis a été délivré.
La certification annuelle ajoutera un temps et des dépenses considérables aux efforts de la ville, en raison non seulement du travail de traitement de 1 141 demandes chaque année – qui lui-même prendra environ 550 heures – mais aussi en raison des problèmes de conformité que le personnel s’attend à découvrir.
La tricherie est endémique depuis l’avènement des locations de vacances à Boulder. Les voisins déplorent souvent que des résidents louent des maisons dans lesquelles ils n’ont pas vécu, une exigence des règles de 2015 énoncées par le conseil municipal. La ville a redéfini ce qui est considéré comme une résidence principale en 2016, mais a encore reçu un nombre énorme de plaintes.
L’embauche d’un employé à temps plein a contribué à rendre l’application plus proactive. Depuis 2016, la ville a ouvert 941 dossiers de conformité contre des locations de vacances : 830 étaient proactives et le reste a été déclenché par des plaintes. Chaque enquête prend en moyenne 2,5 heures pour être menée à bien. Le personnel, dans des notes au conseil, a expliqué pourquoi :
« Il existe plus de 100 plateformes d’annonces de location à court terme à l’échelle nationale, chacune avec des milliers d’inscriptions. La plupart des plateformes encouragent ou exigent que les hôtes soient vagues sur l’emplacement de leur propriété. Les efforts d’application ne peuvent pas commencer avant que la propriété et le propriétaire aient été identifiés, ce qui peut souvent nécessiter une enquête approfondie et longue. (Extrait d’un mémo précédent) : L’identification d’une propriété exige que le personnel compare les photos de l’annonce avec les angles des vues de la rue, recoupe les plateformes de médias sociaux et se rende physiquement dans le quartier pour trouver la propriété réelle.
Dans tout cas d’application, la ville a la charge de prouver que la propriété est utilisée en violation des exigences de location à court terme. Cela est particulièrement difficile lorsqu’il s’agit de traiter des cas impliquant la question de savoir si la propriété est la résidence principale du propriétaire. Dans de tels cas, la ville doit prouver, généralement par des preuves circonstancielles, qu’une personne ne vit pas à un endroit particulier. »
Un logiciel est en cours de mise en œuvre qui accélérera le processus, mais il est également susceptible d’identifier encore plus de violations que le personnel pourrait manuellement, ce qui augmente la charge de travail. Il en sera de même pour la certification annuelle : le personnel estime à 713 heures de travail supplémentaires chaque année rien que pour les enquêtes.
Le taux élevé de non-conformité est exactement la raison pour laquelle les certifications annuelles sont nécessaires, a soutenu le conseiller Bob Yates lorsqu’il a suggéré le changement en août. Mardi soir, il a réitéré cette position, en disant que le logiciel ne peut pas faire grand-chose.
« Il n’y a aucun moyen pour ce logiciel de savoir si quelqu’un vit sur la propriété 183 jours par an », a-t-il dit. « Si nous ne posons cette question que tous les quatre ans, il est assez facile pour quelqu’un de ne pas y vivre commodément. »
Le personnel, y compris le procureur de la ville Tom Carr, était initialement opposé à un changement, disant que cela pourrait paradoxalement réduire l’application en déplaçant les ressources vers la certification des affidavits.
Il y a 864 licences actives ; 250 nouvelles demandes sont attendues chaque année. À raison d’environ 30 minutes chacune, le personnel a estimé qu’il faudra plus de 550 heures pour les remplir chaque année. Pour couvrir les dépenses salariales, le personnel a suggéré des frais de certification de 47 $, facturés aux demandeurs de permis de location à court terme.
Certains membres du conseil, dont la mairesse Suzanne Jones, ont estimé que c’était trop élevé. Il pourrait inviter « backlash » du public, dit-elle, tandis qu’une taxe plus faible pourrait être « plus acceptable. »
Deux membres du public ont pris la parole lors de l’audience, mais aucun n’a fait référence à la taxe. Un examen rapide des listes de Boulder sur Airbnb et VRBO, deux des sites de location de vacances les plus populaires, montrent que les chambres ou les propriétés se louent généralement pour plus de 50 $ par nuit, avec plusieurs options de 100 $ et plus par nuit.
Le conseil a décidé d’une taxe de certification de 20 $. En raison de ce changement, la mesure fera l’objet d’une autre lecture rapide devant le conseil, sans commentaires du public.
Le vote a été unanime, 6-0 (les membres du conseil Mirabai Nagle et Sam Weaver étaient absents) bien que la femme du conseil Cindy Carlisle ait par le passé exprimé son dégoût pour un examen accru. En août, elle a suggéré que le retour à une application basée sur les plaintes pourrait être « plus gentil et plus doux », et mardi soir, elle a de nouveau qualifié l’approche de « dominatrice ».
« Cela s’approche de l’état-goulag », a-t-elle déclaré en août. « Cela semble excessif. Je ne veux pas que nous soyons les méchants. »
En réponse, le maire Jones a noté que des centaines de plaintes reçues sur cette question particulière. « Nous avons entendu beaucoup de la communauté que nous n’appliquons pas nos lois existantes. »
Les malheurs de la location de vacances ne sont pas limités à Boulder. Des dizaines de villes ont adopté des réglementations strictes et des mesures d’application après des plaintes de voisins et de travailleurs qui luttent pour trouver un logement alors que les propriétaires optent pour la voie plus rentable de la location de vacances.
L’audience publique de mardiTemps prévu alloué au public pour témoigner ou partager des commentaires / commentaires sur une ordonnance particulière… sur la certification annuelle de location à court terme suivra une discussion et une décision sur l’exemption des entreprises de marijuana non cultivées des exigences de compensation énergétique.
Note de l’auteur : Cet article a été mis à jour pour inclure la discussion et l’action du conseil le mardi 5 février, ainsi que pour clarifier pourquoi le personnel croit qu’un grand nombre de locations de vacances sont prévues pour être illégales.
– Shay Castle, [email protected], @shayshinecastle
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