Dom ” Informacje praktyczne ” Forum mieszkaniowe
Ta strona jest hojnie sponsorowana przez Villas of Bali.
Przez wiele lat Indonezja zadekretowała, że ziemia w Indonezji może być własnością tylko obywateli Indonezji. Tak więc, jeśli chcesz kupić dom (jako cudzoziemiec), to byłoby prawnie impossible.
W późnych latach 90-tych, nowe przepisy zostały uchwalone tak, że cudzoziemcy są dopuszczone do zakupu mieszkań i powierzchni biurowych w Indonezji, JEŚLI budynek ma status strata title. Umożliwia to cudzoziemcowi posiadanie mieszkania lub powierzchni biurowej, ale nie gruntu, na którym stoi.
Kolejne ustawy zostały uchwalone w 2010 & 2015 roku, które mogą ułatwić ekspatom posiadanie 70-letnich dzierżaw na gruncie, ale szczegóły/interpretacja/wdrożenie prawa nie zawsze są jasne.
W 2020 roku cudzoziemcy mogą posiadać mieszkania poprzez 30-letnie umowy najmu z 20-letnimi przedłużeniami; mogą uzyskać, ale nie posiadać, domy ziemskie poprzez dzierżawy. The long term leases held by foreigners do not come with the same guarantees/protections as Indonesian citizens, making them harder to finance through bank mortgages.
Indonesian Agrarian Law, Law No. 5 of 1960, governs the ownership of land in Indonesia. W nim jest kategoria własności ziemi o nazwie „Hak Pakai”, które oznaczają prawo do budowania na / wykorzystanie ziemi. Jak stwierdzono w tym prawie, cudzoziemcy mogą jedynie nabyć ziemię lub domy pod „Prawo do korzystania” (Hak Pakai) title.
Paperwork dla transakcji nieruchomości w Indonezji
Transakcje nieruchomości w Indonezji są dość proste, ale jeszcze podstępne, jak również ciekawe praktyki biznesowe z kilku aspektów mieszanych w jednej transakcji. Transakcje na rynku nieruchomości obejmują różne dziedziny prawa, takie jak prawo własności, prawo podatkowe, prawo spadkowe, jak również prawo rodzinne w ogóle. W transakcjach dotyczących nieruchomości, najbardziej znanym papierkiem jest transakcja kupna-sprzedaży. Są to wszystkie bardzo powszechne transakcje prawne.
The Basic Agrarian Law w Indonezji stanowi, że sprzedaż i transakcja zakupu jest dowodem, który dowodzi przeniesienia tytułu od sprzedawcy do kupującego. Prawo narzuciło, że transakcje nieruchomości muszą być przeprowadzone i spełniają dwa kryteria, tj. przejrzyste i zapłacone w całości. Transakcja prawna musi być przeprowadzona przed i pod nadzorem upoważnionego urzędnika. Prawo narzuciło również, że musi być ona opłacona w całości. Innymi słowy, transakcja nie może być zrealizowana, jeśli masz jakiekolwiek braki w zapłacie.
To są rzeczy, które musisz zrobić przed przystąpieniem do sprzedaży i zakupu nieruchomości w transakcjach nieruchomości w Indonezji:
Property Title Background Check
To jest konieczność. Żadna transakcja nie może być przeprowadzona bez formalnego sprawdzenia legalności poprzedniego tytułu / dokumentów własności. Aby to zrobić, musisz dostarczyć nam oryginał świadectwa własności. Stan prawny nieruchomości nie będzie możliwy do zweryfikowania bez oryginalnego dokumentu.
Jest to bardzo ważne, aby przeprowadzić sprawdzenie tła przed dokonaniem dalszych transakcji ze sprzedawcą nieruchomości. Pozwoli to na uzyskanie wystarczających informacji na temat aktualnego stanu nieruchomości, jak również jej tytułu prawnego. Na podstawie tych informacji można zdecydować, czy chcesz kontynuować transakcję sprzedaży i zakupu, czy nie.
