Lekcje z trzech lat obejmujących politykę, politykę i absurdalność próby naprawienia jednego z najbardziej dokuczliwych problemów stanu.
W 2017 roku napisałem dość niewart uwagi kawałek o propozycji stanowego ustawodawcy, aby odebrać ulgę podatkową od kalifornijskich domów wakacyjnych, aby sfinansować więcej mieszkań o niskich dochodach. Dokładniej – uwierzcie mi, wśród nerdów mieszkaniowych istotne jest, aby być precyzyjnym – ustawa wyeliminowałaby odliczenie odsetek hipotecznych od drugich domów, generując szacunkowo 300 milionów dolarów rocznie na budowę mieszkań dotowanych ze środków publicznych.
W przestarzałych warunkach dziennikarstwa, rachunek – który zabrałby wątpliwe korzyści podatkowe od bogatszych Kalifornijczyków, którzy tak naprawdę nie potrzebują go do finansowania mieszkań dla biedniejszych Kalifornijczyków, którzy robią – był „talker.”
Ale moje najlepsze „talkery” w przeszłości nie dostać uwagę ta historia zrobiła. Było trzy razy więcej czytelników dla tej stosunkowo małej stawki mieszkaniowej kawałek jak wszystko inne, co opublikowałem w tym roku. Nie ma wystarczająco dużo właścicieli domów wakacyjnych w stanie uzasadnić, że wiele gałek ocznych.
Na pewnym poziomie to miało sens do mnie. Wszystko, co każdy w Kalifornii wydawało się mówić o – lub przynajmniej każdy, kto nie kupił swoje domy w 1997 wydawało się mówić o – było to, jak drogie było żyć tutaj. Czynsze w San Francisco prześcignęły Nowy Jork jako najdroższe w kraju, a Los Angeles, Oakland, San Jose i San Diego nie pozostały daleko w tyle. Po krachu podczas Wielkiej Recesji, w 2017 roku mediana ceny domu jednorodzinnego w całym kraju wynosiła ponad pół miliona dolarów, a do 2020 roku osiągnie zdumiewający poziom 700 000 dolarów. Za cenę jednego przeciętnego domu w Kalifornii, można teraz kupić dwa w Phoenix.
Szczególnie wśród młodszych Kalifornijczyków, było gryzące poczucie, że „Kalifornia zawsze była droga, każdy chce tu mieszkać” wzruszenie oferowane przez starsze pokolenia, lub „to tech bros rujnuje wszystko” bromides złożone na Twitterze, były nieodpowiednie (choć tech bros zrujnować wiele rzeczy). Coś czułem się bardziej głęboko złamane w Kalifornii mieszkaniowych, a szeroka część państwa po prostu chciał wiedzieć, dlaczego rzeczy były tak przykręcone, i jak możemy zacząć je odkręcić.
Po ustawy domu wakacyjnego ran up gdzie wiele ustawodawstwo mieszkaniowe wiatry się w Sacramento – pochowany przez opozycję z prominentnej grupy interesów – zacząłem raportowanie więcej historii mieszkaniowych. Że zaskakująco duża publiczność pokazał się niezawodnie je przeczytać, tak bardzo, że w ciągu roku CalMatters uruchomił nieśmiały mieszkaniowego podcast z wystarczającą nerdów słuchania uzasadnić jego istnienie. W ciągu dwóch lat, stałem się naszym reporterem mieszkaniowym.
W tym samym czasie, kryzys mieszkaniowy wysunął się na szczyt agendy politycznej stanu. Przed pandemią, zapytani o to, jakie kwestie są dla nich najbardziej niepokojące, kalifornijscy wyborcy umieścili bezdomność i przystępność cen mieszkań na szczycie swojej listy niepokoju, ponad odwiecznymi priorytetami, takimi jak gospodarka, edukacja i środowisko. Na szlaku kampanijnym w 2018 roku ówczesny kandydat Gavin Newsom pamiętnie wezwał do „Planu Marshalla”, aby naprawić problemy mieszkaniowe stanu, sugerując, że rozwiązania są na skalę rehabilitacji powojennej Europy zbombardowanej z powrotem do XIX wieku.
