Home ” Gyakorlati információk ” Lakásfórum
Ez az oldal a Villas of Bali nagylelkű támogatásával készült.
Indonézia hosszú évek óta úgy rendelkezik, hogy Indonéziában csak indonéz állampolgárok tulajdonában lehet földterület. Így ha Ön (külföldiként) házat akart vásárolni, ez jogilag lehetetlen lett volna.
A 90-es évek végén új törvényeket hoztak, hogy külföldiek is vásárolhatnak lakásokat és irodahelyiségeket Indonéziában, HA az épület strata title státuszú. Ez lehetővé teszi, hogy a külföldi a lakás vagy irodahelyiség tulajdonosa legyen, de a földterület, amelyen áll, nem.
2010-ben & 2015-ben további törvényeket fogadtak el, amelyek megkönnyíthetik a külföldiek számára, hogy 70 éves földbérleti szerződésekkel rendelkezzenek, de a törvény részletei/értelmezése/alkalmazása nem mindig egyértelmű.
2020-ban a külföldiek 30 éves bérleti szerződéssel, 20 éves meghosszabbítással lakásokat birtokolhatnak; földházakat bérlet útján szerezhetnek, de nem birtokolhatnak. A külföldiek hosszú távú bérleti szerződései nem rendelkeznek ugyanazokkal a garanciákkal/védelmekkel, mint az indonéz állampolgárok, így nehezebben finanszírozhatók banki jelzáloghitelek révén.
A földtulajdont Indonéziában az 1960. évi 5. számú törvény szabályozza. Ebben szerepel egy “Hak Pakai” nevű földtulajdon-kategória, amely a földterületre való építkezés/használat jogát jelenti. E törvény értelmében külföldiek csak “használati jog” (Hak Pakai) jogcímen vásárolhatnak földet vagy lakást.
Az indonéziai ingatlanügyletek papírmunkája
Az indonéziai ingatlanügyletek meglehetősen egyszerű, de mégis trükkös, valamint érdekes üzleti gyakorlatok, amelyekben több szempont keveredik egyetlen üzletben. Az ingatlanügyletek különböző jogi területeket érintenek, mint például a tulajdonjog, az adójog, az öröklési jog, valamint általában a családjog. Az ingatlanügyletekben a legismertebb papírmunka az adásvételi ügylet. Ezek mind nagyon gyakori jogi tranzakciók.
Az indonéziai mezőgazdasági alaptörvény előírja, hogy az adásvételi ügylet az a bizonyíték, amely bizonyítja a tulajdonjog átruházását az eladóról a vevőre. A törvény előírta, hogy az ingatlanügyleteknek két kritériumnak kell megfelelniük, azaz átláthatónak és teljes mértékben kifizetettnek kell lenniük. A jogügyletet meghatalmazott tisztviselő előtt és felügyelete alatt kell lebonyolítani. A törvény azt is előírja, hogy az ügyletet teljes egészében meg kell fizetni. Más szóval, az ügyletet nem lehet végrehajtani, ha bármilyen hiányossága van a fizetésben.
Ezek azok a dolgok, amelyeket meg kell tennie, mielőtt folytatja az ingatlan adás-vételét az indonéziai ingatlanügyletekben:
Az ingatlan tulajdonjogának háttérellenőrzése
Ez elengedhetetlen. Egyetlen tranzakció sem hajtható végre a korábbi tulajdonjog/tulajdonjogi dokumentumok jogszerűségének hivatalos háttérellenőrzése nélkül. Ehhez be kell nyújtania nekünk az eredeti tulajdoni lapot. Az ingatlan jogi státusza nem lesz ellenőrizhető az eredeti dokumentum nélkül.
Nagyon fontos a háttérellenőrzés elvégzése, mielőtt bármilyen további ügyletet kötne az ingatlan eladójával. Ez elegendő információt nyújt Önnek az ingatlan jelenlegi állapotáról, valamint az ingatlan tulajdonjogáról. Ezen információk alapján eldöntheti, hogy folytatni kívánja-e az adásvételi tranzakciót vagy sem.