Sprawdzenie tła pokaże Ci, czy istnieje jakakolwiek niespłacona hipoteka na nieruchomości. Jeśli tak, musisz upewnić się, że właściciel usuwa hipotekę z tytułu najpierw, przed rozpoczęciem dalszych transakcji z tobą jako kupującego. Dowiesz się również, czy nieruchomość jest pod jakimkolwiek potencjalnym sporem, czy nie. Sprawdzenie przeszłości jest niezwykle ważne i nie sugerowałbym przystąpienia do transakcji przed zakończeniem sprawdzania przeszłości.
Informacje o sprzedawcy
Trzeba uzyskać informacje od sprzedawcy z kopiami następujących dokumentów:
- Kopia Kartu Tanda Penduduk (tzw. „KTP”). Jeśli właściciel nieruchomości jest żonaty, musisz uzyskać kopię KTP małżonka też. Szanse są, małżonek będzie również wymagane do podpisania umowy sprzedaży i zakupu z tobą. Jeśli nie mają intercyzy, oznacza to, że nieruchomość, którą kupujesz, jest ich majątkiem małżeńskim, a zatem zgoda małżonka jest ustawowo wymagana. W przeciwnym razie, transakcja, którą próbujesz jest potencjalnie nielegalna;
- Karta rodzinna (tzw. Kartu Keluarga/KK). Dokument ten przedstawia członków rodziny sprzedawcy;
- Świadectwo małżeństwa, jeśli dotyczy. W przypadku, małżonek zmarł, należy uzyskać jego/jej akt zgonu. W przypadku, gdy sprzedawca jest rozwiedziony, należy uzyskać jego/jej wyrok rozwodowy z podziałem majątku – poświadczający, że sprzedawana nieruchomość jest jej lub jego;
- Oryginał aktu własności ziemi;
- Płatność podatku PBB, zwanego SPPT PBB. Jest to zapłata bieżącego podatku od budynków i gruntów. Dokument ten jest ważny w celu określenia podatku właściwego dla danej transakcji. Dowiesz się, ile powinien zapłacić sprzedający i ile podatku powinieneś zapłacić jako kupujący.
- Numer podatnika sprzedającego, tzw. „NPWP.”
Informacje dla kupującego
Jeśli kupujesz nieruchomość, musisz upewnić się, że masz następujące dokumenty dostępne dla transakcji:
- Kopia KTP. Jeśli jesteś w związku małżeńskim, musisz dostarczyć KTP współmałżonka też. Chyba, że podpisaliście umowę małżeńską, taką jak ważna intercyza lub umowa poślubna. Prosimy o kontakt z Asep Wijaya, aby uzyskać więcej szczegółów na temat tych dokumentów. Jeśli jesteś mieszaną międzynarodową parą małżeńską, najprawdopodobniej nie możesz przeprowadzić żadnej transakcji bez tej umowy;
- Karta rodzinna. Ten dokument jest również wymagany w celu zidentyfikowania twojego prawnego krewnego. Ten dokument zawiera informacje o twoim Nomor Induk Kependukan/NIK (Residency Registration Number), który będzie odnosił się do twoich informacji podatkowych. Jest to bardzo ważne, gdy zatwierdzamy podatek mający zastosowanie do tej transakcji;
- Świadectwo małżeństwa. Musimy wiedzieć, jaki jest twój status i jak państwo będzie traktować majątek w ramach obecnego statusu, tj. rozdzielność majątkowa lub wspólność majątkowa. Ten certyfikat będzie musiał być dostarczony z umową małżeńską, jeśli dotyczy;
- NPWP. Potrzebują kopii twojego numeru podatnika w celu zatwierdzenia podatku właściwego dla tej transakcji.
Umowa kupna-sprzedaży
Twój zamiar przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży musi być spisany w formie umowy. Jest to tak zwana Umowa Sprzedaży i Kupna (SPA). Zarówno sprzedający, jak i kupujący muszą być obecni przy podpisywaniu SPA. Musisz przyjść ze swoim małżonkiem, jeśli jesteś w związku małżeńskim.
