Lessons from three years covering the politics, policy and absurdity of trying to fix one of the state’s most vexing problems.
Még 2017-ben írtam egy meglehetősen jelentéktelen cikket egy állami törvényhozó azon javaslatáról, hogy vonják meg a kaliforniai nyaralók adókedvezményét, hogy több alacsony jövedelmű lakást finanszírozhassanak. Pontosabban – higgyék el, a lakásügyi kockák körében elengedhetetlen a pontosság – a törvényjavaslat megszüntette volna a második lakások jelzáloghitel-kamatok levonását, ami becslések szerint évi 300 millió dollárt generált volna közpénzből támogatott lakások építésére.
Az elavult újságírói kifejezéssel élve, a törvényjavaslat – amely egy kétes adókedvezményt venne el a gazdagabb kaliforniaiaktól, akiknek nincs is igazán szükségük rá, hogy a szegényebb kaliforniaiak lakhatását finanszírozza – “beszédes” volt.
De a legjobb “beszédes” cikkeim a múltban nem kaptak akkora figyelmet, mint ez a történet. Háromszor annyi olvasója volt ennek a viszonylag kis téttel bíró lakhatási cikknek, mint bármi másnak, amit abban az évben publikáltam. Nincs annyi nyaralótulajdonos az államban, ami ennyi szemfüles olvasót indokolna.
Az egésznek valamilyen szinten volt értelme számomra. Úgy tűnt, Kaliforniában mindenki csak arról beszélt – vagy legalábbis mindenki, aki nem 1997-ben vette meg a házát -, hogy milyen drága itt élni. A lakbérek San Franciscóban megelőzték New Yorkot, mint a legdrágábbak az országban, Los Angeles, Oakland, San Jose és San Diego pedig nem sokkal maradt le mögötte. Miután a nagy recesszió alatt összeomlott, 2017-ben egy családi ház országos medián ára meghaladta a félmillió dollárt, és 2020-ra megdöbbentő 700 000 dollár fölé fog kúszni. Egy átlagos kaliforniai otthon áráért ma már kettőt lehet venni Phoenixben.
Különösen a fiatalabb kaliforniaiak körében volt egy maró érzés, hogy az idősebb generációk által felajánlott “Kalifornia mindig is drága volt, mindenki itt akar élni” vállrándítás, vagy a Twitteren elhangzott “a tech tesók mindent tönkretesznek” bromidok nem voltak elégségesek (bár a tech tesók sok mindent tönkretesznek). Valami mélyebben elromlott a kaliforniai lakásügyben, és az állam széles rétegei egyszerűen csak tudni akarták, miért csavarodtak el ennyire a dolgok, és hogyan kezdhetnénk el kicsavarni őket.
Miután a nyaralótörvény ott kötött ki, ahol a legtöbb lakásügyi jogszabály Sacramentóban – egy prominens érdekcsoport ellenállása miatt eltemetve -, elkezdtem több lakásügyről beszámolni. Az a meglepően nagy közönség megbízhatóan megjelent, hogy elolvassa őket, olyannyira, hogy egy éven belül a CalMatters elindított egy furcsa lakhatási podcastot, amelyet elég kocka hallgat, hogy igazolja a létezését. Két éven belül én lettem a lakásügyekért felelős riporterünk.
Ezzel egy időben a lakásválság az állam politikai napirendjének élére került. A világjárvány előtt, amikor megkérdezték a kaliforniai szavazókat, hogy milyen kérdések aggasztják őket leginkább, a hajléktalanság és a lakhatás megfizethetősége állt az aggodalmak listájának élén, megelőzve az olyan örökös prioritásokat, mint a gazdaság, az oktatás és a környezetvédelem. A 2018-as kampánykörúton az akkori jelölt, Gavin Newsom emlékezetes módon “Marshall-tervre” szólított fel az állam lakhatási gondjainak megoldására, arra utalva, hogy a megoldások olyan mértékűek, mint a háború utáni, a 19. századba visszabombázott Európa rehabilitációja.