A háttérellenőrzésből kiderül, hogy van-e az ingatlanon fennálló jelzáloghitel. Ha igen, akkor először meg kell győződnie arról, hogy a tulajdonos eltávolítja a jelzálogot a tulajdonjogból, mielőtt bármilyen további tranzakciót kezdeményezne Önnel, mint vevővel. Azt is megtudhatja, hogy az ingatlan esetlegesen jogvita alatt áll-e vagy sem. A háttérellenőrzés rendkívül fontos, és nem javasolnám a tranzakció folytatását a háttérellenőrzés véglegesítése előtt.
Az eladó tájékoztatása
Az alábbi dokumentumok másolatával kell információt szereznie az eladótól:
- Kartu Tanda Penduduk (úgynevezett “KTP”) másolata. Ha az ingatlan tulajdonosa házas, be kell szereznie a házastárs KTP másolatát is. Valószínű, hogy a házastársnak is alá kell írnia Önnel az adásvételi szerződést. Ha nincs házassági szerződésük, az azt jelenti, hogy az Ön által megvásárolt ingatlan az ő házassági vagyonát képezi, és ezért törvényileg szükséges a házastársi hozzájárulás. Ellenkező esetben az Ön által megkísérelt tranzakció potenciálisan illegális;
- Családi kártya (ún. Kartu Keluarga/KK). Ez a dokumentum az eladó családtagjait mutatja be;
- Házassági bizonyítvány, ha van ilyen. Abban az esetben, ha a házastárs elhunyt, be kell szereznie a halotti bizonyítványt. Abban az esetben, ha az eladó elvált, be kell szereznie a válási ítéletét a vagyonmegosztással együtt – amely igazolja, hogy az eladásra kerülő ingatlan az övé vagy az övé;
- A földtulajdonról szóló igazolás eredeti példánya;
- PBB adófizetés, az úgynevezett SPPT PBB. Ez az építmény- és telekadó aktuális összegének megfizetését jelenti. Ez a dokumentum fontos az ügyletre alkalmazandó adó azonosítása érdekében. Megtudhatja, hogy az eladónak mennyit kell fizetnie, és hogy önnek, mint vevőnek mennyi adót kell fizetnie.
- Az eladó adószáma, úgynevezett “NPWP.”
Vevői információk
Ha Ön vásárolja meg az ingatlant, gondoskodnia kell arról, hogy a tranzakcióhoz a következő dokumentumok rendelkezésre álljanak:
- A KTP másolata. Ha Ön házas, akkor házastársa KTP-jét is be kell nyújtania. Hacsak nem írtak alá házassági szerződést, például érvényes házassági vagy házasság utáni megállapodást. Az ezekkel a dokumentumokkal kapcsolatos további részletekért forduljon az Asep Wijayához. Ha Ön vegyes házasságban élő nemzetközi házaspár, valószínűleg nem tud semmilyen tranzakciót végrehajtani e megállapodás nélkül;
- Családi kártya. Erre a törvényes legközelebbi hozzátartozójának azonosításához is szükség lenne. Ez a dokumentum tartalmazza az Ön Nomor Induk Kependudukan/NIK (lakóhelyi nyilvántartási szám) adatait, amely az Ön adózási adataira utal. Ez nagyon fontos, amikor a tranzakcióra vonatkozó adót érvényesítjük;
- Házassági anyakönyvi kivonat. Tudnunk kell az Ön státuszát, és azt, hogy az állam hogyan fogja kezelni az ingatlant a jelenlegi státusz szerint, azaz különvagyon vagy közös tulajdon. Ennek az igazolásnak adott esetben a házassági szerződéssel együtt kell érkeznie;
- NPWP. Szükségük van az Ön adószámának másolatára, hogy érvényesíteni tudják az erre a tranzakcióra alkalmazandó adót.