Ważny dokument, taki jak umowa małżeńska, musi być przedstawiony również w przypadku, gdy masz rozdzielność majątkową w swoim małżeństwie. Intercyza może służyć jako dokument, którego potrzebujesz bez pomocy współmałżonka. Dzięki temu dokumentowi twój współmałżonek nie musi przychodzić z tobą, aby podpisać SPA.
Ważna intercyza musi zostać złożona w urzędzie ksiąg wieczystych w celu przeniesienia tytułu własności ze sprzedawcy na kupującego. Należy pamiętać, że przed przeniesieniem tytułu własności należy uregulować należność za bieżący rok podatkowy. Przed dokonaniem przeniesienia tytułu własności zostanie przeprowadzona weryfikacja podatkowa.
Własność nieruchomości
Gdy kupujesz ziemię i / lub dom w Indonezji, masz do czynienia ze sprzedawcą lub przedstawicielem sprzedawcy. Musisz mieć do czynienia z właścicielem nieruchomości w celu ochrony swojej przyszłej inwestycji. Właściciel musi mieć prawa do posiadania nieruchomości, które są zainteresowane zakupem. Jeśli ma on prawa do nieruchomości, musi mieć tytuł własności, który może być przeniesiony na Ciebie jako kupującego.
On musi być w stanie przedstawić swój certyfikat tytułu, aby udowodnić swoją własność. Certyfikat jest wydawany przez rząd Republiki Indonezji. Upoważniona agencja rządowa, która jest odpowiedzialna za wydawanie certyfikatu tytułu własności jest Badan Pertanahan Nasional (National Land Registry), zwany również BPN. Posiada on swoje biura w każdym większym mieście w Indonezji.
Poświadczenie tytułu, jeśli dom masz zamiar kupić jest wydawany przez urząd rejestru gruntów, gdzie nieruchomość znajduje. Nieruchomości, takie jak grunty, domy i mieszkania są klasyfikowane w kategorii nieruchomości. Prawnym właścicielem nieruchomości jest osoba, której nazwisko jest wydrukowane na certyfikacie tytułu własności.
Własność nieruchomości różni się od własności ruchomości, takich jak samochody, itp. Prawnym właścicielem tego typu nieruchomości jest osoba, której nazwisko(a) jest wydrukowane na certyfikacie tytułu własności. Jeśli właściciel zmarł, jego najbliżsi krewni są prawnymi właścicielami nieruchomości. To zazwyczaj składa się z żyjącego małżonka, a jego dzieci. Tak więc, jeśli właściciel nieruchomości nie żyje, upewnij się, że masz do czynienia z właściwą osobą.
As for movable assets such as cars, the person that controls the property can be considered the owner, although you might want to check the ownership of the certificate as well. Proszę skontaktować się ze mną, jeśli chcesz to omówić.
Poświadczenie tytułu własności w nieruchomości jest mocnym dowodem, który służy jako dowód własności, jak również dowód rejestracji z lokalnej księgi wieczystej. Artykuł 19 podstawowego prawa agrarnego zaświadcza, że rząd Indonezji prowadzi rejestrację gruntów w celu zapewnienia przywilejów prawnych dla właściciela, którego nazwa jest wydrukowana na świadectwie tytułu. Właściciel zostanie automatycznie włączony do bazy danych rejestru gruntów, a zatem podlegają obowiązującym prawom i przepisom w Indonezji.
Purchase of Property by an Expat/Indonesian Couple
The crucial preparation for purchasing property is whether or not the Indonesian spouse and the expat spouse have a prenuptial agreement for separation of property. Jeśli masz tę umowę, oznaczałoby to, że para może legalnie nabyć nieruchomość. Umowa ta musi być podpisana PRZED ślubem.
