Eerste kopers trokken vroeger binnen vijf tot zes jaar door naar hun tweede huis, maar nu doen ze er tot twaalf jaar over – en een van de redenen is een voorliefde van millennials voor het kopen van oudere panden op goede locaties en deze vervolgens langzaam te renoveren of te verbouwen als de financiën het toelaten.
“Tegelijkertijd moet gezegd worden dat veel andere eigenaren de huidige huizenprijzen plus de kosten en het ongemak van verhuizen afwegen tegen de kosten van het aanbrengen van enkele wijzigingen in hun bestaande huizen, en besluiten te blijven zitten”, zegt Berry Everitt, CEO van de Chas Everitt International vastgoedgroep.
“Deze trend wordt weerspiegeld in de nieuwste bouwstatistieken van StatsSA, waaruit blijkt dat plannen voor in totaal 744 000m² aan wijzigingen en toevoegingen aan bestaande woningen in het tweede kwartaal van dit jaar werden goedgekeurd (vergeleken met 650 000m² in het eerste kwartaal), en dat ongeveer R3,9 miljard aan eerder geplande toevoegingen en verbouwingen in de zes maanden tot eind juni werden voltooid, vergeleken met ongeveer R3,5 miljard aan werk in dezelfde periode van 2017.”
Maar terwijl het relatief eenvoudig is om te zien wat er moet worden gedaan om een gedateerd huis om te zetten in een aantrekkelijke moderne woning, of om ruimte te maken voor een groeiend gezin, is het vaak niet zo eenvoudig om vast te stellen dat de kosten van die verbeteringen zullen worden geëvenaard door een waardestijging van het onroerend goed, merkt hij op.
“Dit betekent niet dat er geen koopjes te vinden zijn of winsten te behalen zijn uit huisrenovatie, die ook op persoonlijk niveau buitengewoon lonend kan zijn. Het betekent echter wel dat kopers en eigenaren de juiste voorzorgsmaatregelen moeten nemen om overkapitalisatie te voorkomen door dure huisverbeteringsprojecten te ondernemen in een gebied dat niet onmiddellijk een verkoopprijs zou ondersteunen die de oorspronkelijke kosten van het huis plus de kosten van de geplande verbeteringen omvat.”
En de enige echte manier om dit te doen, zegt Everitt, is om de hulp in te roepen van een gekwalificeerde en ervaren makelaar om de huidige gemiddelde marktprijs van tweedehands woningen in het gebied vast te stellen – evenals de gemiddelde prijs van nieuw gebouwde woningen in het gebied die ook zouden kunnen concurreren voor kopersaandacht.
“Tegelijkertijd moet u gekwalificeerd advies inwinnen over de vraag of het huis dat u van plan bent te renoveren structureel gezond is, of het dure herbedrading, nieuwe daken of nieuw loodgieterswerk nodig heeft en de geschatte kosten van de wijzigingen die u wilt aanbrengen,” zegt hij.
“U kunt dan uitrekenen of er voldoende marge is tussen de gemiddelde verkoopprijs van een huis in het gebied en de huidige waarde van uw huis – of het huis dat u van plan bent te kopen – om te rechtvaardigen wat u van plan bent te besteden aan het renoveren of upgraden van het pand.”
Zie verkochte prijzen van woningen in uw omgeving
Met de hulp van uw makelaar, zegt Everitt, zult u ook in staat zijn om een blik te werpen op de prijstrends in het gebied in de komende paar jaar om te zien of het de moeite waard is om een renovatieproject op langere termijn te ondernemen.
“Dingen zoals nieuwe scholen of handige kantoor- en winkelontwikkelingen kunnen bijvoorbeeld de aantrekkingskracht van een gebied vergroten en de prijzen opdrijven, terwijl een nieuwe snelweg of een industrieel complex in de buurt ervoor kan zorgen dat de prijzen na verloop van tijd vertragen of zelfs dalen.”
De huidige gemiddelde kosten van toevoegingen en verbouwingen aan bestaande woningen in SA bedragen R7 323 per vierkante meter, wat 17% hoger is dan vorig jaar om deze tijd. Maar niet alle woningverbeteringen zijn zo duur.
Zo zegt Everitt bijvoorbeeld dat een paar weken hard werken in de tuin een ouder huis een heel nieuw uiterlijk kan geven en de marktwaarde ervan aanzienlijk kan verhogen. Een verse laag verf, nieuwe of gerestaureerde vloeren en moderne verlichting zijn een paar andere manieren om waarde toe te voegen zonder de bank te breken.