Adásvételi szerződés
Az adásvételi ügylet lebonyolítására irányuló szándékát szerződés formájában kell leírni. Ezt nevezzük adásvételi megállapodásnak (Sales and Purchase Agreement, SPA). Az SPA aláírásához az eladónak és a vevőnek is jelen kell lennie. Önnek a házastársával együtt kell megjelennie, ha házasok.
Egy érvényes dokumentumot, például házassági szerződést is be kell mutatni abban az esetben, ha a házasságukban vagyonelkülönítés történt. Egy házassági szerződés vagy házassági szerződés utáni dokumentum szolgálhat olyan dokumentumként, amelyre házastársa segítsége nélkül is szüksége van. Ezzel a dokumentummal a házastársának nem kell Önnel tartania az SPA aláírásához.
Egy érvényes SPA-t kell benyújtani a földhivatalhoz ahhoz, hogy a tulajdonjog az eladóról a vevőre szálljon át. Egy dologra kell odafigyelnie: a folyó évi adófizetést a tulajdonjog átruházása előtt kell rendezni. A tulajdonjog átruházása előtt adóhitelesítésre kerül sor.
Az ingatlan tulajdonjoga
Amikor Ön földet és/vagy házat vásárol Indonéziában, akkor egy eladóval vagy az eladó képviselőjével áll kapcsolatban. Az ingatlan tulajdonosával kell üzletelnie, hogy megvédje jövőbeli befektetését. A tulajdonosnak törvényes jogokkal kell rendelkeznie az Ön által megvásárolni kívánt ingatlanhoz. Ha rendelkezik az ingatlanra vonatkozó törvényes jogokkal, akkor rendelkeznie kell a tulajdonjoggal, amely átruházható Önre, mint vevőre.
A tulajdonjogát igazoló okiratot be kell tudnia mutatni. A tanúsítványt az Indonéz Köztársaság kormánya állítja ki. A tulajdonjogot igazoló bizonyítvány kiadására jogosult kormányzati szerv a Badan Pertanahan Nasional (Nemzeti Földhivatal), más néven BPN. Indonézia minden nagyobb városában van irodájuk.
A tulajdoni lapot, ha a megvásárolni kívánt házat az a földhivatal adja ki, ahol az ingatlan található. Az olyan ingatlanok, mint a földterületek, házak és lakások az ingatlanok kategóriájába tartoznak. Az ingatlan jogi tulajdonosa az a személy, akinek a neve a tulajdoni lapon szerepel.
Az ingatlanok tulajdonjoga különbözik az ingóságok, például az autók stb. tulajdonjogától. Az ilyen típusú ingatlanok jogi tulajdonosa az, akinek a neve(i) a tulajdoni lapon szerepel(nek). Ha a tulajdonos elhunyt, a legközelebbi hozzátartozója az ingatlan törvényes tulajdonosa. Ez általában a túlélő házastársból és gyermekeiből áll. Ha tehát az ingatlan tulajdonosa elhunyt, győződjön meg róla, hogy a megfelelő személlyel áll kapcsolatban.
Az ingó vagyontárgyak, például az autók esetében az a személy tekinthető tulajdonosnak, aki az ingatlan felett rendelkezik, bár érdemes ellenőrizni a tanúsítvány tulajdonjogát is. Kérem, vegye fel velem a kapcsolatot, ha erről szeretne beszélni.
A tulajdoni lap az ingatlanok esetében erős bizonyíték, amely a tulajdonjog igazolására szolgál, valamint a helyi földhivatal nyilvántartásba vételét igazolja. Az alapvető agrártörvény 19. cikke igazolja, hogy Indonézia kormánya földbejegyzést végez annak érdekében, hogy jogi kiváltságokat biztosítson annak a tulajdonosnak, akinek a neve a tulajdoni lapon szerepel. A tulajdonos automatikusan bekerül a földnyilvántartási adatbázisba, és ezért az Indonéziában érvényes törvények és rendeletek hatálya alá tartozik.
