Texas Residential Lease Termination Notice

Doel. Een Texaanse huuropzeggingsbrief (“Notice to Vacate”) is een verplicht document om huurovereenkomsten van maand tot maand te beëindigen in Texas. De wet schrijft voor dat een huurovereenkomst ten minste 30 dagen van tevoren moet worden opgezegd. De wet vereist echter geen opzegging om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd op de einddatum te beëindigen.

Lees verder om meer te weten te komen over opzeggingsvereisten en de beëindigingsprocedure voor huurovereenkomsten in Texas.

Wat is een huuropzeggingsbrief?

Huurders houden zich niet altijd aan de voorwaarden van hun huurovereenkomst. In gevallen waarin men de huur niet betaalt of andere bepalingen overtreedt, kunt u de huurovereenkomst voortijdig willen beëindigen. In de Lone Star State gebeurt dit door middel van een huuropzeggingsbericht volgens de richtlijnen van de Texas Property Code.

Een huuropzeggingsbericht kan ook nodig zijn als het oorspronkelijke contract is verlopen en de huurders het pand van maand tot maand bewonen. Dit vereist een enigszins andere procedure dan in gevallen waarin huurders hun huurovereenkomst hebben geschonden. Als zodanig, moet u in gedachten houden de exacte omstandigheden bij het schrijven van een Lease Termination Notice.

Maandelijkse of maand-tot-maand lease

Maandelijkse huurovereenkomsten zijn ontworpen om zeer korte termijn degenen die gemakkelijk kunnen worden opgezegd door zowel de verhuurder of huurder te zijn. Huurcontracten van maand tot maand zijn die waarbij de oorspronkelijke huurtermijn is verstreken en de huurder geen nieuw huurcontract heeft ondertekend. In dat geval moeten de bepalingen van uw oorspronkelijke huurovereenkomst bepalen dat de huur op “maand-tot-maand”-basis wordt gehouden, en op elk moment kan worden beëindigd door voldoende opzegging.

Tijdlijn voor het beëindigen van een maandelijkse of maand-tot-maand-huur

Sectie 91.001 van de Texas Property Code beschrijft de tijdlijn voor het beëindigen van een maandelijkse of maand-tot-maand-huur. Volgens deze sectie moet u voldoende opzegtermijn in acht nemen, die varieert op basis van de huurbetalingsperiode.

Als de betalingsperiode één maand is, wordt de opzegging van kracht één maand na de dag waarop u opzegt. Bij huurbetalingen van minder dan een maand (zoals bij wekelijkse huur) moet de opzegtermijn gelijk zijn aan het aantal dagen in de huurbetalingsperiode.

U mag in uw brief een andere termijn aangeven, mits deze voldoet aan de hierboven genoemde minimumrichtlijnen. U bent echter vrijgesteld van deze termijn als een andere termijn is gespecificeerd in uw huurovereenkomst of u opzegt op basis van contractbreuk.

Het schrijven van een opzegging

Er is geen speciale formulering vereist bij het opzeggen van een maand-tot-maand of maandelijkse huurovereenkomst. Als zodanig kan uw brief gewoon een verklaring bevatten dat u, de verhuurder van plan bent om de huurovereenkomst te beëindigen gedateerd op (x) en ondertekend door (naam van de huurder) voor het pand gelegen aan (straatadres). Onderteken de brief en geef een datum waarop de opzegging van kracht wordt, rekening houdend met het hierboven vermelde tijdsbestek.

Bij het opzeggen van een maandelijkse of maand-tot-maandelijkse huurovereenkomst bent u niet verplicht om een reden op te geven. U moet er echter voor zorgen dat uw redenen geen vergeldingskarakter hebben. Volgens sectie 94.251 van de Texas Property Code, mogen verhuurders geen represailles nemen tegen huurders die hebben geprobeerd een recht uit te oefenen, een kennisgeving hebben verstrekt om het pand te repareren, of een klacht hebben ingediend bij een overheidsinstantie met betrekking tot een schending van de eigendomscode.

Het verzenden van een maandelijkse kennisgeving tot ontruiming

De wet van Texas specificeert niet op welke manier een maandelijkse kennisgeving tot ontruiming moet worden afgeleverd. Toch moet u de nodige maatregelen nemen om de leveringsdatum te documenteren door de kennisgeving per aangetekende brief met ontvangstbewijs te verzenden. Op die manier heeft u een duidelijk overzicht van de datum waarop de opzegging moet plaatsvinden. Dit kan heel belangrijk blijken als de huurder niet vertrekt zoals gevraagd en u later gedwongen bent om over te gaan tot een Notice to Vacate.

Het vroegtijdig beëindigen van een huurovereenkomst

Het kan soms nodig zijn om een huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen als gevolg van het niet betalen van huur of het schenden van bepaalde voorwaarden. Sectie 94.253 van de Texas Property Code beschrijft ook bepaalde gevallen waarin u een huurovereenkomst vroegtijdig mag beëindigen zonder dat dit als vergelding wordt beschouwd. Deze gevallen omvatten:

• Wanneer de huurder achterstallig is in de huur of andere betalingen, en dat bedrag oploopt tot ten minste een volledige maand huur.
• Eigendomsschade vindt plaats door toedoen van een huurder, gast, of genodigde.
• Een huurder, gast of genodigde bedreigt de persoonlijke veiligheid van de verhuurder, andere huurders of de werknemers van de verhuurder.
• Er is een wezenlijke schending van een van de huurvoorwaarden, afgezien van het houden van over.
• Ernstig wangedrag of criminele handelingen.
• Het overblijven nadat de huurder u een Intentie tot Ontruiming heeft verstrekt.
• Wanneer u te goeder trouw van mening bent dat een overblijvende huurder een negatieve invloed kan hebben op het rustig genot van buren of andere huurders.

