Lessen uit drie jaar verslaan van de politiek, het beleid en de absurditeit van het proberen op te lossen van een van de meest vervelende problemen van de staat.
Terug in 2017 schreef ik een vrij onopmerkelijk stuk over het voorstel van een staatswetgever om een belastingvoordeel op Californische vakantiehuizen weg te nemen om meer huisvesting voor lage inkomens te financieren. Preciezer – geloof me, onder huisvestingsnerds is het essentieel om precies te zijn – het wetsvoorstel zou de hypotheekrenteaftrek op tweede huizen hebben geëlimineerd, waardoor jaarlijks naar schatting 300 miljoen dollar zou worden gegenereerd om door de overheid gesubsidieerde appartementen te bouwen.
In ouderwetse journalistieke termen was het wetsvoorstel – dat een dubieus belastingvoordeel zou weghalen bij rijkere Californiërs die het niet echt nodig hebben om huisvesting te financieren voor armere Californiërs die het wel nodig hebben – een “prater.”
Maar mijn beste “praters” in het verleden kregen niet de aandacht die dit verhaal wel kreeg. Er waren drie keer zoveel lezers voor dit relatief kleine huisvestingsstuk als voor al het andere dat ik dat jaar had gepubliceerd. Er zijn niet genoeg huiseigenaren in de staat om zoveel aandacht te rechtvaardigen.
Op een bepaald niveau vond ik dit logisch. Het enige waar iedereen in Californië over leek te praten – of in ieder geval iedereen die zijn huis niet in 1997 had gekocht – was hoe duur het was om hier te wonen. De huren in San Francisco waren New York voorbijgestreefd als de duurste in het land, met Los Angeles, Oakland, San Jose en San Diego niet ver daarachter. Na een instorting tijdens de Grote Recessie bedroeg de mediane prijs van een eengezinswoning in 2017 meer dan een half miljoen dollar en zou tegen 2020 een verbijsterende 700.000 dollar kraken. Voor de prijs van een gemiddelde Californische woning, kun je er nu twee kopen in Phoenix.
Met name onder jongere Californiërs was er een knagend gevoel dat de “Californië is altijd duur geweest, iedereen wil hier wonen” schouderophalen aangeboden door oudere generaties, of “het zijn de tech bros die alles verpesten” bromides ingediend op Twitter, waren ontoereikend (hoewel tech bros veel dingen verpesten). Iets voelde dieper gebroken in Californië huisvesting, en een breed deel van de staat wilde gewoon weten waarom dingen zo verknald waren, en hoe we konden beginnen om ze los te schroeven.
Nadat het vakantiehuis wetsvoorstel belandde waar veel huisvesting wetgeving belandt in Sacramento – begraven door oppositie van een prominente belangengroep – begon ik meer huisvesting verhalen te verslaan. Dat verrassend grote publiek kwam betrouwbaar opdagen om ze te lezen, zozeer zelfs dat binnen een jaar CalMatters een eigenzinnige huisvestingspodcast had gelanceerd met genoeg luisterende nerds om het bestaan ervan te rechtvaardigen. Binnen twee jaar werd ik onze huisvestingsverslaggever.
Tegelijkertijd kwam de huisvestingscrisis boven aan de politieke agenda van de staat. Vóór de pandemie, toen hen werd gevraagd over welke kwesties ze het meest bezorgd waren, plaatsten Californische kiezers dakloosheid en betaalbaarheid van huisvesting bovenaan hun bezorgdheidslijst, boven vaste prioriteiten zoals de economie, onderwijs en het milieu. Op het campagnetraject van 2018 riep toenmalig kandidaat Gavin Newsom memorabel op tot een “Marshallplan” om de huisvestingsproblemen van de staat op te lossen, implicerend dat de oplossingen op een schaal lagen van het rehabiliteren van een naoorlogs Europa dat terug de 19e eeuw in werd gebombardeerd.
Het is nu 2021, en zelfs terwijl de coronaviruspandemie veel van ons dagelijks leven consumeert, blijft de huisvestingscrisis van de staat voortduren. Onder druk gezet en gemuteerd door het virus, zal het op ons wachten zodra de vaccins zijn verspreid en het leven weer pseudo-normaal is. Het zal er alleen anders uitzien.
Na meer dan drie jaar verslag te hebben gedaan van de huisvestingscrisis in Californië en de meestal mislukte pogingen van de staat om het op te lossen, verlaat ik mijn post hier om een baan te zoeken bij de publieke radio bij NPR’s Marketplace. Maar voordat ik vertrek, in de traditie van andere journalisten met een opgeblazen gevoel van eigenbelang, wilde ik een paar lessen delen die ik heb geleerd en waarvan ik denk dat de gemiddelde Californiër zou moeten weten over huisvestingspolitiek en -beleid.