Ingatlanvásárlás külföldi/indonéz házaspár által
Az ingatlanvásárlás döntő előkészülete az, hogy az indonéz házastárs és a külföldi házastárs rendelkezik-e házassági szerződéssel a vagyonmegosztásról. Ha van ilyen megállapodás, az azt jelentené, hogy a házaspár legálisan megvásárolhatja az ingatlant. Ezt a megállapodást a házasságkötés ELŐTT kell aláírni.
Az indonéz jog szerint a házasságkötés után az ingatlan közös tulajdonba kerül, kivéve, ha van házassági szerződés, és ez azt jelenti, hogy az indonéz házastárs tulajdonában lévő ingatlan a külföldi házastárs tulajdonába is kerül, ami az agrártörvény szerint illegális. Ezért az ingatlant a házasságkötést követő egy éven belül el kell adni a külföldinek, vagy “hak milik”-ből (tulajdonjog) “hak pakai”-ra (használati jog) kell átalakítani, ami csökkenti az ingatlan értékét. (Pasal 26 ayat 2)
Tulajdonjog átruházása
Ingatlanvásárláskor tulajdonjog-átruházást kell végrehajtani. Az Ön nevét az ingatlan legutóbbi tulajdonosaként kell bejegyezni, miután Ön végrehajtotta az adásvételi szerződést, és átutalta a fizetést az eladónak. Tartalmazzák az ingatlan eladójával kötött megállapodás részleteit, valamint a megállapodás megkötésének időpontját.
A tulajdoni lapon az Ön nevét az ingatlan jelenlegi tulajdonosaként fogják feltüntetni. Ez az eljárás a helyi földhivatalt érinti, ahol az ingatlan található. Az eljárás befejezése után Önt ismerik el törvényes tulajdonosként. Kérjük, vegye fel velem a kapcsolatot, ha ezzel kapcsolatban további megbeszélést kíván folytatni.
Hitelezői védelem
Ha Ön száz százalékban finanszírozza az ingatlan megvásárlását, és indonéz házastársát is be kívánja vonni az ingatlan tulajdonosaként, akkor potenciálisan szüksége lehet jelzálogvédelemre. Jogilag az a tulajdonos, akinek a neve az ingatlanigazoláson szerepel. Ha nem látja a nevét a tanúsítványon, és önök aláírták a házassági szerződést, akkor az ingatlan a házastársáé. Erre egyik fél sem tarthat igényt, különösen Ön nem. Ez normális, ha a házaspár különböző nemzetiségű.
Ha úgy gondolja, hogy meg kell védenie az eredeti befektetését, akkor a jelzálogjogvédelem Önnek szól. A tulajdonjog jogosultja nem tudja eladni az ingatlant anélkül, hogy előbb ne térítené meg az Ön teljes hozzájárulását, majd a tőkenyereséget egyenlően osztják el. Az Ön, mint jelzáloghitelező neve a tulajdoni lapon az indonéz házastársának, mint az ingatlan tulajdonosának nevével együtt szerepel. Ez elég erős ahhoz, hogy megvédje az Ön pénzügyi érdekeltségét a vagyonban, és hogy elkerülje, hogy a házasságból üres kézzel kelljen kilépnie.
A lakás vagy iroda megvásárlása strata-tulajdonjog alapján
Irodák és lakások tulajdonlása lehetséges strata-tulajdonjogi okiratokon keresztül, de nagyon óvatosnak kell lennie, amikor a törvényekkel és rendeletekkel foglalkozik, hogy egy magas épületben lévő lakás tulajdonjoga biztonságban legyen.
