Időnként felhív egy ingatlantulajdonos, aki nem örül annak, hogy egy fészer áll a szomszéd udvarán, ami sérti az önkormányzati visszahúzódási szabályokat. Vagy esetleg egy szomszéd kerítést vagy épületet húzott a telekhatár fölé, és azt szeretné tudni, hogy mit tehet ellene.
Néha ezek a kérdések akkor merülnek fel, amikor valaki el akarja adni az ingatlanát, vagy egy vevő olyan ingatlant akar vásárolni, amelyet ezek a problémák érintenek. Ezek bonyolult problémák lehetnek, de néha könnyen megoldhatók. Ha egy ingatlantulajdonos nem tesz lépéseket az ingatlanához fűződő érdekeinek védelme érdekében, akkor ténylegesen elveszítheti a tulajdonjogot és más jogokat egy másik személy javára.
A hátrányos birtoklás fogalma szerint valaki akkor szerezhet tulajdonjogot egy másik személy tulajdonában lévő ingatlanra, ha 15 éven keresztül megszakítás nélkül nyílt, látható és kizárólagos birtokában tartja a földterületet. Szintén meg lehet szerezni egy útjogot vagy más szolgalmat egy másik személy ingatlanának 15 éven át tartó folyamatos, megszakítás nélküli használatával.
Amikor először volt ilyen ügyem, emlékeztem az oregoni jogi egyetemről, hogy annak, aki hátrányos birtoklással próbál tulajdonjogot szerezni, tisztában kellett lennie azzal, hogy a földterület nem az ő tulajdonában van, tehát a birtoklás “ellenséges” volt. Meglepődve tapasztaltam azonban, hogy a connecticuti jog szerint az “ellenséges” csupán a föld egyszerű elfoglalását jelenti, és valaki akkor is birtokolhat hátrányosan, ha azt hiszi, hogy valójában a föld tulajdonosa. Ezt egyesek “connecticuti szabályként” emlegetik, amely kedvezőbb egy ártatlan birtokháborító számára, aki azt hiszi, hogy a föld tulajdonosa.
Ha tehát olyan helyzetben van, hogy egy másik személy kerítést húzott fel, és birtokba vette az Ön ingatlanának egy részét, vagy más módon úgy viselkedik, mintha az Ön földjének egy része az övé lenne, akkor ez a személy képes lehet arra, hogy tulajdonjogot szerezzen. A connecticuti törvények jogorvoslatot biztosítanak azok számára, akik aggódnak amiatt, hogy egy szomszédjuk hátrányosan birtokolja a földjüket, és ezt a Connecticut General Statute 52-575.
Nagyon általánosságban a törvény kimondja, hogy az a személy, akinek a földjét hátrányosan birtokolják, írásbeli értesítést küldhet a másik félnek, és ezzel közli a szándékát, hogy vitatja a hátrányos birtoklásra irányuló törekvést. Kérjük, ne próbálja meg ezt az értesítést ügyvédi tanácsadás nélkül megtenni. Ez az értesítési eljárás a 15 éves időszak megszakításának minősül, ha az értesítéstől számított egy éven belül a nyilvántartott tulajdonos pert indít, ami költséges lenne.
Minden ingatlantulajdonosnak rendszeresen ellenőriznie kell ingatlanát, hogy nem viselkedik-e más személy olyan módon, amely alátámasztja a hátrányos birtoklásra vonatkozó igényt. Azt javasolták, hogy a hátrányos birtoklásra vonatkozó követelés meghiúsításának egyik lehetséges módja, ha írásbeli megállapodást kötnek a másik féllel, amelyben Ön írásban engedélyt ad neki a földterület használatára, a másik fél pedig írásban elismeri, hogy a földterület az Ön tulajdonában van, és az Ön hozzájárulásával használja azt. Ez hatékony és egyszerű megoldás lehet, attól függően, hogy mennyire jön ki jól a szomszédjával.
Mi a helyzet azzal a szomszéddal, aki egy fészert helyez el a telekhatáron, megsértve az önkormányzati visszahatárolást? Általánosságban elmondható, hogy ha három éven belül nem tesz lépéseket a fészer eltávolítása érdekében, akkor úgy tekinthetjük, hogy elvesztette a visszahatárolás érvényesítésének lehetőségét.
Ha az Ön telkére vagy birtokháborítás, vagy birtokháborítás vonatkozik, és Ön az ingatlan eladását tervezi, akkor a lehető leghamarabb beszélje meg a helyzetet az ingatlanügynökével és az ügyvédjével. Ezek a szakemberek tanácsot tudnak adni Önnek, hogy milyen lépéseket kell tennie a probléma megoldása érdekében.
Ezeknek a problémáknak nem kell mindig indokolatlanul nagy terhet jelenteniük. Ha például úgy gondolja, hogy a szomszéd fészere behatol az Ön tulajdonába, de ez olyan módon történik, hogy Önt soha nem zavarta, talán azt sem fogja zavarni, aki megvásárolja az ingatlanát. Ebben az esetben, amikor az ingatlan eladójaként felkérik, hogy írja alá a “tulajdonosi nyilatkozatot”, közölnie kell, hogy fennállhat a birtokháborítás vagy a birtokháborítással kapcsolatos igény.
A vevőnek még mindig képesnek kell lennie arra, hogy jogcímbiztosítást kössön, mivel a biztosító valószínűleg kivételt tesz a megvásárolt ingatlanon a birtokháborításból eredő jogok tekintetében. Mint minden más fontos kérdésben, ezt is érdemes az ingatlanügynökével és ügyvédjével a folyamat korai szakaszában átbeszélni.
Azt is érdemes megbeszélni az ügyvédjével, hogy mit jelent, ha nem kap felmérést, és mit jelent a jogcímbiztosításban jellemzően megtalálható felmérési kivétel. A felmérések drágák, de különösen akkor hasznosak, ha tervezi, hogy építkezik, bővít vagy áthelyez bármilyen építményt a megszerzendő ingatlanon.
A másik megjegyzés: a minap az edzőkerékpáromon tekertem, és a híreket néztem, amikor az egyik cikk emlékeztetett a régi mondásra: “Ha lejárt az időd, lejárt az időd”. Egy 65 éves úriember reggeli sétáján volt Németországban, amikor egy helyi állatkertből megszökött elefánt megölte. Nem mondhatom, hogy hiszek a sorsban, de elgondolkodtatott, hogy vajon az az ember el fog-e pusztulni azon a reggelen, bárhová is megy, vagy bármit is tesz.
Ezek mentén, ha nincs végrendeleted, meghatalmazásod és előzetes egészségügyi utasításod, mire vársz még? Ezen dokumentumok bármelyikének hiánya valószínűleg jelentős költségeket, fejfájást és bürokráciát okoz szeretteinek, ha Ön cselekvőképtelenné válik vagy meghal. Tegye meg értük.
Jim Young az Andrews & Young P.C. ügyvédi iroda partnere, amely Waterfordban és Grotonban rendelkezik irodákkal, és 1987 óta szolgálja a délkelet-connecticuti területet. Az ebben a konkrét rovatban tett kijelentések nem tekinthetők jogi tanácsadásnak semmilyen konkrét tényállásra vonatkozóan. Forduljon ügyvédhez.