Notice to Vacate

De beëindiging van de huurovereenkomst die het gevolg is van de schending van een huurder vereist een Notice to Vacate. Sectie 24.005 van de Texas Property Code beschrijft de Notice to Vacate in meer detail. In wezen is dit een kennisgeving die u aan de huurder geeft voordat u een ontruimingsbericht indient.

Schrijf uw Notice to Vacate in briefformaat, en gebruik waar mogelijk een officieel briefhoofd. Vermeld in de brief de namen van de huurders, het adres van het pand en een reden voor de opzegging. Vermeld de datum en het tijdstip waarop de opzegging van kracht wordt, en zorg ervoor dat dit in overeenstemming is met de richtlijnen die door de wet zijn gespecificeerd.

Sluit af met een zin of twee waarin staat dat als de huurder geen gehoor geeft aan deze opzegging, u verdere actie zult ondernemen. Vermeld duidelijk dat u tot uitzetting zult overgaan als u dat van plan bent. Onderteken, dateer en stempel de brief. Het is ook een goed idee om twee kopieën te maken, zodat u en de huurder allebei een exemplaar hebben dat uw originele handtekening bevat.

Tijdschema voor een aanzegging tot ontruiming

Sectie 24.005 (a) stelt dat een verhuurder elke huurder die in gebreke blijft met een huurovereenkomst of een huur overhoudt ten minste drie dagen van tevoren schriftelijk moet laten weten dat hij of zij het pand moet ontruimen. Als u in uw oorspronkelijke huurovereenkomst een langere termijn hebt bepaald, moet u volgens deze sectie in plaats daarvan aan die termijn voldoen.

Aflevering van de kennisgeving tot ontruiming

De kennisgeving tot ontruiming zal niet effectief zijn tenzij deze op de juiste manier is afgeleverd. Sectie 24.005 van de Texas Property Code beschrijft de verschillende methoden waarop u de kennisgeving kunt afleveren. Deze omvatten het achterlaten van de kennisgeving bij iemand die in de woning woont en ten minste 16 jaar oud is, het aanbrengen van de kennisgeving aan de binnenkant van de hoofdingangsdeur, per gewone post, of via aangetekende, aangetekende, of met bewijs van ontvangst verzonden post.

Er kunnen momenten zijn waarop het persoonlijk afleveren van de kennisgeving uw veiligheid in gevaar kan brengen. In dat geval bent u gemachtigd de kennisgeving aan de buitenkant van de hoofdingangsdeur aan te brengen.

Doe de kennisgeving in een verzegelde enveloppe met de naam en het adres van de huurder er duidelijk op vermeld. Schrijf “BELANGRIJK DOCUMENT” of iets dergelijks in hoofdletters op de enveloppe. Niet later dan 17.00 uur op dezelfde dag, moet u een kopie van de kennisgeving in een postbus in hetzelfde graafschap waar uw woning zich bevindt.

Verzorgingstermijn voor een Notice to Vacate

Volgens Sectie 24.005 (g) begint de opzegtermijn op de datum waarop de Notice to Vacate wordt afgeleverd. Dat is dezelfde dag voor handbezorgde kennisgevingen, maar kan enkele dagen later zijn voor kennisgevingen die per post worden verzonden. U moet dus rekening houden met dit tijdsbestek bij het opstellen van uw schriftelijke kennisgeving tot ontruiming.

Een beste praktijk is om altijd gebruik te maken van aangetekende, aangetekende of met bewijs van ontvangst verzonden post. Op die manier hebt u duidelijke documentatie over de bezorgdatum, en kan een huurder uw termijn niet betwisten in de rechtbank. Als u de kennisgeving persoonlijk aflevert, laat dan iemand u vergezellen als getuige. Beter nog, neem een foto met een tijd- en datumstempel van de kennisgeving op de deur.

Prior to Lease Expiration

Er zijn gevallen waarin u een huurovereenkomst niet wenst te verlengen, maar niet noodzakelijkerwijs wenst dat de huurder onmiddellijk vertrekt. In die gevallen vereist sectie 94.055 van de Texas Property Code dat u ten minste 60 dagen voor het verstrijken van de huurovereenkomst een kennisgeving doet. Deze termijn geldt zowel voor lopende huurcontracten als voor huurcontracten die zijn omgezet in een “van maand tot maand” status.

Speciale rechten voor militairen

Militairen kunnen bepaalde rechten hebben onder de Servicemember’s Civil Relief Act (SCRA). De bepalingen van deze wet staan militairen toe hun huurovereenkomst in bepaalde gevallen vroegtijdig te beëindigen. De wet beschermt hen ook tegen uitzettingen of vervroegde beëindigingen.

Het is bijvoorbeeld mogelijk dat u een huurovereenkomst niet kunt beëindigen op grond van wanbetaling als de militaire dienst van de huurder zijn of haar vermogen om te betalen nadelig heeft beïnvloed. Dit gebeurt meestal wanneer een nationale gardist of reservist wordt opgeroepen voor actieve dienst en vervolgens een verlaging van het loon merkt.

De militaire dienst van een individu kan uw vermogen om termijnen af te dwingen beperken. Als een huurder bijvoorbeeld niet beschikbaar was vanwege uitzending, zou een rechter kunnen oordelen dat u niet verder kunt gaan met een ontruimingsaankondiging omdat die persoon niet naar behoren is ingelicht.

Als een huurder aanspraak maakt op bescherming onder de SCRA, moet hij of zij u een kopie geven van Permanent Change of Station (PCS) orders, of inzetorders die voor 90 dagen of langer zijn.