Most 2021-et írunk, és miközben a koronavírus-járvány a mindennapi életünk nagy részét felemészti, az állam lakhatási válsága továbbra is fennáll. A vírus által megfeszített és mutálódott, ott fog várni ránk, amint a vakcinákat kiosztják, és az élet újra álnormális lesz. Csak másképp fog kinézni.
Több mint három év után, amikor Kalifornia lakásválságáról és az állam többnyire sikertelen próbálkozásairól tudósítottam, elhagyom az itteni posztomat, hogy a közszolgálati rádióban, az NPR Marketplace-nél vállaljak munkát. Mielőtt azonban távoznék, más, felfuvalkodott önérzettel rendelkező újságírók hagyományaihoz híven, meg akartam osztani néhány tanulságot, amit szerintem az átlagos kaliforniainak tudnia kell a lakáspolitikáról és -politikáról.
Ezek az észrevételek az én észrevételeim, és nem mindenki ért velük egyet. De ezek az általam levont következtetések arról, hogy miért olyan nehéz megoldani ezt a problémát, és melyek a legreálisabb megoldási módok. Ne aggódj, vannak gifek, így nem lesz túl unalmas.
1. tanulság: Nincs EGY lakhatási válság. Valójában HÁROM lakásválság van. Légy pontos, hogy melyikről beszélsz.
Egy bizonyos ponton a “lakásválság” kifejezés annyira mindennapossá vált a kaliforniai politikában, hogy a sajtóközleményekben és a beszédekben való kétértelmű használata kezdte elveszíteni a sürgősségét. Az egyik törvényhozó annyira beleszeretett a kifejezésbe, hogy egy speciális rendszámtáblát akart létrehozni, hogy utaljon a fontosságára.
Megoldom ezt most azonnal. Valójában három különböző lakásválság sújtja Kaliforniát. Bár gyakran ugyanazokból az alapvető problémákból erednek, a lakosság különböző szegmenseit érintik, és különböző (és néha egymással versengő) megoldásokat igényelnek.
Az első és legsürgetőbb válság a 150 000 hajléktalan kaliforniai, akik menhelyeken vagy az utcán alszanak. Newsom kormányzó több figyelmet szentelt a lakhatási válságnak erre a dimenziójára, mint bármelyik másikra. Ez a legszégyenletesebb tünete annak, hogy a dolgok mennyire rosszul mennek itt, és a tendencia rossz irányba mutat.
A második lakhatási válság azt a 7,1 millió kaliforniait érinti, akik szegénységben élnek, ha a lakhatási költségeket is figyelembe vesszük. Bár nem hajléktalanok, ezeknek az alacsony jövedelmű kaliforniaiaknak az 56%-a látja, hogy fizetésük több mint felét felemészti a növekvő bérleti díjak. Ezek a bérlők, akiknek a fekete és barna színűek aránya nagymértékben elvándorlási és dzsentrifikációs nyomással szembesülnek, túlzsúfolt és nem biztonságos lakhatási körülmények között élnek, és az elmúlt két évtizedben a városmagokból az olcsóbb külvárosokba menekültek.
Kalifornia harmadik lakhatási válsága a középosztálybeli és magasabb jövedelmű kaliforniaiak fiatalabb generációját sújtja. Az 1960-as évek végén az átlagos kaliforniai lakás az átlagos háztartás jövedelmének körülbelül háromszorosába került. Ma már több mint hétszer annyiba kerül, mint amennyit egy átlagos háztartás keres. A magas bérleti díjak megnehezítik az előlegre való megtakarítást. Bár az alacsonyabb jövedelmű kaliforniaiak évtizedek óta küzdenek azért, hogy megengedhessék maguknak az államot, a “lakásválság” kifejezés és a vele járó publicitás csak akkor jött divatba, amikor a gazdagabb kaliforniaiak komolyan fontolgatni kezdték, hogy Austinba, Portlandbe vagy Las Vegasba költözzenek.