Jest teraz 2021, a nawet gdy pandemia koronawirusa pochłania większość naszego codziennego życia, kryzys mieszkaniowy stanu utrzymuje się. Nadwyrężony i zmutowany przez wirusa, będzie tam na nas czekał, gdy szczepionki zostaną rozprowadzone i życie znów stanie się pseudo-normalne. To po prostu będzie wyglądać inaczej.
Po trzech-plus lat obejmujących Kalifornii kryzysu mieszkaniowego i państwa w większości poronione próby, aby go naprawić, jestem pozostawiając mój post tutaj realizować pracę w radiu publicznym w NPR’s Marketplace. Ale zanim odejdę, w tradycji innych dziennikarzy z nadmuchanym poczuciem własnej ważności, chciałem podzielić się kilkoma lekcjami, których się nauczyłem, a które moim zdaniem przeciętny Kalifornijczyk powinien znać na temat polityki mieszkaniowej i polityki.
Te obserwacje są moje własne i nie każdy się z nimi zgadza. Ale są to wnioski, które wyciągnąłem na temat tego, dlaczego ten problem jest tak trudny do rozwiązania i najbardziej realistyczne sposoby jego rozwiązania. Nie martwcie się, są gify, więc nie będzie zbyt nudno.
Lekcja 1: Nie ma JEDNEGO kryzysu mieszkaniowego. Tak naprawdę są TRZY kryzysy mieszkaniowe. Bądź konkretny, o którym z nich mówisz.
W pewnym momencie fraza „kryzys mieszkaniowy” stała się tak wszechobecna w kalifornijskiej polityce, że jej niejednoznaczne użycie w komunikatach prasowych i przemówieniach pieniaczy zaczęło wysysać jej pilność. Jeden ustawodawca był tak zauroczony frazą, że chciał stworzyć wyspecjalizowaną tablicę rejestracyjną, aby zaznaczyć jej znaczenie.
Zamierzam to naprawić już teraz. Istnieją naprawdę trzy odrębne kryzysy mieszkaniowe roiling Kalifornii. Choć często wynikają z tych samych problemów, wpływają one na różne segmenty populacji i uzasadniają różne (a czasem konkurencyjne) rozwiązania.
Pierwszym i najbardziej pilnym kryzysem jest 150 000 bezdomnych Kalifornijczyków śpiących w schroniskach lub na ulicach. Gov. Newsom poświęcił temu wymiarowi kryzysu mieszkaniowego więcej uwagi niż jakiemukolwiek innemu. Jest to najbardziej haniebny objaw tego, jak sprawy poszły tak źle tutaj, i ma tendencję w złym kierunku.
Drugi kryzys mieszkaniowy obejmuje 7,1 miliona Kalifornijczyków żyjących w ubóstwie, gdy koszty mieszkaniowe są brane pod uwagę. Podczas gdy nie bezdomnych, 56% tych niskich dochodów Kalifornijczyków zobaczyć więcej niż połowa ich paychecks pożerane przez rosnące czynsze. Skewing czarny i brązowy, są to najemcy, którzy stoją w obliczu intensywnego wysiedlenia i gentryfikacji naciski, żyć w przeludnionych i niebezpiecznych warunkach mieszkaniowych, i uciekł miejskich rdzeni dla tańszych exurbs w ciągu ostatnich dwóch dekad.
Trzeci kryzys mieszkaniowy Kalifornii dotyka młodsze pokolenie klasy średniej i wyższych dochodów Kalifornijczyków. W późnych latach 60-tych, przeciętny dom w Kalifornii kosztował około trzykrotność dochodu przeciętnego gospodarstwa domowego. Teraz kosztuje ponad siedem razy tyle, ile zarabia przeciętne gospodarstwo domowe. Wysokie czynsze sprawiają, że oszczędzanie na downpayment, że dużo trudniejsze. Podczas gdy Kalifornijczycy o niższych dochodach walczyli, by pozwolić sobie na stan przez dziesięciolecia, termin „kryzys mieszkaniowy” i towarzysząca mu reklama naprawdę weszły w modę dopiero wtedy, gdy bogatsi Kalifornijczycy zaczęli poważnie rozważać przeprowadzkę do Austin lub Portland lub Las Vegas.