Deze observaties zijn mijn eigen, en niet iedereen is het ermee eens. Maar het zijn de conclusies die ik heb getrokken over waarom dit probleem zo moeilijk op te lossen is en de meest realistische manieren om het op te lossen.
Les 1: Er is niet EEN huisvestingscrisis. Er zijn echt DRIE huisvestings crises. Wees specifiek over welke je het hebt.
Op een gegeven moment werd de uitdrukking “huisvestingscrisis” zo alomtegenwoordig in de Californische politiek dat het dubbelzinnige gebruik ervan in persberichten en toespraken de urgentie begon te ontnemen. Een wetgever was zo gecharmeerd van de uitdrukking dat hij een speciale nummerplaat wilde maken om het belang ervan aan te geven.
Ik ga dit nu meteen oplossen. Er zijn eigenlijk drie verschillende huisvestingscrises die Californië teisteren. Hoewel ze vaak voortkomen uit dezelfde onderliggende problemen, hebben ze invloed op verschillende segmenten van de bevolking en rechtvaardigen ze verschillende (en soms concurrerende) oplossingen.
De eerste en meest urgente crisis zijn de 150.000 dakloze Californiërs die in opvangcentra of op straat slapen. Gov. Newsom heeft meer aandacht besteed aan deze dimensie van de huisvestingscrisis dan aan enige andere. Het is het meest beschamende symptoom van hoe de dingen hier zo fout zijn gegaan, en het gaat de verkeerde kant op.
De tweede huisvestingscrisis betreft de 7,1 miljoen Californiërs die in armoede leven wanneer de huisvestingskosten worden meegerekend. Hoewel ze niet dakloos zijn, ziet 56% van deze Californiërs met een laag inkomen meer dan de helft van hun loonstrookje opgeslokt door de stijgende huurprijzen. Deze huurders, die zwart en bruin van kleur zijn, worden geconfronteerd met intense verdringings- en gentrificatiedruk, leven in overbevolkte en onveilige woonomstandigheden, en zijn de afgelopen twee decennia gevlucht uit stedelijke kernen naar goedkopere buitenwijken.
De derde huisvestingscrisis van Californië treft een jongere generatie Californiërs uit de middenklasse en met een hoger inkomen. Eind jaren zestig kostte de gemiddelde Californische woning ongeveer drie keer het inkomen van het gemiddelde huishouden. Nu kost het meer dan zeven keer zoveel als wat het gemiddelde huishouden verdient. Hoge huurprijzen maken het veel moeilijker om een aanbetaling te doen. Terwijl Californiërs met lagere inkomens al decennialang worstelen om zich de staat te kunnen veroorloven, kwam de term “huisvestingscrisis” en de bijbehorende publiciteit pas echt in zwang toen rijkere Californiërs serieus begonnen te overwegen om naar Austin of Portland of Las Vegas te verhuizen.
Alledrie deze crises zijn duidelijk verwant en komen voort uit hetzelfde kernprobleem: niet genoeg huisvesting.
Maar het is belangrijk om ze niet door elkaar te halen. Hoewel een gebrek aan betaalbare huisvesting aan de basis ligt van het feit dat onze daklozenpopulatie de grootste van het land is, bemoeilijken geestelijke gezondheid en verslavingsproblemen de oplossing ervan. Een nieuw belastingkrediet voor nieuwe huiseigenaren kan een zegen zijn voor mensen met een hoger inkomen, maar het zal degenen op een wachtlijst voor door de overheid gesubsidieerde huisvesting niet helpen.
In een wereld van beperkte overheidsmiddelen en korte politieke aandachtsspanne, wanneer uw gekozen vertegenwoordigers zeggen dat ze de huisvestingscrisis willen oplossen, vraag hen dan: “Welke?”
Les 2: De opkomst van telewerken zal de vraag om in dichte, stedelijke omgevingen te wonen doen verwateren. (Denk ik).
Er is op dit moment een heel dom debat gaande over de vraag of de pandemie-noodzakelijke toename van telewerken de dood van grote steden zal betekenen.
Post-vaccin San Francisco zal niet worden gereduceerd tot zwervende bendes ex-Twitter-medewerkers die de zeeleeuwen van de Fisherman Wharf in de gaten houden voor levensonderhoud nadat de laatste flessen Soylent bedorven zijn. Gewilde Californische steden zullen nog steeds bestaan, en zullen nog steeds dure plekken zijn om te wonen.
