Eigendom kopen in Indonesie

Home ” Praktische informatie ” Forum over huisvesting

Deze pagina wordt genereus gesponsord door Villas of Bali.

Voor vele jaren heeft Indonesie bepaald dat land in Indonesie alleen in bezit kan zijn van Indonesische burgers. Dus, als u een huis wilt kopen (als buitenlander), was dit wettelijk onmogelijk.

In de late jaren ’90, werden nieuwe wetten uitgevaardigd, zodat buitenlanders appartementen en kantoorruimte in Indonesië mogen kopen, ALS het gebouw een strata title status heeft. Dit stelt de buitenlander in staat om het appartement of de kantoorruimte te bezitten, maar niet de grond waarop het staat.

Verder werden in 2010 & 2015 wetten aangenomen die het voor expats gemakkelijker kunnen maken om 70-jarige huurovereenkomsten op grond te bezitten, maar de bijzonderheden/interpretatie/uitvoering van de wet zijn niet altijd duidelijk.

In 2020 kunnen buitenlanders appartementen bezitten door middel van 30-jarige huurovereenkomsten met verlengingen van 20 jaar; zij kunnen landhuizen verkrijgen, maar niet bezitten, door middel van huurovereenkomsten. De langlopende huurcontracten van buitenlanders hebben niet dezelfde garanties als die van Indonesische burgers, waardoor zij moeilijker te financieren zijn via bankhypotheken.

De Indonesische Agrarische Wet, Wet nr. 5 van 1960, regelt het eigendomsrecht op grond in Indonesië. In deze wet is een categorie grondbezit opgenomen die “Hak Pakai” wordt genoemd, hetgeen het recht betekent om op het land te bouwen/het land te gebruiken. Zoals in deze wet wordt verklaard, mogen buitenlanders alleen grond of huizen kopen onder de titel “Recht op gebruik” (Hak Pakai).

Papierwerk voor onroerend goed transacties in Indonesië

Onroerend goed transacties in Indonesië zijn vrij eenvoudig, maar toch lastig, evenals interessante zakelijke praktijken met verschillende aspecten vermengd in een enkele deal. Bij onroerendgoedtransacties zijn verschillende rechtsgebieden betrokken, zoals eigendomsrecht, belastingrecht, erfrecht, alsmede familierecht in het algemeen. Bij onroerendgoedtransacties is het meest bekende papierwerk de verkoop- en aankooptransactie. Dit zijn allemaal zeer gebruikelijke juridische transacties.

De Agrarische Basiswet in Indonesië bepaalt dat een verkoop- en aankooptransactie het bewijs is dat de eigendomstitel van de verkoper op de koper overgaat. De wet schrijft voor dat onroerend goed transacties moeten worden uitgevoerd en aan twee criteria moeten voldoen, te weten transparant en volledig betaald. De juridische transactie moet worden uitgevoerd in het bijzijn en onder toezicht van een bevoegde ambtenaar. De wet schrijft ook voor dat de transactie volledig moet worden betaald. Met andere woorden, de transactie kan niet worden uitgevoerd, als u een tekort in de betaling heeft.

Dit zijn de dingen die u moet doen voordat u overgaat tot de verkoop en aankoop van onroerend goed in onroerend goed transacties in Indonesië:

Onroerend goed Titel Achtergrond Check

Dit is een must. Geen enkele transactie kan worden uitgevoerd zonder een formele achtergrond controle van de wettigheid van de vorige titel / eigendom documenten. Om dit te doen, moet u ons voorzien van het originele certificaat van eigendom. De juridische status van het onroerend goed zal niet verifieerbaar zijn zonder het originele document.

Het is zeer belangrijk om een antecedentenonderzoek uit te voeren voordat u een verdere transactie met de verkoper van het onroerend goed doet. Dit zal u voldoende informatie geven over de huidige status van het onroerend goed, evenals de titel ervan. Op basis van deze informatie kunt u beslissen of u al dan niet wilt doorgaan met de koop en verkoop transactie.

De achtergrond controle zal u laten zien of er een uitstaande hypotheek op het onroerend goed. Zo ja, dan moet u ervoor zorgen dat de eigenaar verwijdert de hypotheek van de titel eerst, voordat u begint met een verdere transactie met u als koper. U zult ook te weten komen of het eigendom onder een mogelijk geschil staat of niet. Het antecedentenonderzoek is uiterst belangrijk en ik zou niet aanraden door te gaan met de transactie voordat het antecedentenonderzoek is afgerond.