Wszystkie trzy z tych kryzysów są oczywiście powiązane i wynikają z tego samego problemu: niewystarczającej ilości mieszkań.
Ale ważne jest, aby ich nie mylić. Podczas gdy brak przystępnych cenowo mieszkań jest u podstaw tego, dlaczego nasza populacja bezdomnych jest największa w kraju, zdrowie psychiczne i kwestie uzależnień komplikują jego rozwiązanie. Nowa ulga podatkowa dla pierwszego właściciela domu może być dobrodziejstwem dla osób o wyższych dochodach, ale nie pomoże tym, którzy są na liście oczekujących na Sekcji 8 dla mieszkań dotowanych przez rząd.
W świecie ograniczonych zasobów rządowych i krótkich odcinków uwagi politycznej, kiedy wybrani przedstawiciele mówią, że chcą rozwiązać kryzys mieszkaniowy, zapytaj ich: „Który?”
Lekcja 2: Wzrost telepracy rozcieńczy popyt na życie w gęstych, miejskich środowiskach. (Tak mi się wydaje).
Teraz toczy się bardzo głupia debata na temat tego, czy konieczny przez pandemię wzrost pracy zdalnej będzie oznaczał śmierć dużych miast.
Po szczepionce San Francisco nie zostanie zredukowane do wędrujących band byłych pracowników Twittera, którzy będą patrzeć na lwy morskie w Fisherman Wharf w poszukiwaniu pożywienia po tym, jak ostatnie butelki Soylent się zepsują. Pożądane miasta Kalifornii będzie nadal istnieć, i nadal będą drogie miejsca do życia.
Prawdziwa debata jest, czy znacząca liczba gospodarstw domowych będzie eschewst najdroższe, najgęstsze części stanu dla tańszych, większych przestrzeni, gdy są one gwarantowane będą musiały tylko dojeżdżać dwa lub trzy dni w tygodniu. Wierzę, że wystarczająco duża liczba osób przeprowadzi się, tak że czynsze będą generalnie niższe w San Franciscos, Los Angeles i San Diego niż były przed pandemią. Tymczasem cena domów jednorodzinnych i większych czynszów w średniej wielkości miastach, na przedmieściach i przedmieściach wzrośnie.
Moje przewidywania głównie opierają się na millenialsach starzejących się w pragnienie i zdolność do posiadania domu i więcej przestrzeni, wspieranych przez tanie oprocentowanie kredytów hipotecznych i pracę zdalną. To działo się przed pandemią i myślę, że to przyspieszy.
Smądrzy ludzie mogą się nie zgodzić – bardzo dobrze możemy skończyć tam, gdzie byliśmy w lutym 2020 roku, zanim czynsze w San Francisco spadły o 25% i nie było fajnego baru za rogiem, aby usprawiedliwić wtłoczenie czterech osób w dwie sypialnie.
Jeśli tak się nie stanie, miejsce kryzysu mieszkaniowego przesuwa się nieco na wschód i na zewnątrz – pomyśl o Sacramento, Fresno i Bakersfield, gdzie czynsze i ceny domów wystrzeliły w górę podczas pandemii. Podczas gdy telepraca prawdopodobnie oznacza mniejszą emisję spalin, ustawodawcy będą musieli opracować politykę, która ograniczy inne podróże samochodem, które zwykle zwiększają się po oddaleniu się od BART lub metra. Presja przesiedleńcza będzie dotyczyć ostatnich bastionów przystępności cenowej dla pracowników o niższych dochodach: przedmieść i Central Valley.
Lekcja 3: Wielką linią podziału w polityce mieszkaniowej jest to, czy myślisz, że jedna jednostka więcej mieszkań na rynku jest dobrą czy złą rzeczą. W większości przypadków jest to dobra rzecz, ale to zależy.
