Rada Miasta we wtorek wprowadziła wymóg, by operatorzy wypożyczalni wakacyjnych udowadniali co roku, że są właścicielami domów wynajmowanych turystom i podróżnikom. Środek ten zostanie skierowany do trzeciego czytania, ponieważ rada obniżyła opłatę certyfikacyjną sugerowaną przez personel.
Jak szacuje personel, aż jedna czwarta krótkoterminowych wypożyczalni w Boulder może być niezgodna z nowymi przepisami, „z powodu niekompletnych wniosków, braku odpowiedzi na zawiadomienia o odnowieniu lub niespełnienia wymogów programu”, w tym warunku, że wszystkie krótkoterminowe wypożyczalnie są również głównym miejscem zamieszkania osoby (osób) je obsługującej.
Under czteroletni cykl licencjonowania, żaden z istniejących 864 czynszów są należne za odnowienie do 2020 roku; certyfikacja rezydencji zostanie wykonana na zasadzie kroczącej począwszy od kwietnia, z każdego posiadacza licencji termin związany z dniem ich licencji została wydana.
Roczna certyfikacja doda znaczną ilość czasu i kosztów do wysiłków miasta, nie tylko ze względu na pracę związaną z przetwarzaniem 1141 wniosków każdego roku – co samo w sobie zajmie szacunkowo 550 godzin – ale również ze względu na kwestie zgodności z przepisami, które pracownicy spodziewają się odkryć.
Oszustwa są powszechne od czasu pojawienia się w Boulder wypożyczalni wakacyjnych. Sąsiedzi często narzekają na mieszkańców wynajmujących domy, w których nie mieszkają, co jest wymogiem zasad określonych przez radę w 2015 roku. Miasto ponownie zdefiniowało, co jest uważane za zasadnicze miejsce zamieszkania w 2016 roku, ale nadal otrzymywało ogromne liczby skarg.
Zatrudnienie pełnoetatowego pracownika pomogło uczynić egzekwowanie przepisów bardziej proaktywnym. Od 2016 roku miasto otworzyło 941 spraw dotyczących zgodności z przepisami przeciwko wypożyczalniom wakacyjnym: 830 było proaktywnych, a reszta wywołana przez skargi. Każde dochodzenie zajmuje średnio 2,5 godziny, aby zakończyć. Personel, w notatkach do rady, wyjaśnił, dlaczego:
„Istnieje ponad 100 platform reklamowych wynajmu krótkoterminowego w kraju, każda z tysiącami ofert. Większość platform zachęcać lub wymagać gospodarze być niejasne o ich własności lokalizacji. Działania mające na celu egzekwowanie prawa nie mogą się rozpocząć, dopóki nieruchomość i jej właściciel nie zostaną zidentyfikowani, co często może wymagać dokładnego i czasochłonnego dochodzenia. (Z wcześniejszej notatki): Identyfikacja nieruchomości wymaga personelu do porównania zdjęć z reklamy z kątów z widoków ulicy, krzyż odniesienia platformy mediów społecznościowych, i fizycznie jeździć do sąsiedztwa, aby znaleźć rzeczywiste property.
W każdym przypadku egzekwowania, miasto ma ciężar udowodnienia, że nieruchomość jest używana z naruszeniem wymogów krótkoterminowego wynajmu. Jest to szczególnie trudne w przypadku spraw dotyczących kwestii, czy nieruchomość jest głównym miejscem zamieszkania właściciela. W takich przypadkach miasto musi udowodnić, zwykle poprzez poszlaki, że osoba nie mieszka w danej lokalizacji.”
Wdrażane jest oprogramowanie, które przyspieszy proces, ale jest również prawdopodobne, aby zidentyfikować jeszcze więcej naruszeń niż personel mógł ręcznie, zwiększając obciążenie pracą. Tak, zbyt, będzie roczna certyfikacja: personel szacuje dodatkowe 713 godzin pracy każdego roku tylko na investigations.
Wysoki wskaźnik niezgodności jest dokładnie dlatego roczne certyfikaty są potrzebne, radny Bob Yates argumentował, kiedy zasugerował przełącznik w sierpniu. We wtorek wieczorem, powtórzył to stanowisko, mówiąc, że oprogramowanie może zrobić tylko tyle.
