A kereskedelmi helyiségek bérbeadása nagy felelősség – vállalkozása sikere vagy kudarca a bérleti szerződés bizonyos feltételein múlhat. Mielőtt megkeresné a bérbeadót, meg kell értenie, hogy a kereskedelmi bérleti szerződések miben különböznek az elterjedtebb lakóingatlanoktól, és mielőtt bármit aláírna, győződjön meg arról, hogy megértette és elfogadja a bérleti szerződés alapvető feltételeit, például a bérleti díj összegét, a bérleti szerződés időtartamát és a fizikai helyiség kialakítását.
Hogyan különböznek a kereskedelmi bérleti szerződések a lakóingatlanoktól
Első soron fontos megérteni, hogy a kereskedelmi bérleti szerződések és a lakásbérleti szerződések gyakorlatilag és jogilag meglehetősen különböznek egymástól. Íme a legfontosabb különbségek közöttük:
- Kevesebb fogyasztóvédelmi törvény. A kereskedelmi bérleti szerződésekre nem vonatkozik a legtöbb olyan fogyasztóvédelmi törvény, amely a lakossági bérleti szerződésekre vonatkozik — például nincsenek felső határok a kaucióra vagy a bérlő magánéletét védő szabályok.
- Nincsenek szabványos nyomtatványok. Sok kereskedelmi bérleti szerződés nem szabványos formanyomtatványon vagy megállapodáson alapul; minden kereskedelmi bérleti szerződés a bérbeadó igényeihez igazodik. Ennek eredményeképpen gondosan meg kell vizsgálnia minden Önnek felkínált kereskedelmi bérleti szerződést.
- Hosszú távú és kötelező érvényű. A kereskedelmi bérleti szerződést nem lehet könnyen felbontani vagy megváltoztatni. Ez egy jogilag kötelező érvényű szerződés, és általában sok pénz forog kockán.
- Tárgyalhatóság és rugalmasság. A kereskedelmi bérleti szerződések általában sokkal több tárgyalás tárgyát képezik az üzlettulajdonosok és a bérbeadó között, mivel a vállalkozásoknak gyakran különleges tulajdonságokra van szükségük a helyiségeikben, a bérbeadók pedig gyakran buzgón keresik a bérlőket, és hajlandóak különleges ajánlatokat nyújtani. (A bérleti szerződés feltételeinek megtárgyalásával kapcsolatos információkért lásd: Kereskedelmi bérleti szerződések: Tárgyaljon a legjobb feltételekről.)
Meggyőződve arról, hogy a bérleti szerződés megfelel-e vállalkozásának
Mielőtt aláírja a bérleti szerződést, alaposan vizsgálja meg annak feltételeit, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a bérleti szerződés megfelel-e vállalkozása igényeinek.
Először is vegye figyelembe a bérleti díj összegét – győződjön meg róla, hogy meg tudja-e fizetni – és a bérleti szerződés időtartamát. Valószínűleg nem akarja magát öt- vagy tízéves bérleti szerződéssel lekötni, ha teheti; előfordulhat, hogy vállalkozása gyorsabban növekszik, mint amire számít, vagy a helyszín nem lesz megfelelő az Ön számára. A rövid távú bérleti szerződés meghosszabbítási lehetőséggel általában biztonságosabb.
Gondoljon a fizikai helyiségre is. Ha a vállalkozásának szüksége van a meglévő helyiség átalakítására – például fülkék hozzáadására, rakodódokk megemelésére vagy a jobb kommunikáció érdekében történő újrahuzalozásra -, győződjön meg arról, hogy Ön (vagy a bérbeadó) képes lesz-e elvégezni a szükséges változtatásokat.
