Ez a cikk az ingatlan “flippelésével” kapcsolatos etikai aggályokat tárgyalja, valamint azt a két módot, ahogyan egy spekuláns felépítheti a tulajdonjogának átruházását egy flipben.
Az első keddi Journal Online gyakori olvasói tudják, hogy az egycsaládos lakóingatlanokkal (SFR) kapcsolatos spekulánsokkal kapcsolatos álláspontunk kedvezőtlen. A spekulánsok mind az eladók, mind a lakásvásárlók kezéből kihúzzák a pénzt. Eközben mesterségesen felhajtják a lakásárakat, jellemzően kettős letéti konstrukcióban.
A First Tuesday írói azonban tisztában vannak azzal, hogy a spekulánsok léteznek és továbbra is tényezői a kaliforniai ingatlanpiacnak. Ezért a spekulánsoknak és ingatlanügynökeiknek tudniuk kell, hogyan strukturálják megfelelően tranzakcióikat, hogy ne okozzanak indokolatlan stresszt az eladóknak, a vevőknek és az ingatlanpiac egészének. Más szóval: ha már muszáj, csináld jól.
Két különböző módszer a flip szerződés megkötésére
A tőkeszegény spekuláns felkutat egy lakóhelyet, amelyet azzal a szándékkal szeretne megvásárolni, hogy rendbe hozza, majd azonnal talál egy vevőt és továbbértékesíti az ingatlant. A spekuláns azonban anyagilag nem képes maga megvásárolni, felújítani és továbbvinni az ingatlant a viszonteladás lezárásáig.
Ha a spekuláns írásos adásvételi szerződést tud kötni az ingatlan megvásárlására, akkor eladja és átruházza az ingatlan tulajdonjogát:
- egy felhasználónak, aki készpénzt fizet azért, hogy megszerezze a spekuláns tulajdonjogát – ezt nevezik flippingnek -, és helyettesítő vásárlóvá válik; vagy
- készpénzzel rendelkező kockázati tőkések egy csoportjának, amelyet a spekuláns korlátolt felelősségű társaságként (LLC) hoz létre, hogy finanszírozza a vételárat és a folyamatos tulajdonlás hordozási költségeit azzal a szándékkal, hogy lezárja a zálogjogot és később továbbértékesíti az ingatlant – ezt nevezik szindikációnak.
Az ingatlan vevőnek történő viszonteladásakor (a szindikátusi csoportjának történő átruházáson kívül) a spekuláns vagy:
- az ingatlan megvásárlására vonatkozó szerződéses jogát a helyettesítő vevőre, akit ekkor megbízottnak is neveznek, a kiegészítő letéti utasítások megadásával átruházza, és a letéti őrzés a helyettesítő vevő nevére zárul (ahogyan a szindikációban történik); vagy
- átruházhatja tulajdonjogát egy adásvételi okirat segítségével azáltal, hogy külön adásvételi szerződést és letéti utasításokat köt a vevőjével, és a spekuláns vételi letéti számlájának a tulajdonossal való lezárásával egyidejűleg vagy azt követően zárja le, ezt az eljárást nevezik kettős letétbe helyezésnek, ha a spekuláns elkerüli, hogy több pénzt tegyen fel, mint a jóhiszemű letétje.
Átruházási rendelkezés és átruházás
A spekulánsnak mint vevőnek a tulajdonossal kötött adásvételi szerződés alapján fennálló minden vételi joga átruházható, hacsak az adásvételi szerződés vagy a letéti megbízás valamely rendelkezése nem korlátozza. Az engedményezés továbbá kizárt, ha az eredeti vevő (a spekuláns) által az adásvételi szerződés alapján ígért bármely személyes teljesítés eltér, ha azt a helyettes vevőnek (az engedményesnek) kell teljesítenie, mint például az olyan carryback finanszírozási megállapodások esetében, amelyek megkövetelik, hogy a vevő ugyanazoknak a hitelképességi és vagyonkezelési előírásoknak feleljen meg.