„Nie ma mowy, że to oprogramowanie może wiedzieć, czy ktoś mieszka na nieruchomości 183 dni w roku,” powiedział. „Jeśli zadajemy to pytanie tylko co cztery lata, to całkiem łatwo jest komuś wygodnie tam nie mieszkać.
Pracownicy, w tym adwokat Tom Carr, początkowo sprzeciwiali się zmianie, twierdząc, że paradoksalnie może ona ograniczyć egzekwowanie prawa poprzez przesunięcie zasobów do certyfikacji oświadczeń.
Istnieją 864 aktywne licencje; oczekuje się 250 nowych wniosków rocznie. Przy około 30 minutach każdy, personel oszacował, że zajmie to 550-plus godzin, aby zakończyć każdego roku. Aby pokryć koszty płac, 47 dolarów opłaty certyfikacyjnej, pobierane od wnioskodawców licencji krótkoterminowego wynajmu, został zasugerowany przez staff.
Niektórzy członkowie rady, w tym burmistrz Suzanne Jones, czuł, że to było zbyt wysokie. Powiedziała, że może to wywołać „ostrą krytykę” ze strony społeczeństwa, podczas gdy niższa opłata może być „bardziej akceptowalna.”
Dwóch członków społeczeństwa wypowiedziało się podczas przesłuchania, ale żaden z nich nie odniósł się do opłaty. Szybkie przejrzenie ofert z Boulder na Airbnb i VRBO, dwóch najbardziej popularnych stron z ofertami wynajmu wakacyjnego, pokazuje, że pokoje lub nieruchomości zazwyczaj wynajmowane są za więcej niż 50 dolarów za noc, z kilkoma opcjami o wartości 100 dolarów za noc.
Rada ustaliła opłatę certyfikacyjną w wysokości 20 dolarów. Z powodu zmiany, środek pójdzie do innego szybkiego czytania przed radą, sans public comment.
Głosowanie było jednogłośne, 6-0 (członkowie rady Mirabai Nagle i Sam Weaver byli nieobecni), chociaż kobieta rady Cindy Carlisle w przeszłości wyraził niesmak dla zwiększonej kontroli. W sierpniu zasugerowała, że powrót do egzekwowania opartego na skargach może być „kinder i gentler”, a wtorek wieczorem ponownie skategoryzował podejście jako „overbearing.”
„To zbliża się do gulag-state,” powiedziała w sierpniu. „To wydaje się ponad szczyt. Nie chcę, abyśmy byli złymi facetami.”
W odpowiedzi, burmistrz Jones zauważył, że setki skarg otrzymanych o tej konkretnej kwestii. „Słyszeliśmy wiele od społeczności, że nie egzekwujemy naszych istniejących praw.”
Kłopoty z wynajmem wakacyjnym nie ograniczają się do Boulder. Dziesiątki miast wprowadziły surowe przepisy i egzekwowanie prawa po skargach sąsiadów i pracowników, którzy walczą o znalezienie mieszkania, ponieważ właściciele wybierają bardziej opłacalną trasę wynajmu wakacyjnego.
Wtorkowe przesłuchanie publiczneZaplanowany czas przeznaczony dla społeczeństwa na złożenie zeznań lub podzielenie się komentarzem/wpływem na konkretny ordinan… w sprawie rocznej certyfikacji wynajmu krótkoterminowego nastąpi po dyskusji i decyzji w sprawie zwolnienia firm zajmujących się marihuaną niebędących uprawą z wymagań dotyczących kompensacji energii.
Uwaga autora: Ten artykuł został zaktualizowany w celu uwzględnienia dyskusji i działań rady we wtorek, 5 lutego, jak również w celu wyjaśnienia, dlaczego pracownicy uważają, że duża liczba wynajmów wakacyjnych jest przewidywana jako nielegalna.
– Shay Castle, [email protected], @shayshinecastle
Chcesz więcej historii takich jak ta, dostarczonych prosto do Twojej skrzynki odbiorczej? Kliknij tutaj, aby zapisać się na cotygodniowy newsletter od Boulder Beat.
Wzrost i rozwój Mieszkalnictwo Airbnb Bob Yates Boulder Cindy Carlisle rada miasta Boulder właściciele Mirabai Nagle właściciele nieruchomości licencja na wynajem Sam Weaver wynajem krótkoterminowy Suzanne Jones Tom Carr wynajem wakacyjny VRBO