De echte discussie is of een betekenisvol aantal huishoudens de duurste, dichtsbevolkte delen van de staat zullen mijden voor goedkopere, grotere ruimtes als ze eenmaal de garantie hebben dat ze maar twee of drie dagen per week hoeven te pendelen. Ik denk dat een voldoende groot aantal zal verhuizen, zodat de huren in de San Francisco’s, Los Angeles’s en San Diego’s van de wereld over het algemeen koeler zullen zijn dan vóór de pandemie. Ondertussen zullen de prijzen van eengezinswoningen en grotere huurwoningen in middelgrote steden, voorsteden en buitenwijken stijgen.
Mijn voorspelling is vooral gebaseerd op millennials die ouder worden en een eigen huis en meer ruimte willen en kunnen, gesteund door goedkope hypotheekrentes en werk op afstand. Dit gebeurde al voor de pandemie, en ik denk dat het zal versnellen.
Slimme mensen kunnen het oneens zijn – we kunnen heel goed eindigen waar we waren in februari 2020, voordat de huurprijzen in San Francisco met 25% kelderden en er geen coole bar om de hoek was om het proppen van vier mensen in een twee-slaapkamer te rechtvaardigen.
Als dat niet gebeurt, verschuift de locatie van de huisvestingscrisis enigszins naar het oosten en naar buiten – denk aan Sacramento, Fresno en Bakersfield, waar de huren en huizenprijzen tijdens de pandemie omhoog zijn geschoten. Hoewel telewerken waarschijnlijk minder uitstoot van uitlaatgassen betekent, zullen wetgevers beleid moeten ontwikkelen om de andere autoritten te beperken die toenemen als je eenmaal weg bent van BART of Metro. De verdringingsdruk zal toenemen op de laatste bastions van betaalbaarheid voor werknemers met lagere inkomens: de buitenwijken en de Centrale Vallei.
Les 3: De grote scheidslijn in het huisvestingsbeleid is of je denkt dat één extra eenheid van marktrijpe huisvesting een goede zaak of een slechte zaak is. Het is meestal een goede zaak, maar het hangt ervan af.
Woningbouw volgt niet de traditionele links-rechts politieke breuklijnen in Californië. De meest controversiële woningbouwwet van vorig jaar, die eengezinswijken zou hebben gedwongen om duplexen en kavelsplitsingen toe te staan, werd tegengewerkt door een Republikein uit de High Sierras en een Democraat uit Culver City. Democraten uit San Francisco en een Republikein uit Bakersfield stemden voor.
In de kern is de fundamentele scheidslijn voor veel Californiërs de vraag of je denkt dat een nieuw appartementsgebouw dat ergens in je gemeenschap verrijst, je zal helpen of schaden. Het gaat er filosofisch gezien om of je vraag en aanbod gelooft.
Een progressieve scepsis tegenover marktwerking is wat de bewoners van Marin County en Compton ogenschijnlijk verenigt in hun verzet tegen nieuwe woningen. Voor gemeenschappen met lagere inkomens is de vrees dat het nieuwe flatgebouw zal leiden tot stijgende huren die zij zich niet kunnen veroorloven. In de meer welvarende voorsteden vreest men dat meer flatgebouwen meer mensen aantrekken die het verkeer zullen doen toenemen en het “karakter” van hun gemeenschap zullen verpesten.
De woningmarkt is niet zo eenvoudig als een vraag-en-aanbod grafiek uit een Econ 1 leerboek. Maar in principe is de overgrote meerderheid van de huisvestingsonderzoekers het erover eens dat het toevoegen van meer woningen tegen marktvoorwaarden over het algemeen zal leiden tot een verlaging van de regionale huizenprijzen.
Op het niveau van de stadsblokken of buurten worden de zaken iets neteliger. Er zijn legitieme geschillen binnen het onderzoek over de vraag of dat eerste glimmende nieuwe flatgebouw in een gebied met lagere inkomens de huurprijzen in de buurt opdrijft of ze laat dalen door meer huurwoningen toe te voegen.
Maar nergens iets bouwen – zo ongeveer de strategie van Californië in de afgelopen halve eeuw – leidt tot te weinig eenheden voor te veel mensen en astronomische woonlasten.
Les 4: De vakbond van bouwvakkers in de staat heeft veel meer invloed dan je denkt.
Huisvestingspolitiek in Californië is een wespennest van machtige belangengroepen. Ontwikkelaars, makelaars, grote tech, steden, provincies, milieugroepen, verhuurders, anti-gentrificatie voorstanders en huiseigenaar groepen lobbyen allemaal wetgevers en de gouverneur op een of andere manier. Het is een deel van de reden waarom inertie de stand van zaken is.
Maar er is een koning horzel die verreweg het meest effectief en machtig is: de State Building and Construction Trades Council.