A tulajdonos nem tagadhatja meg az együttműködést azzal, hogy a befektető átruházza vételi jogát egy tulajdonjog-raktározó ügynökre, hogy a befektető egy fordított Internal Revenue Code §1031 tranzakciót hajthasson végre, amelyet az Internal Revenue Service (IRS) parkolási tranzakciónak nevez. A raktározási ügynök nem helyettesítő vevő, hanem közvetítő vagy stróman, aki csupán a tulajdonjogot tartja meg, és egy későbbi időpontban átruházza az ingatlant a befektetőre.
Továbbá, ha az adásvételi szerződés kimondja, hogy a spekuláns vételi joga átruházható, a tulajdonos nem követelheti az eredeti vevőtől – a spekulánstól -, hogy zárja le a letéti szerződést és vegye át a tulajdonjogot az ő nevére, nem pedig egy helyettes vevő nevére az átruházás révén.
Azért, hogy a tulajdonos figyelmét felhívják a spekulánsnak arra a jogára, hogy vételi jogát egy helyettes vevőre ruházza át, aki az adásvételi szerződés alapján zárja le a letéti letétet, az adásvételi szerződés átruházási rendelkezései előírják, hogy a tulajdonos által a tulajdonjogot a vevő vagy az engedményes nevére kell biztosítani.
Az adásvételi szerződésben beleegyezett abba, hogy a tulajdonjog a helyettes vevő nevére történő engedményezéssel megszerezhető, a tulajdonosnak jóhiszeműen együtt kell működnie a zárási utasítások és az átruházási dokumentumok aláírásával, hogy a tulajdonjogot a helyettes vevő nevére lehessen átruházni és a zálogjogot a helyettes vevő nevére lehessen lezárni.
Miután a spekuláns olyan rendelkezést tartalmazó adásvételi szerződést kötött, amely a tulajdonost az engedményezésben való együttműködésre kötelezi, ezután:
- megkeresi és felkutatja a helyettes vevőt;
- megállapodik a vételi jogának értékesítéséért fizetendő összegről; és
- megállapodik az ingatlan eladásáról és a tulajdonossal kötött adásvételi szerződés és letéti utasítás alapján fennálló vételi jogának engedményezéséről.
Az engedményezéssel történő továbbértékesítés
A spekulánsnak az ingatlan megvásárlására vonatkozó szerződéses joga engedményezésének dokumentálása a legjobb, ha azt a letéti megbízáson keresztül, kiegészítő letéti utasításként kezeli.
A spekuláns az engedményezéssel valamennyi vételi jogát átruházza a helyettes vevőre, az úgynevezett engedményesre, cserébe azért az ígéretért, hogy a spekulánsnak az engedményezés megkötésekor vagy a letéti letét lezárásakor esedékes pénzösszeget megfizet.
Az engedményezést elfogadó helyettes vevő vállalja, hogy teljes mértékben teljesíti a spekulánsnak az adásvételi szerződésből és a letéti megbízásból eredő valamennyi kötelezettségét. Az engedményezéssel a helyettes vevő jogi felelősséget vállal a spekulánsnak a helyettes vevőre átruházott szerződéses kötelezettségeiért, ezt a tevékenységet átvállalásnak nevezik.
A spekuláns vételi jogának átruházásával a helyettes vevő “lép a spekuláns helyébe” mint letéti vevő. Miután az ingatlan megvásárlására vonatkozó valamennyi jogot átruházta, a helyettes vevő a saját nevében érvényesítheti az adásvételi szerződést, és megkövetelheti a tulajdonostól, hogy az ingatlant a helyettes vevőre történő átruházással zárja le a letéti szerződést.