Under indonezyjskiego prawa nieruchomości jest wspólną własnością po ślubie, chyba że istnieje intercyza, a to oznacza, że nieruchomości posiadanych przez indonezyjskiego małżonka również staje się własnością zagranicznego małżonka, który jest nielegalny zgodnie z prawem rolnym. Dlatego nieruchomość musi zostać sprzedana w ciągu roku od zawarcia małżeństwa z obcokrajowcem lub przekształcona z „hak milik” (prawo własności) na „hak pakai” (prawo użytkowania), co obniża wartość nieruchomości. (Pasal 26 ajat 2)
Przeniesienie tytułu
Musisz wykonać przeniesienie tytułu, kiedy kupujesz nieruchomość. Twoje nazwisko musi być zarejestrowany jako ostatni właściciel nieruchomości po wykonaniu sprzedaży i umowy zakupu, i przekazać płatności do sprzedawcy. Będą one zawierać szczegóły umowy, którą zawarłeś ze sprzedawcą nieruchomości, jak również datę, kiedy zawarłeś umowę.
Twoje nazwisko zostanie odnotowane jako aktualny właściciel nieruchomości na świadectwie tytułu własności. Postępowanie to obejmuje lokalną księgę wieczystą, w której znajduje się nieruchomość. Zostaniesz uznany za prawnego właściciela po zakończeniu postępowania. Proszę o kontakt ze mną, jeśli chcesz omówić więcej na ten temat.
Mortgagor Protection
Gdy finansujesz zakup nieruchomości w stu procentach, i chcesz włączyć indonezyjskiego małżonka jako posiadacza nieruchomości, potencjalnie trzeba ochrony hipotecznych. Prawnie, właściciel aktywów jest ten, którego nazwa jest drukowana na certyfikacie nieruchomości. Jeśli nie widzisz swoje nazwisko na certyfikacie, i zrobiłeś podpisać intercyzę, a następnie nieruchomość należy do małżonka. To jest wolne od roszczeń przez każdą stronę, zwłaszcza Ciebie. Jest to normalne, gdy para jest różnej narodowości.
Jeśli uważasz, że musisz chronić swoją oryginalną inwestycję, to ochrona mortgagor jest dla Ciebie. Posiadacz tytułu nie będzie mógł sprzedać nieruchomości bez uprzedniego zwrotu pełnego wkładu, a następnie zysk kapitałowy jest dzielony równo. Twoje nazwisko jako Mortgagor zostanie wydrukowane na certyfikacie tytułu własności wraz z nazwiskiem indonezyjskiego małżonka jako właściciela nieruchomości. Jest to wystarczająco silne, aby zapewnić ochronę interesów finansowych w aktywach, i uniknąć konieczności odejścia z małżeństwa z niczym w ręku.
Kupno mieszkania lub biura w ramach Strata Title
Własność biur i mieszkań jest możliwa dzięki strata title deeds, ale musisz być bardzo ostrożny w kontaktach z prawami i przepisami, aby zapewnić, że twoje prawo własności do mieszkania w wysokim budynku jest bezpieczne.
Regulacja z 1996 r. (nr 41/1996) stanowi, że obcokrajowcy, którzy mieszkają w Indonezji, lub odwiedzają kraj regularnie w celach biznesowych, mogą kupić dom, mieszkanie lub kondominium tak długo, jak nie jest to część rządu dotowanego rozwoju mieszkaniowego. Jednakże, obcokrajowcy mogą posiadać tylko akty własności ziemi (hak pakai), a deweloper posiada akt własności „Hak Pakai” (prawo do budowy). Nie jest możliwe, aby ktoś posiadał akt własności ziemi dla podjednostki aktu własności „right-to-build”. Długość tych tytułów również jest różna. Therein lies some of the difficulties and unclear ownership issues.
This means that foreigners can effectively lease (not truly own) a apartment for up to 70 years, but not a free standing house. W ciągu tego 70-letniego okresu cudzoziemcy muszą również okresowo odnawiać swoje prawo do użytkowania. Początkowy okres Hak Pakai wynosi 25 lat, następnie jest odnawiany na dodatkowe 25 lat i wreszcie na okres 20 lat.