Verkopersinformatie

U moet informatie inwinnen bij de verkoper met kopieën van de volgende documenten:

1. Kopie van Kartu Tanda Penduduk (de zogenaamde “KTP”). Als de eigenaar van het onroerend goed getrouwd is, moet u ook een kopie van de KTP van de echtgenoot verkrijgen. De kans is groot dat de echtgenoot ook de koop- en verkoopovereenkomst met u moet ondertekenen. Als zij geen huwelijkse voorwaarden hebben, betekent dit dat het onroerend goed dat u koopt hun huwelijksvermogen is, en dat de toestemming van de echtgenoot wettelijk vereist is. Anders is de transactie die u probeert mogelijk illegaal;
2. Familiekaart (de zogenaamde Kartu Keluarga/KK). Op dit document staan familieleden van de verkoper;
3. Huwelijksakte, indien van toepassing. In het geval dat de echtgenoot/echtgenote is overleden, dient u zijn/haar overlijdensakte te verkrijgen. In het geval de verkoper is gescheiden, moet u zijn / haar echtscheiding vonnis met de verdeling van onroerend goed te verkrijgen – waaruit blijkt dat het onroerend goed dat wordt verkocht is van haar of hem;
4. Oorsprong van het certificaat van grondeigendom;
5. PBB belastingbetaling, de zogenaamde SPPT PBB. Dit vertegenwoordigt de betaling van de huidige van de bouw-en grondbelasting. Dit document is belangrijk om te weten welke belasting van toepassing is op de transactie. U komt te weten hoeveel de verkoper moet betalen, en hoeveel belasting u als koper moet betalen.
6. Het nummer van de belastingplichtige van de verkoper, het zogenaamde “NPWP.”

Informatie van de koper

Als u het onroerend goed koopt, moet u ervoor zorgen dat u de volgende documenten voor de transactie bij de hand hebt:

1. Kopie van het KTP. Als u getrouwd bent, moet u ook het KTP van uw echtgenoot verstrekken. Tenzij u huwelijkse voorwaarden hebt ondertekend, zoals geldige huwelijks- of huwelijkse voorwaarden. Neem contact op met Asep Wijaya voor meer informatie over deze documenten. Als u een gemengd internationaal echtpaar bent, kunt u waarschijnlijk geen transacties uitvoeren zonder deze overeenkomst;
2. Familiekaart. Dit is ook nodig om uw wettelijke naaste verwanten te identificeren. Dit document bevat de informatie over uw Nomor Induk Kependudukan/NIK (Ingezetenen Registratie Nummer) dat zal verwijzen naar uw belastinggegevens. Dit is zeer belangrijk wanneer wij de belasting valideren die op deze transactie van toepassing is;
3. Huwelijksakte. We moeten weten wat uw status is, en hoe de staat het eigendom zal behandelen onder de huidige status, d.w.z. afzonderlijk eigendom of gezamenlijk eigendom. Deze verklaring moet, indien van toepassing, bij het huwelijkscontract worden gevoegd. Zij hebben een kopie van uw belastingplichtige nummer nodig om de belasting die van toepassing is op deze transactie te valideren.

Verkoop- en verkoopovereenkomst

Uw voornemen om een koop- en verkooptransactie te verrichten, moet schriftelijk worden vastgelegd in de vorm van een overeenkomst. Dit heet een Koop-Verkoopovereenkomst (SPA). Zowel de verkoper als de koper moeten aanwezig zijn om de SPA te ondertekenen. U moet met uw echtgenoot/echtgenote komen als u getrouwd bent.
Een geldig document zoals een echtelijke overeenkomst moet ook worden overgelegd in het geval u een scheiding van goederen in uw huwelijk hebt. Een huwelijkscontract kan dienen als het document dat u nodig heeft zonder hulp van uw echtgenoot. Met dit document hoeft uw echtgenoot niet met u mee te komen om de SPA te ondertekenen.

Een geldige SPA moet bij het kadaster worden gedeponeerd om de eigendomstitel van de verkoper op de koper over te dragen. Een ding waar u op moet letten is dat de betaling van de belasting van het lopende jaar moet zijn voldaan voordat de titel wordt overgedragen. Een fiscale validatie zal worden uitgevoerd voordat de overdracht van de titel wordt uitgevoerd.