A bérleti szerződésben szereplő egyéb, kevésbé feltűnő elemek ugyanolyan fontosak lehetnek a vállalkozás sikere szempontjából. Ha például arra számít, hogy a fényképezőgép-javító vállalkozása nagyrészt a betérő ügyfelektől függ, győződjön meg arról, hogy a bérleti szerződése megadja a jogot egy olyan tábla kihelyezésére, amely az utcáról is látható. Vagy ha arra számít, hogy Ön lesz az egyetlen szendvicsbolt egy új kereskedelmi komplexumon belül, győződjön meg róla, hogy a bérleti szerződése megakadályozza, hogy a bérbeadó helyet adjon bérbe egy versenytársának.
A kereskedelmi bérleti feltételek megtárgyalásáról szóló részletesebb információkért lásd a Nolo Kereskedelmi bérleti szerződések tárgyalása című részét.
Kritikus bérleti feltételek
A következő lista számos olyan elemet tartalmaz, amelyekkel a kereskedelmi bérleti szerződésekben gyakran foglalkoznak. Fordítson figyelmet a következő feltételekre:
- a bérleti szerződés hossza (más néven bérleti időszak), a bérleti szerződés kezdetének időpontja és az, hogy van-e hosszabbítási lehetőség
- bérleti díj, beleértve a megengedett emeléseket (más néven eszkaláció) és azok kiszámításának módját
- az Ön által fizetett bérleti díj tartalmazza-e a biztosítást, az ingatlanadót és a karbantartási költségeket (úgynevezett bruttó bérleti díj); vagy ezek a tételek külön kerülnek-e felszámításra (ezt nettó bérleti díjnak nevezik)
- a kauciót és annak visszatérítésének feltételeit
- pontosan milyen teret bérel (beleértve a közös helyiségeket, például a folyosókat, mellékhelyiségeket és lifteket), és hogyan méri a bérbeadó a teret (egyes mérési gyakorlatok a falak vastagságát is tartalmazzák)
- lesznek-e fejlesztések, átalakítások (ezeket nevezik beépítésnek, ha az új teret az Ön igényei szerint alakítják ki) vagy berendezési tárgyak a helyiségben; ki fogja ezeket fizetni, és kié lesznek a bérleti szerződés lejárta után (általában a bérbeadóé)
- specifikációk a jelzésekre, beleértve azt is, hogy hol helyezheti el őket
- ki fogja karbantartani és javítani a helyiségeket, beleértve a fűtési és légkondicionáló rendszereket
- lehet-e a bérleti szerződést más bérlőnek átruházni vagy albérletbe adni
- van-e lehetőség a bérleti szerződés meghosszabbítására vagy a bérelt helyiség bővítésére
- ha és hogyan lehet a bérleti szerződést felmondani, beleértve a felmondási követelményeket, és vannak-e szankciók az idő előtti felmondás esetén, és
- a bíróság helyett közvetítést vagy választottbírósági eljárást kell-e alkalmazni.
A fogyatékossággal élő amerikaiakról szóló törvény. A fogyatékossággal élő amerikaiakról szóló törvény (Americans with Disabilities Act, ADA) előírja, hogy minden olyan vállalkozásnak, amely a nyilvánosság számára nyitva áll, vagy amely 15 főnél több embert foglalkoztat, olyan helyiségekkel kell rendelkeznie, amelyek a fogyatékkal élők számára is hozzáférhetőek. Győződjön meg róla, hogy Ön és a bérbeadója megegyeznek abban, hogy ki fizeti a szükséges átalakításokat, például a rámpa hozzáadását vagy az ajtók szélesítését a kerekesszékek befogadására.
A vállalkozás helyének kiválasztásával kapcsolatos további tanácsokat a Sikeres helyszín kiválasztása a vállalkozás számára című dokumentumban talál.
A tisztességes és működőképes bérleti szerződést kereső vállalkozók számára alapvető információkért szerezze be a Negotiate the Best Lease for Your Business című könyvet, írta Janet Portman és Fred S. Steingold (Nolo).
Az igazságos és működőképes bérleti szerződést kereső vállalkozók számára a Negotiate the Best Lease for Your Business című könyvet.