Housing nie podąża za tradycyjnymi lewicowo-prawicowymi politycznymi liniami błędu w Kalifornii. W zeszłym roku najbardziej kontrowersyjna ustawa o produkcji mieszkaniowej, która zmusiłaby dzielnice zamieszkane tylko przez jedną rodzinę do pozwolenia na dupleksy i podziały działek, została odrzucona przez Republikanina z High Sierras i Demokratę z Culver City. Demokraci z San Francisco i republikanin z Bakersfield głosowali za nim.
W swej istocie, fundamentalną linią podziału dla wielu Kalifornijczyków jest to, czy uważasz, że nowy budynek mieszkalny, który powstanie gdzieś w twojej społeczności, pomoże ci czy zaszkodzi. To naprawdę jest, filozoficznie, czy kupujesz do podaży i popytu.
Postępowy sceptycyzm sił rynkowych jest to, co pozornie łączy mieszkańców Marin County i Compton w sprzeciwie wobec nowych mieszkań. Dla społeczności o niższych dochodach, obawa jest taka, że nowy budynek mieszkalny doprowadzi do wzrostu czynszów, na które nie będzie ich stać. Dla bardziej zamożnych obszarów podmiejskich, strach jest, że więcej kondominiów oznacza więcej ludzi, którzy dodadzą ruchu i zrujnują „charakter” ich społeczności.
Rynek mieszkaniowy nie jest tak prosty jak grafika podaży i popytu z podręcznika Econ 1. Ale zasadniczo, zdecydowana większość badaczy rynku mieszkaniowego zgadza się, że dodanie większej liczby jednostek mieszkalnych na rynku generalnie doprowadzi do obniżenia regionalnych cen mieszkań.
Na poziomie bloku miejskiego lub na poziomie dzielnicy, sprawy stają się nieco bardziej drażliwe. Istnieją uzasadnione spory w ramach badań nad tym, czy pierwszy błyszczący nowy budynek mieszkalny powstający na obszarze o niższych dochodach zawyża pobliskie ceny wynajmu, czy też je obniża, dodając więcej zasobów do wynajmu.
Ale niebudowanie niczego nigdzie – co było strategią Kalifornii przez ostatnie pół wieku – skutkuje zbyt małą liczbą jednostek dla zbyt wielu ludzi i astronomicznymi kosztami mieszkaniowymi.
Lekcja 4: Związek zawodowy pracowników budowlanych ma o wiele większy wpływ, niż ci się wydaje.
Polityka mieszkaniowa w Kalifornii to gniazdo szerszeni potężnych grup interesów. Deweloperzy, pośrednicy, wielkie technologie, miasta, hrabstwa, grupy środowiskowe, wynajmujący, zwolennicy antygentryfikacji i grupy właścicieli domów wszyscy lobbują ustawodawców i gubernatora w ten czy inny sposób. Jest to część powodu, dla którego inercja jest domyślnym stanem rzeczy.
Ale jest król szerszeni, który jest zdecydowanie najbardziej skuteczny i potężny: Stanowa Rada Budownictwa i Handlu Budowlanego.
Główny darczyńca Demokratów z Kalifornii, związek pracowników budowlanych gra polityczny hardball zarówno publicznie, jak i za kulisami. Bardzo, bardzo rzadko słyszysz, jak demokratyczny ustawodawca krytykuje rzemiosło w mediach, choć często powie ci w tle, że to głupie posunięcie, by je przekroczyć.
Jeszcze nie widziałem, by główne ustawodawstwo, któremu sprzeciwiają się rzemieślnicy, faktycznie stało się prawem. Ustawa zezwalająca kościołom i uniwersytetom na przekształcanie wolnych gruntów w mieszkania o niskich dochodach bez czasochłonnych przeglądów środowiskowych? Sprzeciw przez rzemiosła i pochowany. Projekt ustawy zmuszającej dzielnice o wyższych dochodach do dopuszczenia gęstszego, niskodochodowego budownictwa mieszkaniowego z przyspieszonym przeglądem? Sprzeciwiła się temu branża i została pogrzebana. W jednym przypadku, nieoczekiwany potok zeznań słuchowych od pracowników związkowych sprzeciwiających się projektowi ustawy usprawniającej przekształcanie moteli w budynki mieszkalne pozostawił członka Zgromadzenia na skraju łez.
