De gemeenteraad heeft dinsdag een maatregel voorgesteld die exploitanten van vakantieverblijven verplicht om jaarlijks aan te tonen dat zij eigenaar zijn van de huizen die zij verhuren aan toeristen en reizigers. De maatregel zal in derde lezing worden behandeld, omdat de Raad de door het personeel voorgestelde certificeringskosten heeft verlaagd.
Veel van de kortetermijnverhuurders in Boulder voldoen mogelijk niet aan de nieuwe regels, schat het personeel, “vanwege onvolledige aanvragen, geen reactie op kennisgevingen van verlenging, of het niet voldoen aan de programmavereisten,” waaronder de voorwaarde dat alle kortetermijnverhuurders ook de hoofdverblijfplaats moeten zijn van de persoon (personen) die ze exploiteren.
Onder een vierjarige vergunningscyclus is geen van de bestaande 864 verhuurders tot 2020 aan vernieuwing toe; certificering van ingezetenschap zal vanaf april op voortschrijdende basis worden gedaan, waarbij de deadline van elke vergunninghouder is gekoppeld aan de dag waarop hun vergunning is afgegeven.
De jaarlijkse certificering zal aanzienlijke tijd en kosten toevoegen aan de inspanningen van de stad, niet alleen vanwege het werk van het verwerken van 1.141 aanvragen per jaar – wat zelf naar schatting 550 uur in beslag zal nemen – maar ook vanwege de nalevingsproblemen die het personeel verwacht aan het licht te brengen.
Cheating is welig tierend geweest sinds de komst van vakantieverhuur in Boulder. Buren klagen vaak over bewoners die huizen verhuren waarin ze niet wonen, een vereiste van de 2015-regels die door de raad zijn vastgesteld. De stad herdefinieerde wat wordt beschouwd als een hoofdverblijfplaats in 2016, maar ontving nog steeds enorme aantallen klachten.
Het inhuren van een fulltime medewerker hielp de handhaving proactiever te maken. Sinds 2016 heeft de stad 941 nalevingszaken geopend tegen vakantieverhuurders: 830 waren proactief en de rest getriggerd door klachten. Elk onderzoek neemt gemiddeld 2,5 uur in beslag. Personeel, in notities aan de raad, legde uit waarom:
“Er zijn meer dan 100 advertentieplatforms voor kortetermijnverhuur nationaal, elk met duizenden listings. De meeste platforms moedigen verhuurders aan of vereisen dat ze vaag zijn over de locatie van hun woning. Handhaving kan pas beginnen als de woning en de eigenaar zijn geïdentificeerd, waarvoor vaak een grondig en tijdrovend onderzoek nodig is. (Uit een eerdere memo): Het identificeren van een woning vereist dat het personeel foto’s uit de advertentie vergelijkt met hoeken van straatzichten, kruisverwijzingen naar sociale media-platforms, en fysiek naar de buurt rijdt om de werkelijke woning te vinden.
In elke handhavingszaak heeft de stad de last om te bewijzen dat de woning wordt gebruikt in strijd met de vereisten voor kortetermijnverhuur. Dit is bijzonder moeilijk in gevallen waarin de vraag aan de orde is of de eigenaar zijn hoofdverblijfplaats heeft. In dergelijke gevallen moet de stad bewijzen, meestal door indirect bewijs, dat een persoon niet op een bepaalde locatie woont.”
Software wordt geïmplementeerd die het proces zal versnellen, maar het is ook waarschijnlijk dat het nog meer overtredingen zal identificeren dan het personeel handmatig zou kunnen, waardoor de werklast toeneemt. Zo zal ook de jaarlijkse certificering: het personeel schat een extra 713 uur werk per jaar alleen al op onderzoeken.
Het hoge percentage niet-nalevingen is precies de reden waarom jaarlijkse certificeringen nodig zijn, raadslid Bob Yates betoogde toen hij in augustus de overstap voorstelde. Dinsdagavond herhaalde hij dat standpunt, zeggende dat software slechts zoveel kan doen.