Eigendom van het eigendom

Wanneer u grond en/of een huis in Indonesië koopt, heeft u te maken met een verkoper of de vertegenwoordiger van de verkoper. U moet te maken hebben met de eigenaar van het onroerend goed om uw toekomstige investering te beschermen. De eigenaar moet de wettelijke rechten hebben om het eigendom te bezitten dat u wilt kopen. Als hij de wettelijke rechten op het onroerend goed heeft, moet hij de titel van eigendom hebben die overdraagbaar is aan u als de koper.

Hij moet zijn eigendomsbewijs kunnen overleggen om zijn eigendom te bewijzen. Het certificaat wordt afgegeven door de regering van de Republiek Indonesië. De bevoegde overheidsinstantie die verantwoordelijk is voor de afgifte van een eigendomsbewijs is de Badan Pertanahan Nasional (Nationaal Kadaster), ook wel de BPN genoemd. Zij hebben kantoren in elke grote stad van Indonesië.

Het certificaat van de titel van het huis dat u gaat kopen wordt afgegeven door het kadaster kantoor waar het eigendom zich bevindt. Onroerend goed zoals grond, huizen en appartementen worden geclassificeerd onder de categorie van Onroerend Goed. De wettige eigenaar van het onroerend goed is de persoon wiens naam op het eigendomsbewijs staat.

De eigendom van onroerende goederen is anders dan de eigendom van roerende goederen, zoals auto’s, enz. De wettige eigenaar van dit soort eigendom is degene wiens naam (namen) op het eigendomsbewijs is (zijn) gedrukt. Als de eigenaar is overleden, zijn zijn nabestaanden de wettige eigenaar van het onroerend goed. Dit bestaat meestal uit de overlevende echtgenoot en zijn/haar kinderen. Dus, als de eigenaar van het onroerend goed is overleden, zorg ervoor dat u te maken met de juiste persoon.

Voor roerende goederen, zoals auto’s, kan de persoon die het eigendom controleert als de eigenaar worden beschouwd, hoewel u misschien ook de eigendom van het certificaat wilt controleren. Neemt u contact met mij op als u dit wilt bespreken.

Het certificaat van eigendom in onroerend goed is een sterk bewijs dat dient als bewijs van eigendom, evenals een bewijs van registratie van het lokale kadaster. Artikel 19 van de Agrarische Basiswet verklaart dat de regering van Indonesië de grondregistratie uitvoert om wettelijk voorrecht te verschaffen aan de eigenaar wiens naam op het certificaat van eigendomstitel is gedrukt. De eigenaar wordt automatisch opgenomen in de database van het kadaster en is derhalve onderworpen aan de in Indonesië geldende wetten en voorschriften.

Koop van onroerend goed door een expat/Indonesisch echtpaar

De cruciale voorbereiding voor de aankoop van onroerend goed is of de Indonesische echtgenoot en de expat echtgenoot al dan niet huwelijkse voorwaarden voor scheiding van goederen hebben. Als u deze overeenkomst heeft, zou dit betekenen dat het echtpaar legaal het onroerend goed kan kopen. Deze overeenkomst moet worden ondertekend VOORDAT U gehuwd bent.

Onder de Indonesische wet is eigendom gezamenlijk na het huwelijk, tenzij er huwelijkse voorwaarden zijn, en dit betekent dat eigendom dat eigendom is van de Indonesische echtgenoot ook eigendom wordt van de buitenlandse echtgenoot, hetgeen onwettig is volgens de Agrarische Wet. Daarom moet het eigendom binnen een jaar na het huwelijk aan een buitenlander worden verkocht of worden omgezet van “hak milik” (eigendomsrecht) in “hak pakai” (gebruiksrecht) waardoor de waarde van het eigendom vermindert. (Pasal 26 ayat 2)

Overdracht van eigendomstitel

U moet een eigendomsoverdracht uitvoeren wanneer u onroerend goed koopt. Uw naam moet worden geregistreerd als de laatste eigenaar van het onroerend goed nadat u de koop-en verkoopovereenkomst uitvoert, en de betaling aan de verkoper overmaakt. Daarin staan de gegevens van de overeenkomst die u met de verkoper van het onroerend goed hebt gesloten, alsmede de datum waarop u de overeenkomst bent aangegaan.