Convertible Lease Agreement
Jednym ze sposobów dla obcokrajowców, aby przejść do przodu i zakupić nieruchomość pomimo tych niejasności prawnych jest podpisanie Convertible Lease Agreement z biurem zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi w celu zakupu mieszkania. Zasadniczo, co ta umowa pociąga za sobą jest to, że cudzoziemiec może kupić mieszkanie, ale tytuł jest nadal w posiadaniu dewelopera lub firmy zarządzającej nieruchomością, lub indonezyjskiego nominowanego. Ta umowa najmu jest na czas określony.
Zamienna Umowa Najmu stanowi, że jeżeli i kiedy obowiązujące prawo i przepisy pozwolą Najemcy stać się prawnym właścicielem apartamentu/jednostki tytułowej, zarówno Wynajmujący jak i Najemca będą zobowiązani do podpisania Aktu Sprzedaży i Kupna, a tytuł zostanie przeniesiony na zagranicznego właściciela.
Jeśli jesteś zainteresowany zakupem kondominium poprzez ten rodzaj umowy, dokładnie zbadaj firmę zarządzającą nieruchomością. Wielu deweloperów doświadczyło poważnych nacisków ekonomicznych i budowa wielu nieruchomości została odłożona lub odwołana. Pokaż swoje umowy prawnikowi bona fide, aby upewnić się, że wszystkie implikacje prawne są dokładnie pokryte.
Dalsza uwaga: Zapytani o legalność zamiennych umów najmu, prawnicy, z którymi się konsultowaliśmy, stwierdzili bardzo wyraźnie, że jest to BARDZO ZŁY pomysł i że prawnik nigdy nie powinien doradzać Państwu podpisania zamiennej umowy najmu. Jako obcokrajowiec jesteś uprawniony do Hak Pakai i powinieneś nalegać na uzyskanie statusu prawnego własności od budynku mieszkalnego lub dewelopera, tak aby tytuł był w twoim imieniu. Z zamiennym umowy najmu … jesteś całkowicie na łasce „wyznaczonej strony” i że jeśli zdecydują się zmienić zdanie, nie masz dużo prawnego przypadku przeciwko nim, jak umowa, że ekspat ma między sobą i indonezyjskiej „wyznaczonej strony” nie jest naprawdę legalnego dokumentu.
Najlepiej jest po prostu nalegać, że Hak Pakai jest w Twoim imieniu. Jeśli deweloper nie może dostarczyć dokumentu Hak Pakai w Twoim imieniu, może to być spowodowane tym, że nie posiadają oni tytułu Hak Bangunan. Jeśli tak jest, NIE KUPUJ go.
Używanie indonezyjskiego Nominee / przyjaciela do posiadania tytułu
Innym sposobem, że można kupić condo jest płacąc za nieruchomość, ale umieszczenie tytułu w imieniu obywatela Indonezji. Nie trzeba dodawać, że musi to być ktoś, komu ufasz bezgranicznie, ponieważ, zgodnie z prawem, ta osoba będzie prawnym właścicielem, bez względu na to, co ustne lub pisemne porozumienie, które mogą mieć między wami.
Większość prawników doradzi, że NIE należy tego robić, ponieważ znowu nie masz żadnego „prawnego” dokumentu, który mówi, że nieruchomość jest twoja. Jesteś NAPRAWDĘ stawiając się w trudnej sytuacji. Słyszeliśmy wiele historii ludzi, którzy stracili główne inwestycje przez zaufanie indonezyjskiego „przyjaciela” z posiadania tytułu do ich purchased property.
Używanie nominowanego do schronienia zagranicznej własności nieruchomości jest rzeczywiście nielegalne w Indonezji. Jeśli zbadane i realizowane, rząd może przejąć ziemię i własność powróci do state.
