Dit artikel is bijgewerkt om 19:29 uur.
De 80 jaar oude Alazan-Apache Courts aan de near West Side zijn uitgeroepen tot een van “America’s 11 Most Endangered Historic Places” door de National Trust for Historic Preservation, een particulier gefinancierde non-profit organisatie die het belang van historische plaatsen beschermt en bekend maakt.
Heden ten dage, 501 volkshuisvestingseenheden omvatten de Alazan kant van de hoven op ruwweg 26 acres ten noorden van Guadalupe Street – zowel Alazan en Apache liggen ten westen van Alazan Creek in de buurt van het centrum. De San Antonio Housing Authority (SAHA) is van plan Alazan in fasen over meerdere jaren af te breken en de verouderde eenheden te vervangen door een nieuw project met gemengde inkomens. Afgelopen november keurde de raad van commissarissen van SAHA het plan goed en koos de in Cleveland gevestigde NRP Group als ontwikkelaar. Het tijdschema voor het nieuwe Alazan-project is onduidelijk, zegt SAHA, omdat er nog gezocht wordt naar financieringsbronnen. Het zal vermoedelijk een aantal openbare woningen omvatten, evenals huurprijzen onder de marktprijs en marktprijzen.
“Het behoud van historische gebouwen die betaalbare huisvesting bieden – en de gemeenschappen die deze plaatsen thuis noemen – moet een prioriteit zijn, niet alleen voor San Antonio, maar voor alle steden in het hele land,” zei Katherine Malone-France, de National Trust’s chief preservation officer.
SAHA’s plan heeft stevige en consistente tegenstand gekregen van West Side preservationisten, met name de Westside Preservation Alliance, die, in samenwerking met het Esperanza Peace & Justice Center, de aanvraag voor bedreigde locaties in februari bij de National Trust indiende.
Zij zeggen dat SAHA’s plan om Alazan te slopen, in de volksmond bekend als “Los Courts,” “de bestaande gemeenschap zal opbreken en de bewoners door de stad zal verspreiden.” De herontwikkeling wordt ook gezien als een belangrijke trigger in de gentrificatie van de West Side.
De preservation alliance heeft gepleit voor de rehabilitatie van de barakken-stijl volkshuisvesting complex dat geopend in 1940-41, volgens de preservation alliance.
“De plannen om Los Courts te slopen zouden niet alleen het verlies betekenen van een architectonisch belangrijke locatie, maar ook het verlies van een diep verankerde gemeenschap terwijl de weg wordt vrijgemaakt voor de gentrificatie die al andere downtown aangrenzende buurten heeft overgenomen,” zei Sara Gould, een lid van de Westside Preservation Alliance, in een persbericht.
Kayla Miranda, een inwoonster van Alazan-Apache, zei dat SAHA haar woningbestand zou moeten behouden, in plaats van het te vernietigen.
“Ze willen ons wegspoelen om plaats te maken voor mensen met een hoger inkomen en huurwoningen met een hoge marktwaarde,” zei Miranda in een persbericht.
SAHA-functionarissen hebben gezegd dat de kosten om de eenheden op cementblokken te herstellen hoger zijn dan de kosten om ze te herbouwen, hoewel SAHA in het verleden geen specifieke financiële cijfers heeft overgelegd toen het door de Heron werd gevraagd.
“Bewoners hebben geen toegang tot een centraal lucht- en verwarmingssysteem, noch wasmachine- en drogeraansluitingen,” zei SAHA-woordvoerder Michael Reyes. “Bovendien is binnenisolatie niet mogelijk, waardoor de winters kouder en de zomers heter zijn.”
SAHA citeerde een enquête onder Alazan-bewoners, in de afgelopen jaren, toen het de Choice Neighborhood-subsidie van het U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), waarin 81% van de bewoners zei dat ze liever zouden zien dat de twee verdiepingen tellende gebouwen worden herbouwd in plaats van gerenoveerd.
De herontwikkeling van Alazan is een onderdeel van een groter plan om de West Side nieuw leven in te blazen. De huidige bewoners krijgen de kans om in de nieuwe ontwikkeling te gaan wonen, die in fasen wordt voltooid, of in een van de andere West Side-ontwikkelingsprojecten die SAHA bouwt, zoals de Tampico Apartments, waarvan de bouw in de buurt net is begonnen.
Een project met 88 gemengde inkomens genaamd The Legacy at Alazan op de kruising van El Paso en South Colorado streets, een braakliggend terrein dat grenst aan Alazan in het zuiden, is de eerste fase van SAHA’s West Side-strategie. De bouw moet in de herfst beginnen en ongeveer 18 maanden in beslag nemen.
Of, de huidige bewoners van Alazan zullen vouchers krijgen.