Uw naam zal worden genoteerd als de huidige eigenaar van het onroerend goed op het certificaat van eigendomstitel. Bij deze procedure wordt het plaatselijke kadaster ingeschakeld waar het onroerend goed zich bevindt. U zult worden erkend als de wettige eigenaar nadat de procedure is voltooid. Neemt u contact met mij op als u hierover verder wilt praten.

Hypotheekbescherming

Wanneer u de aankoop van het onroerend goed voor de volle honderd procent financiert, en u uw Indonesische echtgenoot als eigenaar wilt opnemen, heeft u mogelijk hypotheekbescherming nodig. Wettelijk gezien is de eigenaar van het onroerend goed degene wiens naam op het eigendomscertificaat staat afgedrukt. Als uw naam niet op het certificaat staat, en u hebt wel huwelijkse voorwaarden ondertekend, dan behoort het eigendom toe aan de echtgenoot. Deze is vrij van aanspraak door wie dan ook, vooral door u. Dit is normaal wanneer het echtpaar verschillende nationaliteiten heeft.

Als u denkt dat u uw oorspronkelijke investering moet beschermen, dan is de hypothecaire bescherming iets voor u. De houder van de titel zal het onroerend goed niet kunnen verkopen zonder u eerst uw volledige inbreng terug te betalen, waarna de meerwaarde gelijkelijk wordt verdeeld. Uw naam als hypotheekgever zal op het eigendomsbewijs worden afgedrukt, samen met de naam van de Indonesische echtgenoot als eigenaar van het onroerend goed. Dit is sterk genoeg om u bescherming van uw financiële belang in de activa te geven, en om te voorkomen dat u uit het huwelijk moet weglopen met niets in de hand.

Koop van een appartement of kantoor onder Strata titel

Eigendom van kantoren en appartementen is mogelijk door middel van strata titel akten, maar je moet heel voorzichtig zijn bij het omgaan met de wet-en regelgeving om ervoor te zorgen dat uw eigendom van een appartement in een hoogbouw veilig is.

De verordening van 1996 (No. 41/1996) bepaalt dat buitenlanders die in Indonesië wonen, of het land regelmatig voor zaken bezoeken, een huis, appartement of condominium kunnen kopen, zolang het geen deel uitmaakt van een door de regering gesubsidieerd woningbouwproject. Buitenlanders kunnen echter alleen grondgebruik (hak pakai) akten bezitten, en het bouwproject bezit de “Hak Pakai” (recht om te bouwen) akte. Het is niet mogelijk dat iemand een land-use akte heeft voor een subeenheid van een right-to-build akte. De lengte van deze titels varieert ook. Daarin liggen enkele van de moeilijkheden en onduidelijke eigendomskwesties.

Dit betekent dat buitenlanders effectief een appartement kunnen leasen (niet echt bezitten) voor maximaal 70 jaar, maar niet een vrijstaand huis. Binnen deze periode van 70 jaar moeten buitenlanders ook periodiek hun gebruiksrecht vernieuwen. De eerste Hak Pakai periode is voor 25 jaar, wordt dan verlengd voor nog eens 25 jaar en tenslotte een periode van 20 jaar.

Convertible Lease Agreement

Een manier voor buitenlanders om door te gaan en onroerend goed te kopen ondanks deze juridische onduidelijkheden is het ondertekenen van een Convertible Lease Agreement met het management kantoor van het appartement om een appartement te kopen. Deze overeenkomst houdt in feite in dat de buitenlander het appartement kan kopen, maar dat de eigendomstitel nog steeds op naam staat van de projectontwikkelaar of het vastgoedbeheerbedrijf, of een Indonesische gevolmachtigde. Deze huurovereenkomst geldt voor een bepaalde periode.

De converteerbare huurovereenkomst bepaalt dat indien en wanneer de heersende wet- en regelgeving toestaan dat de huurder juridisch eigenaar wordt van het appartement/strata title unit, zowel de verhuurder als de huurder verplicht zijn een akte van koop en verkoop te ondertekenen en de titel wordt overgedragen aan de buitenlandse eigenaar.

Als u geïnteresseerd bent in de aankoop van een condominium door middel van dit type overeenkomst, onderzoek dan grondig het property management bedrijf. Veel projectontwikkelaars hebben onder ernstige economische druk gestaan en de bouw van veel eigendommen is uitgesteld of geannuleerd. Leg uw contracten voor aan een bonafide advocaat om er zeker van te zijn dat alle juridische implicaties grondig zijn gedekt.