Az 1996-os rendelet (41/1996. sz.) kimondja, hogy az Indonéziában lakó vagy az országot üzleti célból rendszeresen látogató külföldiek mindaddig vásárolhatnak házat, lakást vagy társasházat, amíg az nem egy kormány által támogatott lakópark része. A külföldiek azonban csak földhasználati (hak pakai) okirattal rendelkezhetnek, a fejlesztés pedig a “hak pakai” (építési jog) okirattal. Nem lehetséges, hogy valaki földhasználati okirattal rendelkezzen egy építési jogról szóló okirat egy alegységéről. Ezeknek a jogcímeknek a hossza is változó. Ebben rejlik néhány nehézség és tisztázatlan tulajdonjogi kérdés.
Ez azt jelenti, hogy a külföldiek gyakorlatilag 70 évig bérelhetnek (nem igazán birtokolhatnak) egy lakást, de egy szabadon álló házat nem. Ezen a 70 éves időszakon belül a külföldieknek is rendszeresen meg kell újítaniuk a használati jogukat. A kezdeti Hak Pakai-időszak 25 évre szól, majd további 25 évre, végül pedig egy 20 éves időszakra újítják meg.
Változtatható bérleti szerződés
A külföldiek számára az egyik lehetőség, hogy e jogi kétértelműségek ellenére továbblépjenek és ingatlant vásároljanak, ha a lakásvásárláshoz a lakáskezelő irodával aláírnak egy átalakítható bérleti szerződést. Ez a megállapodás alapvetően azt jelenti, hogy a külföldi megvásárolhatja a lakást, de a tulajdonjog továbbra is a fejlesztő vagy az ingatlankezelő cég, illetve egy indonéz nominee nevén marad. Ez a bérleti szerződés határozott időtartamra szól.
A konvertálható bérleti szerződés kimondja, hogy ha és amennyiben a hatályos törvények és jogszabályok lehetővé teszik, hogy a bérlő a lakás/lakástulajdoni egység jogi tulajdonosa legyen, mind a bérbeadó, mind a bérlő köteles aláírni egy adásvételi szerződést, és a tulajdonjog átkerül a külföldi tulajdonosra.
Ha ilyen típusú megállapodással szeretne társasházat vásárolni, alaposan vizsgálja meg az ingatlankezelő céget. Sok ingatlanfejlesztő komoly gazdasági nyomásnak van kitéve, és számos ingatlan építését elhalasztották vagy törölték. Mutassa meg a szerződéseit egy jóhiszemű ügyvédnek, hogy megbizonyosodjon arról, hogy minden jogi következményt alaposan lefednek.
Még egy megjegyzés: Amikor az általunk megkérdezett ügyvédek az átváltoztatható bérleti szerződések jogszerűségéről kérdeztük őket, nagyon világosan kijelentették, hogy ez egy NAGYON ROSSZ ötlet, és hogy az ügyvéd soha nem tanácsolhatja, hogy Ön átváltoztatható bérleti szerződést írjon alá. Külföldiként jogosult Hak Pakai-ra, és ragaszkodnia kell ahhoz, hogy a jogi tulajdonjogi státusz a lakóépülettől vagy a fejlesztőtől, hogy a cím az Ön nevén legyen. Az átalakítható bérleti szerződéssel… Ön teljesen ki van szolgáltatva a “kijelölt fél” kegyelmének, és ha úgy dönt, hogy meggondolja magát, akkor nincs sok jogi ügye ellenük, mivel a megállapodás, amelyet a külföldi és az indonéz “kijelölt fél” között kötött, nem igazán jogi dokumentum.
A legjobb, ha ragaszkodik ahhoz, hogy a Hak Pakai az Ön nevén legyen. Ha a fejlesztő nem tud az Ön nevére szóló Hak Pakai dokumentumot adni, akkor az azért lehet, mert nem rendelkezik Hak Bangunan jogcímmel. Ha ez a helyzet, NE VÁSÁRLJA MEG.
