A városi tanács kedden olyan intézkedést terjesztett elő, amely előírja, hogy az üdülőbérlemények üzemeltetőinek évente igazolniuk kell, hogy a turistáknak és utazóknak kiadott otthonok tulajdonosaik. Az intézkedés harmadik olvasatba kerül, mivel a tanács csökkentette a munkatársak által javasolt igazolási díjat.
A munkatársak becslése szerint Boulder rövid távú bérbeadásának akár egynegyede nem felelhet meg az új szabályoknak, “mivel a kérelmek hiányosak, nem reagálnak a megújítási értesítésekre, vagy nem teljesítik a program követelményeit”, beleértve azt a feltételt, hogy minden rövid távú bérleménynek az azt üzemeltető személy(ek) fő lakóhelye is legyen.
A négyéves engedélyezési ciklus szerint a meglévő 864 bérbeadó közül 2020-ig egyiket sem kell megújítani; a lakóhely igazolása áprilisban kezdődően gördülő alapon történik, és az egyes engedélyesek határideje az engedélyük kiállításának napjához kötődik.
Az évenkénti igazolás jelentős idő- és költségtöbbletet jelent majd a város számára, nemcsak az évi 1141 kérelem feldolgozásával járó munka miatt – ami önmagában 550 órát vesz igénybe -, hanem a személyzet által várhatóan feltárt megfelelési problémák miatt is.
A csalás az üdülőbérlés megjelenése óta elterjedt Boulderben. A szomszédok gyakran panaszolják, hogy a lakosok olyan lakásokat adnak ki, amelyekben nem is laknak, ami a tanács által 2015-ben megállapított szabályok egyik követelménye. A város 2016-ban újradefiniálta, hogy mi számít fő lakóhelynek, de még így is rengeteg panasz érkezett.
Egy teljes munkaidős alkalmazott felvétele segített abban, hogy a végrehajtás proaktívabbá váljon. 2016 óta a város 941 megfelelőségi ügyet indított az üdülőbérlőkkel szemben: 830 proaktív volt, a többit pedig panaszok váltották ki. Egy-egy vizsgálat átlagosan 2,5 órát vesz igénybe. A munkatársak a tanácshoz intézett feljegyzéseikben kifejtették, hogy miért:
“Országosan több mint 100 rövid távú bérbeadást hirdető platform létezik, mindegyik több ezer listával. A legtöbb platform arra ösztönzi vagy megköveteli a házigazdáktól, hogy homályosak legyenek az ingatlanuk elhelyezkedését illetően. A végrehajtási erőfeszítések nem kezdődhetnek meg addig, amíg az ingatlant és az ingatlan tulajdonosát nem azonosították, ami gyakran alapos és időigényes vizsgálatot igényel. (Egy korábbi feljegyzésből):
Minden végrehajtási ügyben a városra hárul annak bizonyítása, hogy az ingatlant a rövid távú bérbeadásra vonatkozó követelmények megsértésével használják. Ez különösen nehéz, amikor olyan ügyeket tárgyalnak, amelyekben az a kérdés merül fel, hogy az ingatlan a tulajdonos fő lakóhelye. Ilyen esetekben a városnak kell bizonyítania, általában közvetett bizonyítékokkal, hogy az illető nem az adott helyen lakik.”
A szoftver bevezetése folyamatban van, amely felgyorsítja az eljárást, de valószínűleg még több jogsértést fog azonosítani, mint amennyit a személyzet kézzel tudna, ami növeli a munkaterhet. Ugyanígy az éves tanúsítás is: a személyzet becslései szerint évente 713 órával több munkát jelent csak a vizsgálatok.
A magas szabálysértési arány miatt van szükség az éves tanúsításra, érvelt Bob Yates tanácsos, amikor augusztusban javasolta a váltást. Kedd este megismételte ezt az álláspontját, mondván, hogy a szoftver csak korlátozottan képes erre.
“Kizárt, hogy ez a szoftver tudná, hogy valaki egy évben 183 napot lakik-e az ingatlanon” – mondta. “Ha csak négyévente tesszük fel ezt a kérdést, akkor elég könnyű valakinek kényelmesen nem ott lakni.”
