Huren van een commerciële ruimte is een grote verantwoordelijkheid – het succes of het falen van uw bedrijf kan afhangen van bepaalde voorwaarden in de huurovereenkomst. Voordat u een verhuurder benadert, moet u begrijpen hoe commerciële huurovereenkomsten verschillen van de meer gebruikelijke residentiële varianten, en voordat u iets ondertekent, moet u ervoor zorgen dat u de basisvoorwaarden van de huurovereenkomst begrijpt en ermee instemt, zoals de hoogte van de huur, de duur van de huurovereenkomst en de configuratie van de fysieke ruimte.
Hoe commerciële huurovereenkomsten verschillen van residentiële huurovereenkomsten
Het is van cruciaal belang om vanaf het begin te begrijpen dat, praktisch en juridisch gesproken, commerciële huurovereenkomsten en huurovereenkomsten voor residentieel gebruik heel verschillend zijn. Hier zijn de belangrijkste verschillen tussen hen:
- Minder consumentenbeschermingswetten. Commerciële huurovereenkomsten vallen niet onder de meeste consumentenbeschermingswetten die wel gelden voor huurovereenkomsten voor woningen – er zijn bijvoorbeeld geen maxima voor borgsommen of regels ter bescherming van de privacy van een huurder.
- Geen standaardformulieren. Veel commerciële huurovereenkomsten zijn niet gebaseerd op een standaardformulier of -overeenkomst; elke commerciële huurovereenkomst wordt aangepast aan de behoeften van de verhuurder. Als gevolg hiervan moet u elke commerciële huurovereenkomst die u wordt aangeboden zorgvuldig onderzoeken.
- Langdurig en bindend. U kunt een commerciële huurovereenkomst niet gemakkelijk verbreken of wijzigen. Het is een juridisch bindend contract, en er staat meestal veel geld op het spel.
- Onderhandelbaarheid en flexibiliteit. Over commerciële huurovereenkomsten wordt doorgaans veel meer onderhandeld tussen de bedrijfseigenaren en de verhuurder, omdat bedrijven vaak speciale voorzieningen in hun ruimten nodig hebben, en verhuurders vaak zitten te springen om huurders en bereid zijn speciale aanbiedingen te doen. (Voor informatie over het onderhandelen over de voorwaarden van uw huurovereenkomst, zie Commerciële huurovereenkomsten: Onderhandelen over de beste voorwaarden.)
Zorgen dat het huurcontract bij uw bedrijf past
Voordat u een huurovereenkomst tekent, moet u de voorwaarden zorgvuldig bestuderen om er zeker van te zijn dat het huurcontract aan de behoeften van uw bedrijf voldoet.
Werk eerst aan de hoogte van de huur – zorg ervoor dat u het zich kunt veroorloven – en de duur van het huurcontract. U wilt uzelf waarschijnlijk niet binden aan een vijf- of tienjarige huurovereenkomst als het aan u ligt; uw bedrijf kan sneller groeien dan u verwacht of de locatie zou niet voor u kunnen werken. Een kortlopende huurovereenkomst met verlengingsopties is meestal veiliger.
Denk ook na over de fysieke ruimte. Als uw bedrijf aanpassingen aan de bestaande ruimte vereist – bijvoorbeeld het toevoegen van cubicles, het verhogen van een laadperron, of herbedrading voor betere communicatie – zorg ervoor dat u (of de verhuurder) in staat zal zijn om de nodige veranderingen aan te brengen.
Andere, minder opvallende items die in de huurovereenkomst worden vermeld, kunnen net zo cruciaal zijn voor het succes van uw bedrijf. Bijvoorbeeld, als u verwacht dat uw camera reparatie bedrijf om grotendeels afhankelijk zijn van walk-in klanten, zorg ervoor dat uw lease geeft u het recht om een bord dat zichtbaar is vanaf de straat op te zetten. Of, als u erop rekent de enige broodjeszaak te zijn binnen een nieuw commercieel complex, zorg er dan voor dat uw huurcontract voorkomt dat de verhuurder ruimte verhuurt aan een concurrent.
Voor meer diepgaande informatie over het onderhandelen van commerciële huurvoorwaarden, zie Nolo’s sectie over onderhandelen over commerciële huurcontracten.
Kritieke huurvoorwaarden
De volgende lijst bevat veel items die vaak aan de orde komen in commerciële huurcontracten. Besteed aandacht aan termen met betrekking tot:
- de lengte van de huurovereenkomst (ook wel de huurtermijn genoemd), wanneer deze begint en of er verlengingsopties zijn
- de huurprijs, inclusief toegestane verhogingen (ook wel escalaties genoemd) en hoe deze zullen worden berekend
- of de huur die u betaalt inclusief verzekering, onroerendgoedbelasting en onderhoudskosten is (een brutohuurovereenkomst genoemd); of dat deze kosten afzonderlijk in rekening worden gebracht (een netto huurcontract)
- de borg en de voorwaarden voor teruggave
- precies welke ruimte u huurt (inclusief gemeenschappelijke ruimtes zoals gangen, toiletten en liften) en hoe de verhuurder de ruimte opmeet (sommige meetpraktijken omvatten de dikte van de muren)
- of er verbeteringen, aanpassingen (bouwwerkzaamheden genoemd wanneer nieuwe ruimte volgens uw specificaties wordt afgewerkt), of inrichtingen aan de ruimte zullen worden toegevoegd; wie ervoor zal betalen, en wie de eigenaar zal zijn na afloop van de huurovereenkomst (over het algemeen de verhuurder)
- specificaties voor uithangborden, inclusief waar u ze mag plaatsen
- wie het pand zal onderhouden en repareren, inclusief de verwarmings- en airconditioningsystemen
- of de huurovereenkomst kan worden toegewezen of onderverhuurd aan een andere huurder
- of er een optie is om de huurovereenkomst te verlengen of de ruimte die u huurt uit te breiden
- of en hoe de huurovereenkomst kan worden beëindigd, inclusief opzeggingsvereisten, en of er boetes zijn voor vroegtijdige beëindiging, en
- of geschillen moeten worden bemiddeld of gearbitreerd als een alternatief voor de rechtbank.
De Wet van de Amerikanen met Gehandicapten. De Amerikanen met Handicaps Act (ADA) vereist dat alle bedrijven die open zijn voor het publiek of die meer dan 15 mensen in dienst hebben, gebouwen hebben die toegankelijk zijn voor gehandicapten. Zorg ervoor dat u en uw verhuurder het eens zijn over wie zal betalen voor eventuele benodigde aanpassingen, zoals het toevoegen van een oprit of het verbreden van deuropeningen om rolstoelen tegemoet te komen.
Voor meer advies over het kiezen van een locatie voor uw bedrijf, lees Het kiezen van een succesvolle locatie voor uw bedrijf.
Voor essentiële informatie voor ondernemers op jacht naar een eerlijke en werkbare huurovereenkomst, krijg Onderhandelen over de beste huurovereenkomst voor uw bedrijf, door Janet Portman en Fred S. Steingold (Nolo).