Indonéziai jelölt/barát igénybevétele a tulajdonjog birtoklására
A másik módja annak, hogy társasházi lakást vásároljon, az, hogy kifizeti az ingatlan árát, de a tulajdonjogot egy indonéz állampolgár nevére íratja. Mondanom sem kell, hogy ennek a személynek olyasvalakinek kell lennie, akiben feltétlenül megbízik, mivel a törvény szerint ez a személy lesz a jogi tulajdonos, függetlenül attól, hogy milyen szóbeli vagy írásbeli megállapodás van önök között.
A legtöbb ügyvéd azt tanácsolja, hogy ezt NEM szabad megtennie, mivel ismét nem rendelkezik semmilyen “jogi” dokumentummal, amely szerint az ingatlan az öné. TÉNYLEG kiszolgáltatott helyzetbe hozod magad. Sok történetet hallottunk olyan emberekről, akik jelentős befektetéseket veszítettek el azzal, hogy egy indonéz “barátjukra” bízták a megvásárolt ingatlan tulajdonjogát.
A külföldi tulajdonú ingatlanok külföldi tulajdonjogának elrejtése érdekében egy nominee használata valójában illegális Indonéziában. Ha kivizsgálják és üldözik, a kormány lefoglalhatja a földet, és a tulajdonjog visszakerül az államhoz.
Egyes családi házak – házak
Az egy családi házak tulajdonlása még nagyobb jogi problémákkal néz szembe, mivel külföldiek nem birtokolhatnak földet Indonéziában. Amennyiben a megvásárolni kívánt ház egy lakópark része, a fejlesztők gyakran ki tudnak találni valamit, hogy Ön hosszú távú bérleti szerződéssel “megvásárolja” a házat.
Egy olvasó írja pozitív (és sikeres) tapasztalatait ebben a kérdésben:
“Alapvetően teljes tulajdonjoggal rendelkezem a házon, a saját nevemen. Azt a tényt, hogy a feleségem indonéz, nem vették figyelembe (sőt, a feleségemet egyáltalán nem vették figyelembe). Neki is van tulajdona, és nem láttunk különbséget az én tulajdonjogom és jogaim között. Az építtető tulajdonában van a telek, amelyre a ház épül, én pedig egy 30 évre szóló, teljesen kifizetett bérleti szerződéssel rendelkezem a telekre, amelyet a törvény szerint az építtetőnek kérésre további 30 évvel meg kell hosszabbítania. Ekkor névleges bérleti díjat számíthatnak fel nekem, amelyet most 35 USD/év áron fizethetek. A bérleti szerződést a ház tulajdonjogával együtt tetszés szerint eladhatom vagy örökbe adhatom (de nem adhatom tovább bérbe). Az építtető eladhatja a telket, de csak a már meglévő szerződéses feltételek mellett. Ezek a rendelkezések az indonézekre is vonatkoznak, bár az indonézek megvásárolhatják a telket, ha a fejlesztő beleegyezik az eladásba, az indonézek pedig alhaszonbérbe adhatják a telket, ha akarják.
Ha a feleségem nem indonéz, és nem tartózkodtam Indonéziában egy teljes naptári évig, elméletileg az állam elveheti a házamat, hacsak nem tudom bizonyítani, hogy az eladásra irányuló ésszerű erőfeszítések sikertelenek voltak, de ha csak egy napig bárhol Indonéziában tartózkodom, az óra újraindul. Mivel a feleségem a végrendeletem egyetlen kedvezményezettje, és indonéz állampolgár, ez a szabály az én esetemben nem alkalmazható.
A házat finanszírozás nélkül vásároltam; nem vagyok benne biztos, hogy milyen hatása lenne a jogcímre, ha hitelt vagy jelzálogot venne fel a vásárláshoz. Gondolom, a jelzáloghitel felvétele lenne a legnehezebb egy külföldi számára, és a finanszírozó cég biztosan megtartaná a visszavételi jogkört nemfizetés esetén. Az ilyen dolgok itthon nagyon szigorúan szabályozottak, de itt valószínűleg sokkal több lehetőségük van a saját zsebük legális kibélelésére. Ami a fizetést illeti, a foglalót rúpiában fizettem készpénzben, mert az építtető akkoriban ezt akarta, de aztán a fennmaradó összeget inkább dollárban fizettem, így kölcsönösen elfogadható árfolyamon dollárban fizettem. Nincsenek korlátozások arra vonatkozóan, hogy hogyan fizetsz egy személyes tranzakciónál – fizethetsz grúzzsal (vagy akár kecskével!) is, ha abban állapodtatok meg.”