“Er is geen manier waarop deze software kan weten of iemand 183 dagen per jaar op het terrein woont,” zei hij. “Als we die vraag slechts om de vier jaar stellen, is het vrij gemakkelijk voor iemand om er gemakshalve niet te wonen.”
Medewerkers, waaronder stadsadvocaat Tom Carr, waren aanvankelijk tegen een verandering, zeggende dat het paradoxaal genoeg de handhaving zou kunnen verminderen door middelen te verschuiven naar beëdigde verklaringcertificering.
Er zijn 864 actieve vergunningen; 250 nieuwe aanvragen worden jaarlijks verwacht. Met ruwweg 30 minuten per aanvraag, zal het personeel naar schatting meer dan 550 uur per jaar nodig hebben om deze te voltooien. Om de loonkosten te dekken, stelde het personeel voor om $47 certificeringskosten in rekening te brengen bij aanvragers van kortetermijnverhuurvergunningen.
Sommige raadsleden, waaronder burgemeester Suzanne Jones, vonden dat te hoog. Het zou een “reactie” van het publiek kunnen uitlokken, zei ze, terwijl een lagere vergoeding “beter aanvaardbaar” zou kunnen zijn.
Twee leden van het publiek spraken tijdens de hoorzitting, maar geen van hen verwees naar de vergoeding. Een snelle inzage van Boulder advertenties op Airbnb en VRBO, twee van de meest populaire vakantieverhuur sites, laten zien dat kamers of eigenschappen meestal worden verhuurd voor meer dan $ 50 per nacht, met een aantal $ 100-plus-per-nacht opties.
Raad heeft zich tevreden gesteld met een $ 20 certificering vergoeding. Vanwege de verandering zal de maatregel nog een snelle lezing door de raad krijgen, zonder publiek commentaar.
De stemming was unaniem, 6-0 (raadsleden Mirabai Nagle en Sam Weaver waren afwezig), hoewel raadsvrouw Cindy Carlisle in het verleden haar afkeer heeft geuit voor verhoogde controle. In augustus suggereerde ze dat teruggaan naar op klachten gebaseerde handhaving “vriendelijker en vriendelijker” zou zijn, en dinsdagavond categoriseerde ze de aanpak opnieuw als “overbezorgd.”
“Dit komt in de buurt van de goelag-staat,” zei ze in augustus. “Het lijkt overdreven. Ik wil niet dat wij de slechteriken zijn.”
In reactie hierop merkte burgemeester Jones op dat er honderden klachten zijn binnengekomen over deze specifieke kwestie. “We hoorden veel van de gemeenschap dat we onze bestaande wetten niet handhaven.”
Vacantieverhuur ellende is niet beperkt tot Boulder. Tientallen steden hebben strenge regels en handhaving ingevoerd na klachten van buren en werknemers die worstelen om huisvesting te vinden als verhuurders kiezen voor de meer winstgevende vakantieverhuurroute.
De openbare hoorzitting van dinsdagDe geplande tijd die is uitgetrokken voor het publiek om te getuigen of opmerkingen/inbreng te delen over een bepaalde verordening … over jaarlijkse kortetermijnverhuurcertificering zal een discussie en beslissing volgen over het vrijstellen van niet-cultivatie marihuana-bedrijven van energiecompensatievereisten.
Opmerking van de auteur: Dit artikel is bijgewerkt om de bespreking en actie van de raad op dinsdag 5 februari op te nemen, evenals om te verduidelijken waarom het personeel denkt dat een groot aantal vakantieverblijven naar verwachting illegaal zal zijn.
– Shay Castle, [email protected], @shayshinecastle
Wilt u meer verhalen zoals deze, rechtstreeks in uw inbox? Klik hier om u aan te melden voor de wekelijkse nieuwsbrief van Boulder Beat.
Groei en ontwikkeling Huisvesting Airbnb Bob Yates Boulder Cindy Carlisle gemeenteraad stad Boulder verhuurders Mirabai Nagle eigenaren verhuurvergunning Sam Weaver korte termijn verhuur Suzanne Jones Tom Carr vakantieverhuur VRBO