Mindhárom válság nyilvánvalóan összefügg, és ugyanabból a gyökérproblémából ered: nincs elég lakás.
De fontos, hogy ne keverjük össze őket. Míg a megfizethető lakhatás hiánya áll a középpontjában annak, hogy miért a mi hajléktalan népességünk a legnagyobb az országban, a mentális egészség és a függőségi problémák bonyolítják a megoldást. Az új, első lakástulajdonosi adójóváírás lehet, hogy jót tesz a magasabb jövedelműeknek, de nem fog segíteni azokon, akik a 8-as szakasz szerinti várólistán állnak az államilag támogatott lakásokért.
A korlátozott kormányzati források és a rövid politikai figyelmi idő világában, amikor a választott képviselőink azt mondják, hogy meg akarják oldani a lakásválságot, kérdezzük meg tőlük: “Melyiket?”
2. tanulság: A távmunka terjedése fel fogja hígítani a sűrű, városi környezetben élők iránti keresletet. (Szerintem).
Egy nagyon buta vita folyik most arról, hogy a távmunka világjárvány okozta növekedése vajon a nagyvárosok halálát fogja-e jelenteni.
A vakcina utáni San Francisco nem fog a volt Twitter-alkalmazottak kóborló bandáira korlátozódni, akik a Fisherman Wharf tengeri oroszlánjait szemlélik táplálékért, miután az utolsó üveg Soylent megromlott. A kívánatos kaliforniai városok továbbra is létezni fognak, és továbbra is drága helyek lesznek, ahol élni lehet.
A valódi vita az, hogy vajon a háztartások jelentős része el fogja-e kerülni az állam legdrágább, legsűrűbb részeit az olcsóbb, nagyobb területekért, ha egyszer garantáltan csak heti két-három napot kell majd ingázniuk. Szerintem elég sokan fognak elköltözni, így a világ San Franciscóiban, Los Angelesében és San Diegójában a bérleti díjak általában hűvösebbek lesznek, mint a járvány előtt. Eközben a közepes méretű városokban, külvárosokban és külvárosokban az egylakásos házak és a nagyobb bérlakások ára emelkedni fog.
A jóslatom leginkább azon múlik, hogy az ezredfordulósok a lakástulajdonlás és a nagyobb hely iránti vágy és kapacitás felé öregednek, amit az olcsó jelzáloghitelek és a távmunka támogat. Ez már a világjárvány előtt is így volt, és szerintem ez fel fog gyorsulni.
Az okos emberek nem értenek egyet – könnyen lehet, hogy pont ott kötünk ki, ahol 2020 februárjában voltunk, mielőtt San Francisco bérleti díjai 25%-kal zuhantak volna, és nem volt olyan menő bár a sarkon, ami indokolná, hogy négy embert zsúfoljunk be egy két hálószobás lakásba.
Ha ez nem történik meg, a lakásválság helyszíne kissé keletre és kifelé tolódik – gondoljunk csak Sacramentóra, Fresnóra és Bakersfieldre, ahol a lakbérek és a lakásárak a járvány alatt felszöktek. Míg a távmunka valószínűleg kevesebb kipufogógáz-kibocsátást jelent, a törvényhozóknak olyan politikákat kell kidolgozniuk, amelyek csökkentik az egyéb autós utazásokat, amelyek hajlamosak növekedni, amint eltávolodunk a BART-tól vagy a metrótól. Az alacsonyabb jövedelmű munkavállalók számára a megfizethetőség utolsó bástyáira, a külvárosokra és a Central Valley-re nehezedik majd a kiszorítási nyomás.
3. lecke: A lakáspolitikában a nagy választóvonal az, hogy Ön szerint egy újabb piaci árú lakás jó vagy rossz dolog. Többnyire jó dolog, de ez attól függ.