Single Family Dwellings – Houses
Ownership of single family dwellings napotyka jeszcze większe problemy prawne, jak cudzoziemcy nie są dopuszczone do posiadania ziemi w Indonezji. Tam, gdzie dom, który chcesz kupić jest częścią osiedla mieszkaniowego, deweloperzy często mogą coś wymyślić dla Ciebie, aby „kupić” dom poprzez długoterminową umowę najmu.
Jeden z czytelników pisze o swoim pozytywnym (i udanym) doświadczeniu w tej kwestii:
„Zasadniczo, posiadam pełny tytuł prawny do domu, na moje własne nazwisko. Fakt, że moja żona jest Indonezyjką nie był brany pod uwagę (w rzeczywistości, moja żona nie była brana pod uwagę w ogóle). Ona również jest właścicielką nieruchomości, a my nie widzieliśmy różnicy w tytule i prawach moich. Deweloper jest właścicielem ziemi, na której zbudowany jest dom, a ja posiadam 30-letnią, w pełni opłaconą dzierżawę tej ziemi, którą zgodnie z prawem deweloper musi przedłużyć o kolejne 30 lat na żądanie. W tym czasie może on pobierać ode mnie symboliczny czynsz, który mogę teraz opłacać w wysokości 35 dolarów amerykańskich rocznie. Mogę sprzedać lub zapisać w testamencie (ale nie podnajmować) umowę najmu wraz z prawem własności do domu, według własnego uznania. Deweloper może sprzedać ziemię, ale tylko pod tymi samymi warunkami, które już istnieją. Postanowienia te dotyczą również Indonezyjczyków, chociaż Indonezyjczycy mogliby nabyć ziemię w całości, gdyby deweloper zgodził się na sprzedaż, a Indonezyjczycy mogliby poddzierżawić ziemię, gdyby chcieli.
Gdyby moja żona nie była Indonezyjczykiem, a ja nie mieszkałem w Indonezji przez pełny rok kalendarzowy, teoretycznie państwo mogłoby zabrać mój dom, chyba że mógłbym udowodnić, że rozsądne starania o sprzedaż zawiodły, ale po prostu bycie gdziekolwiek w Indonezji przez jeden dzień ponownie ustawiłoby zegar. Ponieważ moja żona jest jedynym beneficjentem mojego testamentu i jest Indonezyjczykiem, ta zasada nie ma zastosowania w moim przypadku.
Nabyłem dom bez finansowania; nie jestem pewien, jaki efekt byłby w tytule, gdybyś wziął pożyczkę lub kredyt hipoteczny, aby pomóc w zakupie. Wyobrażam sobie, że uzyskanie kredytu hipotecznego byłoby najtrudniejszą częścią dla obcokrajowca, a firma finansowa z pewnością zachowałaby uprawnienia do przejęcia nieruchomości w przypadku niewywiązania się z umowy. Takie rzeczy są bardzo ściśle regulowane w kraju, ale prawdopodobnie mają o wiele więcej możliwości legalnego wyłożenia własnych kieszeni tutaj. W kwestii płatności, zapłaciłem depozyt w gotówce w rupiach, ponieważ tego właśnie chciał deweloper w tamtym czasie, ale potem wolał dolary za saldo, więc zapłaciłem dolary po kursie akceptowalnym dla obu stron. Nie ma ograniczeń co do sposobu zapłaty za transakcję osobistą – można było zapłacić kaszą (a nawet kozami!), jeśli tak się umówiliście.”
Kupno ziemi przez firmę zagraniczną
Jeśli firma zagraniczna jest uznana przez rząd indonezyjski jako osoba prawna, inwestorzy zagraniczni mogą zakupić jeden z dwóch rodzajów tytułów własności ziemi, Prawo do Budowy (Hak Guna Bangunan), jest ważne przez 30 lat i może być przedłużone o kolejne 20 lat, i/lub Prawo do Użytkowania (Hak Guna Usaha), które jest ważne przez 35 lat i może być przedłużone o 20 lat.