Földvásárlás külföldi vállalat által
Ha egy külföldi vállalatot az indonéz kormány jogi személyként ismer el, a külföldi befektetők megvásárolhatják a kétféle földtulajdonjog bármelyikét: az építési jogot (Hak Guna Bangunan), amely 30 évig érvényes és további 20 évvel meghosszabbítható, és/vagy a használati jogot (Hak Guna Usaha), amely 35 évig érvényes és 20 évvel meghosszabbítható.
Földvásárlás
Az indonéz agrártörvények szerint külföldi nem birtokolhat legálisan földet Indonéziában. Ha valaki azt mondja, hogy megteheti … a vásárló legyen óvatos …! Ahogy egy Jakarta Expat cikk fogalmazott: “Az 1960-as agrártörvény kimondja, hogy Indonézia földje “Isten ajándéka” az indonéz népnek, és ennek a kapcsolatnak a természete örök. A föld “nemzeti kincs”, amelyet az államnak kell irányítania a nép maximális jóléte érdekében.”
Ha egy külföldi úgy dönt, “közvetve” földet birtokolhat. Ehhez a külföldi és egy indonéz közötti, közjegyzői tanúval aláírt megállapodásra van szükség. A megállapodásban az indonéz a “jogi tulajdonos”, ugyanakkor elismeri, hogy a külföldi a földterület “jogos tulajdonosa”, és így az indonéz tulajdonos végrehajtja a külföldi minden, a földdel kapcsolatos utasítását, beleértve a földterület bizonyos áron történő eladását, és a pénzt a külföldi tulajdonosnak kell kifizetnie. Ismétlem, ha az indonéz “tulajdonos” meggondolja magát, akkor nem lesz semmilyen jogcíme a földterületre.
Az is világos, hogy az ilyen típusú megállapodások egyáltalán NEM végrehajthatóak az indonéz jog szerint, és a külföldi veszélyben van a befektetése valódi tulajdonjogát illetően. NEM tanácsoljuk az ilyen típusú megállapodások megkötését!
Minden földtulajdonjog Jakarta nagyvárosán (DKI) belül az elnöki vagy kormányzói rendeletek feltételeihez kötött. Ez lényegében a Hak Milik címekre vonatkozó rendelkezéseket érinti Jakarta DKI területén.
Speciális rendelkezések Batamra vonatkozóan
A külföldiek tulajdonjogára vonatkozó szabályok Batamban a 068/KPTS/KA/III/1999 számú rendelet hatálya alá tartoznak. Ez a rendelet kimondja, hogy külföldi állampolgárok vagy cégek 100%-ban birtokolhatnak lakó- vagy kereskedelmi ingatlant Barelang területén (Batam, Rempang és Galang). Az egyetlen ingatlanok, amelyek nem tartoznak e rendelet hatálya alá, az alacsony és nagyon alacsony költségű lakások, de minden más típusú épületszerkezetet is magában foglal.
Még ha van is “különleges rendelkezés” a különleges gazdasági övezetekre Batamban és Kalimantanban, a földtörvény még mindig a “Hukum National” (indonéz nemzeti jog) alá tartozik, és ugyanazok az általános törvények és elvek érvényesek, függetlenül attól, hogy az ország mely részén tartózkodik.
Hak Guna Bangunan vs Hak Milik
A Hak Guna Bangunan csak az épület használatának joga egy bizonyos ideig, majd meg kell hosszabbítani. A HGB földterület tulajdonosa az indonéz kormány. A HGB-t úgy is fordítják, hogy – Feltételes vállalati tulajdon.