Volgende opmerking: Op onze vraag naar de wettigheid van Convertible Lease Agreements, verklaarden de door ons geraadpleegde advocaten zeer duidelijk dat dit een ZEER SLECHT idee is en dat een advocaat u nooit moet adviseren een Convertible Lease Agreement te ondertekenen. Als buitenlander heeft u recht op Hak Pakai en u dient bij het appartementencomplex of de projectontwikkelaar aan te dringen op een wettelijke eigendomsstatus, zodat de titel op uw naam komt te staan. Met een converteerbare huurovereenkomst … bent u volledig overgeleverd aan de genade van de “aangewezen partij” en dat als zij besluiten om van gedachten te veranderen u niet veel van een juridische zaak tegen hen heeft als de overeenkomst die de expat heeft tussen zichzelf en de Indonesische “aangewezen partij” is niet echt een juridisch document.

Het beste is om er gewoon op aan te dringen dat de Hak Pakai op uw naam staat. Als de ontwikkelaar geen Hak Pakai document in uw naam kan verstrekken, kan het zijn omdat zij geen Hak Bangunan titel hebben. Als dit het geval is, KOP HET NIET.

Een Indonesische Nominee/Vriend gebruiken om uw Titel te houden

Een andere manier waarop u een condo kunt kopen is door voor het eigendom te betalen maar de titel op naam van een Indonesische burger te zetten. Onnodig te zeggen, dat dit iemand moet zijn die u impliciet vertrouwt, omdat, volgens de wet, deze persoon de wettelijke eigenaar zou zijn, ongeacht welke mondelinge of schriftelijke overeenkomst u tussen u beiden zou kunnen hebben.

De meeste advocaten zullen u adviseren dit NIET te doen, omdat u opnieuw geen enkel “wettelijk” document hebt dat zegt dat het eigendom van u is. U brengt uzelf ECHT in een kwetsbare positie. We hebben veel verhalen gehoord van mensen die grote investeringen hebben verloren door een Indonesische “vriend” te vertrouwen met het houden van de titel van hun gekochte eigendom.

Het gebruik van een nominee om buitenlandse eigendom van onroerend goed te beschermen is eigenlijk illegaal in Indonesië. Indien dit wordt onderzocht en nagestreefd, kan de regering het land in beslag nemen en het eigendom zou terugvallen aan de staat.

Eigenaarschap van eengezinswoningen – Huizen

Eigenaarschap van eengezinswoningen wordt geconfronteerd met nog grotere juridische problemen, omdat buitenlanders in Indonesië geen grond mogen bezitten. Wanneer de woning die u wilt kopen deel uitmaakt van een woningbouwproject, kunnen de projectontwikkelaars vaak iets regelen voor u om een woning te “kopen” door middel van een huurovereenkomst op lange termijn.

Een lezer schrijft over zijn positieve (en succesvolle) ervaring in deze zaak:

“In principe heb ik de volledige eigendom van het huis, op mijn eigen naam. Het feit dat mijn vrouw Indonesisch is, werd niet in aanmerking genomen (in feite werd mijn vrouw helemaal niet in aanmerking genomen). Zij bezit ook onroerend goed, en wij konden geen verschil zien in de titel en de rechten van mij. De projectontwikkelaar is eigenaar van de grond waarop het huis is gebouwd, en ik bezit een volledig betaalde pachtovereenkomst van 30 jaar op de grond, die de projectontwikkelaar bij wet op verzoek met nog eens 30 jaar moet verlengen. Op dat moment kunnen zij mij een nominale huur in rekening brengen, die ik nu kan betalen tegen US $35 per jaar. Ik kan de huurovereenkomst naar keuze verkopen of nalaten (maar niet onderverhuren), samen met de eigendom van het huis. De ontwikkelaar kan de grond verkopen, maar alleen onder dezelfde convenanten als die welke reeds bestaan. Deze bepalingen gelden ook voor Indonesiërs, hoewel Indonesiërs de grond rechtstreeks kunnen kopen als de projectontwikkelaar ermee instemt om te verkopen, en Indonesiërs de grond desgewenst kunnen onderverhuren.

