Van tijd tot tijd krijg ik een telefoontje van een huiseigenaar die niet blij is dat er een schuurtje in de tuin van zijn buurman staat, wat in strijd is met de gemeentelijke setback regels. Of misschien heeft een buurman een schutting of gebouw over een erfgrens gezet, en willen ze weten wat ze daaraan kunnen doen.
Soms doen deze problemen zich voor wanneer iemand zijn eigendom wil verkopen, of een koper een eigendom wil kopen dat door deze problemen is getroffen. Dit kunnen ingewikkelde problemen zijn, maar soms zijn ze gemakkelijk op te lossen. Als een eigenaar van onroerend goed geen actie onderneemt om zijn of haar belang in zijn of haar eigendom te beschermen, kan hij of zij in feite de titel en andere rechten aan een andere persoon verliezen.
Onder het concept van nadelig bezit heeft men de mogelijkheid om de titel te verwerven van onroerend goed dat eigendom is van een andere persoon als hij of zij een open, zichtbaar en exclusief bezit van het land handhaaft voor een ononderbroken periode van 15 jaar. Men kan ook een recht van overpad of een andere erfdienstbaarheid verwerven door ononderbroken, ononderbroken gebruik van andermans eigendom gedurende 15 jaar.
Toen ik voor het eerst met een zaak als deze te maken kreeg, herinnerde ik me van mijn rechtenstudie in Oregon dat een persoon die probeerde een titel te verwerven door nadelig bezit, zich ervan bewust moest zijn dat hij niet de eigenaar van het land was, dus het bezit was “vijandig”. Ik was echter verbaasd te vernemen dat volgens de wet van Connecticut “vijandig” slechts een eenvoudige bezetting van het land betekent en dat iemand ook bezitter kan zijn als hij of zij denkt dat hij of zij in feite eigenaar van het land is. Dit wordt door sommigen de “Connecticut-regel” genoemd, die gunstiger is voor een onschuldige overtreder die denkt dat hij het land bezit.
Dus als u een situatie hebt waarin een andere persoon een hek heeft neergezet en bezit heeft genomen van een deel van uw eigendom of anderszins handelt alsof hij een deel van uw land bezit, kan die persoon in staat zijn om er eigendom van te verwerven. De wet van Connecticut voorziet in een rechtsmiddel voor diegenen die bezorgd zijn over een buurman die hun land in bezit heeft, en dit is vastgelegd in Connecticut General Statute 52-575.
In het algemeen zegt de wet dat de persoon wiens land in bezit wordt genomen, de andere partij schriftelijk in kennis kan stellen van zijn voornemen om de poging tot inbezitneming aan te vechten. Probeer deze kennisgeving niet te doen zonder het advies van een raadsman. Deze kennisgevingsprocedure wordt beschouwd als een onderbreking van de periode van 15 jaar als de eigenaar binnen een jaar na de kennisgeving een rechtszaak aanspant, wat kostbaar zou zijn.
Alle eigenaren van onroerend goed moeten hun eigendommen regelmatig inspecteren om te zien of een andere persoon op een zodanige manier handelt dat hij een claim voor nadelig bezit kan ondersteunen. Er is gesuggereerd dat een mogelijke manier om een claim voor nadelig bezit te dwarsbomen is om een schriftelijke overeenkomst met de andere partij aan te gaan, waarbij u hen schriftelijk toestemming geeft om uw grond te gebruiken, en de andere partij schriftelijk erkent dat u de grond bezit en dat zij deze met uw toestemming gebruiken. Dit kan een effectieve en eenvoudige oplossing zijn, afhankelijk van hoe goed u met uw buurman overweg kunt.
Hoe zit het met die buurman die een schuurtje op een erfgrens plaatst, in strijd met een gemeentelijke setback? In het algemeen, als u geen actie onderneemt om de schuur binnen drie jaar te laten verwijderen, kunt u worden geacht de mogelijkheid te hebben verloren om de setback af te dwingen.
Als uw land onderhevig is aan een claim van nadelig bezit of een inbreuk en u van plan bent om uw eigendom te verkopen, moet u de situatie zo snel mogelijk bespreken met uw makelaar en uw advocaat. Deze professionals kunnen u adviseren over de stappen die u moet nemen om de kwestie aan te pakken.
Deze problemen hoeven niet altijd een onnodige last te worden. Als u bijvoorbeeld van mening bent dat de schuur van een buurman op uw eigendom inbreuk maakt, maar het gebeurt op zo’n manier dat het u nooit heeft gehinderd, misschien zal het de persoon die uw eigendom koopt ook niet hinderen. In dit geval, wanneer u wordt gevraagd om de “beëdigde verklaring van de eigenaar” te ondertekenen als de verkoper van het onroerend goed, moet u bekendmaken dat er sprake kan zijn van een inbreuk of een claim van nadelig bezit.
De koper zou nog steeds in staat moeten zijn om een titelverzekering af te sluiten, omdat de verzekeraar waarschijnlijk een uitzondering zal maken voor rechten in het aangekochte onroerend goed die voortvloeien uit de inbreuk. Zoals met alle andere zaken van belang, wilt u dit met uw makelaar en advocaat vroeg in het proces bespreken.
U kunt ook met uw advocaat willen praten over wat het betekent als u geen enquête krijgt, en wat de enquête-uitzondering betekent die meestal in een titelpolis wordt gevonden. Onderzoeken zijn duur, maar ze zijn vooral nuttig als u plannen hebt om structuren te bouwen, uit te breiden of te verplaatsen op het onroerend goed dat u verwerft.
Op een andere opmerking, ik reed laatst op mijn hometrainer en keek naar het nieuws toen een item me deed denken aan het oude gezegde: “Als je tijd om is, is je tijd om.” Een 65-jarige heer was op zijn ochtendwandeling in Duitsland toen hij werd gedood door een olifant die was ontsnapt uit een plaatselijke dierentuin. Ik kan niet zeggen dat ik in het lot geloof, maar het deed me afvragen of die persoon die ochtend zou omkomen, ongeacht waar hij heen ging of wat hij deed.
Op deze lijn, als je geen testament, volmacht, en een voorafgaande richtlijn voor de gezondheidszorg hebt, waar wacht je dan nog op? Het ontbreken van een van deze documenten zal waarschijnlijk leiden tot uw dierbaren aanzienlijke kosten, hoofdpijn, en bureaucratie als u arbeidsongeschikt wordt of overlijdt. Doe het voor hen.
Jim Young is partner bij Andrews & Young P.C., dat kantoren heeft in Waterford en Groton, en sinds 1987 het zuidoosten van Connecticut-gebied bedient. De verklaringen in deze specifieke column zijn niet bedoeld als juridisch advies voor een bepaalde feitelijke situatie. Raadpleeg een advocaat.