Kupno ziemi
Przez indonezyjskie prawo agrarne obcokrajowiec nie może legalnie posiadać ziemi w Indonezji. Jeśli ktoś mówi Ci, że możesz … kupujący uważaj …! Jako artykuł Jakarta Expat umieścić go „1960 Agrarian Law stwierdza, że ziemia Indonezji jest „dar od Boga” do narodu indonezyjskiego i charakter tego związku jest wieczny. Ziemia jest „skarbem narodowym”, który ma być kontrolowany przez państwo dla maksymalnego dobrobytu ludzi.”
Jeśli cudzoziemiec zdecyduje, może posiadać ziemię 'pośrednio’. Aby to zrobić trzeba mieć umowę między obcokrajowcem a Indonezyjczykiem, podpisaną przy świadku notariusza. W umowie Indonezyjczyk jest „prawnym właścicielem”, jednocześnie przyznając, że obcokrajowiec jest „prawowitym właścicielem” ziemi, a zatem indonezyjski właściciel będzie wykonywać wszelkie instrukcje od obcokrajowca dotyczące ziemi, w tym sprzedaży ziemi po określonej cenie z funduszy, które mają być wypłacone do właściciela obcokrajowca. Ponownie, jeśli indonezyjski „właściciel” zmieni zdanie, nie będziesz miał żadnego tytułu prawnego do ziemi.
Jasne jest, jak również, że te rodzaje umów NIE są w ogóle wykonalne w ramach prawa indonezyjskiego i cudzoziemiec jest na ryzyko w prawdziwej własności jego inwestycji. Odradzamy zawieranie tego typu umów!
Wszystkie tytuły własności ziemi w obrębie Wielkiej Dżakarty (DKI) podlegają warunkom dekretów prezydenckich lub gubernatorskich. Zasadniczo ma to wpływ na przepisy dotyczące tytułów własności Hak Milik na obszarze DKI Dżakarta.
Przepisy specjalne dla Batam
Zasady dotyczące własności nieruchomości przez obcokrajowców w Batam podlegają dekretowi nr 068/KPTS/KA/III/1999. Przepisy te stanowią, że obcokrajowcy lub firmy mogą w 100% posiadać nieruchomości mieszkalne lub komercyjne na obszarze Barelang (Batam, Rempang i Galang). Jedyne właściwości wyłączone z tego dekretu są niskie koszty i bardzo niskie koszty mieszkaniowe, ale obejmuje wszystkie inne rodzaje struktur budowlanych.
Nawet jeśli istnieje „przepis specjalny” dla specjalnych stref ekonomicznych w Batam i Kalimantan, prawo gruntowe nadal podlega „Hukum National” (indonezyjskie prawo krajowe) i te same ogólne prawa i zasady nadal mają zastosowanie, bez względu na to, gdzie jesteś w kraju.
Hak Guna Bangunan vs Hak Milik
Hak Guna Bangunan jest tylko prawem do korzystania z budynku przez pewien okres czasu, a następnie musi być przedłużony. Właścicielem gruntów HGB jest rząd indonezyjski. HGB jest również tłumaczone jako – Conditional Corporate Ownership.
Tylko z Hak Milik rzeczywiście właścicielem ziemi lub budynku. Hak Milik nie musi być rozszerzony.
Hak Pakai pozwala na korzystanie z obiektów, ale nie na własność. Hak Pakai jest również tłumaczone jako – Conditional Ownership.
Obtaining a Loan from an Indonesian Bank to Purchase Property
Banki indonezyjskie NIE będą pożyczać pieniędzy właścicielom nieruchomości, którzy mają tylko status Hak Pakai dla swoich nieruchomości. Tytuł własności ziemi MUSI być Hak Milik, aby bank mógł użyć tytułu jako zabezpieczenia. Dlatego ekspaci tradycyjnie nie byli w stanie uzyskać pożyczki na zakup nieruchomości w Indonezji, ponieważ nie mogą mieć tytułów Hak Milik. Odnosi się to do wszystkich….even Indonezyjczyków. Normalna długość na kredyty mieszkaniowe w Indonezji jest pięć lat, a nie 20-30 lat, jak to jest na zachodzie.