A munkatársak, köztük Tom Carr városi ügyvéd, kezdetben ellenezték a változtatást, mondván, hogy paradox módon csökkenthetné a végrehajtást, mivel az erőforrásokat átcsoportosítaná az eskü alatt tett hitelesítésre.
Az aktív engedélyek száma 864; évente 250 új kérelem várható. A munkatársak becslése szerint évente több mint 550 órát vesz igénybe egy-egy engedély kiállítása, ami nagyjából 30 percet vesz igénybe. A bérköltségek fedezésére a személyzet 47 dolláros igazolási díjat javasolt, amelyet a rövid távú bérleti engedélyt kérelmezőkre vetnének ki.
A tanács néhány tagja, köztük Suzanne Jones polgármester, úgy vélte, hogy ez túl magas. Szerinte ez “visszahatást” válthat ki a nyilvánosságból, míg egy alacsonyabb díj “elfogadhatóbb” lenne.”
A meghallgatáson a nyilvánosság két tagja szólalt fel, de egyikük sem utalt a díjra. Az Airbnb és a VRBO, a két legnépszerűbb üdülőbérleti oldal Boulder-listáinak gyors áttekintése azt mutatja, hogy a szobák vagy ingatlanok jellemzően több mint 50 dollárért adhatók ki éjszakánként, és több 100 dollár feletti éjszakánkénti bérleti díjjal rendelkező lehetőség is van.
A tanács 20 dolláros igazolási díjban állapodott meg. A változtatás miatt az intézkedés újabb gyors olvasatra kerül a tanács elé, nyilvános hozzászólás nélkül.
A szavazás egyhangú, 6-0 arányban zajlott (Mirabai Nagle és Sam Weaver tanácstagok hiányoztak), bár Cindy Carlisle tanácsos asszony a múltban nemtetszését fejezte ki a fokozott ellenőrzéssel kapcsolatban. Augusztusban azt javasolta, hogy a panaszalapú végrehajtáshoz való visszatérés “kedvesebb és szelídebb” lenne, kedd este pedig ismét “túlkapásnak” minősítette a megközelítést.
“Ez már közelít a gulág-államhoz” – mondta augusztusban. “Túlzásnak tűnik. Nem akarom, hogy mi legyünk a rosszfiúk.”
Válaszul Jones polgármester megjegyezte, hogy több száz panasz érkezett ezzel a konkrét üggyel kapcsolatban. “Sokat hallottuk a közösségtől, hogy nem hajtjuk végre a meglévő törvényeinket.”
A nyaraló bérbeadással kapcsolatos gondok nem korlátozódnak Boulderre. Több tucatnyi város hozott szigorú szabályozást és végrehajtást a szomszédok és a munkavállalók panaszai után, akik küzdenek a lakhatásért, mivel a bérbeadók a jövedelmezőbb üdülési bérbeadási útvonalat választják.
A keddi nyilvános meghallgatásA nyilvánosság számára kijelölt idő, hogy tanúskodjon vagy megossza észrevételeit/bevallását egy adott rendelettel kapcsolatban… az éves rövid távú bérbeadási igazolásról, a vita és a döntés a nem termesztő marihuána üzleteknek az energia kompenzációs követelmények alóli mentesítéséről fog következni.
A szerző megjegyzése: Ezt a cikket frissítettük, hogy tartalmazza a tanács keddi, február 5-i vitáját és intézkedését, valamint tisztázza, hogy a személyzet szerint miért várhatóan nagyszámú üdülési bérbeadás lesz illegális.
– Shay Castle, [email protected], @shayshinecastle
Még több ilyen történetet szeretne, egyenesen a postaládájába? Kattintson ide, ha feliratkozna a Boulder Beat heti hírlevelére.
Növekedés és fejlesztés Lakhatás Airbnb Bob Yates Boulder Cindy Carlisle Boulder városi tanács Boulder városa bérbeadók Mirabai Nagle ingatlantulajdonosok bérleti engedély Sam Weaver rövid távú bérbeadás Suzanne Jones Tom Carr nyaralás bérbeadás VRBO