Wydawałoby się, że związek pracowników budowlanych chciałby ułatwić budowę domów: Więcej budowania domów oznacza więcej miejsc pracy. Ale status quo działa głównie dla rzemiosła. Mogą oni wykorzystywać długotrwałe procesy weryfikacji przez władze lokalne w negocjacjach z deweloperami, aby zagwarantować płace na poziomie związkowym i inne zabezpieczenia.
W ostatnich latach związki zawodowe były jeszcze bardziej agresywne, żądając dodatkowych zabezpieczeń pracy w mieszkaniach o niskich dochodach, które zdaniem zwolenników przystępnych cen mieszkań sprawiają, że budowanie subsydiowanych mieszkań jest droższe.
Lekcja 5: Newsom nie jest doktorem Manhattanu. Ale nie sądzę, żeby nawet dr Manhattan mógł osiągnąć swoje cele mieszkaniowe.
Jeśli nie czytałeś powieści graficznej „Watchmen” lub nie oglądałeś serialu HBO, Dr Manhattan jest boską istotą, która może niszczyć, tworzyć i manipulować materią w dowolny sposób, jaki uzna za stosowny.
Ale wątpię, czy nawet Dr. Manhattan mógł spełnić „cel” kampanii, aby zbudować 3,5 mln domów w Kalifornii w ciągu siedmiu lat.
Na szlaku kampanii, Plan Marshalla Newsoma wezwał do budowy 500 000 domów rocznie, aby obniżyć koszty mieszkaniowe. Taki poziom budownictwa byłby bezprecedensowy we współczesnej historii Kalifornii. W jego dwóch lat w biurze, on jest nigdzie blisko spełnienia tego znaku.
The 3,5 mln numer pochodzi z badania McKinsey, który zastanawiam się, ile czasu zespół Newsom spędził przeglądu. Inni eksperci mieszkaniowi i deweloperzy mogliby ci powiedzieć, że to raczej niemożliwe, aby przyspieszyć rozwój tak szybko bez ogromnych, politycznie niepopularnych reform. A nawet wtedy jest to wątpliwe.
Nie należy się rozpraszać przez 3,5 mln numer, który Newsom’s challengers dla fotela gubernatora w 2022 będzie powiesić na nim, gdy tylko dostaną szansę. Ale gubernator będzie miał trudny czas twierdząc, że uczynił mieszkania znacznie łatwiejsze do zbudowania w swojej pierwszej kadencji.
W kwestii bezdomności i ochrony lokatorów, Newsom zasługuje na spore uznanie za zrobienie rzeczy, do których się zobowiązał, lub przynajmniej rzeczy, które jego poprzednicy w dużej mierze zignorowali. Projekt Homekey, ambitny plan Newsoma dotyczący pozyskania pustych moteli na mieszkania dla bezdomnych w czasie pandemii, zakłada pozyskanie 6000 jednostek w ciągu zaledwie sześciu miesięcy, co jest niewiarygodnie krótkim okresem czasu. W zeszłym roku Newsom spełnił swoją powyborczą obietnicę pośredniczenia w jakimś pakiecie ochrony lokatorów między wynajmującymi a najemcami, z powodzeniem prowadząc szarżę na pierwsze w kraju prawo anty-rent-gouging.
Ale po stronie produkcji mieszkaniowej, polityka podążyła za retoryką. Po grożąc zabraniem dolarów transportowych z miast, które nie zatwierdzają wystarczającej liczby mieszkań, Newsom wycofał się po tym, jak lokalne rządy i ustawodawcy odepchnęli się.
Zobaczymy, czy post-pandemiczna normalność Newsoma oznacza ponowne parcie, aby ułatwić budowanie.