Raportowanie zakupu do Money Laundering Watchdog Agency
Począwszy od marca 2012 roku, wszyscy deweloperzy nieruchomości w Indonezji musi zgłosić zakup nieruchomości mieszkalnych o wartości ponad 55.000 USD do Centrum Raportów i Analiz Transakcji Finansowych (PPATK). Agencja ta jest rządowym strażnikiem prania brudnych pieniędzy. Celem tego nowego rozporządzenia jest powstrzymanie prania brudnych pieniędzy pochodzących z oficjalnej korupcji, która odbywała się poprzez zakup luksusowych rezydencji i apartamentów.
Indonezyjskie prawo agrarne Undang Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang: Peraturan Dasar Pokok Agraria.
Pasal 21:
(1) Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
(Tylko obywatele Indonezji mogą posiadać tytuł prawny do ziemi)
(2) Każdy obywatel Indonezji ma prawo do posiadania tytułu prawnego do ziemi.
(Rząd ma określić, które ciała korporacyjne mogą mieć hak milik i jakie są jego warunki.)
(3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, W związku z tym, że Indonezja jest krajem, w którym panuje wojna domowa, a także w związku z tym, że Indonezja jest krajem, w którym panuje wojna domowa, może to oznaczać, że w najbliższym czasie nie będzie ona miała miejsca, ani nie będzie miała miejsca. Jeśli w tym czasie nie ma już czasu na pracę, może to oznaczać, że jest to związane z tym, że prawo i prawa człowieka są w Naturze, a nie z tym, że każdy z nich może się wycofać.
(Cudzoziemiec, który po wejściu w życie niniejszej ustawy nabywa hak milik w drodze dziedziczenia bez testamentu lub w drodze współwłasności majątkowej wynikającej z małżeństwa oraz obywatel indonezyjski posiadający hak milik, który po wejściu w życie niniejszej ustawy traci obywatelstwo indonezyjskie, są zobowiązani do zrzeczenia się tego prawa w ciągu jednego roku od daty nabycia hak milik w przypadku pierwszego lub od daty utraty obywatelstwa indonezyjskiego w przypadku drugiego. Jeżeli po upływie wspomnianego okresu czasu prawo nie zostanie zrzeczone, wówczas prawo to zostaje unieważnione ze względu na prawo, a ziemia przypada państwu, z zastrzeżeniem, że prawa innych stron, które obciążają ziemię, pozostają w mocy.)
(4) Selama seseorang disamping kewarga-negaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini.
(Dopóki osoba posiadająca obywatelstwo indonezyjskie posiada jednocześnie obywatelstwo obcego kraju, nie może posiadać ziemi o statusie hak milik, a przepis zawarty w paragrafie 3 tego artykułu powinien mieć do niej zastosowanie.)
Pasal 26:
(2) Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, osoba odpowiedzialna za wojnę, która opuszcza granicę Indonezji, lub osoba, której prawa są naruszone, a także osoba, której prawa są naruszone przez rząd Indonezji na mocy prawa 21 ajatu (2), oznacza to, że prawo i prawo własności jest własnością Narodu, a także, że każdy członek rodziny, który się z nim kontaktuje, nie jest już zarejestrowany i że każdy członek rodziny, który się z nim kontaktuje, nie jest już zarejestrowany.
Ponadto, Przeczytaj pełne prawo rolne z 1960 roku
Przeczytaj prawo z 1996 roku (w języku Bahasa Indonesia) – Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia
Prezentacja wykresu przepływu dotyczącego praw małżeństw – obcokrajowców/Indonezyjczyków do posiadania ziemi w Indonezji
Prawa własności obcokrajowców dotyczące ziemi w Indonezji
.