A lakásvásárlás magában foglalja jön fel egy jó kicsit több pénzt out-of-pocket, mint csak az előleg. A vevőknek pénzzel kell rendelkezniük az olyan zárási költségekre is, mint a tulajdonjog-politikák, a nyilvántartási díjak, az ellenőrzések, a futárköltségek, a letéti vagy lefoglalt számlák létrehozásához szükséges tartalékok és a különböző díjak, amelyeket a hitelezők általában felszámítanak.
A teljes költség sokkoló lehet sok olyan lakásvásárló számára, aki csak az előleg összegét akarja előteremteni. Előfordulhat, hogy nincs meg a plusz pénzük, és az ügylet enélkül egyáltalán nem zárul le.
A hitelezői díjak lehetnek a legjelentősebbek a zárási költségek közül.
Mennyi fizetésre számíthat egy vásárló?
A lakásvásárlás zárási költségei jellemzően a vételár körülbelül 2% és 7%-a között mozognak, az átlag 3% körül van. Sok függ a hitelező által a hitelnyújtásért felszámított pontoktól és a hitelnyújtási díjaktól.
A pontokat és a hitelnyújtási díjakat a vevő jóhiszemű becslésében szokták feltüntetni. Ezt a dokumentumot 2020-tól hitelkalkulációnak nevezik.
A teljes zárási költség egy 300 000 dolláros lakás megvásárlásához körülbelül 6000 dollár és 12 000 dollár között lehet, vagy még ennél is több. Az alapokat jellemzően nem lehet kölcsönkérni, mert ez olyan mértékben megemelné a vevő hitelarányait, hogy az már nem biztos, hogy megfelel.
“Ingyenes” zárási költségek
Az első lakásvásárlók néha szünetet tarthatnak, és a zárási költségeket egy állami hivatal fizetheti, ezért nézzen utána a megyei vagy állami előlegfizetési támogatási programoknak attól függően, hogy hol él.Nem minden állami lakásfinanszírozási ügynökség (HSA) nyújt előleget lakásvásárláshoz, de néhányan igen, mások pedig gyakran kölcsönöznek zárási költségeket kedvező feltételekkel, amelyek nem befolyásolják a hitelarányokat.
A vevő zárási költségtámogatását biztosító programok gyakran rögzítenek egy eszközt a közhiteles nyilvántartásokban, hogy biztosítékot nyújtsanak a hitelhez, de a hitel jellemzően nulla kamatot hordoz, és nincs meghatározott esedékességi időpontja. A kölcsönt az eladáskor kell visszafizetni, ha a lakásvásárló később eladja az ingatlant, vagy refinanszírozáskor, attól függően, hogy melyik következik be előbb.
Nem ismétlődő vevői zárási költségek
Az egyszer és soha többé nem fizetett vevői zárási költségtámogatás “nem ismétlődő”. Ezek a díjak olyan egyszeri díjak, mint például:
- Titliszerződések
- Escrow vagy zárási díjak
- Notáriusi díjak
- Drótdíjak
- Futár/szállítási díjak
- Az ügyvédi díjak
- Megerősítések
- Rekorddíjak
- Állami, megyei vagy városi átruházási adók
- Az otthonvédelmi tervek
- Természeti veszélyek közzététele
- Az otthonvizsgálatok
- A kölcsönnel együtt fizetett hitelezői díjak a hitelkalkuláción
Nem akadályozza meg semmi, hogy körülnézzen és összehasonlítsa néhány ilyen díj és szolgáltatás árát.
Ismétlődő vevői zárási költségek
Az ismétlődő díjak olyan vevői zárási költségek, amelyeket az idő előrehaladtával újra és újra fizetni fog, akár havonta, akár évente. Ezek gyakran olyan díjak, amelyeket a zárás előtt szednek be az előre kifizetett díjakért és a lefoglalt/ letéti számlák létrehozásáért. Ide tartoznak:
- Tűzbiztosítási díj
- Árvízbiztosítás (ha az Ön területén kötelező)
- Tulajdonadó
- Közös vagy magán jelzálogbiztosítási díjak
- Előre fizetett kamat
Az évnek az az időpontja, amikor Ön zár, meghatározza, hogy a hitelező hány arányos hónapnyi díjat fog beszedni, hogy a jövőbeli adó- és biztosítási kifizetésekkel szemben tartsa vissza.
Nem minden hitelhez van szükség letéti vagy letéti számlára, de a vételár 80%-át meghaladó összegű hitelek megkövetelik ezeket.
Eladói hitelek
Az eladói hitel, amelyet néha eladói engedménynek is neveznek, gyakorlatilag az eladó által a vevőnek juttatott pénz, amellyel az eladó bizonyos zárási költségeket fedez. Az eladói hiteleket nem fizetik ki közvetlenül a vevőknek. Ehelyett az összeget beépítik a lakás eladási árába, csökkentve ezzel a teljes hitel költségét.
Mindig egyeztessen hitelezőjével, mielőtt olyan ajánlatról tárgyalna, amely eladói hitelt tartalmaz, mert előfordulhat, hogy a hitelező ezt nem engedélyezi. Néhány gyakori forgatókönyv:
- A hitelező a vételár 3%-ára korlátozhatja az Ön hitelét, ha Ön a vételár 100%-át finanszírozza.
- A FICO pontszámától és az előleg összegétől függően a hitelező engedélyezheti, hogy az eladó a vételár akár 6%-át is jóváírja Önnek.
A TRID – a TILA RESPA integrált közzétételi szabály, amely a jelzáloghitelek közzétételi nyilatkozatait szabályozza – a zárás előtti utolsó napokban lehet, hogy nem engedi meg a zárási nyilatkozat utolsó pillanatban történő módosítását, és ezek a jóváírások fel lesznek tüntetve a zárási nyilatkozaton.
A hitelezők néha a zárási költségek egy részét is jóváírják, de Önnek bele kell egyeznie, hogy magasabb kamatot fizet a hitel futamideje alatt. Ez most készpénzt takaríthat meg Önnek, de később többe kerülhet.
Amikor több költség jobb lehet
A hitelezők gyakran engedélyezik, hogy záráskor “pontokat”, néha “kedvezménypontokat” fizessen. Ezeket a díjakat cserébe azért fizetik, hogy a hitel futamideje alatt alacsonyabb kamatlábat kapjon, ami hosszú távon potenciálisan pénzt takaríthat meg Önnek. Egy pont általában a felvett hitelösszeg 1%-a körül mozog.
Ezek megfizetése azonban növeli a zárási költségeket.