A helyettes vevő továbbá a letéti engedményezés elfogadásával átvállalja a spekulánsnak az adásvételi szerződésből és a letéti utasításokból eredő valamennyi kötelezettségét. Az összes feltételes feltétel kizárásával, a közzétételek jóváhagyásával és az egyéb elállási jogokról való lemondással a helyettes vevőnek teljesítenie kell a vételár kifizetésével és az ügylet escrow zárásával. Ellenkező esetben felelősséggel tartozik a tulajdonossal szemben a letéti számlák lezárásának jogellenes elmulasztásáért.
A helyettes vevő, aki jogi kifogás vagy indoklás nélkül elmulasztja a letéti őrzés lezárását, amit szerződésszegésnek nevezünk, szintén felel a spekulánsnak az engedményezésben foglalt átvállalási rendelkezések alapján a spekulánsnak a szerződésszegésből eredő esetleges veszteségeiért. A spekulánsnak pénzveszteséget okozhat, ha a tulajdonos pénzveszteségért vagy a szerződésszegéssel kapcsolatos konkrét teljesítésért perli a spekulánst, kivéve, ha a tulajdonos és a spekuláns az engedményezéskor felelősségmentesítést vagy novációt kötöttek. Ez a felmentési és helyettesítési megállapodás megköveteli, hogy a tulajdonos kizárólag a helyettes vevőhöz forduljon az adásvételi szerződés és a letéti szerződés teljesítéséért, ezt a megállapodást nevezik novációnak.
A spekuláns vételi jogának engedményezését követően a letéti utasításoknak való megfelelés érdekében a letétkezelő minden záródokumentumot a helyettes vevő nevére készít. A záródokumentumok közé tartoznak:
- okiratok;
- visszavásárlási jegyzetek és vagyonkezelői okiratok;
- zárási utasítások és nyilatkozatok;
- jóváhagyások és feltételezések bármely meglévő hitelről;
- jogcímbiztosítás; és
- minden egyéb, a escrow lezárásához szükséges tétel tisztázása.
Egy külön adásvételi szerződéssel történő továbbértékesítés
Az ingatlant átruházó spekuláns esetleg nem akarja felfedni a helyettes vevő előtt azt a vételárat, amelyet a spekuláns az ingatlanért fizet, és így az átruházásból származó jövedelmét. Az is előfordulhat, hogy a tulajdonos (jogtalanul) megtagadja az együttműködést, és lehetővé teszi, hogy a helyettes vevő nevében zárják le a letéti letétet, amikor arra kérik, hogy tegyen eleget a spekuláns vételi jogának átruházásának. A tulajdonos úgy érezheti, hogy jogosult a spekuláns gyors nyereségére.
Ahelyett, hogy a spekuláns által megtalált helyettes vevőre ruházná át az adásvételi szerződés és a letéti megbízás szerinti vételi jogait, a spekuláns egyszerűen továbbértékesítheti az ingatlant, függetlenül attól, hogy a spekuláns a saját nevére szerzett-e tulajdonjogot. Egyes megyékben a viszonteladás után a második adásvételi okirat rögzítésekor további adót kell fizetni, amit az engedményezéssel elkerülhető. Az is felmerül, hogy a Franchise Tax Board (FTB) a vételár 3%-át visszatartja a viszonteladáskor, ami arra készteti a spekulánsokat, hogy az FTB által a viszonteladáskor történő visszatartás elkerülése érdekében “S” társaságként bejegyeztessék és jelentsenek.
Az ingatlan spekuláns általi viszonteladásakor a spekuláns és a potenciális vevője egy teljesen új adásvételi szerződést és letéti utasításokat köt, különválasztva a spekulánsnak a tulajdonossal kötött szerződéseitől.
A viszonteladással összefüggésben a spekuláns vállalja azokat a kötelezettségeket, amelyekkel a tulajdonos tartozik a vevőnek, hogy minden olyan tájékoztatást megad, amelyet egy ingatlan eladójától megkövetelnek. A spekuláns felhasználhatja a tulajdonostól kapott közléseket, megjegyezve az általa ismert további vagy ellentétes információkat.