Kizárólag a Hak Milik esetében van tényleges tulajdonosa a földterületnek vagy az épületnek. A Hak Miliket nem kell meghosszabbítani.
A Hak Pakai lehetővé teszi a létesítmények használatát, de a tulajdonjogot nem. A Hak Pakai-t úgy is fordítják, hogy – Feltételes tulajdonjog.
Hitel felvétele egy indonéz banktól ingatlanvásárláshoz
Az indonéz bankok NEM adnak kölcsönt olyan ingatlantulajdonosoknak, akiknek csak Hak Pakai státuszú az ingatlanuk. A földtulajdonjognak Hak Miliknek kell lennie ahhoz, hogy a bank a földtulajdonjogot fedezetként használhassa. Ezért a külföldiek hagyományosan nem kaphatnak hitelt ingatlanvásárlásra Indonéziában, mert nem rendelkezhetnek Hak Milik jogcímmel. Ez mindenkire vonatkozik….még az indonéziaiakra is. A lakáshitelek szokásos hossza Indonéziában öt év, nem pedig 20-30 év, mint nyugaton.
A vásárlás bejelentése a pénzmosást figyelő ügynökségnek
2012 márciusától kezdve minden indonéziai ingatlanfejlesztőnek be kell jelentenie az 55 000 dollárnál nagyobb értékű lakóingatlanok vásárlását a Pénzügyi Tranzakciókat Jelző és Elemző Központnak (PPATK). Ez az ügynökség a kormány pénzmosás elleni felügyelő szerve. Az új szabályozás célja, hogy megakadályozza a hivatalos korrupcióból származó pénzmosást, amely a luxuslakások és társasházi lakások vásárlásán keresztül zajlott.
Indonéz agrártörvény Undang Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang: Peraturan Dasar Pokok Agraria.
Pasal 21:
(1) Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
(Csak indonéz állampolgárok rendelkezhetnek hak milik – szabad földtulajdonjoggal)
(2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.
(A kormány határozza meg, hogy mely testületek rendelkezhetnek hak milikkel és ennek feltételeit.)
(3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini kehilangan kewarga-negaraannya wajib melepaskan hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.
(Az a külföldi, aki e törvény hatálybalépését követően végrendelet nélküli örökléssel vagy házasságból származó közös tulajdon révén szerez hak milik-et, és az az indonéz állampolgár, aki hak milik-et birtokol, és aki e törvény hatálybalépését követően elveszíti indonéz állampolgárságát, köteles erről a jogáról az előbbi esetében a hak milik megszerzésének időpontjától, az utóbbi esetében pedig az indonéz állampolgárság elvesztésének időpontjától számított egy éven belül lemondani. Ha az említett határidő lejártát követően a jogról nem mondanak le, akkor az említett jog a törvény erejénél fogva semmisnek minősül, és a földterület az államra száll, azzal a kikötéssel, hogy a földterületeket terhelő más felek jogai továbbra is fennmaradnak.)
(4) Selama seseorang disamping kewarga-negaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini.
(Amíg valaki, aki indonéz állampolgársággal rendelkezik, egyidejűleg külföldi állampolgársággal is rendelkezik, nem rendelkezhet hak milik státuszú földterülettel, és az e cikk (3) bekezdésében foglalt rendelkezésnek kell rá vonatkoznia.)
Pasal 26:
(2) Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga-negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing atau kepada suatu badan hukum kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
Szintén, Olvassa el a teljes 1960-as agrártörvényt
Olvassa el az 1996-os törvényt (Bahasa Indonesia nyelven) – Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia
Flow Chart bemutatása a házaspárok – külföldiek/indonéziaiak földtulajdonlási jogairól Indonéziában
A földdel kapcsolatos külföldi tulajdonosi jogok Indonéziában
.