A lakásügy nem követi a hagyományos bal-jobb politikai törésvonalakat Kaliforniában. A tavalyi év legvitatottabb lakásépítési törvényjavaslatát, amely arra kényszerítette volna a kizárólag egycsaládosok lakta környékeket, hogy engedélyezzék az ikerházakat és a telekmegosztást, egy republikánus a High Sierrákból és egy demokrata Culver Cityből ellenezte. A San Franciscó-i demokraták és egy bakersfieldi republikánus viszont megszavazta.
A lényegét tekintve az alapvető választóvonal sok kaliforniai számára az, hogy úgy gondolja-e, hogy egy új lakóház, amely valahol a közösségében épül, segít vagy árt neki. Filozófiailag valójában arról van szó, hogy elfogadja-e a kereslet és kínálat elvét.
A piaci erőkkel szembeni progresszív szkepticizmus az, ami látszólag egyesíti Marin megye és Compton lakóit az új lakások ellenzésében. Az alacsonyabb jövedelmű közösségek esetében a félelem az, hogy az új lakóházak a lakbérek emelkedéséhez vezetnek, amit nem engedhetnek meg maguknak. A tehetősebb külvárosi területeken attól tartanak, hogy a több társasház több embert jelent, akik növelik a forgalmat és tönkreteszik a közösségük “jellegét”.
A lakáspiac nem olyan egyszerű, mint a kínálat és kereslet grafikonja az Econ 1 tankönyvből. De alapvetően a lakáspiaci kutatók túlnyomó többsége egyetért abban, hogy több piaci árú lakás hozzáadása általában a regionális lakásárak csökkenéséhez vezet.
A városrészek vagy városrészek szintjén a dolgok kicsit kényesebbé válnak. A kutatáson belül jogos viták vannak arról, hogy az első csillogó új társasház, amely egy alacsonyabb jövedelmű területen épül fel, felhajtja-e a közeli bérleti díjakat, vagy a bérlakásállomány növelésével csökkenti azokat.
De az, hogy sehol sem építünk semmit – ami Kalifornia stratégiája volt az elmúlt fél évszázadban -, túl kevés lakást eredményez túl sok embernek és csillagászati lakásárakat.
4. lecke: Az állami építőipari dolgozók szakszervezetének sokkal nagyobb befolyása van, mint gondolnánk.
A kaliforniai lakáspolitika a nagyhatalmú érdekcsoportok darázsfészke. Fejlesztők, ingatlanügynökök, nagy technológiai cégek, városok, megyék, környezetvédelmi csoportok, bérbeadók, a gettósodás ellenzői és a lakástulajdonosok csoportjai mind így vagy úgy lobbiznak a törvényhozóknál és a kormányzónál. Részben ez az oka annak, hogy a dolgok alapállapota a tehetetlenség.
De van egy királyi darázs, amely messze a leghatékonyabb és legerősebb: az Állami Építőipari Szakszervezetek Tanácsa.
A kaliforniai demokraták nagy adományozója, az építőipari munkások szakszervezete mind nyilvánosan, mind a színfalak mögött kemény politikai játékot játszik. Nagyon-nagyon ritkán hallani, hogy egy demokrata törvényhozó kritizálná a szakmákat a médiában, bár a háttérben gyakran elmondják, hogy bolondság keresztbe tenni nekik.
Még nem láttam, hogy a szakmák által ellenzett jelentős jogszabályok valóban törvényerőre emelkedtek volna. Egy törvényjavaslat, amely lehetővé tenné, hogy az egyházak és egyetemek időigényes környezeti vizsgálatok nélkül alakíthassanak át szabad földterületeket alacsony jövedelmű lakásokká? A szakmák ellenezték és eltemették. Egy törvényjavaslat, amely arra kényszerítené a magasabb jövedelmű környékeket, hogy sűrűbb, alacsony jövedelmű lakásokat engedélyezzenek gyorsított felülvizsgálat mellett? A szakmák ellenezték és eltemették. Egyik esetben a szakszervezeti dolgozók váratlan meghallgatási tanúvallomásainak áradata, amelyek ellenezték a motelek lakóházakká való átalakításának egyszerűsítését célzó törvényjavaslatot, a sírás határára sodort egy képviselőt.