A viszonteladásra külön letéti letétet nyitnak, amelyet a viszonteladó vevő és az esetleges vásárlást segítő jelzáloghitelező finanszíroz. A spekuláns vételét kezelő letéti társaságot szokták igénybe venni a viszonteladásnál a kényelem és a csökkentett letéti díjak, valamint egyidejű zárás esetén a pénzeszközök átutalása érdekében.
A spekuláns vételi letéti számlája a tulajdonosnál és a helyettesítő vevővel megnyitott külön viszonteladási letéti számlája lezárható egyidejűleg, vagy a zárások időben elválhatnak egymástól. A viszonteladási letéti letét lezárásának a spekulánsnak a tulajdonossal szembeni vételi letéti letét lezárásától kell függenie. A spekulánsnak a viszonteladási letéti letétből származó nettó értékesítési bevétele lesz az általa felhasznált pénzeszközök forrása, ha a tulajdonossal való vételi letéti letéttel egyidejűleg zárja le.
Ezzel a törvényes kettős letéti eljárással két adásvételi okiratot rögzítenek – egyet a tulajdonostól a spekulánsnak, aki viszont továbbadja az ingatlant adásvételi okirattal a viszonteladó vevőnek a flip ezen változatában.
Az egyidejű lezárások esetén csak egy jogbiztosítási kötvényt bocsátanak ki, és egy sor hitelfelvétel vagy hitelnyújtási dokumentum kerül kitöltésre – mindez a helyettesítő vevő nevére. Ha a spekuláns vásárlási escrow zárja le először, egy kötegelt formájú jogcímbiztosítást kell megvásárolni 10%-os felárral. A kötegelt formanyomtatvány alapján a jogcímbiztosítási kötvényt a helyettes vevő nevére állítják ki, amikor a flip továbbértékesítési escrow-ja lezárul.
A szerkesztő megjegyzése – Normális esetben a Federal Housing Administration (FHA) által biztosított ingatlanokat az eladást követő 90 napon belül nem lehet flipelni, azonban az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériuma (HUD) átmeneti moratóriumot vezetett be erre a flipelésellenes szabályra, hogy az ingatlanpiaci válság során az ingatlanok állítólagos illikviditása (REO) ellen küzdjön. 2010. február 1-jétől kezdődően, és egy évig hatályos, egy spekuláns az eladást követő 90 napos időszakon belül az eladási árra, a hitelezői előírásokra és az ügylet szokásos piaci feltételekhez kötött státuszára vonatkozó követelmények betartásával átruházhat egy ingatlant.
Tájékoztatás a továbbértékesítésről
Az egy-négy egységből álló lakóingatlan értékesítésére ajánlatot tevő spekulánsnak teljes körű tájékoztatást kell adnia az ingatlan fizikai, üzemeltetési és tulajdoni viszonyairól, valamint az ingatlant érintő természeti és környezeti veszélyekről. A spekuláns ingatlanvásárlási jogának engedményezésénél a helyettes vevő megkapja az adásvételi szerződés, a letéti utasítások és a spekuláns által a tulajdonostól kapott valamennyi tájékoztatás másolatát.
A helyettes vevő az engedményezéshez való hozzájárulásával elismeri a spekuláns által átadott dokumentumok átvételét.
Ügynöki megfontolások
Ha az érintett spekuláns az eladni kívánt ingatlan tulajdonosának nevében eljáró ingatlanközvetítői engedélyes (aki rendszerint tőzsdei vagy ingatlankezelési szerződés alapján jár el), a helyzetet bonyolítják a spekuláns által a tulajdonos/eladó felé fennálló bizalmi kötelezettségek.
Gondoljunk egy olyan brókerre, aki, miközben azzal foglalkozik, hogy vevőt találjon a jegyzett ingatlanra, adásvételi szerződést készít, amelyben magát nevezi meg vevőként, és azt benyújtja az eladónak. Az adásvételi szerződés szerint a bróker díjat kap azért, hogy az eladó ügynökeként jár el.