Als mijn vrouw geen Indonesische was, en ik niet gedurende een volledig kalenderjaar in Indonesië verbleef, zou de staat in theorie mijn huis kunnen afnemen, tenzij ik kan bewijzen dat redelijke pogingen om te verkopen zijn mislukt, maar alleen al het feit dat ik één dag ergens in Indonesië ben, zou de klok opnieuw doen lopen. Aangezien mijn vrouw de enige begunstigde van mijn testament is en Indonesisch is, is deze regel in mijn geval niet van toepassing.

Ik heb het huis gekocht zonder financiering; ik weet niet zeker wat het effect op de titel zou zijn als u een lening of hypotheek zou nemen om bij de aankoop te helpen. Ik kan me voorstellen dat het verkrijgen van een hypotheek het moeilijkste deel is voor een buitenlander, en de financieringsmaatschappij zou zeker de bevoegdheid behouden om in te grijpen in geval van wanbetaling. Dergelijke zaken zijn in eigen land zeer streng geregeld, maar hier hebben ze waarschijnlijk veel meer mogelijkheden om legaal hun eigen zakken te vullen. Wat de betaling betreft: ik betaalde de aanbetaling contant in rupiah, omdat de ontwikkelaar dat op dat moment wilde, maar toen gaf hij de voorkeur aan dollars voor het resterende bedrag, dus betaalde ik dollars tegen een voor beide partijen aanvaardbare koers. Er zijn geen beperkingen aan de manier waarop je betaalt voor een persoonlijke transactie – je zou met grutten (of zelfs geiten!) kunnen betalen als je dat afspreekt.”

Koop van grond door een buitenlands bedrijf

Als een buitenlands bedrijf door de Indonesische regering als rechtspersoon wordt erkend, kunnen de buitenlandse investeerders een van de twee soorten grondtitels kopen, Recht om te bouwen (Hak Guna Bangunan), dat 30 jaar geldig is en met nog eens 20 jaar kan worden verlengd, en/of Recht om te gebruiken (Hak Guna Usaha), dat 35 jaar geldig is en met 20 jaar kan worden verlengd.

Het kopen van land

Op grond van de Indonesische landbouwwet kan een buitenlander niet legaal grond bezitten in Indonesië. Als iemand u zegt dat dat wel kan … koper past op …! Zoals een artikel in Jakarta Expat het zegt “De 1960 Agrarische Wet stelt dat het land van Indonesië een “geschenk van God” is aan het Indonesische volk en dat de aard van deze relatie eeuwig is. Het land is een “nationale schat” die door de staat moet worden beheerd voor de maximale welvaart van het volk.”

Als een buitenlander ervoor kiest, kan hij/zij “indirect” land bezitten. Daarvoor is een overeenkomst nodig tussen de buitenlander en een Indonesiër, ondertekend met de getuigenis van een notaris. In de overeenkomst is de Indonesiër de “wettige eigenaar” terwijl hij erkent dat de buitenlander de “rechtmatige eigenaar” van het land is en de Indonesische eigenaar zou dus alle instructies van de buitenlander met betrekking tot het land uitvoeren, inclusief de verkoop van het land tegen een bepaalde prijs met het geld dat aan de buitenlandse eigenaar moet worden betaald. Nogmaals, als de Indonesische “eigenaar” van gedachten verandert, heeft u geen wettig eigendomsrecht op het land.

Het is ook duidelijk, dat dit soort overeenkomsten in het geheel niet afdwingbaar zijn onder de Indonesische wet en de buitenlander loopt een risico in de werkelijke eigendom van zijn investering. Wij adviseren NIET om dit soort overeenkomsten aan te gaan!

Alle landtitels binnen Groot Jakarta (DKI) zijn onderworpen aan de voorwaarden van presidentiële of gouverneursbesluiten. In wezen is dit van invloed op de bepalingen voor Hak Milik-titels in het gebied Jakarta DKI.

Speciale bepalingen voor Batam

De regels voor eigendom van onroerend goed door buitenlanders in Batam vallen onder Decreet nr. 068/KPTS/KA/III/1999. Dit decreet bepaalt dat buitenlanders of bedrijven voor 100% eigenaar mogen zijn van residentieel of commercieel eigendom in het Barelang-gebied (Batam, Rempang en Galang). De enige eigendommen die zijn uitgesloten van dit decreet zijn lage kosten en zeer lage kosten woningen, maar omvat alle andere soorten van gebouw structuren.