Azt gondolná az ember, hogy az építőipari dolgozók szakszervezete szeretné megkönnyíteni az otthonok építését: Több lakásépítés több munkahelyet jelent. De a status quo leginkább a szakmáknak kedvez. Hosszadalmas helyi önkormányzati felülvizsgálati folyamatokat tudnak kihasználni a piaci áras fejlesztőkkel folytatott tárgyalások során, hogy szakszervezeti szintű béreket és egyéb védelmet garantáljanak.
Az utóbbi években a szakmák még agresszívebbek voltak, és további munkajogi védelmet kértek az alacsony jövedelmű lakásokhoz, amelyek a megfizethető lakások szószólói szerint megdrágítják a támogatott lakások építését.
5. lecke: Newsom nem Dr. Manhattan. De nem hiszem, hogy még Dr. Manhattan sem tudta volna elérni a lakásépítési céljait.
Aki nem olvasta a “Watchmen” című képregényt vagy nem nézte az HBO sorozatát, Dr. Manhattan egy istenszerű lény, aki képes elpusztítani, létrehozni és manipulálni az anyagot, ahogyan csak akarja.
De kétlem, hogy még dr. Manhattan képes lett volna teljesíteni azt a kampánybeli “célt”, hogy hét év alatt 3,5 millió lakást építsen Kaliforniában.
A kampánykörúton Newsom Marshall-tervében évi 500 000 lakás építését szorgalmazta a lakhatási költségek csökkentése érdekében. Ez az építési szint példa nélküli lett volna a modern Kalifornia történetében. A hivatalban töltött két év alatt közel sem sikerült elérnie ezt a célt.
A 3,5 milliós szám egy McKinsey-tanulmányból származik, amelynek áttekintésére Newsom csapata vajon mennyi időt töltött? Más lakhatási szakértők és fejlesztők meg tudták volna mondani, hogy eléggé lehetetlen ilyen gyorsan felpörgetni a fejlesztést masszív, politikailag népszerűtlen reformok nélkül. És még akkor is kétséges.
Nem szabadna elvonatkoztatni a 3,5 milliós számtól, amit Newsom 2022-es kormányzói székért küzdő kihívói, amikor csak lehetőségük nyílik rá, rá fognak akasztani. De a kormányzónak nehéz lesz azt állítani, hogy az első ciklusában jelentősen megkönnyítette a lakásépítést.
A hajléktalansággal és a bérlők védelmével kapcsolatban Newsom komoly elismerést érdemel, mert olyan dolgokat tett, amikre ígéretet tett, vagy legalábbis olyanokat, amiket elődei nagyrészt figyelmen kívül hagytak. A Project Homekey, Newsom ambiciózus terve, hogy a világjárvány idején üresen álló moteleket szerezzen állandó hajléktalanszállások céljára, mindössze hat hónap alatt, ami hihetetlenül rövid idő, 6000 egység megszerzését célozza. Tavaly Newsom beváltotta a választások után tett ígéretét, hogy valamilyen bérlővédelmi csomagot közvetít a bérbeadók és a bérlők között, és sikeresen vezette az országban elsőként a bérleti díj elleni törvényt.
A lakásépítés terén azonban a politika elmaradt a retorikától. Miután azzal fenyegetőzött, hogy elveszi a közlekedési dollárokat azoktól a városoktól, amelyek nem hagynak jóvá elég lakást, Newsom meghátrált, miután a helyi önkormányzatok és a törvényhozók visszavágtak.
Meglátjuk, hogy Newsom pánik utáni normális viselkedése az építkezés megkönnyítésének újbóli erőltetését jelenti-e.