Az adásvételre megnyitott letéti őrzés lezárása előtt a bróker felkutat egy helyettes vevőt, aki beleegyezik abba, hogy az adásvételi szerződés alapján az ingatlan megvásárlására vonatkozó jogokat átruházás útján megszerzi a bróker, és helyettes vevőként lép a letéti őrzésbe. A helyettes vevő az engedményezésért átruházási díjat fizet a brókernek.
Az eladó beleegyezik a bróker jogának a helyettes vevőre történő átruházásába, miután a bróker megismétli, hogy az ingatlan értéke nem haladja meg az eladóval kötött adásvételi szerződésében meghatározott árat.
A záráskor a bróker közli az eladóval, hogy a vételi jog átruházásáért átruházási díjat kap, de nem közli a díj dollárösszegét. A letéti zárás után az eladó megtudja, hogy az általa a brókernek fizetett díjon felül a helyettes vevő a vételár 10%-át fizette a brókernek az engedményezésért.
Az eladó követeli a brókerrel szemben az engedményezési díjat és az általa kifizetett közvetítői díj visszafizetését, azt állítva, hogy a bróker megszegte az eladóval szemben fennálló bizalmi kötelezettségét, és megtévesztő módon járt el, mivel a bróker nem hozta nyilvánosságra a tőzsdei ügynökként eljárva kapott juttatások összegét, és megfosztotta az eladót attól a lehetőségétől, hogy ingatlanát a lehető legmagasabb értéken értékesítse.
A bróker azt állította, hogy nem volt kötelessége nyilvánosságra hozni a helyettes vevő által az engedményezésért fizetett árat, mivel az adásvételi szerződés értelmében a bróker vevői státusza olyan megbízói státus volt, amelynek érdekeltsége volt az ingatlanban, amelyet eladhatott.
A bróker megszegte a bizalmi kötelezettségét, amellyel az eladónak mint listázási ügynök (vagy ingatlankezelő) tartozott, amikor nem hozta nyilvánosságra az ingatlan átruházása során a helyettes vevő részére kapott előnyök dollárösszegét?
Igen! A közvetítőnek a tőzsdei szerződés által létrehozott bizalmi kötelezettsége soha nem szűnt meg, ami megköveteli, hogy a közvetítő minden jövedelmet nyilvánosságra hozzon. A bróker nem szüntette meg ügynöki kötelezettségeit, mielőtt megkötötte volna az adásvételi szerződést, hogy megbízóként megvásárolja a felsorolt ingatlant.
A bróker köteles nyilvánosságra hozni minden olyan előny teljes mértékét, amely abból származott, hogy az ügynöke részt vett egy olyan ügyletben, amelyet az ügyfele nevében tárgyaltak vagy közvetítettek.
Az EP-spekulánsokra vonatkozó különleges szabályok
Ha a spekuláns lakóingatlant vásárol egy zár alá vett eladótól, a spekulánsra további szabályozást jelentenek a kiszolgáltatott eladók védelmét szolgáló saját tőke vásárlására (EP) vonatkozó törvények. A zár alá vont eladónak kétéves elállási joga van, ha a spekuláns helytelen magatartása az EP-szabályok szerint fennáll. A spekuláns vételi jogának átruházásakor az eladó megtartja elállási jogát a helyettes vevővel szemben, mivel az elállási jog a helyettes vevő által átvett szerződés alapján keletkezett.
Ha azonban a spekuláns az ingatlant egy harmadik fél vevőnek adja át, aki azt egy különálló, a szokásos piaci feltételek szerinti viszonteladás keretében továbbértékesíti, a vevő jóhiszemű vevőnek minősül, aki mentesül az eladónak az EP-jog szerinti kétéves elállási joga alól – még akkor is, ha a viszonteladó vevő tudja, hogy az ingatlan elárverezés alatt áll.
Kulcsszavak:
Elidegenítés, flipping, spekulánsok