Een belangrijke donor voor de Democraten van Californië, de vakbond van bouwvakkers speelt politiek hardbal, zowel in het openbaar als achter de schermen. Je hoort zeer, zeer zelden een Democratische wetgever de ambachten bekritiseren tegenover de media, hoewel ze je vaak op de achtergrond zullen vertellen dat het een dwaze boodschap is om hen dwars te zitten.
Ik heb nog niet meegemaakt dat belangrijke wetgeving waartegen de ambachten gekant zijn, daadwerkelijk wet werd. Een wetsvoorstel om kerken en universiteiten in staat te stellen om zonder tijdrovende milieueffectrapportages vrije grond om te zetten in woningen voor lage inkomens? Tegengewerkt door de vakbonden en begraven. Een wetsvoorstel om buurten met hogere inkomens te dwingen dichtere woningen met lage inkomens toe te staan met versnelde herziening? Tegengewerkt door de vakbonden en begraven. In één geval liet een onverwachte stortvloed van hoorzittingen van vakbondsmedewerkers tegen een wetsvoorstel om de ombouw van motel tot appartementencomplex te stroomlijnen, een parlementslid op de rand van tranen achter.
Je zou denken dat de vakbond van bouwvakkers het gemakkelijker zou willen maken om huizen te bouwen: Meer huizenbouw betekent meer banen. Maar de status quo werkt meestal voor de ambachten. Zij kunnen langdurige lokale overheidsprocessen gebruiken in onderhandelingen met projectontwikkelaars om vakbondslonen en andere beschermingen te garanderen.
De laatste jaren zijn de vakbonden nog agressiever geweest en hebben ze extra arbeidsbeschermingen gevraagd voor woningen met een laag inkomen, die volgens voorstanders van betaalbare huisvesting het bouwen van gesubsidieerde woningen duurder maken.
Les 5: Newsom is niet Dr. Manhattan. Maar ik denk niet dat zelfs Dr. Manhattan zijn huisvestingsdoelen had kunnen bereiken.
Als je de strip “Watchmen” niet hebt gelezen of de HBO-serie niet hebt bekeken, Dr. Manhattan is een goddelijk wezen dat materie kan vernietigen, creëren en manipuleren op elke manier die hem goeddunkt.
Maar ik betwijfel of zelfs Dr. Manhattan een campagne-“doel” om in Californië in zeven jaar 3,5 miljoen huizen te bouwen, had kunnen verwezenlijken.
Op het campagnepad riep Newsom’s Marshallplan op tot het bouwen van 500.000 huizen per jaar om de woonkosten te verlagen. Dat bouwniveau zou ongekend zijn geweest in de moderne geschiedenis van Californië. In de twee jaar dat hij nu in functie is, heeft hij dat aantal bij lange na niet gehaald.
Het getal van 3,5 miljoen komt uit een studie van McKinsey, waarvan ik me afvraag hoeveel tijd het Newsom-team heeft besteed aan het bestuderen ervan. Andere huisvestingsexperts en ontwikkelaars hadden je kunnen vertellen dat het vrijwel onmogelijk is om de ontwikkeling zo snel op te voeren zonder enorme, politiek impopulaire hervormingen. En zelfs dan is het twijfelachtig.
Je moet je niet laten afleiden door het getal van 3,5 miljoen, dat Newsom’s uitdagers voor de gouverneurszetel in 2022 aan hem zullen ophangen wanneer ze de kans krijgen. Maar de gouverneur zal het moeilijk krijgen om te beweren dat hij het bouwen van woningen aanzienlijk heeft vergemakkelijkt in zijn eerste termijn.
Op het gebied van dakloosheid en bescherming van huurders verdient Newsom een goede hoeveelheid krediet voor het doen van dingen die hij heeft beloofd te doen, of op zijn minst dingen die zijn voorgangers grotendeels hebben genegeerd. Project Homekey, Newsoms ambitieuze plan om tijdens de pandemie leegstaande motels te verwerven voor permanente huisvesting voor daklozen, moet in slechts zes maanden 6.000 eenheden opleveren, een ongelooflijk korte periode. Vorig jaar maakte Newsom zijn na-verkiezing belofte waar om een soort van huurdersbeschermingspakket tussen verhuurders en huurders te bemiddelen, door met succes de aanval te leiden voor de eerste anti-rent-gouging wet in het land.
Maar aan de kant van de huisvestingsproductie, heeft het beleid de retoriek achtergebleven. Na het dreigen met het wegnemen van transport dollars van steden die niet genoeg huisvesting goed te keuren, Newsom trok zich terug nadat lokale overheden en wetgevers duwde back.
We zullen zien of Newsom’s post-pandemische normaal betekent een hernieuwde push om het gemakkelijker te maken om te bouwen.