Ondanks dat er een “speciale bepaling” is voor de speciale economische zones in Batam en Kalimantan, valt de grondwet nog steeds onder de “Hukum National” (Indonesische nationale wet) en dezelfde algemene wetten en beginselen zijn nog steeds van toepassing, ongeacht waar u zich in het land bevindt.

Hak Guna Bangunan vs Hak Milik

Hak Guna Bangunan is slechts het recht om een gebouw voor een bepaalde periode te gebruiken en moet dan worden verlengd. De eigenaar van HGB grond is de Indonesische regering. HGB wordt ook vertaald als – Voorwaardelijk Zakelijk Eigendom.

Alleen met Hak Milik bent u daadwerkelijk eigenaar van de grond of het gebouw. Hak Milik hoeft niet te worden uitgebreid.

Hak Pakai geeft u wel het gebruik van de faciliteiten, maar niet het eigendom. Hak Pakai wordt ook vertaald als – Voorwaardelijk Eigendom.

Het verkrijgen van een lening van een Indonesische bank voor de aankoop van onroerend goed

De Indonesische banken zullen GEEN geld lenen aan eigenaren van onroerend goed die alleen Hak Pakai status hebben voor hun eigendom. De grondtitel MOET Hak Milik zijn, wil de bank de titel als onderpand kunnen gebruiken. Daarom zijn expats traditioneel niet in staat geweest om leningen te krijgen voor de aankoop van onroerend goed in Indonesië, omdat zij geen Hak Milik titels kunnen hebben. Dit geldt voor iedereen….zelfs voor Indonesiërs. De normale lengte op huisleningen in Indonesië is vijf jaar, niet 20-30 jaar zoals het in het westen is.

Rapportage van de Aankoop aan het Waakhond Agentschap voor Witwassen

Beginnend in maart 2012, moeten alle projectontwikkelaars in Indonesië de aankoop van residentieel onroerend goed met een waarde van meer dan US$55,000 rapporteren aan het Financiële Transactie Rapportage en Analyse Centrum (PPATK). Dit bureau is de waakhond van de regering voor het witwassen van geld. Het doel van deze nieuwe regeling is het ontmoedigen van het witwassen van geld afkomstig van officiële corruptie die gaande was via de aankoop van luxe woningen en appartementen.

Indonesische Agrarische Wet Undang Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang: Peraturan Dasar Pokok Agraria.

Pasal 21:

(1) Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.

(Alleen Indonesische burgers kunnen een hak milik hebben – vrij bezit land titel)

(2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.

(De regering moet bepalen welke rechtspersonen een hak milik kunnen hebben en de voorwaarden daarvoor.)

(3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini kehilangan kewarga-negaraannya wajib melepaskan hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

(Een buitenlander die na de inwerkingtreding van deze wet een hak milik verkrijgt door erfopvolging zonder testament of door gezamenlijk bezit van goederen als gevolg van een huwelijk en een Indonesische burger die een hak milik bezit en die na de inwerkingtreding van deze wet het Indonesische staatsburgerschap verliest, is verplicht afstand te doen van dit recht binnen een jaar na de datum waarop de hak milik is verkregen in het geval van de eerstgenoemde of na de datum waarop het Indonesische staatsburgerschap is verloren in het geval van de laatstgenoemde. Indien na het verstrijken van de genoemde termijn geen afstand van dit recht is gedaan, is dit recht van rechtswege vervallen en komt de grond aan de Staat toe, met dien verstande dat de rechten van andere partijen die op de grond rusten, blijven bestaan.)

(4) Selama seseorang disamping kewarga-negaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini.

(Zolang iemand met Indonesisch staatsburgerschap tegelijkertijd buitenlands staatsburgerschap bezit, kan hij/zij geen land met een hak milik status hebben, en de bepaling als bedoeld in lid 3 van dit artikel moet op hem/haar van toepassing zijn.)

Pasal 26:

(2) Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga-negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing atau kepada suatu badan hukum kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

Zo ook, Lees de volledige landbouwwet van 1960

Lees de wet van 1996 (in Bahasa Indonesia) – Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia

Presentatie stroomdiagram betreffende rechten van gehuwde paren – buitenlanders/Indonesiërs om land te bezitten in Indonesië
Eigendomsrechten van buitenlanders met betrekking tot land in Indonesië