In een recent interview vertelde David Nisivoccia, president en CEO van SAHA, de Heron dat de vermindering van het aantal sociale woningen op de Alazan-locatie – als gevolg van de sloop van sociale woningen voor een gemengde ontwikkeling – zou worden gecompenseerd door andere programma’s van HUD.
“Als een huisvestingsautoriteit een beslissing neemt om een ontwikkeling te herprogrammeren, geeft HUD ons wat zij ‘huurdersvervangende vouchers’ noemen,” zei Nisivoccia.
“Een ding dat we eisen van al onze nieuwe ontwikkelingen is dat ze Sectie 8 vouchers moeten ontvangen,” vervolgde Nisivoccia. “Dus die klant heeft de keuze om terug te komen naar dat pand, alleen onder een ander programma, Sectie 8. Of, ze hebben de keuze om die voucher te nemen en ergens anders heen te gaan, waar ze hun leven of dat van hun kinderen beter zien, om wat voor reden dan ook. Dichter bij een baan, dichter bij familie, dichter bij hun sociale netwerk, willen ontsnappen aan een gebied met een hoge concentratie van armoede.”
In de vergadering van afgelopen november, toen het SAHA-bestuur het plan goedkeurde, weerlegde Sofia Lopez, die destijds in de raad van commissarissen zat, de bewering dat een voucher een adequate vervanging was voor een volkshuisvestingseenheid.
“Vouchers zijn geen perfect programma, en verhuurders in de stad zijn niet verplicht om ze te accepteren,” zei Lopez, die deze zomer om persoonlijke redenen ontslag nam uit het bestuur van SAHA.
De natuurbeschermers zeggen dat ze steun proberen te krijgen voor Alazan om te worden opgenomen in het National Register of Historic Places, waardoor het in aanmerking zou komen voor historische belastingkredieten, zei Gould.
SAHA heeft de herontwikkelingsstrategie bij Alazan herhaaldelijk beschreven als zijnde meerfasig, over potentieel 5-8 jaar, samengesteld uit potentieel 700 eenheden. Het is een andere strategie dan die welke SAHA toepaste in Wheatley Courts aan de East Side, waar SAHA in 2014 ruwweg 200 eenheden in één keer afbrak voor de gemengde inkomensgemeenschap genaamd East Meadows die daar nu staat. SAHA-functionarissen hebben sindsdien toegegeven dat het een fout heeft gemaakt door die hoven allemaal in één keer te slopen.
Van de 205 huishoudens die Wheatley Courts verlieten, kozen ruwweg 50 van hen ervoor om terug te keren naar de site en de nieuwe ontwikkeling, volgens SAHA. Nog eens 56 ontvingen huisvestingsvouchers, en 99 zijn niet langer in SAHA-programma’s, aldus het agentschap.
Een ander voorbeeld van het vervangen van gemeenschappen voor openbare huisvesting door gemengde inkomens is de oude Victoria Courts-site net ten zuiden van Hemisfair, die in 2001 werd gesloopt; SAHA bouwde de eerste fase genaamd Refugio Place in 2004, en bouwt nog steeds op de site binnen de grenzen van de Lavaca-buurt.
SAHA zegt dat het zijn andere volkshuisvestingsgemeenschappen wil deconcentreren, met name de Apache hoven, de Cassiano Homes en de Lincoln Heights hoven-allemaal aan de West Side. De trend is er een die door huisvestingsautoriteiten in het hele land wordt overgenomen, zodat mensen van alle sociaaleconomische achtergronden “van elkaar leren en groeien,” zei Tim Alcott, SAHA’s vastgoed- en juridische dienstenfunctionaris, tijdens een virtuele buurtbijeenkomst deze week.
“De Alazan-Apache gemeenschap bevindt zich in de armste postcode in de armste grote stad van Amerika,” zei Reyes. “Het is niet acceptabel dat de bewoners van Alazan onder deze slechte en verouderde omstandigheden moeten blijven leven.”
Vorige publicaties:
” NRP Groep gekozen voor herontwikkeling Alazan Courts (11 nov. 2019)
” SAHA, NRP Groep gaan verder met omstreden Alazan Lofts project (25 aug. 2019)
” Hoe kunnen Alazan Courts en de nabije West Side het beste nieuw leven worden ingeblazen? Het is ingewikkeld. (17 aug. 2019)
” Controversiële Alazan Lofts krijgt impuls van onwillige bestemmingsplancommissie (17 juli 2019)
” Terwijl downtown ontwikkeling zich uitbreidt, zullen verdringing en gentrificatie over de West Side rollen (21 mei 2019)
” Alazan Lofts-project krijgt hulp van niet-West Side raadsleden (19 jan. 2019)
Heron-redacteur Ben Olivo is bereikbaar op 210-421-3932 | [email protected] | @rbolivo op Twitter